Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Визит» (далее – истец, Общество, ООО «Визит») обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением от 11.01.2011 № 3 к муниципальному образованию Верхнекамский район Кировской области в лице Отдела по управлению имуществом Верхнекамского района (далее – ответчик, Отдел) об урегулировании преддоговорного спора, а именно: принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А в редакции истца – «Имущество продается по цене 540 000 рублей (с НДС), а также взыскании судебных расходов: 4 000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины; 4 000 рублей 00 копеек расходов за юридические услуги; 16 500 рублей 00 копеек расходов на оплату услуг оценщика.

Предметом спора является установление рыночной стоимости имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А.

Исковые требования основаны на положениях статей 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениях Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) и мотивированы тем, что сторонами при урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010 не достигнуто соглашение по цене выкупаемого имущества.

Ответчик в возражениях на исковое заявление от 01.02.2010 считает, что им соблюден порядок реализации преимущественного права Общества на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Цена продажи подлежащего приватизации арендуемого имущества утверждена согласно оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, определенной независимым оценщиком ИП ФИО1 в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2011 к участию в деле в порядке, установленном статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – третье лицо, ИП ФИО1).

В связи с оспариванием независимой экспертизы, проведенной ответчиком в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ и Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), определением суда от 28.02.2011 по настоящему делу по ходатайству истца и с учетом мнения ответчика назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта купли-продажи муниципального имущества: нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, по состоянию на октябрь - ноябрь 2010 года, производство которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» (далее – ООО «Консалтинговая компания «Аналитик», судебный эксперт).

В судебном заседании 14.04.2011 представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования в соответствии с заключением судебного эксперта и просил принять пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, в следующей редакции: «Имущество продается по цене 796 000 рублей 00 копеек (с НДС); взыскать с ответчика 23 000 рублей 00 копеек судебных расходов, в том числе 4 000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины, 4 000 рублей 00 копеек расходов на юридические услуги, 15 000 рублей 00 копеек расходов за проведение судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение истцом исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, согласно части 5 статьи 49 АПК РФ принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании 14.04.2011 представитель ответчика пояснил, что Отдел согласен заключить с ООО «Визит» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, на условиях в соответствии с заключением судебного эксперта, а именно: «Имущество продается по цене 796 000 рублей 00 копеек (с НДС)».

Третье лицо явку в судебное заседание не обеспечило, о месте и времени проведения судебного заседания извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ; отзыв на иск не представило.

На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.

Суд, заслушав представителей истца и ответчика, исследовав документы дела, установил следующее.

Торговое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 109,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию Верхнекамский муниципальный район Кировской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 43-АВ 476781, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 16.11.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 43-43-15/549/2010-483.

15.02.2006 между Комитетом по управлению имуществом Верхнекамского района (арендодатель) и ООО «Визит» (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества № 287, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения (здание, сооружение), расположенные по адресу: <...>, площадью 109,1 кв.м., относящееся к муниципальной собственности. Имущество передается для использования под предприятие общепита. Срок действия договора с 15.02.2006 по 31.12.2006 (пункты 1.1 – 1.3 договора аренды муниципального имущества от 15.02.2006 № 287).

01.01.2007 между Отделом (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды муниципального имущества № 314.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора с учетом дополнительного соглашения от 10.12.2008 арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (здание, сооружение), расположенное по адресу: <...>, площадью 109,1 кв.м., относящееся к муниципальной собственности. Срок действия договора с 01.01.2007 по 30.11.2007 (пункт 1.3 договора аренды муниципального имущества от 01.01.2007 № 314).

Согласно дополнительным соглашениям от 22.10.2008, от 29.09.2009, от 01.09.2010 срок действия договора аренды муниципального имущества от 01.01.2007 № 314 продлевался с 01.11.2008 по 30.09.2009, с 01.10.2009 по 31.08.2010 и с 01.09.2010 по 31.07.2011 соответственно.

