Гражданский кодекс часть 1

Истец в судебном заседании пояснил, что ответчик являясь собственником жилых помещений в Жилом комплексе не производит оплату содержания и ремонта общего имущества.

Ответчик исковые требования истца не признал, пояснив, что не смотря на государственную регистрацию права собственником спорных помещений он не стал. По мнению ответчика оплату должно производить 3-е лицо, которое и является собственником помещений в Жилом комплексе.

№-е лицо отзыв на иск не представило.

Дело слушается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив представленные подлинные доказательства, суд установил следующее.

Из искового заявления, а также материалов дела следует, что жилой комплекс введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № RU23309-139 от 01.11.2007 года.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирных домов в комплексе «ФИО2» по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <...> образовано ТСЖ «ФИО2» (протокол № 2 от 08 декабря 2009 г.), которое в установленном порядке 16 декабря 2009 г. зарегистрировано в качестве юридического лица, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица серии 23 № 007742397 и свидетельством о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации серии 23 № 007742230.

В соответствии со статьями 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу п. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичное правило закреплено в ст. 158 Жилищного кодекса РФ.

Статья 249 Гражданского кодекса РФ устанавливает правило, по которому каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

По мнению, истца на день написания настоящего искового заявления задолженность ответчика перед истцом составляет: по квартире площадью 119,5 кв.м., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, корпус № 1, кв. 8 (условный номер объекта 23-23-22/080/2008-233) составляет 481104 рубля 05 копеек; по квартире площадью 43,2 кв.м., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, корпус № 8, кв. 11 (условный номер объекта 23-23-22/054/2008-369) составляет 182 018 рублей 57 копеек; по квартире площадью 43,4 кв.м., расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, <...>, корпус № 8, кв. 7 (условный номер объекта 23-23-22/054/2008-365) составляет 183 206 рублей 55 копеек.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования ТСЖ «ФИО2» не подлежат удовлетворению, по следующим обстоятельствам.

Постановлением главы города Сочи от 31.03.2005 г. №1240 ООО «ФИО2 -1» было разрешено строительство комплекса апартаментов «ФИО2» в соответствии с утвержденной проектной документацией на земельных участках общей площадью 24 733 кв.м. по ул. Защитников Кавказа в поселке Красная Поляна Адлерского района города Сочи. На основании вышеуказанного муниципального правового акта и в соответствии с утвержденной проектной документацией ООО «ФИО2 -1» осуществляло строительство комплекса апартаментов «ФИО2», состоящего из отдельных корпусов, на девяти земельных участках, расположенных по вышеуказанному адресу.

25.12.2004 г. между ООО «ФИО2-1», как застройщиком (заказчиком), и ООО «Пенни Лэйн Коммерц», как инвестором, был заключен договор №003/И долевого участия в строительстве комплекса «ФИО2», а 01.06.2006 г. - дополнительное соглашение №1 к данному Договору.

В соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения ООО «ФИО2 -1» приняло на себя обязательства по окончании строительства и сдачи в эксплуатацию комплекса апартаментов «ФИО2» передать в собственность ООО «Пенни Лэйн Коммерц» апартаменты, проектные №№ D23s, С14, F13s, F13a, F23s, а ООО «Пенни Лэйн Коммерц» обязалось произвести финансирование строительства в целях получения и оформления в собственность вышеуказанных объектов недвижимости. Свои платежные обязательства по договору ООО «Пенни Лэйн Коммерц» выполнило.

ООО «Пенни Лэйн Коммерц» переуступило принадлежащие ему права требования по Договору в части, путем заключения договоров цессии №2/D23s от 06.04.2005 г. и №1/F13a от 04.03.2005 г.

В соответствии с условиями, предусмотренными п. 3.15 договора, заключенного между ООО «Пенни Лэйн Коммерц» (Инвестор) и ООО «ФИО2 -1» (Заказчик), инвестор принял на себя обязательства при подписании передаточного акта на апартаменты, заключить договор на эксплуатацию с эксплуатирующей организацией и осуществлять оплату соответствующих расходов по утвержденным для данного комплекса ставкам соразмерно доле владения площадью недвижимого имущества, начиная с момента сдачи комплекса в эксплуатацию. В соответствии с приложением №4 к Договору, инвестор также принял на себя обязательство оплачивать коммунальные платежи в соответствии с реальным использованием той или коммунальной услуги.

В октябре 2007г. ООО «ФИО2 -1» было завершено строительство комплекса апартаментов, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию №RU 23309-139 от 01.11.2007 г., выданным Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи.

После ввода в эксплуатацию комплекса апартаментов и до момента создания ТСЖ (декабрь 2009г.), ООО «ФИО2 -1» осуществляло функции управляющей компании по предоставлению собственникам апартаментов коммунальных и эксплуатационных услуг.

По результатам проведения технических обмеров БТИ, в соответствии с данными Филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по городу Сочи и поэтажному плану здания (строения) вышеуказанным помещениям были присвоены нижеследующие номера: №8, корпус №1, литер А; №7, корпус №8, литер 3; №11, корпус №8, литер 3, соответственно.

01.01.2008 г., между ООО «ФИО2 -1» и ООО «Пенни Лэйн Коммерц» было подписано три передаточных акта, в соответствии с которыми все вышеуказанные помещения были переданы ООО «ФИО2 -1» и приняты ООО «Пенни Лэйн Коммерц».

