Гражданский кодекс часть 1

об обязании освободить нежилые помещения 2-го, 3-го, 4-го, 5 –го этажа корпуса № 6 , а также прилегающие к корпусу № 6 помещение столовой, по адресу: г. очи, Л-208, ул. Декабристов 161, общей площадью 2 916, 758 кв.м.

и по встречному исковому заявлению

ИП ФИО1, г. Сочи – 208 ИНН <***>

к при участии в заседании:

от истца: ФИО2 ФИО3 представители по доверенности от 28.11.2011г.

от ответчика: ФИО1, ФИО4 представитель по доверенности от 13.04.2012г.

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Санаторий «Магадан», г. Сочи обратилось в арбитражный суд с заявлением к ИП ФИО1, г. Сочи – 208 об обязании освободить нежилые помещения 2-го, 3-го, 4-го, 5 –го этажа корпуса № 6 , а также прилегающие к корпусу № 6 помещение столовой, по адресу: г. Сочи, Л-208, ул. Декабристов 161, общей площадью 2 916, 758 кв.м.

Определением суда от 24 мая 2012г. принято встречное исковое заявление о признании договора аренды нежилого помещения №80/07 от 28.09.2007 г. заключенным, а действия ответчика по уклонению от государственной регистрации и причинению препятствий в пользовании арендованным имуществом (нежилыми помещениями корпуса №6 (2,3, 4, 5 этажи), прилегающее помещение столовой (без учета клуба), общей площадью 2916,758 кв. м.) – незаконными, об обязании ответчика ОАО «Санаторий «Магадан» не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом, расположенного по адресу: г. Сочи, Л-208, ул. Декабристов, 161.

Свои требования истец мотивировал тем, что ответчик без законных оснований располагается помещении, расположенном по адресу: г. Сочи, Л-208, ул. Декабристов, 161.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, указав что требования истца незаконны и необоснованны.

Исследовав собранные по делу доказательства, суд установил, что 16.12.1999г. между истцом и ответчиком был подписан Договор № 21 аренды недвижимого имущества (нежилых помещений), в соответствии с которым истец принял на себя обязательство сдать в аренду ответчику второй, третей, четвертый и пятый этажи спального корпуса № 6, пристройку к нему, прилегающее помещение столовой (без клуба), расположенные на территории Пансионата «Магадан» под использование под спальные корпуса и мероприятия по организации отдыха и досуга отдыхающих. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляется 3400,5 кв.м. (п. 1.1 Договора № 21 от 16.12.99г.).

Исходя из того, что видообразующим критерием гражданско-правового договора является его предмет, спорный договор, предмет которого образован передачей арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, является договором аренды, поскольку отношения сторон отвечают квалифицирующим признакам аренды, установленным статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Извлечение из объекта полезных свойств в процессе хозяйственной или иной деятельности является содержанием понятия пользования; соответственно, правомочие пользования как правовая категория опосредует юридически обеспеченную возможность извлечения из объекта полезных свойств.

Предоставление индивидуально-определенной вещи во временное пользование за плату является конститутивным признаком договора аренды.

Из этого следует, что отношения сторон в части обязательства по передаче имущества и его оплате регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1.2 указанного Договора аренды, срок аренды определяется с 01 января 2000 года по 31 декабря 2011 года.

28.09.2007г. между истцом и ответчиком был подписан заключен Договор аренды нежилого помещения, в соответствии с которым истец передает ответчику в аренду нежилое помещение по адресу: г.Сочи, Л-208, ул.Декабристов, 161, корпус № 6 (2,3,4,5 этажи), прилегающее помещение столовой (без учета клуба), общей площадью 2916,758 кв.м. (п. 1.1 Договора аренды нежилого помещения от 28.09.2007г.).

Таким образом, предмет аренды, согласно указанному договору от 28.09.2007г., составляют те же нежилые помещения, которые передавались в аренду истцом ответчику на основании ранее заключенного Договора № 21 аренды недвижимого имущества от 16.12.1999г., за исключением пристройки к спальному корпусу № 6.

Согласно п.3.1 указанного Договора аренды, срок аренды устанавливается с 01 октября 2007 года по 30 сентября 2012 года - на пять лет.