05.05.2010 ООО «Визит» обратилось к ответчику с заявлением от 04.05.2010 № 31, в котором просило предать в собственность Общества арендуемое помещение в порядке реализации преимущественного права приобретения.

01.10.2010 Отдел обратился к ИП ФИО1 для проведения рыночной оценки стоимости объектов недвижимости по адресу: <...> (письмо от 01.10.2010 № 368).

Согласно отчету об определении рыночной стоимости торгового помещения № 696В/10-10 и заключению № 696В, составленным ИП ФИО1 04.10.2010, рыночная стоимость торгового помещения, общей площадью 109,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, по состоянию на 01.10.2010 составляет 2 003 000 рублей 00 копеек. Копии указанного отчета и заключения приобщены к материалам дела.

Постановлением администрации Верхнекамского района Кировской области от 26.11.2010 № 1273 на основании заявления ООО «Визит» принято решение приватизировать недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...>: торговое помещение, назначение: нежилое, 1982 года постройки, площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А путем реализации преимущественного права арендатора Общества на приобретение этого имущества. Цена продажи подлежащего приватизации арендуемого имущества утверждена в размере 2 003 000 рублей 00 копеек согласно оценке рыночной стоимости арендуемого имущества, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Во исполнение пункта 3 постановления администрации Верхнекамского района Кировской области от 26.11.2010 № 1273 проект договора купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010 между муниципальным образованием Верхнекамский муниципальный район Кировской области (продавец) и ООО «Визит» (покупатель) направлен истцу. Согласно пунктам 1.1 и 2.1 данного договора продавец продает в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: торговое помещение, назначение: нежилое, 1982 года постройки, площадью 109,1 кв.м., кадастровый номер 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, место расположения: <...>. Имущество продается по цене 2 003 000 рублей 00 копеек (с НДС).

Проект договора имеет подписи продавца и покупателя в лице директора ООО «Визит». Последним договор купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010 подписан с протоколом разногласий от 07.12.2010.

Согласно указанному протоколу разногласий и заявлению от 07.12.2010 покупатель сообщил ответчику о своем намерении заключить указанный договор, однако просил принять пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества в редакции покупателя, а именно: «Имущество продается по цене 540 000 рублей (с НДС)». Данная рыночная стоимость объекта купли-продажи установлена истцом на основании отчета об определении рыночной стоимости № 073/10 и экспертного заключения серии ОРС № 073/10, составленных по инициативе Общества Вятской торгово-промышленной палатой 02.12.2010.

Письмом от 11.01.2011 № 10/5 ответчик известил истца, что не согласен с протоколом разногласий от 07.12.2010 и считает заключение об определении рыночной стоимости торгового помещения, принадлежащего муниципальному образованию Верхнекамский муниципальный район, № 696/10-10 от 04.10.2010, обоснованным.

Отсутствие соглашения сторон в отношении существенного условия договора послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Факт нахождения торгового помещения, назначение: нежилое, общей площадью 109,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, в муниципальной собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 43-АВ 476781, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области 16.11.2010.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

Факт наличия у Общества преимущественного права на заключение договора купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010 не оспаривается.

Право на приватизацию, как следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.1998 № 25-П, не относится к числу конституционных, а регламентируется федеральным законом. Соответственно, в федеральном законе должны быть предусмотрены и надлежащие процедуры приватизации, с тем чтобы при передаче имущества от публичного собственника в частную собственность соблюдались конституционные гарантии права собственности, в том числе обеспечивалась бы защита прав и законных интересов всех участников соответствующих правоотношений на основе принципа юридического равенства и вытекающего из него принципа соразмерности используемых правовых средств и конституционно одобряемых целей (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П).

