Гражданский кодекс часть 1

третьи лица - общество с ограниченной ответственностью «Аналит», общество с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза»

об урегулировании преддоговорного спора,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 11.01.2011,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 28.12.2010 № 14655,

от третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Овин» (далее – истец, Общество, ООО «Овин») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением б/даты № б/н к муниципальному образованию «Город ФИО4» в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова (далее – ответчик, Управление) об обязании ответчика принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 в редакции истца.

Предметом спора является установление рыночной стоимости имущества: нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:У0395:002:22/09:1001/А, общей площадью 73,4 кв.м., назначение – торговое, год постройки – 1966, расположенное по адресу: <...>.

Исковые требования основаны на положениях статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениях Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что сторонами при урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 не достигнуто соглашение по цене выкупаемого имущества.

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 25.10.2010 № б/н считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, не заключив до 23.10.2010 договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010, Общество утратило преимущественное право на приобретение арендованного имущества.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 02.11.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Аналит» (далее – ООО «Аналит») и общество с ограниченной ответственностью Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» (далее – ООО Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза»).

В связи с оспариванием независимой экспертизы, проведенной ответчиком в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ и Федеральным законом от 29.07.2008 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), определением суда от 10.12.2010 по настоящему делу по ходатайству истца и с учетом возражений ответчика назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости имущества, приобретаемого по договору купли-продажи, по состоянию на 20 – 23 августа 2010 года, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» (далее – ООО «Консалтинговая компания «Аналитик»).

В связи с проведение судебной экспертизы производство по делу было приостановлено до 11.01.2011 в порядке, предусмотренном статьями 144, 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Определением от 11.01.2011 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 20.01.2011 представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в соответствии с заключением судебного эксперта и просил принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1650000 рублей 00 копеек (в том числе НДС)».

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение истцом основания и размера исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, согласно части 5 статьи 49 АПК РФ принято судом к рассмотрению.

В дополнительном отзыве по делу от 27.01.2011 № б/н ответчик указал на то, что отчет, подготовленный ООО «Консалтинговая компания «Аналитик», не соответствует требованиям федерального законодательства, поскольку в нем не указаны ОГРН заказчика (Арбитражного суда Кировской области) и дата его присвоения; не проанализированы транспортная и пешеходная доступность объекта оценки, влияние цены объекта-аналога с другой, отличной от объекта оценки, категорией; не содержится анализ рынка объекта оценки. Управление ходатайствовало о проведении повторной судебной экспертизы.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ; отзывы на иск не представили.

ООО Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза» ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании частей 1 - 3, 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

В порядке, определенном статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании 20.01.2011 были объявлены перерывы до 14 час. 30 мин. 27.01.2011, до 8 час. 00 мин. 28.01.2011.

В судебном заседании 28.01.2011 эксперт ФИО3 ответил на вопросы суда и сторон, дал пояснения по составленному им отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства от 13.01.2011 № 001/2011. Согласно подписке от 28.01.2011 эксперт ФИО3 на момент проведения судебной экспертизы был уведомлен об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, эксперта, исследовав документы дела, установил следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ), подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ постановлением Администрации города Кирова от 13.09.2010 № 4250-П (далее – постановление Администрации) принято решение осуществить продажу муниципального имущества - нежилое помещение с кадастровым номером 43:40:У0395:002:22/09:1001/А, общей площадью 73,4 кв.м., назначение – торговое, использование – по назначению, год постройки – 1966, расположенное в цокольном этаже по адресу: <...>, в порядке реализации преимущественного права субъекта малого и среднего предпринимательства – ООО «Овин», арендующего на основании договора аренды от 14.06.2002 № 3909 указанный объект недвижимого имущества; установить цену продажи имущества на основании заключения независимой оценочной организации – 2879000 рублей 00 копеек, в том числе НДС; на Управление возложена обязанность заключить договор купли-продажи имущества (пункты 1 – 4 постановления Администрации).

17.09.2010 сопроводительным письмом № 10691 Управление направило Обществу письмо с предложением в месячный срок с даты получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи указанного имущества с приложением подписанного представителем ответчика проекта договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 и копией заключения об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости от 20.08.2010, составленного ООО «Аналит», по которому рыночная (выкупная) стоимость объекта оценки округленно составляет 2879000 рублей 00 копеек. Копия отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.08.2010 серии ОИ № 215/10 приобщена к материалам дела.

Истцом в материалы дела представлен проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 между муниципальным образованием «Город ФИО4» в лице Управления (продавец) и Обществом (покупатель), по условиям которого продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0395:002:22/09:1001/А, общей площадью 73,4 кв.м., назначение – торговое, использование – по назначению, год постройки – 1966, расположенного в цокольном этаже по адресу: <...>, а покупатель приобретает в собственность указанный объект (пункт 1.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010).

Из пункта 1.2 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 следует, что продавец обладает всеми правами, необходимыми для совершения сделки, передачи покупателю права собственности на имущество.

На момент передачи имущество находится во временном владении и пользовании ООО «Овин» непрерывно в течение срока, превышающего 2 года на момент вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ, в соответствии с договором аренды от 14.06.2002 № 3909 (пункт 1.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010).

