Гражданский кодекс часть 1

о взыскании 227 816 рублей 50 копеек штрафа за нарушение условий договора, задолженности по арендной плате и пени, и расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от 21.07.2014 № 12281-01-05 ДМС,

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

департамент муниципальной собственности администрации города Кирова обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1о взыскании 227 816 рублей 50 копеек штрафа за нарушение условий договора, задолженности по арендной плате и пени, и расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в иске, на удовлетворении заявленных требований настаивает, указывает, что задолженность до настоящего времени ответчиком не погашена.

Ответчик о дате, времени и месте проведения судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети Интернет, явку представителя не обеспечил, требования не оспорил, отзыв на заявление не представил.

Суд в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика и при непредставлении им отзыва на заявление.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, судом установлены следующие фактические обстоятельства.

21.03.2011 истец (Арендодатель) и ответчик (Арендатор) на основании решения Комиссии по использованию муниципальной собственности от 03.03.2011 № 866 подписали договор аренды нежилого помещения (здания) № 6962 (далее – договор аренды), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение (здание), расположенное по адресу г. ФИО4, Ленинский р-н, ул. Карла Маркса, д. 165, общей площадью 46,00 кв.м, с целью использования под магазин.

Характеристика помещения определяется приложением № 1 к договору аренды (пункт 1.2 договора аренды)

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи.

Договор аренды заключен на срок с 21.03.2011 по 20.03.2016 (пункт 7.1. договора аренды).

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора аренды размер арендной платы с учетом НДС на момент подписания составляет (в соответствии с протоколом конкурсной комиссии) 114 720 рублей 85 копеек в год и вносится ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца в размере 1/12 годовой суммы.

Установленный размер годовой арендной платы ежегодно изменяется с учетом коэффициента-дефлятора, соответствующего индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуг) в РФ, определяемого в установленном порядке. Размер арендной платы изменяется с 01 января года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

В соответствии с пунктом 4.1.2 Договора в случае просрочки внесения арендной платы арендатору начисляются пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пунктам 2.2.4, 2.2.9 Арендатор взял на себя обязательство не сдавать помещение (здание) как в целом, так и частично в субаренду, а также не размещать иных пользователей без письменного согласия Арендодателя. Разрешение на передачу помещения (здание) оформляется дополнительным соглашением к договору.

За нарушение пункта 2.2.9 договора аренды виновная сторона обязана выплатить штраф в объеме 2-кратного размера годовой арендной платы.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в период действия спорного договора аренды ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендных платежей, а также нарушил пункт 2.2.9 договора аренды, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Более подробные доводы представлены ответчиком в письменных пояснениях по делу.

Суд, исследовав и оценив материалы дела, представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 Информационного письма от 01.06.2000 № 53 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Ввиду отсутствия в Гражданском кодексе Российской Федерации каких-либо специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Срок действия договора установлен пунктом 7.1 договора с 21.03.2011 по 20.03.2016, то есть, равен пяти годам.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Поскольку договор аренды № 6962 со сроком действия пять лет не был зарегистрирован в установленном законом порядке, то указанный договор является незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Вместе с тем, как следует из разъяснений пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) (далее - Постановления от 17.11.2011 № 73), в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт исполнения истцом и ответчиком взятых на себя обязательств по подписанному договору.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что в исковой период ответчик осуществлял пользование арендованным имуществом.

Судом установлено, что ответчиком в нарушение пунктов 3.1, 3.2 договора в период пользования помещением с 04.02.2014 по 30.04.2014 несвоевременно вносилась арендная плата, в связи, с чем за ответчиком, по данным истца, образовалась задолженность в сумме 27 250 рублей 99 копеек.