Согласно статье 9 Федерального закона № 159-ФЗс 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

С учетом указанных положений Федерального закона № 159-ФЗ, а также принимая во внимание, что администрацией Верхнекамского района Кировской области вынесено постановление, согласно которому в целях реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Отделу поручалось заключить договор купли-продажи спорного объекта, суд первой инстанции приходит к выводу о том, что по рассматриваемому спору для ответчика заключение договора является обязательным.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ), в противном случае субъекты малого или среднего предпринимательства утрачивают данное право (пункт 2 части 9 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ), а уполномоченный орган вносит изменения в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов его приватизации либо отменяет это решение (часть 10 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Федеральный закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 ГК РФ.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Суд оценил представленные в дело документы и установил, что протокол разногласий от 07.12.2010 к договору купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010 представлен Обществом ответчику, в установленный законом тридцатидневный срок, возникшие впоследствии разногласия переданы на рассмотрение арбитражного суда по правилам статьи 446 ГК РФ и в срок, определенный в пункте 2 статьи 445 ГК РФ.

В силу статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Возмездный характер отчуждения имущества, находящегося в публичной собственности, следует из статьи 1 Федерального закона № 178-ФЗ, определяющей приватизацию как возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и (или) юридических лиц, что предполагает его продажу с соблюдением правил, позволяющих выявить разумную цену приватизируемого муниципального имущества и тем самым обеспечить равноценность возмещения при его отчуждении.

В то же время в отличие от установления цены на аукционе или конкурсе, как это предусмотрено Федеральным законом № 178-ФЗ в качестве общего правила, определение рыночной стоимости арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в целях реализации субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ. Названный Федеральный закон обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6), страхование таковой (статья 24.7), образование компенсационного фонда для возмещения ущерба от оценки, не обеспечившей установление рыночной цены (статья 24.8), и позволяет оспорить отчет об оценке (статья 13). Тем самым гарантируется достоверность оценки, заказчиком проведения которой выступают органы, уполномоченные осуществлять действия по приватизации, что позволяет муниципальному образованию самостоятельно обеспечить свой интерес в установлении рыночной цены предназначенного к отчуждению имущества, - по общему правилу, его выкупная цена, определяемая законом в размере рыночной стоимости, предположительно должна покрывать возможные потери муниципального образования. Кроме того, в таких случаях отчуждение муниципального имущества должно сопровождаться эффективным судебным контролем (статьи 8, 35 и 46; статья 130, часть 1; статья 132, часть 1, Конституции Российской Федерации) (абзацы 2 и 3 пункта 4.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П).

Таким образом, установление рыночной цены реализуемого в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ имущества, находится под контролем суда, а следовательно, в силу положений Федерального закона № 135-ФЗ, может оспариваться в судебном порядке.

Статьей 8 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Предметом спора явились разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010в части урегулирования цены отчуждаемого имущества (пункт 2.1), определенной по-разному в соответствии с заключениями независимых оценщиков.

Ответчик определил стоимость имущества в размере 2 003 000 рублей 00 копеек на основании отчета об определении рыночной стоимости торгового помещения № 696В/10-10 и заключения № 696В, составленных ИП ФИО1 04.10.2010.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Общество, не согласившись с величиной рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком по заявке ответчика, обратилось за проведением независимой оценки в Вятскую торгово-промышленную палату Кировской области, по отчету и экспертному заключению которой рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 25.11.2010 составила 540 000 рублей 00 копеек (отчет об определении рыночной стоимости имущества № 073/10и экспертное заключение серии ОРС № 073/10 от 02.12.2010).

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Истцом в ходе рассмотрения дела было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости имущества.

Определением суда от 28.02.2011 назначена судебная оценочная экспертиза определения рыночной стоимости недвижимого имущества, приобретаемого по договору купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства № 105/2011, составленному экспертом ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» ФИО4 21.03.2011 и приобщенному к материалам дела, рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 25.11.2010 определена в размере 796 000 рублей 00 копеек.

