Гражданский кодекс часть 1

закрытого акционерного общества «Птицефабрика «Костромская», д. Харино Костромского района Костромской области к Администрации Костромского муниципального района Костромской области, г. Кострома о признании права собственности по давности владения на объект недвижимого имущества – фундамент сгоревшего жилого дома площадью 54,3 кв. м, расположенного по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, ул. 1 Мая, д. 40.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования в части объекта своих правопритязаний и просил признать право собственности на недвижимое имущество – разрушенный жилой дом, состоящий из фундамента кирпичного, ленточного (лит. А), площадью 54,3 кв. м, степень износа 40%, расположенный по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, ул. 1 Мая, д. 40. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненные исковые требования приняты судом к рассмотрению.

По инициативе суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное Управление Федерального Агентства по управлению государственным имуществом по Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, Комитет имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района и Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили. При этом от ответчика, департамента и регистрирующего органа ранее в материалы дела поступили письменные ходатайства о разрешении спора без участия их представителей; указанными лицами, а также Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Костромской области представлены отзывы в отношении заявленных требований истца. В связи с изложенным дело рассмотрено без участия представителей ответчика и третьих лиц.

Исследовав материалы дела, проверив обоснованность доводов сторон и третьих лиц, изложенных в исковом заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующего в заседании представителя истца, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из нижеследующего.

Предметом исковых требований является признание права собственности на недвижимое имущество – разрушенный жилой дом, состоящий, согласно техническому паспорту, из фундамента кирпичного, ленточного (лит. А), площадью 54,3 кв. м, степень износа 40%, расположенный по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, ул. 1 Мая, д. 40. Заявленные требования основаны на статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы истечением установленного законодательством 15-летнего срока приобретательной давности. По мнению истца, им соблюдены все объективные и субъективные реквизиты (условия), регламентированные положениями статьи 234 Гражданского кодекса РФ, которым должно отвечать владение, чтобы являться основанием для приобретательной давности.

Предприятие - птицефабрика «Костромская» было создано на основании приказа Министерства совхозов от 15.03.1974 № 213 и включено в состав Костромского треста «Птицепром». В порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», распоряжением Областного комитета по управлению государственным имуществом от 23.04.1993 № 315 в процессе приватизации предприятия птицефабрика «Костромская» создано акционерное общество закрытого типа «Птицефабрика «Костромская», зарегистрированное постановлением администрации Костромского района от 30.04.1993 № 91 (в связи с регистрацией учредительных документов АОЗТ Птицефабрика «Костромская» в новой редакции постановлением главы местного самоуправления Костромского района Костромской области от 30.06.1999 № 155-15 изменено наименование общества на закрытое акционерное общество «Птицефабрика «Костромская»).

Распоряжением Областного комитета по управлению государственным имуществом от 23.04.1993 № 315 утверждена доля государственной собственности в имуществе реорганизуемой птицефабрики, передано в собственность имущество в соответствии с актом оценки по состоянию на 01.07.1992.

Согласно акту оценки по состоянию на 01.07.1992, составленному при приватизации предприятия, одноквартирный жилой дом № 40 (до перенумерации в 1976 году - № 36) по ул. 1-е Мая в п. Никольское, состоящий на балансе птицефабрики с 01.10.1975, значится в составе имущества истца, для которого действующим законодательством установлен особый режим приватизации.

В 2005 году в связи с отсутствием в указанном акте оценки пообъектного перечня имущества Территориальным управлением Росимущества по Костромской области была проведена проверка основных средств, учтенных при расчете уставного капитала, за исключением жилых домов, для которых действующим законодательством установлен особый режим приватизации. В протоколе от 22.12.2005 заседания комиссии по рассмотрению перечней основных средств ЗАО «Птицефабрика «Костромская» по состоянию на 01.07.1992 указанный дом вновь включен в состав основных средств, для которых установлен особый режим приватизации.

В связи с отнесением действующим законодательством объектов жилищного фонда к муниципальной собственности АОЗТ Птицефабрика «Костромская» 14 января 1996 года обратилось в администрацию Костромского района Костромской области по вопросу передачи жилого фонда, числившегося на балансе предприятия, в муниципальную собственность. После обследования передаваемых объектов МУП ЖКХ Администрации Костромского района письмом от 27.01.1996 № 176 сообщило птицефабрике об отказе в принятии в муниципальную собственность ряда объектов по причине их ветхого состояния, в том числе и жилого дома № 40 по ул. 1 Мая в п. Никольское. Письмом от 28.04.2008 № 840/01-24 Администрация Костромского муниципального района повторно сообщила, что принимать данный объект в муниципальную собственность не планируется.

