Гражданский кодекс часть 1

Заявитель обратился в суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления заинтересованного лица о привлечении ООО ЖК «Европейский» (далее общество) к административной ответственности по части 1 статьи 14.28. Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде штрафа в сумме 400 000 рублей за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Заинтересованное лицо требования заявителя не признало.

В заседании суда 21.08.08 с 09-30 до 15-00 по ходатайству заявителя объявлялся перерыв.

По правилам статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно части 7 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

В этой связи материалы дела явствуют, что в соответствии с приказом Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края «О проведении проверки» от 03.04.08 № 39-п в период с 07.04.08 по 10.04.08 была проведена выездная проверка финансово-хозяйственной деятельности общества, связанной с привлечением и использованием денежных средств участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.04. № 214-ФЗ.

В ходе проверки установлено, что общество осуществляет деятельность в области долевого строительства и привлекает денежные средства участников долевого строительства на строительство жилого комплекса «Европейский» литер «1», «2» и «3», расположенных по ул. Кожевенной, 28 в Западном внутригородском округе г. Краснодара до государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве в Управлении ФРС по Краснодарскому краю.

Так, 01.09.04 между администрацией МО г. Краснодара и ООО «ПКП «Антонина» был заключён договор аренды № 4300012813 земельного участка общей площадью 829 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе <...>, кадастровый № 23:43:0206082:0011 (зона 2-6) для завершения реконструкции и эксплуатации нежилых зданий и сооружений сроком до 08.06.09. Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Краснодарскому краю 12.10.04.

Согласно договору от 28.09.06, заключённому между ООО «ПКП «Антонина» и ООО Жилой комплекс «Европейский», ООО «ПКП «Антонина» передало обществу права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 01,09.2004г. № 4300012813. Данный договор также зарегистрирован в УФРС по Краснодарскому краю 16.11.06.

12.04.06 между администрацией МО г. Краснодара и ООО «Европа-Инвест», ООО «Орхидея-АГ» заключён договор аренды № 4300014338 земельного участка общей площадью 33 940 кв.м., расположенного в Западном внутригородском округе <...>, кадастровый № 23:43:02 06 082:0002 (зона 2-6) для эксплуатации производственных зданий и сооружений сроком до 31.03.11, зарегистрированый в УФРС по Краснодарскому краю 13.06.06. Соглашением от 17.07.06 о внесении изменений в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне Арендатора от 12.04.06 № 4300014338 изменено целевое назначение земельного участка: для многоэтажного жилищного строительства.

По договору от 22.08.06, заключённому между обществом. ООО «Европа-Инвест» и ООО «Орхидея-АГ», последние передали ООО Жилой комплекс «Европейский» права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка от 12.04.06 № 4300014338, который прошел государственную регистрацию в УФРС по Краснодарскому краю 29.08.06.

Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар обществу выдано разрешение от 10.08.07 № RU 23306000-447-р на строительство жилого комплекса «Европейский» литер «1», «2», «3», расположенного по ул. Кожевенной, 28 в Западном внутригородском округе г. Краснодара.

Согласно данным отчётности, представленной обществом в управление, проектная декларация по вышеуказанному объекту строительства размещена в сети Интернет 29.11.07.

В материалах проверки имеется проектная декларация ООО Жилой комплекс «Европейский» по объекту строительства: 12-секционного 18-24-этажного жилого комплекса «Европейский», расположенного по ул. Кожевенная, 26, 28.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту - Закон о долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона о долевом строительстве действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Закон вступил в силу с 01.04.05.

Таким образом, ООО Жилой комплекс «Европейский» является застройщиком жилого комплекса «Европейский» литер «1», «2», «3», расположенного по ул. Кожевенной, 26, 28 в Западном внутригородском округе г. Краснодара.

Проверкой также установлено, что общество в проверяемом периоде привлекало денежные средства граждан для строительства вышеуказанного жилого дома, заключая с ними предварительные договоры долевого участия в строительстве. Так же с гражданами подписывались основные договоры долевого участия в строительстве, датированные тем же числом, что и предварительные договоры.

Всего общество за проверяемый период заключило с гражданами 17 договоров долевого участия в строительстве на общую сумму 53 820 922 рублей, из которых оплачено 39 572 219 рублей, в том числе по предварительным договорам 34 357 306 рублей. На момент проведения проверки 15 договоров долевого участия в строительстве зарегистрированы в УФРС по Краснодарскому краю, 2 договора находятся в процессе регистрации.

