Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда Костромской области Денисенко Лариса Юрьевна, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Офсет" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Ленинградская область, Всеволожский район, д. Юкки

к Обществу с ограниченной ответственностью "Офисцентр" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Кострома

о взыскании 5065556 руб. и процентов по день исполнения обязательства

лицо, ведущее протокол: секретарь судебного заседания Красавина Н.В.

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.03.2011

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.01.2011

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Офсет", Ленинградская область, Всеволожский район, д. Юкки обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Офисцентр", г. Кострома о взыскании 5000000 руб. неосновательного обогащения, 65556 руб. за пользование чужими денежными средствами вследствие из неправомерного удержания исходя из ставки банковского процента на сумму неправомерно удерживаемых средств начиная с 01.02.2011 по 31.03.2011 и по день исполнения обязательства, всего 5065556 руб.

Впоследствии истец уточнил иск, просит взыскать 5000000 руб. неосновательного обогащения, 153542 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2011 по 14.06.2011.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточненное исковое требование принято судом к рассмотрению.

Представитель истца поддерживает уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска по мотивам, указанным в отзыве.

По мнению ответчика, письмом от 13.01.2011 № 1 с его стороны и письмом от 14.01.2011 № 2 со стороны истца стороны направили друг другу предложения по заключению основного договора, проект которого был направлен еще 24.12.2010 истцу по электронной почте, в связи с чем, обязательство по предварительному договору купли - продажи нежилого строения от 01.08.2010 не прекратилось, что свидетельствует об отсутствии у сторон сомнений в части согласования предмета основного договора.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО "Офисцентр" (продавец) и ООО "Офсет" (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи нежилого строения от 01.08.2010, в соответствии с п. 1.1. которого стороны обязуются заключить в срок до «15» января 2011 года (далее «Срок») Договор купли-продажи нежилого строения (далее «Нежилое строение»). Далее по тексту вышеназванный договор именуется «Основной договор». Нежилое строение расположено по адресу: 156000, <...>. Общая площадь нежилого строения составляет приблизительно 1500 кв.м. Стоимость 1 кв. метра нежилого строения, указанного в п. 1.1 настоящего предварительного договора будет составлять 47500 (Сорок семь тысяч пятьсот) рублей. Стороны обязуются заключить Основной договор на условиях, предусмотренных настоящим Предварительным договором. В случае изменения площади нежилого строения при государственной регистрации права на недвижимое имущество в УФРС РФ по Костромской области, стоимость нежилого строения будет определяться из расчета произведения фактической площади нежилого строения и цены за один квадратный метр площади.

Согласно п. 2.2. предварительного договора покупатель заявляет, что осмотр незавершенного строительством нежилого строения и прилежащей территории был произведен им лично. Покупатель намерен приобрести нежилое строение в следующем состоянии: объект должен быть возведен под крышу, должны быть установлены окна и двери, возведена крыша, кровля. К зданию должны быть проведены все коммуникации (водоснабжение, канализация, электросети в объеме не менее 300 кВт, газоснабжение) полностью выполнено благоустройство территории.

В соответствии с п. 4.1. предварительного договора оплата стоимости нежилого помещения, указанного в п. 1.1. настоящего предварительного договора производится наличным или безналичным путем в следующем порядке: Покупатель уплачивает Продавцу задаток в размере 5 000 000 (Пять миллионов) рублей в срок до 10 августа 2010 года. В случае заключения Основного договора задаток засчитывается в счет оплаты цены нежилого помещения. Принятие Продавцом задатка подтверждается распиской Продавца о получении денежной суммы, либо платежным поручением.

Истцом на счет ответчика перечислено 5000000 руб. в качестве оплаты по договору от 05.08.2010 платежным поручением № 263 от 05.08.2010.

Истец, ссылаясь на невыполнение ответчиком условий, предусмотренных пунктом 2.2. предварительного договора: не получено разрешение о вводе объекта в эксплуатацию, в связи с чем, составление акта приема-передачи нежилого помещения и заключение основного договора купли-продажи не представляется возможным (по состоянию на 14.01.2011).

Истец направил письмо исх.№2 от 14.01.2011г. об одностороннем отказе от исполнения договора и возврате задатка в сумме 5 000 000 руб. до 31.01.2011г., которое осталось без ответа.

