Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола помощником судьи Апришкиной Е.Ю., при участии: от ФИО1 – ФИО2 (доверенность), в отсутствие иных лиц, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела по исковому заявлению ФИО1 к ООО "ЗАГАДКА" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и ИП ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) о признании недействительной крупной сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, и применении последствий недействительности сделки, установил следующее.

ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО "ЗАГАДКА" (общество) и ИП ФИО3 (далее - ответчики), в котором просит:

- признать недействительными договор аренды гостиницы, заключенный между ответчиками ООО «Загадка» и ИП ФИО3 о передачи обществом в аренду гостиничного комплекса «Салют» с кадастровым номером 23-23-13/044-2009-003 на период с 15.02.2019 по 14.02.2020,

- признать недействительным договор аренды гостиницы, заключенный между ответчиками ООО «Загадка» и ИП ФИО3 о передаче обществом в аренду гостиничного комплекса «Салют» с кадастровым номером 23-23-13/044-2009-003 на период с 01.06.2019 по 30.05.2020,

[A1] - применить к договорам аренды гостиничного комплекса «Салют», заключенным между ответчиками ООО «Загадка» и ИП Хастьян А.С, последствия недействительности сделок, обязав ответчика ИП Хастьян А.С. возвратить ответчику ООО «Загадка» гостиничный комплекс «Салют» в составе по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт.Новомихайловский, ул.Строителей,5.

ФИО1 04.02.2022 направила в арбитражный суд ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, по которому истец просит суд:

- признать недействительным договор аренды № 01 от 29.12.2015 о передаче ответчиком обществом с ограниченной ответственностью «Загадка» в аренду ответчика ИП ФИО3 нежилого здания гостиницы на 36 мест, расположенного по адресу: Краснодарский край, п. Новомихайловское, общей площадью 2093,6 кв.м., условный номер 23-23-13/044/2009-003, а также земельного участка с кадастровым номером 23:33:0804028:211 площадью 2327 кв.м. в редакции дополнительных соглашений от 30.03.2020, от 04.04.2020, от 15.07.2020, от 01.03.2021 к указанному договору аренды № 01 от 29.12.2015;

- применить к договору аренды № 01 от 29.12.2015 в редакции дополнительных соглашений от 30.03.2020, от 04.04.2020, от 15.07.2020, от 01.03.2021 к указанному договору аренды № 01 от 29.12.2015, заключенных между ответчиками ООО «Загадка» и ИП ФИО3, последствия недействительности сделок, обязав ответчика ИП ФИО3 возвратить ответчику ООО «Загадка» гостиничный комплекс «Салют» по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт.Новомихайловский, ул.Строителей,5, в составе:

- земельного участка с кадастровым номером 23:33:0804028:211 общей площадью 2 327 кв.м.;

- нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:724 (гостиница на 36 мест) общей площадью 2 093,6 кв.м., в том числе обязав ответчика ИП ФИО3 освободить гостиничные номера №№ 2,3 на втором этаже указанного здания, которые данный ответчик использует для личного проживания, посредством его выселения из указанных помещений;

- нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:1849 (гостиница) общей площадью 527,6 кв.м.;

- нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:1855 (2-й корпус со столовой) общей площадью 748,1 кв.м.;

- сооружений – бассейна, мощения, ограждения, парковки, озеленения, беседки.

- оснащения гостиницы – меблировки номеров, общих зон (столовой, кухни, СПА, стойки администрации и пр.), бытового оборудования (телевизоры, кондиционеры и пр.),

[A2] кухонного оборудования (плиты, столовое оборудование и столовые принадлежности и пр.), оборудования СПА-комплекса; инженерного оборудования, приборов и коммуникаций, необходимых для обеспечения функционирования имущественного комплекса.

В судебном заседании истец настаивал на уточненных требованиях.

Ответчик просил суд отложить разбирательство в связи с неполучением уточнения иска от истца.

В заседании объявлен перерыв до 17-00 в пределах рабочего дня. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, изучив материалы дела, полагает, что требования истца являются обоснованными.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения требований надлежит принять.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Поскольку у ответчика имелась возможность ознакомиться с уточнением иска заранее, Арбитражный суд Краснодарского края не находит оснований для отложения разбирательства.

