Гражданский кодекс часть 1

Предприниматель ФИО1, Тюменская обл., ХМАО-Югра, г. Сургут обратился в арбитражный суд с иском к Предпринимателю ФИО2, г.Сочи-А, Администрации города Сочи, г. Сочи о признании недействительными регистрационной записи в ЕГРП на недвижимое имущество от 21.11.06г. № 23-23-22/020/2006-300 и свидетельства о государственной регистрации права от 22.11.06г. серия 23 АВ № 102459; о признании права собственности на недвижимое имущество и установлении сервитута с правом общего пользования помещением; о признании за ФИО2 права собственности на недвижимое имущество.

При подаче иска истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы на предмет соответствия требованиям СНиПов спорного объекта недвижимого имущества.

Данное ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку результаты проведенной экспертизы не смогут повлиять на правильность выводов суда при вынесении судебного акта по настоящему делу.

До вынесения судебного акта по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в котором он просит суд признать недействительными регистрационную запись в ЕГРП на недвижимое имущество от 21.11.06г. № 23-23-22/020/2006-300 и свидетельства о государственной регистрации права от 22.11.06г. серия 23 АВ № 102459; признать право собственности на все помещения третьего этажа жилого дома литер «У», право собственности на все помещения четвертого, пятого, шестого этажей и мансардного этажа литер Н/У, всего общей площадью 1 389, 50 кв.м.; установить сервитут на помещение № 148 литера «У1» площадью 20, 5 кв.м. с правом общего пользования данным помещением; признать за ФИО2 права собственности на все помещения цокольного этажа литер «П/У», право собственности на все помещении первого, второго этажей жилого дома литер «У» всего общей площадью помещений 806, 6 кв.м.

Данное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом был уведомлен. В обоснование заявленных требований ссылается на уклонение ответчика от государственной регистрации права на долю в спорном объекте недвижимого имущества.

Истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела документов, которое судом рассмотрено и удовлетворено.

ФИО2, ООО «ВПК-Строй» в судебное заседание не явились, определения суда и телеграммы о времени и месте рассмотрения дела, направленные по всем известным суду адресам, возвращены с отметкой почты «истек срок хранения».

В отзыве на иск ФИО2 против удовлетворения иска не возражает.

В отзыве на иск ООО «ВПК-Строй» пояснило, что в счет исполнения условий договора на выполнение строительных работ хозяйственным способом Общество выстроило собственными силами за счет финансовых средств ФИО1 выстроило жилой дом по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ореховый тупик, 26. ФИО1 в счет исполнения условий договора по финансовому обеспечению строительства жилого дома за весь период строительства внес денежную сумму в размере 54 017 765 руб.

Администрация г. Сочи в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом была уведомлена. В отзыве на иск против удовлетворения заявленных требований возражает, указав, что отсутствуют документы, необходимые для признания права на самовольную постройку.

Дело рассматривается в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд установил.

Решением Администрации Адлерского района г. Сочи от 05.11.1993г. № 1044п.57 ФИО2 был предоставлен земельный участок на праве пожизненно наследуемого владения общей площадью 648 кв.м. по адресу: <...> (свидетельство № 5456).

Постановлением Главы администрации Адлерского района города Сочи от 28.01.05г. № 78 ФИО2 разрешено строительство четырехэтажного жилого дома взамен старого на земельном участке общей площадью 648 кв.м. по адресу: <...> согласно выполненному проекту.

30.01.05г. ФИО2 выдано разрешение № 15/2004 на строительство индивидуального жилого дома.

07.07.2006г. между ФИО2 и ФИО3 от имени ФИО1 был заключен договор о намерениях, который удостоверен нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО4

Предметом вышеуказанного договора является совместное сотрудничество ФИО2 и ФИО1 по строительству жилого дома по адресу: <...> на земельном участке площадью 648 кв.м.

По условиям вышеуказанного договора о намерениях ФИО2 переоформляет свое право пожизненного наследуемого владения земельным участком на право собственности, а ФИО1, в свою очередь, обязался оплатить ФИО2 снос имеющегося жилого дома и за свой счет произвести строительство нового жилого дома в соответствии с проектом, выделив дл производства строительных работ 15 000 000 руб.

