Гражданский кодекс часть 1

о признании договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., передаточного акта недействительным, применении последствий недействительности сделки

при участии: не явились

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2, АО «Дом.РФ» с требованиями о признании договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., передаточного акта недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Определением суда от 27.03.2019 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены в соответствии со ст. 123 АПК РФ.

От ответчика - АО «Дом.РФ» поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик против иска возражает.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 13.08.2018 г. между ответчиками - АО «Дом.РФ» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно п. 1.1, 1.3 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя следующее недвижимое имущество:

- жилой дом, общей площадью 246,3 кв.м., кадастровый номер 23:41:1017002:569, расположенный по адресу: <...> (далее – жилой дом);

- земельный участок, площадью 989 кв.м., кадастровый номер 23:41:1017002:97, расположенный по по адресу: <...> (далее – земельный участок).

В силу п. 1.4 договора, цена объекта недвижимости по договоренности сторон составляет 2 660 000 руб., НДС не облагается.

Согласно п. 1.5 договора, продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанный объект недвижимости никому не продан, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом не обременен.

В соответствии с п. 4.4 договора, настоящим продавец уведомляет покупателя о том, что на момент подписания настоящего договора в объекте недвижимости никто не зарегистрирован. Лица, сохраняющие право пользования объектом недвижимости после ее приобретения покупателем, в том числе согласно ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

30.08.2018 г. по передаточному акту продавец (АО «Дом.РФ») передал покупателю – ФИО2 вышеуказанные жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>.

В п. 2 передаточного акта от 30.08.2018 г. указано, что на момент подписания настоящего акта в объекте недвижимости никто не зарегистрирован.

На основании указанного договора 07.09.2018 г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО2 на жилой дом, площадью 246,3 кв.м., с кадастровым номером 23:41:1017002:569, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.10.2018 г.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, на момент заключения ответчиками договора купли-продажи от 13.08.2018 г., как и в настоящее время, в указанном доме зарегистрированы по месту жительства ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Решением Горячеключевкого городского суда от 02.03.2016 г. по делу № 33-13721/1 ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 выселены из жилого дома по адресу: <...>, их право пользования указанным жилым домом прекращено.

Однако, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07.06.2016 г. решение Горячеключевкого городского суда от 02.03.2016 г. отменено, исковое заявление АО «Агентство финансирования жилищного строительства» о признании ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 прекратившими право пользования жилым помещением, выселении оставлено без удовлетворения.

Как установлено судом общей юрисдикции при рассмотрении дела № 33-13721/1, ранее 29.08.2013 г. между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>. Указанным договором предусмотрено, что в отчуждаемом домовладении проживают ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, сохраняющие право пользования жилым помещением в соответствии со ст. 558 ГК РФ.

Ссылаясь на то, что в спорном договоре купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., заключенном между АО «Дом.РФ» и ИП ФИО2, передаточном акте от 30.08.2018 г. в нарушение п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ не были указанылица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в Горячеключевкой городской суд Краснодарского края с иском к ИП ФИО2, АО «Дом.РФ» о признании данного договора и передаточного акта от 30.08.2018 г. недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Определением Горячеключевкого городского суда Краснодарского края 04.12.2018 г. производство по указанному делу прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции, поскольку спор носит экономический характер, оспариваются права, возникшие из сделки, заключенной между двумя субъектами предпринимательской деятельности.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ответчик - АО «Дом.РФ» ссылается на то, что истец не является стороной спорного договора купли-продажи, в связи с чем у него отсутствует материально-правовой интерес в оспаривании данного договора.

При рассмотрении настоящего спора суд полагает исходить из следующего.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданское права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Договором, в силу п.1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условиям договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (названые в законе, ст.558 ГК РФ), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц, с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Материалами дела установлено, что договор купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., а также передаточный акт от 30.08.2018 г. не содержали перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, в договоре указано на отсутствие каких-либо обременений. В п. 2 передаточного акта от 30.08.2018 г. указано, что на момент подписания настоящего акта в объекте недвижимости никто не зарегистрирован.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Поскольку Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Исходя из названных норм, а также согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, заявляя требование о признании сделки недействительной, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Соответствующее разъяснение содержится в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В обоснование нарушенного права истец ссылается на то, что оспариваемый договор купли-продажи лишает истца и третьих лиц права проживания и права пользования вышеуказанным жилым домом, поскольку ответчик ФИО2 отключил электроэнергию, водоснабжение, газоснабжение и предпринимает действия по изменению статуса жилого дома на нежилое помещение.

Вместе с тем, заявляя о ничтожности договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., истец фактически пытается оспорить право собственности ФИО2 на переданное ему по договору купли-продажи имущество.

В рассматриваемом случае признание договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., а также передаточного акта от 30.08.2018 г. недействительными не приведет к восстановлению нарушенных прав истца и третьих лиц.

Суд считает, что истцом не исчерпаны иные способы защиты своих нарушенных прав.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ФИО1 признании договора купли-продажи объекта недвижимости от 30.08.2018 г., передаточного акта недействительным, применении последствий недействительности сделки, удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья Н.А. Ермолова