Гражданский кодекс часть 1

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (далее - КУГИ КО, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Дента», г. Иркутск (далее – ООО «Дента», ответчик 1), обществу с ограниченной ответственностью «Сибдонзапчасть», г. Кемерово (далее – ООО «Сибдонзапчасть», ответчик 2) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08.

Требования мотивированы тем, что ответчиком за период с момента заключения договора до 28.04.2008 не оплачивается арендная плата. Право собственности ООО «Сибдонзапчасть» на административное здание и гараж, расположенные по адресу: пр-кт Кузнецкий, 22, прекращено с 28.04.2008 в связи с заключением договора купли-продажи с ООО «Агро». Также истец ссылается на неисполнение ООО «Сибдонзапчасть» обязанности, предусмотренной пунктом 4.3.14 договора. В связи с чем, в силу положений статей 309, 552, 614, 622 Гражданского кодекса РФ КУГИ КО настаивает на расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08 с 28.04.2008.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено - общество с ограниченной ответственностью «Агро», г. Кемерово.

Определением от 15.07.2009 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, дело назначено к судебному разбирательству в порядке статей 136, 137 Арбитражного процессуального кодекса РФ на 05.08.2009.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 07.08.2009 для представления истцом дополнительных доказательств.

Ответчики, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили; иск не оспорили; отзыв на исковое заявление не представили.

На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителей ответчика.

В ходе судебного разбирательства истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо возражений на исковое требования не заявило, в отзыве указало, что по договору от 19.03.2008 № 01-КП/08 ООО «Агро» приобрело у ООО «Сибдозапчасть» недвижимое имущество (здание и гараж) по пр. Кузнецкий, 22. Право собственности зарегистрировано 29.04.2008. После регистрации права собственности ООО «Агро» совместно с ООО «Сибдонзапчасть» обратилось в КУГИ КО с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с новым собственником. Отзыв на исковое заявление имеется в материалах дела.

Заслушав пояснения истца, третьего лица, рассмотрев представленные документы, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2005 № 137-ФЗ, Закона Кемеровской области от 12.07.2006 № 108-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области», статьей 4 Закона Кемеровской области «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» от 04.07.2002 № 49-ОЗ, распоряжения коллегии Администрации Кемеровской области «О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений» от 26.07.2002 № 506-р с 20 июля 2006 года комитете по управлению государственным имуществом Кемеровской области осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками в городе Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена.

12 марта 2008 года между КУГИ КО (арендодатель) и ООО «СибДонзапчасть» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1-03-э/08 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 502,65 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101049:0785, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Кузнецкий просп., д.22, Заводский район, г.Кемерово, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Земельный участок согласно пункту 1.2 договора предоставлен для размещения административного здания и гаража.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия устанавливается с момента его заключения по 28.02.2009.

Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и имеет силу передаточного акта (пункты 2.2 и 7.6 договора), условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 11.05.2006 (пункт 2.3 договора).

Разделом 3 договора установлено, что арендная плата определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора.

Согласно Протоколу определения величины арендной платы от 12.03.2008 размер арендной платы с 11.05.2006 составляет 21 711 руб. 26 коп., с 01.01.2007 - 23 513 руб. 30 коп., с 01.01.2008 – 26 452 руб. 46 коп. в месяц.

Арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежемесячно (до 10 числа первого месяца, за который производится оплата) путем перечисления на расчетный счет органа федерального казначейства, указанный в протоколе определения величины арендной платы (пункт 3.3 договора)

Первый платеж с даты, указанной в пункте 2.3 договора, а также до конца текущего месяца арендатор производит в течение 10-ти дней со дня подписания договора.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земельные участки, переданные в аренду взимается арендная плата.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 03.02.2009 общество с ограниченной ответственностью «СибДонзапчасть», г.Кемерово, прекратило свою деятельность в качестве юридического лица путем реорганизации в форме слияния, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена регистрационная запись №2085406341326.

Правопреемником общества с ограниченной ответственностью «СибДонзапчасть», г.Кемерово, в результате произошедшей реорганизации является общество с ограниченной ответственностью «Дента», г.Иркутск.

Соответственно, в силу пункта 1 статьи 58 Гражданского кодекса РФ к ООО «Дента» перешли все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08.

Решением Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-1065/2009-7 от 27.04.2009, вступившем в законную силу 28.05.2009, с ООО «Дента» в пользу КУГИ КО взыскано 552 892 руб. 39 коп. долга по арендным платежам, 109 791 руб. 04 коп. пени за период с 23.03.2008 по 24.04.2009, 3 000 руб. штрафа, 19 173 руб. 99 коп. в возмещение расходов по уплате госпошлины по иску, всего – 684 857 руб. 42 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя.