Обосновывая невозможность заключения основного договора купли-продажи истец указывает, что площадь нежилого строения согласно подпункта 1.1.2. Договора указана приблизительно. Согласно подпункта 1.1.5 предварительного договора в случае изменения площади нежилого строения при государственной регистрации права на недвижимое имущество стоимость нежилого строения будет определятся из расчета произведения фактической площади и цены за один квадратный метр площади. Технический паспорт на нежилое строение не получен. Следовательно, существенные условия Договора по цене не определены.

По мнению истца, предмет договора не определен. Кроме того, нежилое строение расположено на земельном участке, переданным Продавцу в пользование по договору аренды № Д. 1341.1 от 16.05.2008г. и дополнительному соглашению к договору аренды от 01.03.2010г., заключенным на срок до 21.12.2010г. (п.2.1. договора аренды).

Согласно п.2.3. договора аренды пролонгация договора аренды на неопределенный срок допустима в случае отсутствия возражений Арендодателя. Документов о согласии Арендодателя на продление аренды Продавцом не представлено.

Земельный участок предоставлен в пользование под строительство офисного здания (п.1.1. договора аренды). Права и обязанности по договору аренды третьим лицам и передача в субаренду без согласия Арендодателя не допускаются (п.п. 5.5 и 6.29 дополнительного соглашения к договору аренды).

Ответчиком представлено разрешение на строительство №RU4432800-230 от 28.10.2009г. объекта капитального строительства «Административное здание» по указанному в п.1.1. предварительного договора адресу, без привязки к земельному участку до 21.12.2010г., в противоречие с наименованием предмета предварительного договора «Офисное здание». Действие разрешения продлено 18.11.2010г. до 31.12.2011г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 44-АБ №447062 от 17.02.2010г. объект права «объект незавершенного строительства (административное здание) ……, степень готовности объекта незавершенного строительства 51 %».

Письмом от 24.12.2010г. ответчик поставил в известность истца о неготовности нежилого здания, и просил перенести сроки по благоустройству территории и начало работ внутри помещения на весну 2011 года.

Ответчик письмом от 13.01.2011 сообщил о готовности объекта к заключению договора купли-продажи и юридическому оформлению основного договора в срок до 15.01.2011г., что не подтверждено соответствующими документами и усматривается из письма ООО «Офсет» исх.№2 от 14.01.2011г. и ответа на письмо ООО «Офисцентр» от 18.01.2011г. вх.№5.

В связи с неисполнением условий предварительного договора письмом исх №3 от 14.01.2011г. ООО «Офсет» уведомило ООО «Офисцентр» об одностороннем отказе от исполнения предварительного договора и возврате задатка 5 000 000 рублей 00 коп. в срок до 31.01.2011 г.

Истец оценил факт получения ответчиком 5000000 руб. как неосновательное обогащение на стороне последнего.

В порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за неправомерное удержание денежных средств истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2011 по 14.06.2011, исходя из ставки рефинансирования 8,25% в сумме 153542 руб.

Поскольку ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел от истца денежные средства, последний обратился в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Основной договор, как установлено в пункте 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, если иной срок не определен в предварительном договоре.

В пункте 1.1. предварительного договора стороны установили срок заключения договора купли-продажи – 15.01.2011. Стороны обязуются заключить Основной договор на условиях, предусмотренных настоящим Предварительным договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

На день рассмотрения спора ни одна из сторон не заявила о понуждении другой заключить основной договор.

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ). Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Предварительный договор - это организационный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ), так и устанавливающий порядок заключения основного договора

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, при заключении предварительного договора необходимо выработать все существенные условия основного договора, а именно: условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 3 статьи 429, пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В ином случае возможность заключения основного договора будет зависеть не от волеизъявления и действий сторон при наступлении соответствующего срока, а от иных обстоятельств.

Объектом, передача прав на который составляет цель заключающих предварительный договор сторон, может выступать любое имущество, в данном случае недвижимое имущество, подвергающееся в соответствии с действующим законодательством специальному правовому регулированию. В рамках любого договора описание недвижимого имущества должно содержать данные, позволяющие определенно его установить.

