Гражданский кодекс часть 1

ООО «Розалия», г-к Анапа обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к УИО администрации МО г.к. Анапа, г-к Анапа, ООО «Центральный рынок», г-к Анапа с требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 3700004187 от 18 мая 2011 года, заключенный управлением имущественных отношений администрации города-курорта Анапа и ООО «Центральный рынок» в отношении земельного участка общей площадью 8649 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0104004:226, расположенного по адресу: <...>

- взыскать с ответчиков УИО администрации МО г. к. Анапа, ООО «Центральный рынок» в пользу ООО «Розалия» судебных расходов в виде оплата государственной пошлины и оплаты услуг представителя.

Определением от 29.08.2012 г. производство по делу приостановлено до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А32-21815/2011.

Как установлено судом, решение по делу № А32-21815/2011 от 02.05.2012 г. отменено

постановлением суда апелляционной инстанции от 01.10.2012г., по делу принят новый судебный акт, оставленный без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 06.03.2013 г.

Согласно статье 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

От ответчика 2 поступило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Администрацию МО г.-к. Анапа.

Ходатайство удовлетворено.

От ответчика 2 поступило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Анапского отдела ФБГУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю.

Ходатайство отклонено судом как необоснованное.

От истца поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-37472/2012.

Суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.

По делу объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено, стороны после перерыва в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч. 2 ст. 123 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному суду месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, либо если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал суд

В силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленных сторон.

В соответствии с пунктом 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» если лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения предварительного судебного заседания и судебного разбирательства дела по существу, не явились в предварительное судебное заседание и не заявили возражений против рассмотрения дела в их отсутствие, судья вправе завершить предварительное судебное заседание и начать рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, заслушав стороны по делу, суд считает, что в удовлетворении заявленных требований следует отказать по следующим основаниям.

18.05.2011 между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и обществом с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» был подписан договор аренды земельного участка общей площадью 8649 кв.м. с кадастровым номер ом 23:37:0104004:226, расположенного по адресу: <...>, для размещения Центрального рынка. Основанием заключения указанного договора явилось постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 11.05.2011 № 1111 «О предоставлении ООО «Центральный рынок» в аренду земельного участка по адресу: <...>». Договор заключен на срок до 11.05.2036. Земельный участок передан по акту приема-передачи от 18.05.2011.

Согласно выписке из ЕГРП от 10.06.2011 No26/111/2011-510 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 площадью 8649 кв.м., расположенный по адресу: г-к. Анапа, ул. Красноармейская, 13а, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Анапа, в отношении участка 07.06.2011 зарегистрирован договор аренды в пользу ООО «Центральный рынок» на срок с 07.06.2011 по 11.05.2036.

ООО «Розалия» на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на территории Центрального рынка: Здание магазина, лит. Д, магазин № 53 и лоток, общей площадью 143,7 кв.м.

ООО «Розалия» полагая, что обладает правом на на приобретение земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, подало заявление в Управление имущественных отношений Администрации МО г-к Анапа.

В письме № 27.02.-1264 от 09.03.2011г. управление имущественных отношений администрации указало, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 вместе с объектами недвижимости является единым рыночным комплексом, раздел земельного участка и формирование земельного участка под объектами недвижимости ООО «Розалия» не представляется возможным.

Письмом № № 103-4917/11-07 от 30.11.2011г. ООО «Розалия» было отказано, по тем основаниям, что для приобретения прав арендатора необходимо представить заявления от всех заинтересованных собственников объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.-к. Анапа, ул. Красноармейская, 13а, а также согласие ООО «Центральный рынок» на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

ООО «Розалия» полагает, что договор аренды, заключенный между ООО «Центральный рынок» и управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа является недействительным и нарушает действующее положение ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения в суд.

Как следует из постановления № 1111 от 11.05.2011 администрации муниципального образования г-к. Анапа, обществу с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок общей площадью 8649 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0104004:226, расположенный по адресу: <...>, для размещения Центрального рынка.