В судебном заседании стороны пояснили, что на момент заключения Договора аренды нежилого помещения от 28.09.2007г. нежилые помещения, передаваемые в аренду ответчика, фактически находились в его владении и пользовании на основании ранее заключенного Договора № 21 аренды недвижимого имущества от 16.12.1999г. и Акта приема-передачи от 30.12.1999г., какого-либо дополнительного акта приема-передачи указанного недвижимого имущества между сторонами спора не составлялось. Нежилые помещения, переданные истцом ответчику по Акту от 30.12.1999г., за исключением пристройки к спальному корпусу № 6, находятся в фактическом владении и пользовании ответчика с момента составления указанного Акта от 30.12.1999г. по настоящее время.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из текста Договора № 21 аренды недвижимого имущества от 16.12.1999г. и Договора аренды нежилого помещения от 28.09.2007г. следует, что оба указанных договора аренды заключены на срок более одного года, однако в установленном законом порядке не зарегистрированы.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При указанных обстоятельствах, ответчик владеет и пользуется принадлежащим истцу недвижимым имуществом в отсутствие установленных на то законных или договорных оснований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку ответчик не предоставил доказательств освобождения помещений, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Кроме того, ответчик заявил встречное исковое заявление о признании договора аренды нежилого помещения №80/07 от 28.09.2007 г. заключенным, а действия ответчика по уклонению от государственной регистрации и причинению препятствий в пользовании арендованным имуществом (нежилыми помещениями корпуса №6 (2,3, 4, 5 этажи), прилегающее помещение столовой (без учета клуба), общей площадью 2916,758 кв. м.) – незаконными, и об обязании ответчика ОАО «Санаторий «Магадан» не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом, расположенного по адресу: г. Сочи, Л-208, ул. Декабристов, 161.

В судебном заседании истец по встречному исковому заявлению указал, что 28.09.2007г. между ним и ответчиком был заключен Договор № 21 аренды недвижимого имущества (нежилых помещений), в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство сдать в аренду истца второй, третей, четвертый и пятый этажи спального корпуса № 6, пристройку к нему, прилегающее помещение столовой (без клуба), расположенные на территории Пансионата «Магадан» под использование под спальные корпуса и мероприятия по организации отдыха и досуга отдыхающих. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляется 3400,5 кв.м. (п. 1.1 Договора № 21 от 16.12.99г.).

В настоящее время договор не прошел государственную регистрацию.

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, иск о признании сделки действительной может быть заявлен в случае уклонения одной из сторон сделки от ее нотариального удостоверения.

Учитывая, что нотариальное удостоверение Договора аренды нежилых помещений № 80/07 от 28.09.2007г. не требовалось п.2 ст.163 Гражданского кодекса РФ не совершение ответчиком по встречному исковому заявлению действий по нотариальному удостоверению сделки носят законный и обоснованный характер.

ИП ФИО1 указывает на то, что ОАО «Санаторий «Магадан» уклонился от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № 80/07 от 28.09.2007г.

Правовые последствия уклонения одной: из сторон сделки, требующей государственной регистрации, от осуществления такой регистрации, предусмотрены в п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой надлежащим способом защиты нарушенного нрава является иск о понуждении, к государственной регистрации, что по встречному иску не заявлено.

Квалифицируя фактически заявленные ИП ФИО5 по встречному иску требования как направленных на понуждение к государственной регистрации Договорааренды нежилых помещений № 80/07 от 28.09.2007г. суд исходит из того, что к спорным правоотношениям подлежат применению правила п.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 59 от 16.02.2001г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», суд может удовлетворить иск о понуждении стороны, уклоняющейся от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, в случае, если другой стороной сделки будет доказано, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды, однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя могут быть квалифицированны судом как уклонение от государственной регистрации договора аренды.

Между тем, с момента заключения сторонами Договора аренды нежилых помещений № 80/07 от 28.09.2007г. ИП ФИО1 каких-либо требований или претензий в связи с отсутствием государственной регистрации указанного договора к ОАО «Санаторий «Магадан» не предъявлял.

Более того, согласно абз. 2 п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна: из сторон договора аренды недвижимого имущества. Указанная норма Федерального Закона, таким образом, существенно упрощает процедуру государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, и практически исключает случаи, когда отсутствие государственной регистрации таких договоров становится невозможным вследствие уклонения арендодателя: согласно существующей судебно-арбитражной практики применения указанной нормы ФЗ, действиями, могущими быть квалифицированными в качестве уклонения от государственной регистрации договора аренды нежилых помещений со стороны арендодателя, могут быть его активные действия, направленные на создание препятствий в государственной регистрации такого договора для арендатора (например, направление в орган, осуществляющий государственную регистрацию, заявления о приостановлении государственной регистрации.

Аналогичные выводы содержаться в Постановлении ФАС СКО от 15.06.2005г. № Ф08-2480/2005.

Таким образом, непринятие арендодателем самостоятельных мер по государственной: регистрации договора аренды нежилых помещений, при наличии у арендатора законного права и объективной возможности осуществить государственную регистрацию самостоятельно и без содействия со стороны арендодателя, не может быть квалифицировано в качестве уклонения от государственной регистрации сделки.

