Гражданский кодекс часть 1

ООО «Стредион», Краснодарский край, г. Тихорецк, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в реализации преимущественного права покупки нежилых помещений №43, 47, 88, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома, литер А, по адресу: <...>; обязании заинтересованного лица заключить договор возмездной передачи в собственность истцу указанных помещений.

В обоснование заявленных требований ООО «Стредион» ссылается на нарушение указанным отказом ответчика норм ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Заявитель полагает, что в силу указанного закона имеет преимущественное право покупки спорных помещений, поскольку являлся их арендатором более двух лет (л.д. 3-4, т.1).

Заинтересованное лицо в отзыве на иск возражает против заявленных ООО «Стредион» требований, на том основании, что заявитель владеет спорными помещениями на праве аренды менее двух лет, в связи с чем, у него отсутствуют предусмотренные нормами ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. основания для реализации преимущественного права покупки спорных помещений (л.д. 141-143, т.1).

Заявителем представлено ходатайство о вызове свидетеля ФИО4 Истец возражает. Ходатайство ответчика судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения на том основании, что в материалы дела представлены доказательства, необходимые и достаточные для рассмотрения спора по существу, а также с учетом того обстоятельства, что свидетельские показания не являются надлежащим доказательством для подтверждения факта аренды недвижимого имущества.

Заслушав объяснения сторон, исследовав собранные по делу доказательства, суд первой инстанции установил.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО город Тихорецк (Арендодатель) и ООО «Стредион» (Арендатор) заключен договор №0097-1-1/2007 от 27.11.2006г., по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду часть нежилого помещения, состоящего из комнат №43, 47, 88, расположенного на первом этаже пятиэтажного дома, литер А, по ул. Калинина, 28, в г. Тихорецк. Общая площадь предоставляемых в аренду помещений – 49,6 кв.м (л.д. 24-26, т.1).

Согласно п. 1.2 указанного договора аренды от 27.11.2006г. срок аренды установлен с 01.01.2007г. по 01.01.2010г.

ООО «Стредион» 26.04.2010г. на основании ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» обратился к Главе Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района с заявлением о покупке нежилых помещений, общей площадью 49,6 кв.м, по адресу: <...>. Ссылаясь при этом на преимущественное право приобретения указанных объектов (л.д. 7, т.1).

Администрацией Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района принято решение №4414 от 28.04.2010г. об отказе ООО «Стредион» в приобретении арендуемого имущества. Отказ мотивирован тем, что ООО «Стредион» арендует спорные помещения менее двух лет до вступления в законную силу ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г., в связи с чем, отсутствуют предусмотренные этим законом основания для предоставления преимущественного права покупки спорных помещений (л.д. 8-9, т.1).

Заявитель, считая, что данный отказ Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района не соответствует нормам ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Согласно нормам ст. 200, 201 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействий) органов местного самоуправления суду надлежит установить соответствие или несоответствие указанного акта, решения, действия (бездействия) закону и нарушение этим актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 10 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г., настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как видно из материалов дела, договор аренды спорного имущества с истцом заключен 27.11.2006г. (л.д. 24-26, т.1).

Следовательно, до вступления в законную силу ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г. истец владел спорным имуществом на праве аренды менее двух лет.

Таким образом, заинтересованное лицо решением от №4414 от 28.04.2010г. правомерно отказало заявителю в приобретении арендуемых им спорных помещений в собственность.

Судом не приняты доводы заявителя о том, что он владел спорными помещениями непрерывно с 2004 года на основании договоров аренды №117 от 01.10.2004г. (л.д. 10-15, т.1), №87 от 14.08.2005г. (л.д. 16-20, т.1), №0028-1-1/2006 от 20.12.2005г. (л.д. 21-23, т.1) по следующим основаниям.

Как видно из указанных договоров аренды, арендатором по ним выступает индивидуальный предприниматель ФИО1 и предметом аренды является нежилое помещение по ул. Калинина, 28, г. Тихорецк, общей площадью 9,7 кв.м.