Оценивая представленные сторонами доказательства, а также, учитывая, что истец и ответчик в судебном заседании 14.04.2011 согласились с рыночной стоимостью муниципального имущества в размере 796 000 рублей 00 копеек, суд приходит к выводу, что цена выкупаемого недвижимого имущества, определенная судебным экспертом - независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Аналитик» на основании определения суда о назначении экспертизы, соответствует рыночной стоимости выкупаемого Обществом арендованного помещения.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

В представленной суду судебной экспертизе для определения рыночной стоимости использовались Федеральные стандарты оценки №№ 1, 2, 3.

Статьей 20 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Согласно разделу 3 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1), определены подходы к оценке - затратный, сравнительный и доходный, а в пункте 6 раздела 2 указано, что итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 раздела 4 ФСО № 1).

При проведении судебной экспертизы экспертом были применены сравнительный и доходный подходы. От применения затратного подхода судебный эксперт отказался в связи с тем, что объектом оценки является встроенное нежилое помещение, при этом строительство отдельно взятого помещения физически и юридически невозможно. При применении расчета по «типовым» сметам с учетом дополнительных затрат, совокупного износа здания, выделения единицы площади помещения, возникнет большая погрешность в вычислениях. Данный выбор эксперта судом признается мотивированным, стороны возражений по выбору методов оценки не высказали.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 (далее – ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться в частности принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).

Действительно, при проведении судебной экспертизы эксперт принимал во внимание качество прав на земельный участок, условия рынка, местоположение (район, уровень проходимости, качество окружения), физические характеристики, внутренние системы инженерного оборудования. Также были подобраны объекты аналоги, однозначно сформулированы выводы о цене.

В силу пункта 15 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Описание исследования судебная экспертиза содержит; наличие арифметических и логических ошибок не установлено.

Таким образом, доказательств несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки суду не представлены; вывод эксперта проверяем, обоснован, однозначен, основан на исследовании полной, существенной информации.

Суд, оценивая указанное заключение эксперта как доказательство по делу, противоречий в выводах эксперта не усматривает.

Кроме того, в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку доказательства, являющиеся основаниями для возникновения обоснованных сомнений в заключении эксперта или наличия противоречий в его выводах, суду не представлены, ходатайство о назначении повторной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено, суд считает, что заключение эксперта является достоверным, относимым и допустимым доказательством.

Оценивая иные представленные суду иные экспертные оценки, суд приходит к следующим выводам.

Рыночная стоимость объекта муниципальной собственности, определенная ИП ФИО1 в отчете об определении рыночной стоимости торгового помещения № 696В/10-10 и заключению № 696В от 04.10.2010 в размере 2 003 000 рублей 00 копеек, не может быть признана достоверной и иметь доказательственное значение в силу следующего.

При описании местоположения объекта оценки (п. 2.2) фактически оценщиком не описаны престижность, удаленность, транспортная и пешеходная доступность, качество ближайшего окружения; детально не проведен анализ объекта оценки и его окружения (п. 2.7).

При проведении исследования эксперт ссылается на источники, не предусмотренные законом: «специалист «Сети коммерческой недвижимости» Сергей» (с. 22 отчета № 696В/10-10), описывает рынок недвижимости г. Кирова (а не г. Кирс) (с. 23 отчета № 696В/10-10).

Из представленного ответчиком отчета № 696В/10-10 следует, что при определении рыночной стоимости торгового помещения общей площадью 109,1 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А, ИП ФИО1 были применены сравнительный и затратный подход.

Под затратным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (пункт 15 ФСО № 1).

Однако, учитывая, что объектом оценки в рассматриваемом случае является не здание в целом, а отдельное помещение, невозможно точно определить затраты на воспроизводство данного отдельного помещения. В связи с этим, по мнению суда, использование данного метода ИП ФИО5 привело к большим погрешностям. Так, оценщиком установлена восстановительная стоимость объекта оценки (помещения) 2 138 632 рубля 00 копеек; при накопленном износе 57,7% (внешний износ определен в 0%) рыночная стоимость, определенная затратным методом составила 905 066 рублей 00 копеек.