Согласно п.64 постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента но сделке передать документы, необходимые для регистрации или создания иных препятствий для такой регистрации.

Учитывая, что ИП ФИО1, являясь стороной договора аренды нежилых помещений № 80/07 от 28.09.2007г знал о необходимости государственной регистрации указанного договора с момента его подписания сторонами, т.е. с 28.09.2007г., а также должен был узнать об отсутствии его государственной регистрации в разумный срок с момента его подписания, который может быть определен как срок, объективно необходимый достаточный для обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации сделки (но мнению ОАО «Санаторий «Магадан», таким сроком является дата не позднее 01.01,2008г., т.е. по истечении 3-х месяцев с момента подписания договора аренды от 28.09.2007г.), то истцом ИП ФИО1 пропущен общий срок исковой давности по иску о понуждении ответчика ОАО «Санаторий «Магадан» к государственной регистрации договора аренды от 28.09.2007г.

Ответчик ОАО «Санаторий «Магадан» в порядке н.2 ст. 199 ГК РФ настоящим заявляет о пропуске истцом ИИ ФИО1 указанного срока, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Требования истца о признании действий ОАО «Санаторий «Магадан» по чинению препятствий в пользовании арендованным имуществом, об обязании ответчика ОАО «Санаторий «Магадан» не чинить препятствий в пользовании арендованным имуществом не подлежит удовлетворению , по следующим обстоятельствам.

На момент обращения ИП ФИО1 со встречным иском по настоящему делу Договор аренды нежилых помещений Ks80/07 от 28.09.2007г. является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Таким образом, на настоящий момент у ОАО «Санаторий «Магадан» отсутствует договорное обязательство по предоставлению ИП ФИО1 в арендное пользование недвижимого имущества по договору аренды от 28.09.2007г.

Кроме того, факт обращения с таким иском не заменяет акта государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, и не делает указанный договор аренды заключенным.

Данный вывод также подтверждается судебно-арбитражной практикой применения норм пункта 3 статьи 165 ГК РФ, Так, согласно п. 63 постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопроса возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки пункт 3 статьи 165 ГК РФ.

Кроме того, что в соответствии с п.1 ст.8.1 Федерального Закона №310~ФЗ «Об организации и проведении ХХП Олимпийских зимних игр и XIПаралимпийский зимних игр в городе Сочи» развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в период в период с 1 июли 2011 года по 31 декабря 2016: года на территории муниципального образования город-курорт Сочи предоставление гостиничных- услуг, услуг но временному размещению и (иди) обеспечению временного проживания допускается при наличии свидетельства о присвоении гостинице или иному средству размещения категории, предусмотренной системой: классификации гостиниц и иных средств размещения, в порядке установленном в соответствии с Федеральным законом от 24 ноября 19%: года N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности и в Российской Федерации". Указанный Федеральный Закон был принят и вступил в силу с 05,12.2007г., т.е. после заключения договора аренды от 28.09.2007г.

На момент вступления - в силу ФЗ № 310-ФЗ от 01.12.2007г., спальный корпус: № 6 не имел сертификат о присвоении гостинице или иному средству размещения категории» предусмотренной системой классификации гостиниц и иных средств размещений, что исключало возможность его эксплуатации уже в течение срока аренды, определенной в н.3.1 договора аренды от 28.09.2007г. Именно данные обстоятельства являлись мотивом и уважительной причиной воздержана ОАО «Санаторий Магадан» от совершения самостоятельных действий по государственной регистрации договора аренды от 28.09,2007г. после его подписания.

В настоящее время эксплуатация шального корпуса № 6 в соответствии с назначением определенным в п. 1.2 договора аренды от 28.09.2007г., запрещена, поскольку согласно Акту экспертизы ОАО «Курорт экспертиза» от 15.12.2011г., спальный корпус №6 не соответствует требованиям, предъявляемым: к средствам размещения категории 1*, что в соответствии с вышеуказанным Федеральным Законом исключает возможность эксплуатации спального корпуса № 6 для Целей предоставления услуг - на временном размещением отдыхающих.

С учетом изложенного требования истца по встречному иску не подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать предпринимателя ФИО1, г. Сочи освободить нежилые помещения 2-го, 3-го, 4-го, 5-го этажей корпуса №6 , а также прилегающее к корпусу №6 помещение столовой, по адресу: г. Сочи, Л-208, ул. Декабристов, 161 общей площадью 2916, 758 кв.м. передав их ОАО «Санаторий «Магадан», г. Сочи

Взыскать с предпринимателя ФИО1, г. Сочи в пользу ОАО «Санаторий «Магадан», г. Сочи 4 000 руб. в возмещение затрат по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение суда может быть обжаловано в порядке и сроки предусмотренные действующим Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья О.П.Миргородская