Следовательно, предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать и подлежащее регистрации.

В соответствии со статьей 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Правила толкования договора, изложенные в названной статье, используются в случаях, когда отдельные условия (пункты) письменного договора сформулированы его сторонами неясно или неточно, при этом, устанавливая содержание конкретного условия при его неясности, суд сопоставляет его с содержанием других условий и общим смыслом договора.

Согласно пункта 1.1. договора намерений стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого строения по адресу <...>, приблизительной площадью 1500 кв.м. по цене 47500 рублей за квадратный метр. Основной договор стороны обязались заключить на условиях определенных предварительным договором.

Ссылаясь на вышеуказанный пункт, истец заявляет о том, что намеревался приобрести объект готовый (сданный) к эксплуатации.

Вместе с тем, другими условиями договора, предусмотренными п.п. 2.2. и 5.11. стороны согласуют обязанность регистрации права продавца на объект незавершенный строительством и намерении покупателя приобрести строение возведенное под крышу, с окнами и дверями, подведенными коммуникациями и выполненным благоустройством, на что ссылается и ответчик, возражая против иска.

Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского Кодекса Российской Федерации не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Как указывалось выше каждая из сторон по- своему расценивает условия предварительного договора. В судебном заседании между сторонами возникли разногласия, в каком виде должен быть исполнен объект для осуществления основной сделки. Истец, ссылаясь на пункт 1.1. предварительного договора утверждает, что намеревался в будущем приобрести законченное строительством здание по цене, определенной пунктом 1.1.3. Ответчик указывает на то, что в силу п.п. 2.2. и 5.1. речь шла о намерении истцом приобрести, а ответчиком продать объект незавершенный строительством.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, при этом исследуется допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая характер спора, а также специфику объекта, являющегося предметом договора, суд приходит к выводу об отсутствии существенных условий в предварительном договоре, позволяющих однозначно определить волю сторон при его заключении, притом, что каждая сторона трактует условия договора и его предмет по-своему. Договор не содержит необходимой информации, позволяющий определить намерения сторон при его заключении. Так пункты 2.2. и 5.1. не дают оснований однозначно утверждать, что при заключении основного договора купли-продажи предполагалось продать законченный строительством объект. Вместе с тем, невозможно определить наличие договоренности сторон по продаже и приобретении объекта в виде незавершенного строительством нежилого строения. Оговорка о необходимости наличия крыши, окон и дверей, а также подведения коммуникация и осуществления благоустройства не позволяет определить степень готовности, как всего здания, так и процент выполнения всех видов инженерно-строительных работ незавершенного строительством объекта.

В силу своей природы предварительный договор устанавливает только одно обязательство сторон - заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор). Соответственно, и денежное обязательство, являющееся встречным по отношению к обязательству о передаче имущества, также содержится только в основном договоре. Поскольку предварительный договор не порождает денежное обязательство, то платежи в обеспечение предварительного договора и в доказательство его заключения существенным условием предварительной сделки быть не могут, а средства, уплаченные на его основании, являются авансом или предварительной оплатой имущества.

В силу требований ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исключения из этого правила, предусмотренные ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, - на данные правоотношения сторон не распространяются.

Статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что правила главы 60 ГК РФ подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Факт перечисления ответчику 5000000 руб. платежным поручением № 263 от 05.08.2010 подтвержден материалами дела, требование о взыскании неосновательного обогащения в указанном размере является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истец просит взыскать проценты за период с 01.02.2011 по 14.06.2011, исходя из ставки рефинансирования 8,25% в сумме 153542 руб.

Проценты, предъявленные к взысканию, начислены истцом в соответствии с требованиями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 153542 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Ввиду недоплаты суммы государственной пошлины в доход федерального бюджета при увеличении исковых требований истцом, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 170, 171, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Офисцентр», г. Кострома в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Офсет», д. Юкки, Всеволожский район, Ленинградская область 5 000 000 руб. неосновательного обогащения, 153 542 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 48 328 руб. расходов по оплате госпошлины.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Офисцентр», г. Кострома в доход федерального бюджета 439 руб. 71 коп. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать по вступлении решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Костромской области.

Судья Л.Ю. Денисенко