Земельный участок под строительство данного объекта был отведен истцу в соответствии с протоколом исполнительного комитета Никольского сельского совета депутатов трудящихся Костромского района от 18.04.1975 № 16, в настоящее время в соответствии с постановлением Администрации Костромского муниципального района от 27.11.2007 № 1108 земельный участок передан истцу в аренду по договору от 27.11.2007 № 10 для восстановления сгоревшего дома № 40.

Кроме осуществления балансового учета жилого дома, совершения действий, направленных на передачу дома в муниципальную собственность и получения во владение земельного участка под названным объектом недвижимости, истец в подтверждение непрерывного и открытого владения указанным имуществом также ссылается и на то, что еще пригодный для проживания жилой дом был предоставлен работнику птицефабрики Быбиной Н.Н. и членам ее семьи, которые были зарегистрированы в нем в период с 09.12.2001 по 06.03.2008. В настоящее время после уничтожения дома пожаром по указанному адресу никто не зарегистрирован и не проживает (справка Администрации Никольского сельского поселения от 10.04.2008 № 90). Истец также пояснил, что имеет намерения произвести отчуждение остатков разрушенного жилого дома работникам предприятия, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по остаточной стоимости для дальнейшего восстановления за счет собственных средств приобретателя.

В подтверждение факта владения имуществом как своим собственным истцом представлены накладные от 14.05.2001 № 76 и от 07.06.2001 б/н на передачу материалов, выделенных им на ремонт дома. Иных доказательств фактического владения не представлено.

Принимая за основу изложенные факты, подтверждающие, по мнению истца, добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным, учитывая положения части 3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, согласно которой лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является, а также с учетом пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», которым разъяснено, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее течения срока исковой давности по соответствующим требованиям, истец полагает, что начало течения срока приобретательной давности по данному спору должно быть определено с 02.07.1991, так как он открыто, добросовестно и непрерывно владел указанным жилым домом как своим собственным с сентября 1975 года до момента уничтожения его пожаром в 2007 году, а после этого продолжает владеть остатками данного жилого дома в виде фундамента кирпичного, ленточного (лит. А), площадью 54,3 кв. м со степенью износа 40%.

Ответчик в отзыве, представленном в материалы дела, и в судебном заседании пояснил, что спорный объект недвижимости в муниципальную собственность не передавался и в реестре муниципальной собственности Костромского муниципального района не значится. Администрация Костромского муниципального района не имеет намерения принять в муниципальную собственность нежилое строение – фундамент сгоревшего жилого дома, расположенное по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, ул. 1 Мая, д. 40, и не возражает против удовлетворения заявленных ЗАО «Птицефабрика «Костромская» требований.

Управление Федеральной регистрационной службы по Костромской области в отзыве сообщило об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о правах на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, д. 40, а также указало на отсутствие материально-правовой заинтересованности Управления относительно предмета спора, в связи с чем оставило результат спора на усмотрение суда. Вместе с тем, Управление ФРС по Костромской области пояснило, что по смыслу пунктов 2.9 и 3.9 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, приложения № 4 Правил ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 № 268, фундамент является конструктивным элементом здания, строения, сооружения. По сложившейся практике фундамент описывается как незавершенный строительством объект недвижимости с указанием степени готовности.

Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области в представленном отзыве сообщил, что жилой дом, расположенный по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, ул. 1 Мая, д. 40, государственной собственностью не является и в реестре государственного имущества Костромской области не значится, однако в удовлетворении данного искового заявления, по мнению Департамента, надлежит отказать, поскольку истцом не представлено доказательств добросовестного, открытого и непрерывного владения данным имуществом как своим собственным. Спорный жилой дом являлся имуществом приватизируемого предприятия, для которого в соответствии с пунктом 13 Положения о реорганизации колхозов, совхозов, и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.1992 № 708, установлен особый режим приватизации. Согласно Плану приватизации жилой фонд птицефабрики «Костромская» не вошел в перечень имущества, подлежащего передаче в уставный фонд предприятия. Жилой фонд при приватизации государственного или муниципального имущества передается в муниципальную собственность. Также Департамент обратил внимание, что определить статус имущества как недвижимого уполномочен орган, осуществляющий техническую инвентаризацию в соответствии с законодательством; документов, подтверждающих, что данный фундамент является объектом недвижимости истцом не представлено.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Костромской области в отзыве указало, что спорный объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: Костромская область, Костромской район, п. Никольское, ул. 1 Мая, д. 40, в собственности Российской Федерации не значится, в связи с чем Территориальное управление Федерального агентства не имеет притязаний по объекту спора. При этом Территориальное управление обратило внимание, что в силу статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы содержания жилищного фонда относятся к полномочиям органов муниципальных образований, в связи с чем заявленный объект, расположенный в границах муниципального образования Костромского муниципального района, является объектом муниципальной собственности в силу прямого указания закона.

Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула (основания) владения исключает действие приобретательной давности.

Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического владения в соответствии с правилами пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации во-первых, владение должно выражаться в непосредственном фактическом господстве над вещью, то есть оно должно подразумевать наличие у владельца возможности непосредственно и в любое время воспользоваться вещью. Во-вторых, необходимо владеть вещью добросовестно. В-третьих, такое владение должно быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец должен относиться к соответствующей вещи как к своей (в том числе, имея ввиду эксплуатацию в собственной текущей деятельности и принимая меры по поддержанию вещи в надлежащем состоянии, ибо собственник несет и бремя собственности). В-четвертых, такое владение должно быть непрерывным в течение установленного законом срока: для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет. Кроме того, речь идет о владении вещью «как своей собственной». В-пятых, вещь не должна быть изъята из оборота или ограничена в обороте (статья 129 ГК РФ) либо быть таковой хотя бы часть времени давностного владения.

Все эти элементы должны быть установлены в совокупности.

Требуя признания права собственности на фундамент сгоревшего жилого дома, истец приводит доказательства владения в течение длительного времени самим жилым домом, то есть тем объектом, что существовал до пожара.

Недвижимость всегда является индивидуально-определенной вещью. При этом каждая недвижимая вещь должна представлять собой единый самостоятельный объект гражданского права со своим собственным функциональным назначением.

По своему назначению жилой дом, в том числе щитовой, есть единый объект, предназначенный и пригодный для проживания, в котором фундамент выполняет роль важного конструктивного элемента, обеспечивающего устойчивость и безопасность (СНиП II-7-81 «Строительство в сейсмических районах», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»).

В то же время фундамент жилого дома, рассматриваемый отдельно, когда он не является конструктивным элементом здания, не пригоден для проживания, относится к объектам незавершенного строительства и потенциально может быть использован, например, для восстановления жилого дома. Последнее верно при условии наличия у собственника (то есть имеющего такой титул, а не просто фактического владельца) здания вещного либо обязательственного права на момент его разрушения и после на земельный участок под этим объектом недвижимости (статья 39 Земельного кодекса Российской Федерации), чего в настоящем случае нет, поскольку соответствующий земельный участок выделен истцу в аренду только после пожара. И в деле нет сведений о наличии у истца, начиная с момента акционирования и до аренды, каких-либо вещных прав на этот земельный участок.

Как вытекает из статьи 133 Гражданского кодекса РФ, делимой признается вещь, которая может быть разделена без изменения ее назначения, а неделимой – та, которая таким образом разделена быть не может.

К разряду неделимых вещей относятся и жилой дом, и фундамент бывшего жилого дома. При этом каждый в отдельности.

Данный вывод подтверждается, во-первых, тем, что в примерном перечне объектов недвижимого имущества, приведенном в статье 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства поименованы отдельно, а во-вторых, после факта пожара органы технической инвентаризации погасили технический паспорт на жилой дом, заведя взамен него технический паспорт на другой объект – фундамент сгоревшего жилого дома, в-третьих, согласно справке органов пожарного надзора от 12.11.2007 № 435 в результате пожара жилой дом уничтожен полностью.

Кроме того, в рассматриваемом случае затраты на восстановление жилого дома будут сопоставимы с его возведением. В этой связи данную ситуацию необходимо отличать от той, когда изменяются лишь некоторые определенные характеристики недвижимой вещи, касающиеся описания вещи – объекта прав (например, внутреннее устройство в результате перепланировки).

