Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Сапрыкиной А.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Лаврец Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Праймер» (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (Кемеровская область-Кузбасс, г. Кемерово, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в размере 198 438,47 рублей, внесении изменений в договор аренды от 06.07.2011 №05-07-э/11, исключении приложения к договору

при участии представителей сторон:

от истца – ФИО1 по доверенности от 21.02.2022

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 03.10.2022

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Праймер» (далее по тексту – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее по тексту – ответчик, Комитет) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора»; исключении Приложения к договору «Протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11»; взыскании неосновательного обогащения по договору аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11 за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 в размере 198 438,47 рублей (в редакции уточненной редакции требований от 18.07.2022, принятой судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

Как следует из искового заявления, требования истца со ссылкой на положения статьи 35 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 424, 552, 1102 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2002 №11, а также обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.02.2011 №А27-17019/2010, мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101018:316 сформирован из земельного участка с кадастровым номером 42:24:011501:11, который ранее был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Химпром» и в последующем приобретен ООО «Праймер» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2006 №1. В связи с чем с приобретением прав на объект недвижимости к истцу перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под ним. В случае перехода прав на объект недвижимости и переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком под ним на право аренды годовой размер арендной платы должен устанавливаться в пределах 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Учитывая внесение Обществом арендных платежей за указанный период в большем размере, истец полагает, что заявленная ко взысканию сумма является неосновательным обогащением на стороне Комитета.

Возражая по заявленным исковым требованиям, Комитет указывает, что образование арендуемого Обществом земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:316 из земельного участка с кадастровым номером 42:24:011501:11 документально не подтверждено, установить цепочку правопреемства и перехода права постоянного (бессрочного) пользования к истцу не представляется возможным, как следствие, основания для внесения изменений в заключенный сторонами договор аренды земельного участка в части установления арендной платы, а также для возмещения неосновательного обогащения отсутствуют, представлен контррасчет.

Более подробно доводы сторон изложены в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях и дополнениях истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования, просил удовлетворить иск в полном объеме.

Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Изучив позиции сторон, а также исследовав материалы дела, суд установил следующее.

06.07.2011 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 05-07-э/11 (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемому к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

По договору аренды Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:316, площадью 1915 кв.м., расположенному по адресу: Кемерово, Заводский район, ул. 1-я Стахановская, 32 а.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. В Протоколе определения величины арендной платы приведен расчет арендной платы и ее размер, действующие на момент заключения настоящего Договора.

Согласно Протокола определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11 размер арендной платы установлен в соответствии с постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» с учетом внесенных в него изменений.

Во исполнение обязательств по договору аренды земельного участка истцом на расчетный счет Комитета перечислялась арендная плата, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и не оспаривается Комитетом.

Истец с указанным порядком определения размера арендной платы не согласен, полагает, что Общество имеет право на расчет арендной платы за пользование спорным земельным участком, исходя из 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с тем, что ранее указанный земельный участок принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Химпром» (ИНН <***>). После перехода к истцу права на приобретенный объект недвижимости, право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено в соответствии с п. 2 ст. 3 Закона РФ от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 01.07.2012 на право аренды.

В целях досудебного урегулирования ООО «Праймер» в адрес Комитета была направлена претензия с требованием внести изменения в договор аренды в соответствующей части, а также возместить образовавшуюся переплату по арендным платежам.

В ответе от 14.01.2022 исх. №9-01/449 на претензию Комитет отказал в удовлетворении требования Общества сославшись на отсутствие возможности установить цепочку правопреемства и перехода к истцу права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101018:316 и, как следствие, отсутствие оснований для определения арендной платы по договору аренды в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом указанных обстоятельств, а также полагая, что на стороне ответчика имеется неосновательноеобогащение за счет внесенных Обществом оплат по арендной плате в большем размере, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку содержащиеся в Законе № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, находится на территории г. Кемерово и относится к категории участков, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочиями по его распоряжению в силу статьи 2 Федерального закона от 17.04.2006 №53-ФЗ, Закона Кемеровской области от 22.12.2014 №128-ОЗ наделен Комитет.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, ООО «Праймер» на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0101018:2024 (ранее присвоенный номер 42:24:000000:0000:11475/1:1000/1) общей площадью 410,80 кв.м., инв. № 11475/1, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, Заводский район, ул. 1-я Стахановская, д.32а. Право собственности на указанный объект зарегистрировано 11.04.2007 (запись в ЕГРН № 42-42-01/047/2007-260, свидетельство о государственной регистрации от 11.04.2007 №42АВ 524930, выписка из ЕГРН от 28.12.2021 №КУВИ002/2021-173694038).

Данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101018:316.

Согласно имеющихся материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101018:316 поставлен на кадастровый учет в 2009 году на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости от 26.11.2009 №4200/101/0009-128124 и межевого плана от 02.10.2009 с местоположением «<...> а», разрешенным использованием – занятого складом сырья и упаковки для готовой продукции, категорией земель – земли населенных пунктов, уточненной площадью – 1915 кв.м.