22.11.06г. ФИО2 произвел за собой государственную регистрацию права на незавершенный строительством объект общей площадью 314, 3 кв.м. (г. Сью 314, 3 кв.м. О.К. произвел за собой государственную регистрацию права на незавершенный строительством объект общей площадью 314, 3 кв. м. (<...>), о чем сделана запись в ЕГРП № 23-23-22/020/2006-300 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.11.06г. серия 23 АВ № 102459.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ФИО2 обязательств по договору о совместном сотрудничестве, обратился в суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Таким образом, истец должен доказать, каким образом нарушены его права и законные интересы, или каким образом его права в отношении имущества оспариваются ответчиками.

Оспаривая регистрационную запись и свидетельство о государственной регистрации права ФИО1 сослался на нарушение при государственной регистрации условий договора о намерениях и действующего законодательства. Между тем, не указал, какие конкретно нормы законодательства нарушены ФИО2

Из материалов дела видно, что основанием для регистрации права собственности ФИО2 на незавершенный строительством жилой дом является разрешение на строительство индивидуального жилого дома № 15/2004 от 30.01.05г. и архивная копия постановления главы администрации Адлерского района г. Сочи от 05.11.1993г. № 1044 от 01.09.06г.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

По смыслу названной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама по себе запись в ЕГРП или свидетельство о регистрации.

Оспорить зарегистрированное право другого лица (правообладателя) вправе лицо, считающее себя собственником имущества (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, не имеющее правовых притязаний на объект недвижимости, не вправе заявлять такое требование, поскольку его права (как собственника) регистрацией прав на недвижимое имущество не нарушаются.

Как усматривается из представленных в дело документов и доводов искового заявления, настоящий иск заявлен ФИО1 в связи с ненадлежащим исполнением ФИО2 условий договора о намерениях «о совместном строительстве жилого дома» от 07.07.06г. (ответчик уклоняется от государственной регистрации за истцом причитающейся ему доли в имуществе – жилом доме).

Между тем, выделу доли ФИО1 в жилом доме по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ореховый тупик, д. 26 и её государственной регистрации должна предшествовать государственная регистрация вновь созданного объекта недвижимости в целом в установленном законом порядке.

Для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества согласно положениям статьи 25 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" требуется представить документы, подтверждающие факт его создания. Заявителю надлежит представить документы, подтверждающие право на земельный участок, разрешение на строительство, документы, подтверждающие надлежащее введение объекта в эксплуатацию.

ФИО1 не является собственником земельного участка, на котором возведен жилой дом и не владеет участком на праве пожизненного наследуемого владения. Из представленных в дело документов следует, что собственником земельного участка общей площадью 648 кв.м. по адресу: <...> является ФИО2 (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ 594676).

Более того, в материалы дела представлено разрешение № 15/2004 на строительство индивидуального жилого дома (четырехэтажного), тогда как фактически по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ореховы тупик, д. 26 возведен семиэтажный жилой дом.

В силу части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Между тем, в деле отсутствуют доказательства ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось на основании разрешения от 30.01.05г. № 15/2004. Доказательства обращения в установленном законом порядке в уполномоченные органы с заявлением о выдаче соответствующих разрешений, а также наличие каких-либо препятствий для получения разрешения также не представлено.

Таким образом, при отсутствии внесения соответствующих изменений в проектную документацию объект капитального строительства является самовольной постройкой, а не созданным новым объектом.

Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленным нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

Судьбу самовольной постройки определяет орган местного самоуправления, который в судебном заседании возражает против признания права собственности на спорные объекты недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах требования истца о признании недействительными регистрационной записи, свидетельства о государственной регистрации права, а также о признании права собственности на объекты недвижимого имущества удовлетворению не подлежат.

Требование истца о признании права собственности на объекты недвижимого имущества за ФИО2 удовлетворению также не подлежит, поскольку заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав. В данном случае ФИО1 обратился в арбитражный суд за защитой прав ответчика, что противоречит положениям ст. 4 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 41, 49, 110, 159, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 222 ГК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца о назначении по делу строительно-технической экспертизы – отклонить.

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Ходатайство истца о приобщении к материалам дела документов – удовлетворить.

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке, установленном гл. гл. 34, 35 АПК РФ.

Судья Р.А. Алексеев