Гражданский кодекс часть 1

открытое акционерное общество «Кировская коммерческая компания» (далее – истец, ОАО «ККК») обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности города Кирова об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа в части определения продажной цены нежилого помещения с кадастровым номером 43:40:У0092:004:5202/09:1001/А, расположенного по адресу: <...> в части цены, указанной в пункте 2.1 договора, просит принять данный пункт договора в редакции истца «Имущество продаётся по цене 6 820 000 рублей 00 копеек».

Исковые требования основаны на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что при заключении договора между сторонами возникли разногласия по пункту 2.1 договора, определяющему стоимость выкупаемого истцом имущества, которые не были урегулированы, вследствие чего между сторонами возник преддоговорный спор.

В судебном заседании истец уточнил наименование ответчика -муниципальное учреждение Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова (далее - ответчик).

В силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил редакцию пункта 2.1. договора, в которой просит урегулировать разногласия «Имущество продается по цене 5 930 508 рублей 47 копеек».

Представитель ответчика исковые требования не признает по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, считает, что между сторонами отсутствует преддоговорной спор, поскольку истец не подписал договор на условиях, предложенных ответчиком. Кроме этого, ответчик указывает, что истец утратил преимущественное право на приобретение помещения, и соответственно урегулирование преддоговорного спора является недопустимым. Кроме того, ответчик считает, что проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, направленный в адрес ответчика подписан лицом, не имеющим полномочий.

Определениями арбитражного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора привлечены - ФИО1, ФИО2 – оценщики ФГУП «Ростехинвентаризация»-Федеральное БТИ, ФИО3-оценщик Вятской торгово-промышленной компаний Кировской области, ФИО4-оценщик ООО «Северная оценочная компания».

В судебном заседании третье лицо ФИО1 пояснила, что отчет об оценке не признан недействительным, утвержден экспертным советом. В качестве объектов аналогов оценки использовались объекты в рабочих районах города, поскольку помещение используется для размещения столовой, которая имеет локальное местоположение. Оценка произведена с использованием сравнительного и доходного подходов.

Третье лицо ФИО3 суду пояснила, что при составлении заключения затратный метод не применялся, поскольку объект оценки не отдельно стоящее здание, а помещение на первом этаже. Основной критерий оценки – местоположение объекта, поэтому в качестве объектов аналогов использовались помещения на окраинах города.

Третье лицо ФИО4 суду пояснил, что основным критерием оценки помещения было отсутствие проходимости к объекту оценки, помещение расположено вдалеке от транспортных развязок, остановок общественного транспорта. Оценка произведена с использование сравнительного и доходного подходов.

Третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представил.

В соответствии со статьей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствии третьего лица.

Суд, заслушав объяснения представителей сторон, третьих лиц, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, установил следующее.

Согласно договору аренды нежилого помещения (здания) от 13.03.2002 № 3778 муниципальное образование «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности г. Кирова предоставило в аренду открытому акционерному обществу «Кировская коммерческая компания» находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение по адресу: <...>.

12.10.2010 в соответствии с пунктом 5 статьи 3 и пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственной и муниципального имущества», подпунктом 2 пункта 3 статьи 9 закона № 159-ФЗ администрацией города Кирова на основании заявления предпринимателя от 04.02.2010 вынесено постановление № 4610-П «Об условиях приватизации имущества – помещения столовой с кадастровым номером 43:40:У0092:004:5202/09:1001/А по адресу: <...> (далее – постановление № 4610-П), согласно которому открытому акционерному обществу «Кировская коммерческая компания» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене продажи – 8 110 000 рублей 00 копеек, в том числе НДС.

Письмом от 22.10.2010 № 11907, полученным истцом 01.11.2010, ответчик предложил истцу в месячный срок от даты получения предложения, заключить договор купли-продажи имущества на условиях единовременной оплаты или с рассрочкой платежа. К указанному письму были приложены: копия постановления об условиях приватизации имущества, копия заключения об оценке и проект договора купли-продажи с рассрочкой платежа.

В ответ на указанное предложение истец подписал договор купли-продажи муниципального имущества без даты, с протоколом разногласий от 10.11.2010 в котором стоимость выкупаемого имущества предлагал определить в размере 6 820 000 рублей, включая НДС.

11 ноября 2010 года договор с протоколом разногласий истец направил в адрес ответчика. Указанное письмо получено ответчиком 13 ноября 2010 года и письмом от 23 ноября 2010 года № 13140 отклонено. Данное письмо получено истцом 26 ноября 2010 года.