Согласно пункту 2.1 указанного договора имущество продается по цене 2879000 рублей 00 копеек (в том числе НДС).

Проект договора имеет подписи продавца и покупателя. Последним договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 подписан с протоколом разногласий от 29.09.2010.

Согласно указанному протоколу разногласий, врученному ответчику 30.09.2010 (согласно входящему штампу Управления), покупатель сообщил о своем намерении заключить указанный договор, однако просил принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 в редакции покупателя, а именно: «имущество продается по цене 1520000 рублей (в том числе НДС)». Истец в протоколе разногласий указал, что считает указанную ответчиком рыночную стоимость объекта недвижимости завышенной, поскольку оценка проведена без учета реального состояния и местоположения объекта. Для определения рыночной стоимости объекта ООО «Овин» по собственной инициативе обратилось в ООО Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза». В соответствии с отчетом по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.08.2010 № 20100815 и экспертному заключению серии ОРС № 20100815 от 23.08.2010, приобщенным к материалам дела, рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 1520000 рублей.

Письмом от 05.10.2010 № 11261 ответчик известил истца, что в соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ отклонил протокол разногласий.

Отсутствие соглашения сторон в отношении существенного условия договора послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском 13.10.2010.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Факт нахождения помещения магазина по адресу: <...>, в муниципальной собственности подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности города Кирова от 27.12.2010 № 6-2182 и техническим паспортом на нежилое помещение, составленным 18.10.2007.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

Факт наличия у Общества преимущественного права на заключение договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 на момент вынесения постановления Администрацией ответчиком не оспаривается.

Право на приватизацию, как следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года № 25-П, не относится к числу конституционных, а регламентируется федеральным законом. Соответственно, в федеральном законе должны быть предусмотрены и надлежащие процедуры приватизации, с тем чтобы при передаче имущества от публичного собственника в частную собственность соблюдались конституционные гарантии права собственности, в том числе обеспечивалась бы защита прав и законных интересов всех участников соответствующих правоотношений на основе принципа юридического равенства и вытекающего из него принципа соразмерности используемых правовых средств и конституционно одобряемых целей (постановление Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П).

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗс 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом указанных положений Федерального закона № 159-ФЗ, а также принимая во внимание, что Администрацией вынесено постановление, согласно которому в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Управлению поручалось заключить договор купли-продажи спорного объекта, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договора является обязательным.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ), в противном случае субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают данное право (пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ), а уполномоченный орган вносит изменения в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов его приватизации либо отменяет это решение (часть 10 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Федеральный закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 ГК РФ.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Суд оценил представленные в дело документы и установил, что протокол разногласий от 29.09.2010 к договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 представлен Обществом ответчику 30.09.2010, в установленный законом тридцатидневный срок, возникшие впоследствии разногласия (протокол разногласий отклонен Управлением 05.10.2010) переданы на рассмотрение арбитражного суда по правилам статьи 446 ГК РФ и в срок, определенный в пункте 2 статьи 445 ГК РФ (13.10.2010 исковое заявление об урегулировании преддоговорного спора поступило в Арбитражный суд Кировской области).

Таким образом, при наличии рассматриваемого судом спора по условиям договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 ООО «Овин» не может быть признан лицом, утратившим преимущественное право на выкуп этого имущества, поскольку истец обратился в Арбитражный суд Кировской области с требованием об урегулировании преддоговорного спора до отмены постановления Администрации в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона № 178-ФЗ цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Возмездный характер отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, следует из статьи 1 Федерального закона № 178-ФЗ, определяющей приватизацию как возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц, что предполагает его продажу с соблюдением правил, позволяющих выявить разумную цену приватизируемого муниципального имущества и тем самым обеспечить равноценность возмещения при его отчуждении.

В то же время в отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом № 159-ФЗ в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ. Названный Федеральный закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6), страхование таковой (статья 24.7), образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены (статья 24.8), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13). Тем самым гарантируется достоверность оценки, заказчиком проведения которой выступают органы, уполномоченные осуществлять действия по приватизации, что позволяет муниципальному образованию самостоятельно обеспечить свой интерес в установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1, Конституции Российской Федерации) (абзацы 2 и 3 пункта 4.1 постановления Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П).

Таким образом, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ имущества, находится под контролем суда, а следовательно, в силу положений Федерального закона № 135-ФЗ, может оспариваться в судебном порядке.

Статьей 8 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Предметом спора явились разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010в части урегулирования цены отчуждаемого имущества (пункт 2.1), определенной по-разному в соответствии с заключениями независимых оценщиков.

Ответчик определил стоимость имущества в размере 2879000 рублей 00 копеек на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.08.2010 серии ОИ № 215/10, составленного ООО «Аналит».

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общество, не согласившись с величиной рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком по заявке ответчика, обратилось за проведением независимой оценки в ООО Центр комплексной оценки «Независимая экспертиза», по отчету которого рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20.08.2010 составила 1520000 рублей 00 копеек (отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.08.2010 № 20100815).