Из расчета арендной платы с 01.01.2014 по 31.12.2014 размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по формуле: Ап = А + Пзу, где:

Ап - годовая арендная плата;

А - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение), рассчитываемая как размер годовой арендной платы по итогам торгов (аукционов, конкурсов), которая с 01.01.2014 составила 129 074 рублей 28 копеек в год, в том числе НДС – 19 689 рублей 30 копеек;

Пзу - часть арендной платы за помещение (здание, сооружение) рассчитанная в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, утвержденным решением Кировской городской Думы от 23.12.2013 № 21/11, которая с 01.01.2014 составила 5 337 рублей 45 копеек, в том числе НДС – 814 рублей 19 копеек.

Исследовав представленный истцом расчет суммы арендной платы, суд, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом, размер годовой арендной платы изменился на основании постановления администрации г.Кирова от 28.01.2014 № 293-П «Об арендной плате за муниципальное имущество», в соответствии с которым с 01.01.2014 увеличился размер арендной платы за помещения, переданные в аренду по результатам проведения торгов и составил 129 074 рубля 28 копеек в год (в том числе НДС).

Указанное изменение соответствует условиям договора и требованиям действующего законодательства, расчет показателя А судом проверен и признан обоснованным.

В то же время произведенный истцом расчет показателя Пзу в рассматриваемой ситуации суд признает необоснованным в силу следующего.

Из представленных в материалы дела документов следует, что спорное нежилое помещение расположено в жилом многоквартирном доме.

Показатель Пзу представляет собой плату за земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Пунктом 3.5 заключенного между сторонами договора предусмотрено, что в расчет арендной платы за нежилые помещения (здания) не входит плата за пользование земельным участком.

Изменения в договор не вносились, дополнительное соглашение к договору сторонами не заключалось.

Таким образом, расчет истцом показателя Пзу в рассматриваемой ситуации не соответствует конкретным обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства, в связи с чем не может быть признан судом обоснованным.

При указанных обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 04.02.2014 по 30.04.2014 подлежат удовлетворению частично, а именно в сумме 26 220 рублей 20 копеек арендной платы без показателя Пзу.

Согласно пункту 4.1.2 договора аренды, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель взыскивает пени в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Требование истца о взыскании с ответчика пени суд считает обоснованным, подтвержденным представленными суду доказательствами.

В то же время, поскольку требования истца о взыскании арендной платы подлежат частичному удовлетворению, следовательно, требование истца о взыскании пеней, начисленных за период с 11.02.2014 по 30.04.2014, также подлежат удовлетворению частично (в части пеней, начисленных на сумму долга 26 220 рублей 20 копеек), а именно в размере 144 рубля 20 копеек.

Обстоятельств, исключающих гражданско-правовую ответственность ответчика, судом не установлено.

Ходатайств о применении судом положений статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

Истцом заявлено требование о взыскании в ответчика штрафных санкций в сумме 227 816 рублей 50 копеек за нарушения условий договора аренды.

Согласно пункту 2.2.9 договора аренды Арендатор взял на себя обязательство не сдавать помещение (здание) как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения Арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1.3 договора аренды, Арендодатель обязуется осуществлять контроль за целевым использованием помещения (здания) и соблюдением условий договора аренды.

В связи с чем, истцом была проведена проверка исполнения условий договора аренды муниципального помещения, в результате которой выявлено нарушение арендатором пункта 2.2.9 договора аренды, а именно установлено, что деятельность в спорном помещении осуществляет ООО «Супермаркет». Со слов директора общества ФИО3 данное помещение арендуется им у ФИО1 по устной договоренности.

Письменное согласие на сдачу указанных помещений в субаренду ответчик не получал.

Указанные выше обстоятельства отражены в акте проверки от 23.01.2014 № 12.

Согласно пункту 4.1 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора виновная сторона обязана выплатить неустойку. Пункт 4.1.3 договора, предусматривает, что за нарушения пункта 2.2.9 договора аренды, виновная сторона выплачивает штраф в объеме 2-кратного размера годовой арендной платы.