В пункте 14 ФСО № 1 указано, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При использовании сравнительного подхода оценщиком использованы объекты-аналоги, сведения о цене которых получены в июле, а не в октябре 2010 года, имеющие меньшую удаленность от экономически активного центра (г. Киров), а именно, расположенные в п. Костино, г. Нолинск, п. Оричи (с. 33 отчета № 696В/10-10), в связи с чем стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом составила 7 820 449 рублей 00 копеек (с. 34 отчета № 696В/10-10) .

Кроме того, из отчета № 696В/10-10 следует, что оценщик отказался от использования доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки, поскольку, с точки зрения ИП ФИО1, сдача в аренду объекта недвижимости затруднительна.

В судебном заседании представители сторон, пояснили, что возможность сдавать торговое помещение общей площадью 109,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, существует.

При анализе экспертной оценки, проведенной экспертом-оценщиком Вятской торгово-промышленной палаты ФИО6 (отчет № 073/10) до обращения за разрешением спора в установленном порядке и представленной истцом, суд приходит к следующим выводам.

При описании объекта оценки оценщик исключил из его характеристик водоснабжение, тогда как из приложений к отчету № 073/10 следует, что водоснабжение объекта осуществляется.

В рамках сравнительного подхода при выборе объектов-аналогов оценщик использовал 8 объектов-аналогов, однако рынок объектов недвижимости северо-восточной части Кировской области (с. 14 отчета № 073/10) представлен лишь объектами №№ 4, 5, 7, среднерыночная стоимость одного квадратного метра которых составила от 8125 рублей до 10870 рублей, тогда как в результате экспертной оценки стоимость одного квадратного метра оцениваемого объекта составила 4954 рублей. С аналогичной ценой экспертом учтены деревянные объекты, расположенные в г. Малмыже и г. Зуевке (объекты № 2 и 6; цена за 1 кв.м 3614 рублей и 4210 рублей) (с. 40-42 отчета № 073/10). Некорректно определено качество коммуникаций у объекта оценки и объектов-аналогов (в качестве аналога назван объект, имеющий печное отопление) (с. 43 отчета № 073/10). Итоговый расчет рыночной стоимости сравнительным подходом не понятен (с. 49 отчета № 073/10).

При использовании доходного подхода расчет «чистой» и «распределенной» арендных ставок определялся по помещениям г. Кирова (с. 55 отчета № 073/10), при этом соотношение операционных расходов (отопление, водоснабжение, канализация) и остальных расходов (электричество, уборка, телефон, охрана, Интернет) в г. Кирове и г. Кирсе оценщиком во внимание не принималось.

Также в рамках указанного подхода оценщиком не приведены результаты и источники, по которым определена корректировка на предложение/продажу, не получил обоснования размер корректировки на местоположение, корректировки на состояние и тип ремонта.

Поскольку суд специальными познаниями не обладает и не может оценить, насколько установленные несоответствия могли повлиять на цену имущества, сам факт их наличия является основанием для отклонения представленного истцом доказательства.

Учитывая изложенное, суд считает возможным с учетом оценки, произведенной судебным экспертом, урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества от 03.12.2010 (пункта 2.1) в следующей редакции: «Имущество продается по цене 796 000 (семьсот девяносто шесть тысяч) рублей 00 копеек (с НДС)».

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К последним статьей 106 АПК РФ отнесены денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Право на возмещение таких расходов установлено статьей 110 АПК РФ.

Статьей 112 АПК РФ определено, что вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер, разумность, факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность (пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121, пункт 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

В подтверждение факта понесенных судебных расходов истцом в материалы дела представлены: договор от 16.12.2010 № 42/Ю-10, акт об оказанных услугах от 24.12.2010, платежное поручение от 17.12.2010 № 213.