В силу статьи 13 Федерального закоа № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости имущества.

Определением суда от 10.12.2010 назначена судебная оценочная экспертиза определения рыночной стоимости недвижимого имущества, приобретаемого по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства от 13.01.2011 № 001/2011, составленному экспертом ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» ФИО3 и приобщенному к материалам дела, рыночная стоимость спорного объекта определена в размере 1650000 рублей 00 копеек.

Оценивая представленные сторонами доказательства, заслушав судебного эксперта ФИО3, суд приходит к выводу, что цена выкупаемого недвижимого имущества, определенная судебным экспертом - независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» на основании определения суда о назначении экспертизы, соответствует рыночной стоимости выкупаемого Обществом арендованного помещения.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Статьей 20 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Согласно разделу 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), определены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 ФСО № 1).

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться в частности принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Доказательств несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки суду не представлено; вывод эксперта проверяем, обоснован, однозначен, основан на исследовании полной, существенной информации.

Доводы ответчика о наличии существенных недостатков в отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства от 13.01.2011 № 001/2011 (далее – отчет) и необходимости проведения повторной экспертизы отклоняются в силу следующего.

Так, сведения об отсутствии ОГРН заказчика (Арбитражного суда Кировской области) и дате его присвоения не могли быть включены экспертом в заключение, поскольку определение о назначении экспертизы Арбитражного суда Кировской области от 10.12.2010 указанных сведений не содержит. Кроме того, их отсутствие не может повлиять на выводы эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Анализ транспортной и пешеходной доступности содержится в разделе 3.2 отчета, содержание указанного раздела не вызывает сомнений в выводах эксперта, суждения эксперта обоснованны.

Довод ответчика, что экспертом ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» не проанализировано влияние цены объекта – аналога с другой, отличной от объекта оценки, категорией, также не может быть принят во внимание в силу следующего.

Выбор объектов-аналогов осуществляется при применении сравнительного метода оценки. Оспариваемый отчет содержит данные об использовании оценщиком сравнительного метода оценки, который представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1). Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Из отчета следует, что применяя сравнительный подход к оценке спорного помещения, экспертом подобраны объекты-аналоги, отличающиеся от объекта оценки лишь по двум критериям: местоположению и физическим характеристикам, в последующем эксперт производил корректировку цен объектов - аналогов по рассматриваемым показателям при использовании специальных методов (страницы 44 – 63 отчета).

Таким образом, арбитражный суд не усматривает нарушения пункта 22 ФСО № 1 при применении оценщиком сравнительного подхода.

Довод ответчика о неполном анализе рынка объекта оценки также отклоняется судом, поскольку анализ содержится в разделе 5 отчета (страницы 20-29 отчета), доказательства наличия оснований для признания проведенного анализа неполным суду не представлены.

Суд, оценивая указанное заключение эксперта как доказательство по делу, противоречий в выводах эксперта не усматривает.

Разница между рыночной стоимостью объекта оценки согласно отчету ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» (1650000 рублей 00 копеек) и рыночной стоимостью объекта согласно в отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.08.2010 серии ОИ № 215/10, составленному ООО «Аналит» (2879000 рублей 00 копеек), сама по себе не свидетельствует об ошибках эксперта ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» и не является основанием для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку доказательства, являющиеся основаниями для возникновения обоснованных сомнений в заключении эксперта или наличия противоречий в его выводах, суду не представлены, суд отклонил ходатайство о назначении повторной экспертизы, полагая, что заключение эксперта является достоверным, относимым и допустимым доказательством.

Учитывая изложенное, суд считает возможным урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 (пункта 2.1) в следующей редакции: «Имущество продается по цене 1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К последним статьей 106 АПК РФ отнесены, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате эксперту.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозита арбитражного суда (части 1, 2 статьи 109 АПК РФ).

При обращении с иском в арбитражный суд Обществом уплачена государственная пошлина по платежному поручению от 11.10.2010 № 108 в размере 4000 рублей 00 копеек.

Платежным поручением от 08.12.2010 № 2479 истцом на депозит Арбитражного суда Кировской области было уплачено 10000 рублей 00 копеек за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с тем, что факт проведения экспертизы по данному делу подтвержден документально (в материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства от 13.01.2011 № 001/2011), поступившие от истца на депозитный счет Арбитражного суда Кировской области 10000 рублей 00 копеек за проведение экспертизы следует перечислить ООО «Консалтинговая компания «Аналитик».

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению, судебные расходы по уплате государственной пошлины и расходов на проведение экспертизы следует возложить на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Овин» удовлетворить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 30.09.2010 в редакции истца общества с ограниченной ответственностью «Овин», а именно: «Имущество продается по цене 1 650 000 (один миллион шестьсот пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек (в том числе НДС)».

Взыскать с муниципального образования «Город ФИО4» в лице Управления (комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова в пользу общества с ограниченной ответственностью «Овин» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, на оплату услуг эксперта в размере 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Кировской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» 10 000 (десять тысяч) рублей 00 копеек за производство судебной экспертизы по настоящему делу.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья С.В. Фадеева