Статья 619 Гражданского кодекса РФ предусматривает случаи досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, включая содержащиеся в договоре иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя согласно пункту 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В результате выяснения и оценки особенностей правоотношений сторон по аренде земельного участка суд установил, что арендодатель вправе воспользоваться закрепленным положением договора об одностороннем отказе. Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ закрепляет возможность прекращения аренды земельного участка по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из содержания пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ следует, что стороны в договоре могут предусмотреть условие о его расторжении в связи с односторонним отказом.

Пунктом 6.4.3 договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08 предусмотрено право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков при не внесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа независимо от ее последующего внесения, что признано сторонами существенными нарушениями договора.

В адрес ООО «Сибдонзапчасть» (исх. от 22.08.2008 № 9-6-08/2154) и в адрес его правопреемника ООО «Дента» (исх. от 17.03.2009 № 9-603/1148) направлялись соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08.

Таким образом, досудебный порядок, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, для требования о расторжении договора, истцом соблюден.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Учитывая систематическое невыполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, которое влечет досрочное расторжение договора и возврат арендатору имущества, являющееся преюдициально установленным фактом при рассмотрении Арбитражным судом Кемеровской области № А27-1065/2009-7, суд удовлетворяет требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08.

Вместе с тем, суд признает необоснованной ссылку истца в исковом заявлении в качестве основания исковых требований неисполнение ответчиком обязанности, предусмотренной пунктом 4.3.14 договора аренды.

Согласно вышеуказанному пункту договора в случае отчуждения объекта недвижимости (перехода прав на него), для размещения которого был предоставлен земельный участок, арендатор обязуется не позднее, чем через 10 дней с момента перехода прав, совместно с новым правообладателем обратиться к арендодателю для оформления перехода прав аренды на земельный участок.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 19 марта 2008 года № 01-КП/08 объекты недвижимости (отдельно стоящее здание, общей площадью 381,5 кв.м, литер А2, инвентарный номер 6322/5, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:050209:05, гараж, расположенные по адресу: г. Кемерово, Заводский район, пр-кт Кузнецкий, 22) были проданы обществом с ограниченной ответственностью «СибДонзапчасть» обществу с ограниченной ответственностью «Агро». Данный договор купли-продажи зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 29 апреля 2008 года, право собственности зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Агро» 29.04.2008 (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.03.2009 № 01/014/2009-803, №01/014/2009-804).

Как следует из представленных третьи лицом документов, ООО «Агро» обратилось в КУГИ КО с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 230,35 кв.м. с кадастровым номером 42:24:0101049:0785 (исх. от 14.07.2008 № 359), ссылаясь на переход права собственности на объекты недвижимости.

К указанному заявлению было приложено письмо прежнего арендатора ООО «Сибдонзапчасть» (представлено в виде электронной копии).

Согласно почтовому уведомлению КУГИ КО получило заявление ООО «Агро» с приложениями 18 июля 2008 года.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здания, строения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданиями, строениями, сооружениями и необходимой для его использования, на таких условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для оформления прав на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, применяются правила, предусмотренные пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, при переходе права собственности на объекты недвижимости установлены другие последствия в отношении аренды земельного участка, отличные от расторжения договора в судебном порядке.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 617 Гражданского кодекса РФ при изменении стороны договор аренды сохраняет свою силу. В случае если новый собственник объекта недвижимости не оформляет право на аренду в порядке статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, то прежний арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в порядке, установленном пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (перенайм). Данные отношения регулируются и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, согласно которому арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока аренды. При этом согласие собственника не требуется при условии его уведомления арендатором. Ответственным по договору аренды становится новый арендатор земельного участка, и заключение нового договора не требуется.

Таким образом, законодатель исключил возможность расторжения договора при переходе права собственности на объект аренды и не признает данные обстоятельства существенным изменением (статья 451 Гражданского кодекса РФ).

С учетом вышеуказанного, суд не расценивает переход права собственности на объекты недвижимости ООО «Сибдонзапчасть» к ООО «Агро» как основание для расторжения договора аренды земельного участка.

Учитывая, что ООО «Дента», являющееся правопреемником ООО «Сибдонзапчасть», систематически не исполняло обязанности по оплате арендных платежей, суд расторгает договор аренды земельного участка от 12.03.2008 № 1-03-э/08 с 28 апреля 2008 года (с момента перехода права собственности на недвижимость к ООО «Агро»).

На основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ производство по делу в отношении ООО «Сибдонзапчасть» подлежит прекращению, так как указанная организация ликвидирована.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина относится на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса, статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 1-03-э/08, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и обществом с ограниченной ответственностью «Дента», г. Иркутск с 28 апреля 2008 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дента», г. Иркутск государственную пошлину в размере 2000 руб. в доход федерального бюджета.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Прекратить производство по делу в отношении общества с ограниченной ответственностью «Сибдонзапчасть», г. Кемерово.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу.

В соответствии с частью 2 статьи 257 и частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Судья Л.В. Беляева