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРП ООО «Розалия» на праве собственности принадлежит объект недвижимости, расположенный на территории Центрального рынка: Здание магазина, лит. Д, магазин № 53 и лоток, общей площадью 143,7 кв.м.

В ходе судебного разбирательства по делу № А32-21815/2011 установлено, что постановлением № 2489 земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226 разделен на семь земельных участков, в том числе земельный участок площадью 7485 кв. м с кадастровым номером 23:37:0104004:487 с видом разрешенного использования – размещение центрального рынка.

18 июля 2012 года осуществлен кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 23:37:0104004:487, 23:37:0104004:486, 23:37:0104004:484, 23:37:0104004:482, 23:37:0104004:481, 23:37:0104004:483, 23:37:0104004:485. Земельному участку с кадастровым номером 23:37:0104004:226 присвоен статус подлежащего снятию с кадастрового учета.

В реестре погашена регистрационная запись о праве муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0104004:226, о чем свидетельствует оттиск штампа «погашено» на свидетельстве от 11.04.2011 серии 23-АИ № 744499.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0104004:487 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Центральный рынок» (выписка из реестра от 11.09.2012 № 26/121/2012- 650).

06 сентября 2012 года УИО администрации МО г.-к. Анапа и ООО «Центральный рынок» подписали соглашение о внесении изменений в договор аренды, указав в качестве его объекта земельный участок с кадастровым номером 23:36:0104004:487. Государственная регистрация соглашения от 06.09.2012 произведена Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 07.09.2012г.

В силу п.1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Названная норма не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 — ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Следовательно каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы заключить договор аренды причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

И сходя из положений п. 1, 1.1 и 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на приобретение земельных участков в аренду, если эти участки ими не разделены или неделимы, что следует из положений п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации о необходимости обращения в уполномоченный на распоряжение землей орган публичной власти с совместным заявлением.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается признание сделки недействительной в части при условии, если недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей и можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при предоставлении земельного участка в аренду не были учтены, о признании полностью недействительным договора аренды может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска арендаторами по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на приобретение участка в аренду.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать право на приобретение земельного участка в аренду, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать право на аренду участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск о вступлении в договор аренды в качестве соарендатора, что также не препятствует ему заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся его части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, в котором также отмечена необходимость учета зависимости способа и пределов защиты по такого рода спорам от объема прав, предоставленных частным собственникам объектов недвижимости при приватизации (приобретении в аренду) публичных земельных участков, а также от правовых и физических характеристик спорных земельных участков.

Если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 19 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил необходимость учета того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Признание недействительным договора аренды земельного участка от 18.05.2011 №2700004187 было направлено на устранение сделки, препятствовавшей оформлению истцом прав на земельный участок. В настоящее время земельный участок под недвижимым имуществом истца выделен администрацией, сформирован, поставлен на кадастровый учет, на него зарегистрировано право собственности муниципального образования, арендное обременение этого участка отсутствует. Таким образом, истцу предоставлена реальная возможность оформления его прав на земельный участок, то есть оспаривание договора аренды земельного участка площадью 8649 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0104004:226, причем в полном объеме, без выделения площади, необходимой для эксплуатации недвижимости истца, утратило свою актуальность.

Применение реституции по договору от 18.05.2011 также не представляется возможным, в связи с прекращением земельного участка площадью 8649 кв.м. с кадастровым номером 23:37:0104004:226, одна лишь констатация недействительности (ничтожности) сделки, не нарушающей права и законные интересы истца на момент рассмотрения его иска апелляционным судом, не направлена на защиту какого-либо видимого интереса.

Согласно положениям ст. 110 АПК РФ судебные расходы суд относит на истца.

Руководствуясь ст. 167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчика 2 о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Администрации МО г.-к. Анапа - удовлетворить.

Ходатайство ответчика 2 о привлечении в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Анапского отдела ФБГУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю — отклонить.

Ходатайство истца о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-37472/2012 — отклонить.

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в установленном законом порядке.

Судья Р.А. Нигоев