Также проверкой установлено, что общество привлекало денежные средства граждан для строительства вышеуказанного объекта недвижимости по предварительным договорам до государственной регистрации основных договоров долевого участия в строительстве, что подтверждается: реестром договоров участия в долевом строительстве и договоров инвестирования ООО «Жилой комплекс «Европейский» на 09 апреля 2008 года; предварительным договором от 18.03.08 № 11-13-1/08-П, заключённым между ООО Жилой комплекс «Европейский» и гражданкой ФИО3; договором участия в долевом строительстве от 18.03.08 № 11-13-1/08, заключённым между обществом и гражданкой ФИО3; платёжным поручением от 19.03.08 № 3244, заверенными печатью общества и подписью директора.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4. Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства только после его заключения, то есть после государственной регистрации, и право на привлечение денежных средств до государственной регистрации договора у застройщика отсутствует.

Таким образом, в действиях общества Управление усмотрело нарушение части 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве, выразившемся в привлечении денежных средств участников долевого строительства для строительства жилого дома до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, то есть состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14. 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

По данному факту ведущим консультантом отдела контроля в области долевого строительства управления 10.04.08 в отношении ООО Жилой комплекс «Европейский» был составлен протокол об административном правонарушении № 39п/64 по части 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях, а 13 05.08 постановлением руководителя управления № 39п/64 ООО Жилой комплекс «Европейский» признано виновным в совершении административного правонарушения по названной правовой норме и на него наложен штраф в сумме 400 000 рублей.

Считая указанное постановление противоречащим нормам действующего законодательства, а также нарушающим его права и интересы, заявитель просит суд признать его незаконным и отменить.

Обосновывая свои доводы, заявитель указал, что управление неправильно применило нормы материального права, надлежаще не исследовав в ходе проверки его документы, ошибочно основываясь на факте получения истцом денежных средств до регистрации договора долевого участия в строительстве. Он полагает, что денежные средства были получены не по договору подряда и не по договору долевого участия строительства многоквартирного дома, а в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору №11-13-1/08-П от 18.03.08, заключенного между им и гражданкой ФИО3 Указанный предварительный договор не может рассматриваться как договор, направленный на строительство многоквартирного дома. Поэтому любое перечисление денежных средств по такому договору не может быть квалифицированно как получение денежных для строительства многоквартирного дома, ответственность за которое предусмотрена части 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Изучив материалы дела и заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 8 части 2 статьи 30.6. Кодекса РФ об административных правонарушениях при рассмотрении жалобы на постановление по делу об административном правонарушении проверяются на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных материалов законность и обоснованность вынесенного постановления.

В соответствии с п.1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее по тексту - Закон о долевом строительстве) застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство.

Таким образом, с учетом вышеизложенного общество является застройщиком жилого комплекса «Европейский» литер «1», «2» и «3», расположенных по ул. Кожевенной, 28 в Западном внутригородском округе г. Краснодара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона о долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с требованиями Закона и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

Как указано выше, общество является застройщиком вышеназванного жилого комплекса, чего им по существу не оспаривается.

Однако, наличие у застройщика необходимых в рамках его статуса документов не может служить для него основанием для безусловного привлечения денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов. Так, в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего закона застройщики па основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 3 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с частью З статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, Законом о долевом строительстве введен новый вид договора - договор участия в долевом строительстве, который по своей сути является консенсуальным договором. Обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства только после его заключения, то есть после государственной регистрации.

С учетом изложенного, застройщик не в праве осуществлять привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве при отсутствии государственной регистрации, а тем более на основании предварительного договора участия в долевом строительстве, который вообще не подлежит такой регистрации.

По своей сути предварительный договор носит организационный, неимущественный (безденежный) характер и в соответствии со статьей 429 ГК РФ порождает только обязательство заключить основной договор в будущем.

Таким образом, как указано выше, в случае, если участником долевого строительства является гражданин, то застройщик приобретает право на привлечение его денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома не только при наличии условий, оговоренных частью 1 статьи З Закона о долевом строительстве (иметь разрешение па строительство, право собственности аренды на земельный участок), но и только на основании определенного вида договора - договора участия в долевом строительстве. Это означает, что после вступления в силу Закона застройщики не вправе привлекать средства граждан на основании каких-либо иных договоров, в том числе и предварительных.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При таких обстоятельствах, заинтересованным лицом доказано, что общество в нарушение части 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства жилого дома по предварительному договору участия в долевом строительстве и до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, то есть совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14. 28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В силу части 1 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях административное наказание в виде административного штрафа применяется в случае привлечения денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом с домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По правилам части 4 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на орган, принявший оспариваемое решение.