В то время как по договору №0097-1-1/2007 от 27.11.2006г. (л.д. 24-26, т.1) арендатором выступает юридическое лицо – ООО «Стредион», а площадь арендуемых помещений составляет 49,6 кв.м.

В соответствии п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. №134 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

На основании п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. №134 ссылки заявителя на правопреемство ООО «Стредион» от индивидуального предпринимателя ФИО1 судом не принимаются, поскольку в суд не представлены письменные доказательства правопреемства (передаточный акт, соглашение, договор и т.п.), по которому права и обязанности от индивидуального предпринимателя ФИО1 перешли к вновь созданному ООО «Стредион», как того требуют нормы действующего гражданского законодательства о правопреемстве. Не говоря уже о том, что законодательством не предусмотрено правопреемство между физическим лицом и юридическим лицом.

Заявитель документально не подтвердил наличие отношений по субаренде спорных помещений, а его ссылки на владение частью спорного имущества в размере 9, 7 кв.м на основании договора от 25.03.2006г., по которому он получил его в безвозмездное пользование от ФИО1, являются несостоятельными, поскольку по смыслу п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009г. №134 сингулярное правопреемство подразумевает возмездность (перенаем).

Судом не приняты доводы заявителя о том, что он владеет частью спорного имущества на праве субаренды с 25.03.2006г., полученном по договору №7 от 25.03.2006г. от Тихорецкой районной общественной организации ветеранов Афганистана и других локальных войн, поскольку Тихорецкая районная общественная организация ветеранов Афганистана и других локальных войн, поскольку в материалы дела не представлен указанный договор субаренды №7 от 25.03.2006г. К тому же упомянутый закон предоставляет преимущественное право арендатору, а не субарендатору. Поэтому суд считает эти доводы заявителя неправомерными как несоответствующие закону.

Суд также не принимает ссылки заявителя на обозначение в налоговой декларации площади занимаемых им спорных помещений, так как в соответствии с правилами главы 34 ГК РФ подтверждением арендных отношений может служить только договор аренды.

Суд полагает неправомерными доводы заявителя, в сущности направленные на отождествление отношений: собственник-арендатор и арендатор-арендодатель, так как следствием подобных суждений может стать вывод о лишении арендатора возможности реализовать свои права, установленные названым законом. Тогда как в этом законе и в законодательстве в целом не содержится предпосылок для такого вывода.

Таким образом, заявитель не доказал наличие преимущественного права приобретения в собственность спорных помещений в соответствии с нормами ст. 3 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008г.

В связи с чем, решение №4414 от 28.04.2010г. заинтересованным лицом принято в соответствии с законом, а в удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным отказа Администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в реализации преимущественного права покупки нежилых помещений №43, 47, 88, расположенных на первом этаже пятиэтажного дома, литер А, по адресу: <...>, следует отказать.

Поскольку судом отказано заявителю в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права покупки спорных помещений, то у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований заявителя об обязании заинтересованного лица заключить договор возмездной передачи в собственность заявителю указанных помещений, и в удовлетворении заявленных требований в этой части следует отказать.

В ходе судебного разбирательства исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

Судебные расходы по делу в виде уплаты государственной пошлины за подачу иска следует отнести на истца.

На основании изложенного, руководствуясь приведенными в мотивировочной части нормативными правовыми актами, ст. 1-3, 8-12, 606, 609, 615 ГК РФ, ст. 41, 65, 66, 71, 102, 110, 123, 156, 167-170, 176, 197, 198, 200, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ООО «Стредион», г. Тихорецк, о вызове свидетеля оставить без удовлетворения.

Заявленные требования оставить без удовлетворения.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 09.08.2010г. по делу №А-32-21598/2010-35/403 – отменить.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции по правилам главы 34 АПК РФ.

Судья С. ФИО5