В соответствии с п. 8 вышеуказанных актов, ООО «Пенни Лэйн Коммерц» заявило об отсутствии претензий к ООО «ФИО2 -1» по передаче апартаментов, а также по исполнению иных обязательств, основанных на Договоре.

Пунктом 11 передаточных актов от 01.01.2008 г. было определено, что в связи с приемом-передачей апартаментов и согласно п. 3.15 Договора, ООО «Пенни Лэйн Коммерц» обязуется в момент подписания передаточных актов заключить с ООО «ФИО2-1» договор на предоставление эксплуатационных и коммунальных услуг в комплексе апартаментов «ФИО2».

В судебном заседании ответчик пояснил, что ООО «Пенни Лэйн Коммерц», подписав передаточные акты от 01.01.2008 г. и фактически приняв во владение апартаменты, в дальнейшем уклонялось от государственной регистрации своего права собственности на апартаменты и от заключения договора на предоставление эксплуатационных услуг.

ООО «ФИО2 -1» неоднократно направляло в адрес ООО «Пенни Лэйн Коммерц» письменные требования 16.01.2008 г., 08.04.2008 г., 26.05.2008 г., 24.07.2008 г., 25.08.2008 г., 01.06.2009 г., 23.07.2009 г. о необходимости государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости и о необходимости заключения договора о предоставлении эксплуатационных и коммунальных услуг, и уведомляло о начислении соответствующих платежей с 01.01.2008 г., т.е. с момента подписания передаточных актов.

С января 2008 г. по декабрь 2010 г., ООО «Пенни Лейн Коммерц» не предпринимало практически никаких мер, направленных на государственную регистрацию своих прав собственности на объекты недвижимости, указанные выше.

Согласно ст. 16 Закона РФ от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 данной статьи).

Данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Так, пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1 статьи 12 данного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, поскольку участник долевого строительства (инвестор) фактически владеет и пользуется построенным (созданным) объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), именно с этого момента, а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме.

Аналогичный правовой вывод содержится в ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 29 ноября 2011 г. по делу N А12-3284/2011 ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА; ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 7 февраля 2012 г. N А78-6201/2011 ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Таким образом, потребителем эксплуатационных и коммунальных услуг являлось ООО «Пенни Лэйн Коммерц».

В судебном заседании ответчик пояснил, что ООО «ФИО2 -1» направило заявление 06.04.2010г. об отказе от зарегистрированного права собственности на квартиры.

Согласно ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Таким образом, право собственности ООО «ФИО2 -1» на спорные объекты недвижимого имущества прекращено еще в апреле 2010 года.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.10.2011 г., вступившем в законную силу, частично удовлетворены вышеизложенные исковые требования ООО «Пенни Лейн Коммерц» к ООО «ФИО2 -1» и судом решено признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «ФИО2 -1» на недвижимое имущество: квартиру площадью 119,5 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №1, кв.8 (условный номер объекта 23-23-22/080/2008-233); квартиру площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №8, кв.11 (условный номер объекта 23-23-22/054/2008-369);квартиру площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №8, кв.7 (условный номер объекта 23-23-22/054/2008-365), а также погашено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним следующие записи 23-23-22/080/2008-233 о праве собственности ООО «ФИО2 -1» на квартиру общей площадью 119,5 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №1, кв.8; 23-23-22/054/2008-369 о праве собственности ООО «ФИО2 -1» на квартиру общей площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №8, кв.11; 23-23-22/054/2008-365 о праве собственности ООО «ФИО2 -1» на квартиру общей площадью 43,4 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №8, кв.7 и признано право собственности ООО «Пенни Лэйн Коммерц» на недвижимое имущество -квартиру площадью 119,5 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №1, кв.8; квартиру площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №8, кв.11; квартиру площадью 43,2 кв.м., расположенную по адресу: Краснодарский край, гор. Сочи, Адлерский район, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, дом №77/2, корпус №8, кв.7.

Поскольку вышеприведенным судебным актом признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ответчика на квартиры, то, право у ООО «ФИО2 -1» так и не возникло.

При этом слово «отсутствие» толкуется как положение, когда нет в наличии чего-либо (см. словарь ФИО3) или как несуществованье, небытие (см. словарь Даля).

ООО «ФИО2-1» никогда не пользовалось этими квартирами.

Кроме того, под передачей вещи в соответствии со ст. 224 ГК РФ понимается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной ему с момента ее фактического поступления во владение приобретателя. Квартиры были фактически переданы ООО «Пенни Лэйн Коммерц» 01.01.2008 г. по соответствующим актам и с этого момента поступили во владение данной организации, как приобретателя.

Таким образом, требования заявлены к ненадлежащему ответчику в лице ООО «ФИО2 -1».

Таким образом, собранные и приведенные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности не подтверждают законность и обоснованность требований истца.

Ввиду этого исковые требования не подлежат удовлетворению, а судебные расходы в виде уплаченной истцом государственной пошлины возмещению.

На основании изложенного, руководствуясь приведенными в мотивировочной части решения нормативными правовыми актами, ст. 1-3, 8-12, 307-310, 420,421,539,544 ГК РФ, ст. 41,65,66,71,101,102,110,167-171,176 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции по правилам главы 34 АПК РФ.

Судья О.П.Миргородская