Гражданский кодекс часть 1

ФГОУ СПО «Армавирский машиностроительный техникум», г. Армавир обратилось в суд с иском к МП г. Армавир Общепит № 7, г. Армавир о взыскании основной суммы задолженности 4 049 603 руб. и пени 312 397 руб. 70 коп.

Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому края, г. Краснодар в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ.

Свои требования истец мотивировал тем, 06.03.2000 года между Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского Края от имени собственника Федерального имущества при участии Армавирского машиностроительного техникума - балансодержателя с одной стороны и МП г. Армавир Общепит № 7, г. Армавир заключен договор №1128 от 06.03.2000 года.

Соглашением о переводе на ГОУ СПО «Армавирский машиностроительный техникум» прав и обязанностей по договору аренды от 06.03.2000 № 1128 Территориальное управление с момента подписания настоящего соглашении уступает, а ГОЦ СПО «Армавирский машиностроительный техникум» принимает на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды от 06.03.2000 № 1128.

В соответствии с п. 3.2. договора в случае принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов о повышении ставов арендной платы, Комитет вправе изменить размер ставки арендной платы, в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

В соответствии с постановлением от 23 марта 2006 года № 156 Правительства Российской Федерации «..по вопросам управления федеральным имуществом» арендная плата устанавливается на основании отчета об оценке».

Ответчик об увеличении ставки арендной платы был Уведомлен истцом № 1-02-210 от 13.06.2007 года.

Ответчик об увеличении ставки арендной платы был уведомлен Территориальным управлением Федерального Агентства по управлению Федеральным имуществом по Краснодарскому Краю № 07-10/6607 от 06.08.2007 года.

Однако оплату за арендованное имущество ответчик с августа 2007 года по июнь 2009 года вносил в соответствии договором, а не в соответствии с рыночной стоимостью права пользования объектами федерального имущества.

В соответствии с п.4.2. договора за задержку арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0.3.% за каждый день просрочки платежа, связи с чем размер пени составляет 2 614 071 рубль.

Ответчику 03.09.2009 г. была направлена претензия.

Ответ на претензию до настоящего момента не получен.

Это и послужило основанием для обращения в суд.

Ответчик исковые требования истца считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку по его мнению истцом не доказано то обстоятельствами, что сторонами внесены изменения в условия договора по размеру арендной платы.

Третье лицо - Комитет имущественных отношений г. Армавира поддержал доводы ответчика, считая требования истца необоснованными.

Третье лицо - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому края, г. Краснодар отзыв на исковое заявление не представило.

Дело слушается в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации в отсутствии третьего лица Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому края, г. Краснодар.

Заслушав объяснения истца и ответчика и третьего лица Комитета имущественных отношений г. Армавира, исследовав собранные по делу доказательства, суд установил, что между Комитетом по управлению государственным имуществом Краснодарского Края от имени собственника Федерального имущества при участии Армавирского машиностроительного техникума - балансодержателя с одной стороны и МП г. Армавир Общепит № 7, г. Армавир заключен договор №1128 от 06.03.2000 года.

По акту приема передачиответчику переданы помещения общей площадью 494 кв.м. расположенное по адресу: <...> новый адрес ; <...>.

Переданное имущество находится в оперативном управлении истца на основании протокола заседания исполнительного комитета Армавирского совета депутатов трудящихся Краснодарского Края РСФСР, третьего созыва № 18 от 17.04.1952 года., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АЕ 985142 выданным Армавирским отделом Главного управления Федеральной Регистрационной службы по Краснодарскому краю по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные 01 октября 2009 года.

Земельный участок принадлежит истцу на праве постоянного бессрочного пользования: на основании протокола заседания исполнительного комитета Армавирского совета депутатов трудящихся Краснодарского Края РСФСР, третьего созыва № '8 от 17.04.1952 года., Постановления главы города Армавир № 980 от 21.04.2008 года , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АЕ 985143 выданного Армавирским отделом Главного управления Федеральной Регистрационной службы по Краснодарскому краю по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 1 октября 2009 года.

В пункте 1.2. договора срок аренды устанавливается с 01.01.2000 года, по 31.12.2000 года.

В соответствии с п.5.3. договора стороны согласовали, что при отсутствии письменных заявлений одной из сторон о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, договор считается возобновленным на тех же условиях.