Как следует из положений договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.12.2006 № 1, приобретенный ООО «Праймер» металлический склад арочного типа, площадью 410,8 кв.м, по адресу: <...>, был расположен на земельном участке, общей площадью 327 512,48 кв.м. с кадастровым номером 42:24:011501:11.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права серии от 28.12.2001 42АА № 338846 на земельный участок с кадастровым номером 42:24:011501:11, площадью 336 003,09 кв.м. за Кемеровским ОАО «Химпром» (ИНН <***>, прекратило деятельность 12.07.2005) было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования.

Как следует из письма ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.05.2022 исх. № 04727/12-3 в 2005 году земельному участку с кадастровым номером 42:24:011501:11 присвоен кадастровый номер 42:24:0101018:165.

Согласно представленного Управлением Россреестра кадастрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:316, в составе межевого плана представлена ситуационная схема, выполненная на инженерно-топографическом плане от 03.09.2007. В левом нижнем углу данной схемы отображен спорный земельный участок, а также граница земельного участка 42:24:0101018:165 по состоянию на 2007 год с указанием, что это граница земельного участка ООО РО «Химпром». Суд соглашается с истцом, что данная ситуационная схема также подтверждает, что в 2007 году спорный земельный участок входил в состав земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:165 (предыдущий кадастровый номер 42:24:011501:11).

18.07.2007 произведена регистрация нового адреса указанного объекта недвижимости (ул. 1-я Стахановская, д.32а) со ссылкой на свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от 11.04.2007 42 АВ №524930, что подтверждается актом регистрации адресов, представленном Управлением Россреестра с кадастровым делом в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:316 (42:24:011501:11).

Возражения ответчика относительно несовпадения адресов указанных объектов судом признаны подлежащими отклонению.

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.02.2011 №А27-17019/2010 были установлены обстоятельства того, что земельный участок кадастровым номером 42:24:0101018:316 образован в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 42:24:011501:11.

В силу статьи 69 АПК РФ, данный судебный акт является преюдициальными для разрешения спора по настоящему делу.

Также суд принимает во внимание, что при рассмотрении дела №А27-17019/2010 Общество ссылалось на то, что распоряжением от 31.01.2008 № 5022 был утвержден новый проект границ земельного участка, и из земельного участка 42:24:0101018:0165, принадлежащего ОАО «Химпром», исключен земельный участок, на котором находится принадлежащий истцу объект недвижимости. Данные обстоятельства Комитетом не оспаривались.

Таким образом, последовательно проанализировав совокупность имеющихся в деле документов, суд приходит к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101018:316 образован в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 42:24:011501:11, принадлежавшего на праве постоянного бессрочного пользования Кемеровскому ОАО «Химпром».

Указанные обстоятельства Комитетом в порядке статьи 65 АПК РФ документально не опровергнуты.

Учитывая установленные судом обстоятельства, а также вышеприведенные положения, ООО «Праймер» имеет право на льготную ставку аренды, предусмотренную пунктом 2 ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ, как покупатель, прошедший процедуру оформления права аренды на земельный участок в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, ранее предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Учитывая изложенное, у истца возникло право на применение льготной ставки аренды в размере не более 2% от кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101018:316, площадью 1915 кв.м., расположенного по адресу: Кемерово, Заводский район, ул. 1-я Стахановская, 32 а.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи с этим независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный между ними договор аренды.

При таких обстоятельствах суд к приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части определения стоимости арендной платы за земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка и исключении Приложения к договору «Протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11».

Материалами дела также подтверждено, что ООО «Праймер» за период 2019-2021 г.г. фактически оплатило аренду земельного участка в общей сумме 248 423,47 рублей.

С учетом произведенных истцом начислений арендной платы в соответствии с абзацем 3 пункта 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии имеющейся переплаты.

В ходе судебного разбирательства истцом был уменьшен размер неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 по 31.03.2022 до 198 438,47 рублей. Итоговая сумма уточненных требований сложилась как разность между суммой начислений по арендной плате и сумм произведенных истцом оплат.

Уточненный расчет истца по сумам начислений и произведенных оплат соответствует представленному контррасчету Комитета. В части размера произведенного перерасчета арендной платы спора между сторонами не имеется.

Расчет истца проверен судом, признан верным.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Таким образом, с учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной истцом арендной платы в указанном размере.

Доказательств возврата Комитетом денежных средств в сумме 198 438,47 рублей материалы дела не содержат, со стороны ответчика данные обстоятельства документально не опровергнуты. При таких обстоятельствах, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении требований расходы истца по оплате государственной пошлины по делу относятся на ответчика.

Учитывая уменьшение истцом размера исковых требований, излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 101, 110, 167–170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса и обществом с ограниченной ответственностью «Праймер».

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору составляет 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора».

Приложение к договору «Протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка от 06.07.2011 №05-07-э/11» исключить.

Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Праймер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 198 438,47 рублей неосновательного обогащения за период с 01.01.2019 по 31.03.2022, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 953 рублей.

Обществу с ограниченной ответственностью «Праймер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) возвратить из федерального бюджета 93,00 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по делу (п/п от 24.02.2022 №67).

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья А.А. Сапрыкина