Полагая, что ответчиком нарушен п. 2.2.9 договора истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Размер штрафных санкций, согласно прилагаемому расчету составляет 227 816 рублей 50 копеек.

Подробное изложение своих доводов представлено истцом в письменных пояснениях по делу.

Исследовав представленные материалы, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иным правовыми актами.

Согласно пункту 2.2.9 договора арендатор взял на себя обязательство не сдавать помещение (здание) как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Как следует из материалов дела, истцом проведена проверка исполнение условий договора аренды муниципального помещения.

По результатам проверки составлен Акт от 23.11.2014 № 12, в котором отражено, что в спорном помещении деятельность осуществляет ООО «Супермаркет». Со слов директора общества ФИО3 данное помещение арендуется им у ФИО1 по устной договоренности. Факт ведения деятельности в помещении субарендатора также подтверждается вывеской на дверях и ценниками, которые содержат информацию об организации, ведущей торговлю в проверяемом помещении. ФИО3 представлен договор купли-продажи от 30.04.2013 и акт приема-передачи от 30.04.2013 на покупку и установку торгового оборудования в помещении магазина, расположенного по адресу: <...>.

Истец считает, что в нарушении пункта 2.2.9 помещение сдано Арендатором в субаренду без согласия собственника.

В силу положений пункта 1 статьи 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу положений статьи 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (пункт 4 статьи 71 АПК РФ).

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что истцом в обоснование исковых требований представлен акт проверки, составленный Арендодателем в одностороннем порядке, фотоматериал, договор купли-продажи от 30.04.2013, акт приема передачи от 30.04.2013, каких-либо иных документов, свидетельствующих о наличии между ответчиком и третьими лицами действующих договоров субаренды спорного объекта в период исчисления задолженности по арендной плате, истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, из материалов дела судом установлено, что ответчик пользовался спорным помещением на основании договора аренды от 21.03.2011, признанным судом незаключенным, что не породило правоотношений, в том числе по условию о сдаче спорного объекта в субаренду.

Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

На основании изложенного суд отказывает в удовлетворении исковых требований в части взыскания штрафных санкций.

Требования истца о расторжении договора аренды от 21.03.2011 № 6962 суд признает необоснованным, ввиду следующего.

Незаключенный договор не порождает правоотношений, следовательно, незаключенный договор невозможно изменить или расторгнуть, поскольку фактически такого соглашения не существует.

Расторжение незаключенного договора не имеет юридического значения и, соответственно, не влечет никаких юридических последствий.

Довод истца о договорных отношениях между сторонами со ссылкой на пункт 14 Постановления от 17.11.2011 № 73 судом отклоняется, поскольку договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, связывает его стороны только условиями договора об арендной плате и о неустойке.

Истцом заявлено требование об обязании ответчика освободить нежилое помещение по адресу <...>, площадью 46кв.метров в цокольном этаже здания и передать его Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи.

Факт передача помещения от истца к ответчику подтверждается актом приема-передачи.

Доказательств возврата спорного помещения не представлено.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, о том, что договорные обязательства между сторонами отсутствуют, вследствие незаключенности договора аренды, тем самым ответчик пользуется помещением без правовых оснований в связи, с чем требование истца об обязании ответчика освободить помещения подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ и статьями 333.17, 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по делу с учетом частичного удовлетворения исковых требований подлежит взысканию с ответчика в доход Федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

удовлетворить исковые требования частично и взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: г. ФИО4) в пользу истца - департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>, юридический адрес: 610000, <...>) арендную плату за период с февраля по апрель 2014года в сумме 26 220рублей 20копеек и проценты в сумме 120рублей 18копеек, а также обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: г. ФИО4) освободить нежилое помещение по адресу <...>, площадью 46кв.метров в цокольном этаже здания и передать его Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова по акту приема-передачи в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В остальной части – отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: г. ФИО4) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 4 873рублей 67копеек, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья Кулдышев О.Л.