Вместе с тем до настоящего времени, стороны не выразили желание на прекращение действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, договор №1128 от 06.03.2000 года считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с 3.1 договора арендатор за указанное в п.1.1 настоящего договора помещение оплачивает ставку арендной платы на расчетный счет Балансодержателя, открытый в отделении Федерального Казначейства по г. Армавиру, в соответствии с приложением № 4, ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

Истец произвел мероприятия по оценке рыночной стоимости права пользования объектами федерального имущества (величины годовой арендной платы), в следствие чего был получен отчет № 13/07 от 14.05.2007г., получивший положительное заключение Территориального управления Росимущества по Краснодарскому краю, в котором указано, что отчет соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Согласно отчету № 13/07 от 14.05.2007г. рыночная стоимость права пользования объектами федерального имущества (величина годовой арендной платы) составляет за 1 кв.м. арендуемой площади 305 руб. без учета НДС.

Письмом № 1-02-257 от 03.09.2009г. ответчику была направлена претензия с предложением внести сумму задолженности в размере 2 876 040 руб.

Данное письмо с приложением было получено ответчиком 03.09.2009г., что подтверждается уведомлением экспресс почты.

В силу пунктов 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 451 ГК РФ суд может изменить договор по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключениями случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Однако, как следует из п. 3.2. договора аренды следует, что в случае принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов о повышении ставок арендной платы, комитет вправе изменить размер ставки арендной платы, в порядке и по основаниям предусмотренным действующим законодательством РФ.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку применение государственно-регулируемых цен ограничивает в правах (свобода договора) приобретателя по договору, упомянутая норма допускает исключения только в случаях, предусмотренных законом, наделяя полномочиями их устанавливать (регулировать цены) соответствующие государственные органы.

Изменение цены после заключения договора допускается, кроме того, в порядке, предусмотренном в законе, либо на условиях договора.

В качестве основания для взыскания задолженности по арендной плате истец сослался на статью 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающую обязательность определения рыночного номинала арендной платы в случае вовлечения в сделку (в том числе и аренды) объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации. В соответствии с этой нормой проведение оценки объектов оценки является обязательным, в частности, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, при передаче их в аренду.

Однако согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.06 N 156 "О внесении изменений в некоторые Постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу Постановления Правительства Российской Федерации от 03.07.98 N 702", согласно которому арендная плата исчисляется на основании отчета о рыночной оценке объекта аренд

Представленные истцом отчет об оценке рыночной стоимости № 13/07 от 14.05.2007г. года имущества и соответствующего ей арендной плате судом исследован и оценен.

Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Кроме того, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. Соответствующее право закреплено за оценщиком в ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При проведении оценки объекта оценки оценщик осуществляет сбор и анализ информации, а также изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки и собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые должны быть применены на основании его суждения (п. 18 ФСО N 1).

Следует отметить, что на момент заключения договора аренды №1128 от 06.03.2000 годаФедеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" действовал и стороны в договоре предусмотрели иной механизм (условия, порядок, сроки) изменения цены договора, а указанный в Законе порядок не являлся обязательным (рекомендательный характер), не содержал порядок внесения изменений в договор, ссылку на уполномоченные на то государственные органы, следовательно, изменение цены по договору после его заключения возможно только по договору.

Истец не сослался на Закон, принятый после заключения договора, и предоставляющий ему право, и устанавливающий механизм одностороннего изменения цены по договору.

При заключении договора аренды №1128 от 06.03.2000 годастороны определили размер арендной платы.

Истец не представил доказательств, того обстоятельства, что ответчик вносил арендную плату в меньшем размере чем, это установлено договором аренды №1128 от 06.03.2000 года.

Следует отметить, что нормативные акты, определяющие стоимость федерального имущества, или увеличение соответствующих коэффициентов, не были изменены.

Оценка носит рекомендательный характер, и применение ее величины не является обязательной для сторон, указанные разъяснения содержаться в абз. 6, 8 п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 30.05.2005 N 92

Согласно материалам дела, между ответчиком и истцом не было подписано соглашение об изменении механизма расчета арендной платы, подлежащей оплате по договору аренды №1128 от 06.03.2000 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствует задолженность перед истцом.

Поскольку в судебном заседании истцом не доказано наличие задолженности, то отсутствуют и основания для взыскания штрафных санкций.

В силу чего суд приходит к выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине отнести на истца, обратившегося с необоснованным иском.

Руководствуясь статьями 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Выдать ФГОУ СПО «Армавирский машиностроительный техникум», г. Армавир справку на возврат государственной пошлины в размере 5 640 руб. уплаченной по платежному поручению № 34753 от 10.12.2009г.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в установленном законом порядке.

Судья О.П. Миргородская