Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, город Омск, Омская область (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа, город Березовский, Кемеровская область (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

Администрация Березовского городского округа, город Березовский, Кемеровская область (ОГРН: <***>, ИНН: <***>).

о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи недействительным

при участии:

от ответчика: ФИО2 – представитель (доверенность от 15.07.2020, паспорт, диплом),

от третьего лица: ФИО3 – зам. начальника юр. отдела (доверенность от 02.03.2021 № 0086) паспорт, диплом),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1, город Омск, Омская область (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа, город Березовский, Кемеровская область (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) с требованиями о:

- признании недействительными торги в форме продажи муниципального имущества без объявления цены в электронной форме лот № 1- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская обл., Березовский городской округ, <...> ОНС 2а, а также прилегающий к нему земельный участок;

- признании недействительным договора купли-продажи № 15 (2020.2485) от 12.05.2020.

Ответчик иск оспорил на том основании, что при проведении открытого аукциона была предоставлена полная и достоверная информация о ЛОТе № 1, с указанием, на то, что объект является объектом незавершенного строительства, с размещением фотографий объекта, соответственно истец достоверно знала о приобретаемом имуществе, при этом в пользовании и распоряжении данным имуществом истец не ограничена.

В настоящее судебное заседание истец явку представителя не обеспечил.

На основании статей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.

Из объяснений представителей сторон в судебном заседании и письменных документов следует, что 30.04.2020 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Березовского проведены торги по продаже муниципального имущества без объявления цены в электронной форме.

В извещении о проведении торгов указаны наименование и характеристика объекта Лот № 1 Объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская обл., Березовский городской округ, <...> ОНС 2а, площадью 1 855,0 кв.м. кадастровый номер: 42:22:0102003:4630, с земельным участком, расположенным по адресу: Кемеровская обл., Березовский городской округ, <...> з/у 2а, площадью 5 471 кв.м, с кадастровым номером 42:22:0102003:4739.

Указано на отсутствие обременений.

По результатам продажи без объявления цены 12.05.2020 Комитетом заключен договор купли-продажи № 15 с индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Согласно пункту 1.5 договора продавец гарантировал, что продаваемое имущество никому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не стоит, арендой или какими-либо другими обязательствами не обременено.

Однако, решением Березовского городского суда Кемеровской области от 10.08.2018 по делу № 2-557/2018 удовлетворен иск прокурора г. Березовского Кемеровской области к Управлению жизнеобеспечения и строительства Березовского городского округа, Администрации Березовского городского округа об обязании провести консервацию объекта незавершенного строительства, осуществить финансовое обеспечение удовлетворить.

Суд обязал Управление жизнеобеспечения и строительства Березовского городского округа провести консервацию объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений», расположенного по адресу: <...>, в соответствии с решением о консервации Объекта, принятого согласно Правилам проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802, а именно:

- осуществить принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки (пункт 9, подпункт "е" Правил проведения консервации объекта капитального строительства) в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения;

Обязал Управление жизнеобеспечения и строительства Березовского городского округа обеспечить круглосуточную охрану строительной площадки объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений», расположенного по адресу <...>, в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения.

Обязал администрацию Березовского городского округа осуществить финансовое обеспечение консервации объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений», расположенного по адресу: <...>, а также круглосуточной охраны строительной площадки указанного объекта, в случае недостаточности у Управления жизнеобеспечения и строительства Березовского городского округа денежных средств на указанные мероприятия.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 15.11.2018 решение Березовского городского суда Кемеровской области от 10 августа 2018 года оставлено без изменения.

Решение вступило в законную силу 15.11.2018.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ОВИП УФССП России по Кемеровской области от 11.04.2019 на основании исполнительного листа Березовского городского суда Кемеровской области от 22.03.2019 №ФС022672859, возбуждено исполнительное производство №68381/19/42034-ИП в отношении Администрации Березовского городского округа об обязании осуществить финансовое обеспечение консервации объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений», расположенного по адресу: <...>, а также круглосуточной охраны строительной площадки указанного объекта, в случае недостаточности у Управления жизнеобеспечения и строительства Березовского городского округа денежных средств на указанные мероприятия.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МОСП по ОВИП УФССП России по Кемеровской области от 11.04.2019 на основании исполнительного листа Березовского городского суда Кемеровской области от 22.03.2019 №ФС022672857, возбуждено исполнительное производство №68387/19/42034-ИП в отношении Управления жизнеобеспечения и строительства Березовского городского округа об обязании провести консервацию объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений», расположенного по адресу: <...>, в соответствии с решением о консервации Объекта, принятого согласно Правилам проведения консервации объекта капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802, а именно:

осуществить принятие необходимых мер, препятствующих несанкционированному доступу внутрь объекта и на территорию строительной площадки (пункт 9, подпункт "е" Правил проведения консервации объекта капитального строительства) в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения;

- осуществить в срок до 31.12.2020 проведение иных работ, указанных в решении о консервации Объекта, определенных в соответствии с пунктом 9 Правил проведения консервации объекта капитального строительства, 'и обеспечивающих прочность, устойчивость и сохранность конструкций, оборудования и материалов, а также безопасность объекта и строительной площадки для населения и окружающей среды; обеспечить круглосуточную охрану строительной площадки объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений», расположенного по адресу <...>, в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения.