Поскольку соглашение по существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было, истец 6.12.2010 в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим исковым заявлением, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора.

28.04.2011 постановлением № 1226-П администрация города Кирова отменила постановление № 4610-П, в связи с неподписанием открытым акционерным обществом «Кировская коммерческая компания» в тридцатидневный срок со дня получения договора купли-продажи.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Направленный в адрес истца проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа содержал все существенные условия договора, определенным образом выражал намерение ответчика заключить договор купли-продажи в соответствии с постановлением № 4610-П.

Доводы ответчика о том, что проект договора был подписан неуполномоченным лицом, не могут быть приняты судом во внимание в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Ответчиком не представлены доказательства подписания договора лицом, не имеющим полномочий. Кроме того, последующее отклонение протокола разногласий свидетельствует об одобрении ответчиком сделки.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. При этом способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Материалами дела подтверждается факт направления муниципальным образованием оферты (проекта договора купли-продажи без даты) в адрес истца, а также факт получения ответчиком протокола разногласий к договору.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

Поскольку письмом от 23.11.2010 № 13140 муниципальное образование уведомило истца об отклонении протокола разногласий, истец реализовал своё право на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд не может признать состоятельным довод ответчика об отсутствии преддоговорного спора между сторонами в силу следующего.

Как следует из положений статьи 445 ГК РФ законодателем предложено две формы понуждения сторон к заключению договора: в форме урегулирования разногласий по несогласованным условиям, (пункты 1, 2 статьи 445 ГК РФ) и в форме понуждения к заключению договора (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Судом установлены и материалами дела подтверждаются обстоятельства направления ответчиком после вынесения постановления № 4610-П в адрес истца предложения о заключении договора вместе с его проектом (оферты), получения истцом предложения и направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора (акцепта оферты), отклонения ответчиком протокола разногласий.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 9 статьи 4 закона № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества утрачивается в том числе, по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

Согласно имеющимся в материалах дела документам истец подписал полученный им от ответчика договор купли-продажи с протоколом разногласий к нему, что не противоречит пункту 1 статьи 445 ГК РФ, о чем муниципальному образованию стало известно согласно почтовому уведомлению 13.11.2010, что также свидетельствует о намерении истца заключить указанный договор с учетом разногласий.

Учитывая изложенное, истец не может быть признан утратившим преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку истец подписал договор до истечения установленного законом 30-дневного срока, после соблюдения процедуры, установленной нормами гражданского законодательства.

Таким образом, до момента утраты преимущественного права истца на выкуп арендуемого помещения между продавцом и покупателем возник преддоговорный спор, переданный на рассмотрение суда, в связи с чем, не имеет правого значения принятое в последующем постановление № 1266-П от 28.04.2011 года «Об отмене постановления № 4610-П», поскольку в указанный период спор об урегулировании разногласий находился на рассмотрении в суде.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьёй 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно экспертному заключению Кировского филиала ФГУП «Ростехинветаризация» к отчету об оценке № 4300/230810Ц-0007/Ю-01М/3831 от 31.08.2010, составленному оценщиками ФИО1 и ФИО2, направленному истцу с проектом договора рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 23.08.2010 составляет 8 110 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС).

В соответствии с экспертным заключением Вятской торгово-промышленной палаты Кировской области к отчету об оценке № 058/10 от 8.11.2010, составленному оценщиком ФИО3, представленному истцом, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 23.08.2010 составляет 6 820 000 рублей 00 копеек (в том числе НДС).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Для проверки обоснованности отчетов об оценке по ходатайству истца в судебном заседании была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Северная оценочная компания». По заключению экспертизы от 14.03.2011 № 413/11 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 13 октября 2010 года составляет 6 998 000 рублей (в том числе НДС).

В основу уточнения исковых требований истцом положено указанное заключение. Урегулировать разногласия по пункту 2.1. договора, в соответствии с доказательством, представленным ранее истцом (заключение экспертизы от 8.11.2010), ОАО «Кировская коммерческая компания» не намерено.

Согласно статье 15 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В представленном заключении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости использовались Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные Советом Партнерства НП «СМАОс» (саморегулируемой организации оценщиков), членом которой является оценщик ФИО4

При составлении отчета оценщики Федерального БТИ использовали Федеральные стандарты оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3) и стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные НП «Кадастр-оценка», т.к. оценщики являются членами НП «Кадастр-оценка».