Как следует из материалов дела, ФИО1 является участником ООО «Загадка» с размером доли 50% в уставном капитале общества номинальной стоимостью 5000 руб. Вторым участником общества с ограниченной ответственностью «Загадка» с 24.11.2009 является ответчик ФИО3 с долей в размере 50% уставного капитала общества. ФИО3 в период с 23.12.2015 по настоящее время осуществляет функции единоличного исполнительного органа ООО «Загадка» - директора указанного общества.

Судом установлено, что обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, объединенные единым хозяйственным назначением в имущественный комплекс «Гостиница «Салют» по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт.Новомихайловский, ул.Строителей,5, в составе нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:724 (гостиница на 36 мест) общей площадью 2 093,6 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:1849 (гостиница) общей площадью 527,6 кв.м.; нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:1855 (2-й корпус со столовой) общей площадью 748,1 кв.м.; земельного участка с кадастровым

[A3] номером 23:33:0804028:211 общей площадью 2 327 кв.м., предназначенного для всесезонного оказания гостиничных услуг.

Согласно сведениям ЕГРЮЛ, основным видом деятельности ООО "Загадка" является «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания».

Судом установлено, что по договору № 01 аренды недвижимого имущества от 29.12.15г., заключенному между ООО «Загадка» в лице директора ФИО3 в качестве арендодателя, с одной стороны, и лично ответчиком ФИО3 как арендатором, с другой стороны, в аренду ответчика было сдано нежилое здание гостиницы на 36 мест, расположенное по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт.Новомихайловский, ул.Строителей, 5, а также земельный участок с кадастровым номером 23:33:0804028:211 площадью 2327 кв.м., занятый указанным зданием гостиницы, для использоваться данного имущества арендатором в качестве гостиницы для временного проживания (п.1.1 договора). Данный договор был заключен на неопределенный срок (п.5.2 договора). В соответствии с п.4.2 договора аренды от 29.12.15г., арендная плата устанавливается в размере 600.000 руб. за период с 15 апреля по 15 октября календарного года; за остальной период – в размере 1000 (одна тысяча) рублей в месяц.

К данному договору представлен акт приема-передачи недвижимого имущества от 15.04.2018, по которому Арендодатель в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества от "29" декабря 2015г. передал, а Арендатор принял следующее недвижимое имущество: нежилое здание Гостиница на 36 мест, расположенное по адресу: Краснодарский край. Туапсинский р-н. шт. Новомихайловский, Ул. Строителей, д.5. общей площадью 2093.6 кв. м. условный номер 23-23-13/044/2009-003, а так же земельный участок с кадастровым номером 23:33:0804028:211, площадью 2327 кв.м., занятый имуществом и необходимый для его использования. Стороны совместно при приеме-передаче имущества произвели осмотр и пришли к соглашению, что передаваемое в аренду имущество принимается без капитального ремонта, без оснащения (столы, стулья, кровати, телевизоры, холодильники, люстры, бра, смесители раковины ковровые покрытия, занавеси, кондиционеры, белье, посуда, мелкая бытовая техника отсутствуют). Само здание полностью соответствует требованиям по условиям договора п. 1.1. договора аренды недвижимого имущества от "29" декабря 2015г. № 01.

К договору № 01 аренды недвижимого имущества от 29.12.15 между теми же лицами были заключены дополнительное соглашение от 30.03.2020, согласно которому пункт 4.2.1 договора изложен в следующей редакции: «за период с 15 апреля по 15 октября календарного года – 2 200 000 рублей». Указанным дополнительным

[A4] соглашением изменена редакция пункта 1.1 договора: Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное пользование следующее недвижимое имущество - нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, Туапсинский р-н, шт. Новомихайловский. Ул. Строителей, д.5, общей площадью 748,1 кв. м, кадастровый номер 23:33:0804028:1855, нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, Краснодарский край, Туапсинский р-н, пгт. Новомихайловский. Ул. Строителей, д.5, общей площадью 527,6 кв. м, кадастровый номер 23:33:0804028:1849, нежилое здание Гостиница на 36 мест, расположенное по адресу: Краснодарский край, Туапсинский р-н, пгт. Новомихайловский. Ул. Строителей, д.5, общей площадью 2093,6 кв. м, условный номер 23-23-13/044/2009-003 (далее - "Имущество"), а так же земельный участок с кадастровым номером 23:33:0804028:211, площадью 2327 кв.м., занятый Имуществом и необходимый для его использования.