Указанные исполнительные производства не окончены, судебный акт на момент рассмотрения настоящего спора не исполнен.

Мероприятия по консервации объекта не исполнены, финансирование мероприятий не осуществлено, что не оспорено представителями ответчика и третьего лица в судебном заседании.

После заключения договора купли-продажи с истцом, Администрация Березовского городского округа обращалась в Березовский городской суд Кемеровской области с заявлениями о прекращении исполнительных производств, а также о замене стороны должника по исполнительным производствам на правопреемника индивидуального предпринимателя ФИО1.

Заявления мотивированы выбытием стороны должника – администрации Березовского городского округа, ввиду перехода права собственности на объект на основании заключенного по результатам торгов 12.05.2020 договора купли-продажи № 15.

Определениями Березовского городского суда Кемеровской области от 15.09.2020 и от 21.01.2021 отказано в удовлетворении заявлений о прекращении исполнительных производств и замене должника по исполнительным производствам.

Отказывая в удовлетворении заявлений суд исходил из того, что переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи произошел по воле должника и не свидетельствует об утрате возможности исполнения исполнительного документа, обязывающего должника совершить определенные действия в отношении указанного объекта, при этом смена собственника объекта незавершенного строительства сама по себе не влечет переход к новому собственнику этого имущества, обязанностей, возложенных на бывшего собственника судебным решением.

Действия по отчуждению имущества признаны судом свидетельствующими о недобросовестности должника и попытке уйти от исполнения решения суда.

Истец полагая, что торги проведены с существенным нарушением закона, выразившихся в предоставлении недостоверной информации об объекте недвижимости. Обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество (пункт 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Из аукционной документации (извещения, описания лота) и договора купли-продажи (пункт 1.5) следует, что организатором торгов указано, что никаких обременений объект не имеет, сведения об имеющемся на момент проведения торгов исполнительном производстве в отношении объекта не заявлены.

При этом, ответчик после заключения договора купли-продажи принял меры к замене должника по исполнительному производству на покупателя, сославшись на переход права собственности на объект к новому собственнику.

Определениями Березовского городского суда Кемеровской области от 15.09.2020 и от 21.01.2021 по делу № 2-557/2018 отказано в прекращении исполнительных производств и в замене должника по исполнительному производству, действия по отчуждению имущества признаны судом недобросовестными и свидетельствующими о попытке уйти от исполнения решения суда.

Сокрытие информации о наличии неисполненного исполнительного производства в отношении объекта незавершенного строительства, выставленного на торги и наличия обязанности по проведению консервации объекта незавершенного строительства «Поликлиника на 600 посещений» и осуществления финансового обеспечения проведения мероприятий по консервации объекта суд признает существенным нарушением, способным повлиять на результат торгов, в том числе на стоимость имущества, а также на наличие участников торгов.

Суд принимает доводы истца о том, что зная о необходимости несения затрат на исполнение решения суда в рамках исполнительного производства, истец не принял бы участия в торгах.

При указанных обстоятельствах суд признает, что торги проведены с нарушением правил, установленных законом, что влечет признание их недействительными.

Согласно части 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьями 8, 9, 65, 64 части 1, 65 части 2, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права и на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из представленных суду документов и доказательств, истец доказал законность и обоснованность исковых требований.

Расходы по оплате государственной пошлины, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме продажи муниципального имущества без объявления цены в электронной форме лот № 1 - объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Кемеровская обл., Березовский городской округ, <...> ОНС 2а, а также прилегающий к нему земельный участок;

- признать недействительным договор от 12.05.2020 купли-продажи № 15 (2020.2485) объекта незавершённого строительства площадью 1 855,0 кв. м., расположенный по адресу: Кемеровская область, Берёзовский городской округ, <...> ОНС 2а, кадастровый номер 42:22:0102003:4630, с земельным участком площадью 5 471 кв. м. по адресу: Кемеровская область, Берёзовский городской округ, <...> з/у 3а, с кадастровым номером 42:22:0102003:4739, заключенный к Комитетом по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа, город Березовский, Кемеровская область (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1, город Омск, Омская область (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>).

Государственную пошлину отнести на ответчика.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом Березовского городского округа, город Березовский, Кемеровская область (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, город Омск, Омская область (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 6 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск), в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья А. А. Филатов