Предметом договора от 16.12.2010 № 42/Ю-10, заключенного между Вятской торгово-промышленной палатой (исполнитель) и ООО «Визит» (заказчик), является представление исполнителем интересов заказчика в Арбитражном суде Кировской области по иску к Комитету по управлению имуществом Верхнекамского района об оспаривании выкупной цены помещения по адресу: <...>, площадью 109,1 кв.м. и ходатайству о наложении обеспечительных мер на указанное помещение (пункт 1.1 договора от 16.12.2010 № 42/Ю-10).

Согласно пункту 2.1 договора от 16.12.2010 № 42/Ю-10 стоимость услуг по договору составляет 4 000 рублей 00 копеек.

В силу пунктов 3.1 и 3.2 договора от 16.12.2010 № 42/Ю-10 исполнитель приступает к оказанию услуг в момент предоставления заказчиком всех необходимых документов и информации при осуществлении предоплаты. С даты вынесения Арбитражным судом Кировской области определения о принятии к рассмотрению искового заявления услуги считаются оказанными надлежащим образом, сторонами составляется акт об оказанных услугах.

Из буквального толкования данных положений договора следует, что исполнитель осуществляет оказание услуг на досудебной стадии, а именно: изучение представленных заказчиком документов; подготовка необходимых документов в суд.

Согласно части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Учитывая, что услуги, являющиеся предметом договора от 16.12.2010 № 42/Ю-10, истцу оказаны; исковое заявление Общества по иску к Отделу об урегулировании преддоговорного спора принято к производству суда; принимая во внимание характер и объем работы, проделанной представителем истца при исполнении данного договора, суд считает требование истца о взыскании судебных расходов в сумме 4000 рублей 00 копеек обоснованным, соответствующим принципу разумности, «Рекомендуемым минимальным ставкам гонорара на оказание разовой юридической помощи адвокатами», которые утверждены решением совета адвокатской палаты Кировской области от 16.03.2005 (протокол № 49) и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Истец просит также взыскать 15 000 рублей 00 копеек расходов за проведение судебной экспертизы.

Денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозита арбитражного суда (части 1, 2 статьи 109 АПК РФ).

Платежным поручением от 21.02.2011 № 41 истцом на депозит Арбитражного суда Кировской области было уплачено 15 000 рублей 00 копеек за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с тем, что факт проведения экспертизы по данному делу подтвержден документально (в материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества для целей судебного разбирательства от 21.03.2011 № 105/2011), поступившие от истца на депозитный счет Арбитражного суда Кировской области 15 000 рублей 00 копеек за проведение экспертизы следует перечислить ООО «Консалтинговая компания «Аналитик».

Поскольку исковые требования подлежат удовлетворению, расходов на проведение экспертизы следует возложить на ответчика.

При обращении с иском в арбитражный суд Обществом также уплачена государственная пошлина по платежному поручению от 20.12.2010 № 214 в размере 6 000 рублей 00 копеек.

В связи с излишней уплатой государственной пошлины при подаче искового заявления из федерального бюджета подлежит возврату истцу государственная пошлина в размере 2 000 рублей 00 копеек; государственная пошлина в размере 4 000 рублей 00 копеек в силу части 1 статьи 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика и взысканию с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 173, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Визит» удовлетворить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 109,1 кв.м, кадастровый номер: 43:05:330702:1444:5649/16.1:1002/А в редакции истца - «Имущество продается по цене 796 000 (семьсот девяносто шесть тысяч) рублей 00 копеек (с НДС)».

Взыскать с муниципального образования Верхнекамский район Кировской области в лице Отдела по управлению имуществом Верхнекамского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «Визит» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, расходов на оплату юридических услуг в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 копеек, на оплату услуг эксперта в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Перечислить с депозита Арбитражного суда Кировской области на счет общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Аналитик» 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек за производство судебной экспертизы по настоящему делу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Визит» из федерального бюджета 2 000 (две тысячи) рублей 00 копеек государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 20.12.2010 № 214. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в кассационную инстанцию (Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа) в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу в соответствии со статьями 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Судья С.В. Фадеева