Таким образом, щитовой жилой дом и его фундамент, сохранившийся после пожара, есть разные объекты недвижимого имущества. В то же время истец не представил наличие в законодательстве иного регулирования данного вопроса.

И для целей признания права собственности по давности владения на один объект недвижимости нельзя присоединять к владению им владение в течение определенного срока другой недвижимостью.

Однако, если даже признать, что речь идет об одном и том же объекте недвижимого имущества, у истца нет таких обязательных элементов фактического состава, необходимых для признания права собственности по давности владения, как непосредственное владение и владение недвижимым имуществом «как своим собственным».

В силу положений Гражданского кодекса РСФСР 1964 года (глава 8 раздела II) щитовой жилой дом как имущество, находящееся на балансе государственного предприятия, относится к объектам государственной собственности.

В соответствии с пунктом 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее – Постановление) к муниципальной собственности отнесены объекты жилого и нежилого фонда, за исключением входящих в состав имущества предприятий.

Согласно пункту 2 Постановления объекты государственной собственности, приведенные в приложении № 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность.

В силу пункта 2 Положения о порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235, предусмотрено, что передаче в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность подлежат объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности, находящиеся в ведении предприятий, не включаемые в состав приватизируемого имущества предприятий согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий».

Рассматриваемый щитовой жилой дом относился к объектам муниципальной собственности, не вошел в уставный капитал истца, а только временно (до фактической передачи в муниципальную собственность и (или) отдельной приватизации) был передан ему на баланс.

Последнее обстоятельство обусловлено тем, что в соответствии с пунктом 5 статьи 2 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. При этом приватизация находившегося на балансе предприятий жилищного фонда была запрещена и Указом Президента Российской Федерации от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» также не предусматривал возможность приватизации объектов жилищного фонда юридическими лицами.

Таким образом, щитовой жилой дом имел титульного собственника в лице муниципального образования, право которого признавалось и признается истцом. Истец в 1996 году предпринимал действия, направленные на передачу указанного жилого дома со своего баланса в муниципальную собственность, то есть, как минимум, до 1996 года истец не считал его своим, рассматривал его как объект публичной собственности и относился к нему соответствующим образом. Между тем с 1996 года прошло только 12 лет (при необходимом минимуме в 15 лет).

Более того, из содержания постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 235 следует, что обязанность по передаче и принятию объектов определена императивно и не обусловлена возложением на передающую сторону дополнительных обязанностей в виде производства ремонта жилищного фонда. Однако отказ ответчика от принятия спорного объекта жилищного фонда в муниципальную собственность истцом обжалован не был, не предпринималось им попыток понудить муниципальные органы к принятию указанного объекта недвижимости. Вместо этого был инициирован настоящий процесс.

Владение имуществом как своим собственным, сопровождаемое несением бремени содержания имущества, также не нашло подтверждения. В связи с наличием у истца статуса сельскохозяйственного предприятия на протяжении всего времени владения спорным имуществом он был освобожден от уплаты налога на имущество в связи с определенной долей выручки от реализации сельскохозяйственной продукции в общем объеме выручки.

Накладные от 14.05.2001 № 76 и от 07.06.2001 б/н, представленные в материалы дела в подтверждение несения предприятием расходов на содержание указанного дома, являются единичным фактом несения расходов, притом незначительных, за весь период нахождения объекта на балансе птицефабрики.

Доказательств открытого и фактического владения как, например, использование имущества в хозяйственной (производственной) деятельности от собственного имени, истцом также не представлено.

Таким образом, истцом не доказано наличие совокупности условий, необходимых для признания права собственности на объект недвижимого имущества по давности владения.

Решение суда о признании права собственности на объект недвижимого имущества при отсутствии на то юридических оснований повлечет неосновательное обогащение обратившегося с таким требованием лица.

Проблема введения в гражданский оборот бесхозяйной вещи путем удовлетворения судом требований истца по настоящему делу также не может быть решена, поскольку действующим законодательством предусмотрен иной порядок признания прав на бесхозяйные вещи.

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы в части уплаты государственной пошлины, понесенные истцом, возлагаются на него же.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных исковых требований закрытому акционерному обществу «Птицефабрика «Костромская», д. Харино Костромского района Костромской области отказать.

Решение суда в полном объеме будет изготовлено в течение пяти рабочих дней с момента объявления резолютивной части решения.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Порядок обжалования решения установлен Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья В.Н. Романов