Согласно разделу 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятие оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256, определены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, итоговая стоимость определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке).

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 ФСО № 1).

При проведении судебной экспертизы экспертом были использованы сравнительный и доходный подходы к оценке, неприменение затратного подхода мотивировано в пункте 5.2. экспертизы в связи с тем, что объект оценки представляет собой часть многоэтажного здания, а не отдельно стоящий объект, не проведено межевание земельного участка и не представлена информация об общей площади здания.

Ссылка ответчика не необоснованное указание экспертом неприменения затратного подхода в соответствии с пунктом 4.2. заключения, который отсутствует мотивирована экспертом ФИО4 как описка, поскольку отказ от использования затратного подхода обоснован им в пункте 5.2. заключения.

В отчете об оценке, представленном Федеральным БТИ для определения стоимости объекта также использованы сравнительный и доходный подход, отказ от затратного подхода мотивирован тем, что применение затратного подхода предполагает строительство на участке недвижимости, приносящей доход. В соответствии с заданием на оценку, участок предоставляется для дачного строительства, и собственник участка не будет возводить на нем приносящий доход объект коммерческой недвижимости. Также оценщик указывает, что определить цену объекта затратным подходом не представляется возможным ввиду отсутствия объективной возможности достоверного определения рыночной стоимости объекта ввиду недостаточности информации (данных о межевании земельного участка, официальной сметы затрат на покупку прав на земельный участок и строительство на нем здания).

Из пояснений третьего лица ФИО1 в судебном заседании следует, что назначение земельного участка «дачный» при расчете стоимости объекта не принималось во внимание, однако в данном случае суд полагает, что оценщиком в нарушение пункта 20 раздела 4 ФСО № 1 не мотивирован отказ от применения затратного подхода.

Кроме того, при оценке доказательств суд учитывает, что при составлении заключения эксперт ООО «Северная оценочная компания» был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем в материалах экспертизы имеется подписка. При даче пояснений в суде эксперт ФИО4, подтвердил выводы, изложенные в заключении. Рыночная стоимость объекта недвижимости определена в заключении на дату принятия Администрацией города Кирова постановления № 4610-П о продаже муниципального имущества.

В связи с несоответствием выводов оценщика фактическим обстоятельствам дела, неполноты или недостаточной ясности представленного заключения судебной экспертизы сторонами не заявлено обоснованного ходатайства о назначении дополнительной, повторной или комиссионной экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества, т.е. не представлены доказательства в опровержение имеющегося.

Заявленное ответчиком в ходе судебного заседания ходатайство о назначении повторной экспертизы, определением суда от 12.05.2011 отклонено ввиду отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 87 АПК РФ, ответчиком на наличие таких оснований также не указано.

Также суд учитывает, что цена объекта оценки, определенная в заключении экспертизы ООО «Северная оценочная компания» наиболее близка по значению цене, определенной в отчете об оценке объекта, составленном Вятской торгово-промышленной палатой Кировской области (отчет об оценке № 058/10). О наличии оснований сомневаться в достоверности указанной оценки сторонами не заявлено.

Представленный отчет № 058/10 не содержат каких-либо противоречий, сомнений в его достоверности не имеется, сторонами о наличии каких-либо противоречий или наличии оснований не доверять заключению Вятской торгово-промышленной палаты Кировской области, не заявлено. Отчет составлен лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных вопросов, экспертному исследованию были подвергнуты необходимые материалы, выводы научно обоснованы.

Учитывая изложенное, тот факт, что заключение экспертизы, представленное ответчиком, не противоречит другим доказательствам по делу, исследованным в судебном заседании, подтверждается ими, суд считает требования истца обоснованными, в силу чего подлежащими удовлетворению.

При определении стоимости объекта оценки суд учитывает положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации согласно которому не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего казну соответствующего муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленным федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», в силу чего цена имущества подлежит определению без учета НДС в размере 18 % и составит 5 930 508 рублей 47 копеек.

В соответствии с правилами статей 102, 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом при обращении в суд, возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, приняв пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 5 930 508 (пять миллионов девятьсот тридцать тысяч пятьсот восемь) рублей 47 копеек».

Взыскать с муниципального учреждения Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова в пользу открытого акционерного общества «Кировская коммерческая компания» расходы по государственной пошлине в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья Н.М. Шубина