Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кваша В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования Северский район (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ООО «Аргест» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды от 11.07.2006 № 2600001766 по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 в размере 168 403,32 руб., пени за период с 11.01.2018 по 05.09.2019 в размере 11 119,86 руб., расторжении договора аренды от 11.07.2006 № 2600001766, указании

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ООО «Строительно-монтажное управление «Краснодар»

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности

от ответчика – не явился

от третьих лиц – не явились

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования Северский район (далее – истец, администрация, арендодатель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Аргест» (далее – ответчик, общество, арендатор) о взыскании задолженности по договору аренды от 11.07.2006 № 2600001766 по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.09.2019 в размере 168 403,32 руб., пени за период с 11.01.2018 по 05.09.2019 в размере 11 119,86 руб., расторжении договора аренды от 11.07.2006 № 2600001766, указании, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН на объект недвижимости. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствии лиц уведомленных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в соответствии с положениями ст. 156 АПК РФ.

Выслушав представителя истца исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования Северский район от 02.03.2006 № 164 между администрацией муниципального образования и ООО «Автобан-Агро» заключен договор аренды земельного участка от 11.07.2006 № 2600001766.

В соответствии с п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 16 866 кв.м., расположенный
в ст. Новодмитриевской по ул. Восточной, 30, с кадастровым номером 23:26:0903006:0364, для эксплуатации объектов недвижимости: нежилое здание-склад, нежилое здание цементный склад, нежилое здание – пилограма, нежилые здания: табачная сушилка, котельная, цех по переработке табака, коридор, столярная.

Согласно п. 2.4 арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Пунктом 4.1.2 закреплена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с условиями договора.

В обоснование исковых требований истец указывает, что ответчиком нарушены существенные условия договора в части своевременного внесения арендной платы.

В рамках досудебного урегулирования спора администрацией в адрес общества направлена претензия от 25.06.2019 № 01-17/5370 с требованием ликвидировать образовавшуюся задолженность.

Вышеуказанная претензия также содержала предупреждение, что в случае не устранения существенного нарушения договора аренды и не предоставления платежных документов, подтверждающих оплату задолженности, администрация будет вынуждена предпринимать меры по досрочному расторжению договора аренды.

Вышеуказанная претензия направлена по месту нахождения ответчика, а именно по адресу, указанному в ЕГРЮЛ: <...>
д. 2, литер Г.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (п. 2 ст. 51 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).

В соответствии с п. 67 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Таким образом, истец принял все надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения.

Неисполнение ответчиком обязательств в части надлежащего использования земельного участка послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права.

При рассмотрении заявленных требований, суд руководствуется следующим.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в
ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (п. 1 ст. 1 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Согласно ст.ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309 и ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

Частью 3 ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязанности в разумный срок.

Материалами дела подтверждено соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

При рассмотрении заявленных требований судом установлено, что право на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:26:0903006:0364 перешло к ООО «Строительно-монтажное управление «Краснодар» с 2014 года.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое недвижимое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим имуществом и необходимый для его использования.

Согласно п. 3 ст. 552 Кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Переход права собственности на недвижимость, занимающую арендованный земельный участок, от арендатора к другому лицу не поименован среди оснований для расторжения договора ни законом, ни договором.

Такое обстоятельство влечет перемену лиц на стороне арендатора земельного участка в силу положений ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ. При этом арендное обязательство не прекращает своего действия.

С учетом вышеизложенного, ООО «Строительно-монтажное управление «Краснодар» является стороной спорного договора аренды в силу закона, и обладает соответствующими правами и обязанностями по внесению платы по договору аренды.

При таких обстоятельствах, ООО «Строительно-монтажное управление «Краснодар» является ненадлежащим ответчиком по делу.

В судебном заседании суд предложил истцу заменить ответчика или привлечь к участию в деле в качестве соответчика ООО «Строительно-монтажное управление «Краснодар».

Однако представитель администрации отказался от привлечения к участию в деле в качестве ответчика указанного лица.

В соответствии со ст. 47 АПК РФ если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Таким образом, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

Суд отмечает, что истцом также заявлено требование об указании, что решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН на объект недвижимости.

С учетом п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснений, приведенных
в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», вынесение судом решения о расторжении договора является основанием для прекращения арендного правоотношения, а данный судебный акт - основанием для внесения в ЕГРН регистрационной записи.

Если бы суд пришел к выводу о том, что договор аренды расторгнут, это само себе являлось бы основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований в данной части также надлежит отказать.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы распределению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Северский район отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.В.Семушин