При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое постановление, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а так же иные обстоятельства, имеющие значение для дела (часть 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое указанным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых указанным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.

На основании ст. 26.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях доказательствами по делу об административном правонарушении являются любые фактические данные, на основании которых судья, орган, должностное лицо, в производстве которых находится дело, устанавливают наличие или отсутствие события административного правонарушения, виновность лица, привлекаемого к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела.

При рассмотрении жалобы на постановление по делу об административном правонарушении суд проверяет на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных материалов законность и обоснованность вынесенного постановления, в частности заслушивает объяснения лица, в отношении которого вынесено постановление по делу об административном правонарушении; при необходимости заслушиваются показания других лиц, участвующих в рассмотрении жалобы, исследуются иные доказательства, осуществляются другие процессуальные действия в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 30.6. Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В соответствии с частью 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое постановление, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а так же иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

В случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя (часть 3 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд не может согласиться с доводами заявителя относительно того, что денежные средства им привлекались в качестве обеспечительного взноса.

Как указано выше, в соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В части 2 вышеуказанной статьи развиваются положения статьи 1 Закона о долевом строительстве. В случае если участником долевого строительства является гражданин, то застройщик приобретает право на привлечение его денежных средств для строительства (создания) многоквартирного дома только на основании определенного вида договора - договора участия в долевом строительстве. Это означает, что после вступления в силу Закона застройщики не вправе привлекать средства граждан на основании каких-либо иных договоров, в том числе и предварительных.

Согласно Практическим рекомендациям по применению положения Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», утвержденным Приказом Госстроя России от 6 мая 2000 года № 106 предварительный договор о приобретении готового жилья в строящемся жилом доме после завершения его строительства по своему экономическому содержанию является договором долевого участия в жилищном строительстве.

Однако несмотря на то, что согласно статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а понуждение к заключению договора не допускается, любой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, как того требует статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием. Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».

В этой связи из представленных в дело материалов следует, что предварительные договоры долевого участия, заключённые с гражданами, содержат все существенные условия основного договора долевого участия, в том числе: объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после ввода жилого дома в эксплуатацию и сроки такой передачи, цену договора, порядок и сроки её уплаты участником долевого строительства, а так же гарантийный срок на объект строительства.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах, а предварительный договор их не порождает. Таким образом, в рамках предварительного договора функции задатка, предусмотренные в статье 380 ГК РФ, реализовываться не могут. Кроме того, в указанных предварительных договорах отсутствует какое либо условие о том, что, уплачиваемая гражданином по предварительному договору денежная сумма является обеспечительным платежом.

Таким образом, конструкция предварительного договора, используемая ООО «Жилой комплекс Европейский» для привлечения денежных средств граждан на строительство жилого дома, применительно к части 2 статьи 170 ГК Российской Федерации была совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и подпадает под действие нормы части 2 статьи 3 Закона о долевом строительстве.

В этой связи судом установлено, что ООО ЖК «Европейский» было привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28. Кодекса РФ об административных правонарушениях в пределах выписанных в оспариваемом постановлении нарушений.

Государственная пошлина, ошибочно уплаченная обществом при обращении в арбитражный суд, подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 4, 29, 104, 167-170, частями 4, 6, 7 статьи 210, частью 3 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; частью 1 статьи 2.1., частью 1 статьи 15.19., статьями 24.1., 26.1., пунктом 8 части 2 статьи 30.6., пунктом 1 части 1 статьи 30.7. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, суд

Р Е Ш И Л :

Заявление ООО ЖК «Европейский» о признании недействительным (незаконным) и отмене постановления руководителя Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края № 39п/64 от 13.05.08 о привлечении его к административной ответственности по части 1 статьи 14.28. Кодекса РФ об административных правонарушениях в виде штрафа в сумме 400 000 рублей за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости

оставить без удовлетворения.

Выдать ООО ЖК «Европейский» справку на возврат из доходов федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины, ошибочно уплаченной по платежному поручению № 457 от 23.07.08.

Вынесенное по делу решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ростов-на-Дону, 344002, Газетный переулок, 34/70/75 лит. А) в соответствии со статьей 30.9 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в 10-дневный срок со дня получения копии решения через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Т.И. Марчук