В акте приема-передачи от 30.03.2020 стороны указали, что Арендодатель в соответствии с Договором аренды недвижимого имущества от "29" декабря 2015г. передал, а Арендатор принял следующее недвижимое имущество: нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, Туапсинский р-н, пгт. Новомихайловский. Ул. Строителей, д.5, общей площадью 748,1 кв. м, кадастровый номер 23:33:0804028:1855, нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, Краснодарский край, Туапсинский р-н, пгт. Новомихайловский. Ул. Строителей, д.5, общей площадью 527,6 кв. м, кадастровый номер 23:33:0804028:1849 (далее - имущество).

Стороны совместно при приеме-передаче указанного в п.1 настоящего акта имущества произвели его осмотр и пришли к соглашению, что передаваемое в аренду имущество принимается без капитального ремонта, без оснащения (столы, стулья, кровати, телевизоры, холодильники, люстры, бра, смесители, раковины, ковровые покрытия, занавеси, кондиционеры, белье, посуда, мелкая бытовая техника отсутствуют). Здания полностью соответствуют требованиям по условиям договора п. 1.1. Договора аренды недвижимого имущества от "29" декабря 2015г. № 01.

Также стороны подписали дополнительное соглашение от 04.04.2020, которым пункт 4.2.1 договора изложен в следующей редакции: «за период с 15 апреля по 15 октября календарного года – 100 000 рублей»; дополнительное соглашение от 15.07.2020, которым пункт 4.2.1 договора изложен в следующей редакции: «за период с 15 апреля по 15 октября календарного года – 300 000 рублей»; дополнительное соглашение от 01.03.2021, которым пункт 4.2.1 договора изложен в следующей редакции: «за период с 15 апреля по 15 октября календарного года – 2 200 000 рублей».

От имени общества с ограниченной ответственностью "Загадка" указанный договор аренды с дополнительными соглашениями подписаны директором указанного

[A5] общества Хастьян Андреем Сергеевичем, который также на момент подписания являлся участником указанного общества с долей в размере 50% уставного капитала.

Таким образом, как установлено судом, в период времени с 29.12.2015г. по 30.05.2021г. принадлежащий ООО "Загадка" гостиничный комплекс "Салют" на постоянной основе сдавался указанным обществом в личную аренду ответчика ФИО3 по договору аренды от 29.12.2015 на неопределенный срок; общая сумма арендной платы, подлежавшая оплате ответчиком ФИО3 обществу с ограниченной ответственностью "Загадка" за аренду имущественного комплекса гостиницы "Салют" за период с 29.12.2015г. по 30.05.2021г составила 3 283 500 рублей.

Истец указывает на то, что при заключении договора аренды общее собрание участников ООО «Загадка» не проводилось, ФИО3 являлся заинтересованным лицом при заключении договора аренды, при этом, действовал во вред интересам общества.

В соответствии с п.1 ст.45 Федерального закона РФ № 14-ФЗ от 08.02.1998г. "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 № 209-ФЗ, действовавшей на дату заключения договора аренды от 29.12.2015, а также в редакции Федерального закона РФ от 03.07.2016 № 343-ФЗ, действовавшей на момент заключения дополнительных соглашений к договору аренды) ответчик ФИО3, являясь директором ООО "Загадка" и участником указанного общества с размером доли 50% уставного капитала и, одновременно, второй стороной договора аренды, признавался лицом, заинтересованным в заключении данного договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в связи с чем согласно п.2 ст.45 указанного Закона на ответчика была возложена обязанность доводить до общего собрания участников сведения об известных ему совершаемых или предполагаемых сделках, в совершении которых он мог быть признан заинтересованным; в соответствии с указанной статьей Федерального закона № 14-ФЗ решение об одобрении сделки с заинтересованностью должно приниматься общим собранием участников общества.

При этом, доказательства уведомления общего собрания о наличии заинтересованности ответчика ФИО3 в заключении указанного договора аренды, а также доказательств созыва и проведения общего собрания участников по вопросу об одобрении договора аренды от 29.12.2015г. с дополнительными соглашениями к нему ответчиками в материалы настоящего дела не предоставлены.

В соответствии с абз.2 п.6 ст.45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, может быть признана недействительной (пункт 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета)

[A6] общества или его участников (участника), обладающих не менее чем одним процентом общего числа голосов участников общества, если она совершена в ущерб интересам общества и доказано, что другая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, и (или) об отсутствии согласия на ее совершение. При этом отсутствие согласия на совершение сделки само по себе не является основанием для признания такой сделки недействительной.

Разрешая исковые требования об оспаривании договора аренды от 29.12.2015г. с дополнительными соглашениями к указанному договору по основанию нарушения порядка заключения сделок с заинтересованностью (ст.45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), судом установлено, что истец ФИО1 является участником общества с размером доли 50% уставного капитала, в связи с чем в соответствии с п.6 ст.45 данного Закона имеет право на оспаривание сделки, заключенной без соблюдения порядка совершения сделок с заинтересованностью. Судом также установлено, что поскольку второй стороной сделки является ответчик ФИО3, одновременно являющийся участником и директором общества, то такая вторая сторона сделки достоверно знала о том, что заключение данного договора аренды осуществляется с нарушением требований ст.45 Закона.

Согласно абзацам четвертому - шестому п.6 ст.45 указанного Закона, ущерб интересам общества в результате совершения сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, предполагается, если не доказано иное, при наличии совокупности следующих условий:

- отсутствует согласие на совершение или последующее одобрение сделки;

- лицу, обратившемуся с иском о признании сделки недействительной, не была по его требованию предоставлена информация в отношении оспариваемой сделки в соответствии с абзацем первым настоящего пункта.

Истцом в материалы дела не предоставлено доказательств обращения в общество с требованием о предоставлении информации в отношении оспариваемой сделки в соответствии с абзацем первым пункта 4 статьи 45 Закона. Между тем, абзацы четвертый - шестой пункта 6 ст.45 Закона вводят материально-правовую презумпцию ущерба от совершения сделки, что не исключает процессуальной возможности для истца предоставления доказательств убыточности сделки с заинтересованностью в общем порядке, предусматривающем распределение бремени доказывания (ст.65 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 17 "Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) сделка общества может быть признана недействительной

[A7] по иску участника и в том случае, когда она хотя и не причиняет убытков обществу, тем не менее не является разумно необходимой для хозяйствующего субъекта, совершена в интересах только части участников и причиняет неоправданный вред остальным участникам общества, которые не выразили согласие на совершение соответствующей сделки.

Судом установлено, что передача обществом с ограниченной ответственностью "Загадка" принадлежащего ему на праве собственности гостиничного комплекса "Салют" в аренду ответчику ФИО3 не соответствовало целям деятельности указанного общества, поскольку повлекло длительную утрату обществом возможности самостоятельного осуществления своей основной деятельности - оказания гостиничных услуг, и существенное снижение размера предпринимательского дохода, источником которого стали арендные платежи, определенные ответчиком ФИО3 в условиях конфликта интересов. Суд полагает, что материалами дела подтверждается, что ответчик ФИО3, заключая договор аренды от 29.12.2015, действовал при наличии конфликта между его личными интересами и интересами руководимого им ООО «Загадка», скрывал информацию о совершенной им сделке от второго участника юридического лица ФИО1, нарушил правила одобрения сделок с заинтересованностью. Суд также отмечает, что ответчик ФИО3 не мог не знать о том, что условия о величине арендной платы в заключаемом им договоре аренды являются заведомо невыгодными для общества, поскольку установленная в них ставка арендной платы многократно ниже рыночно-обоснованной величины арендной платы.

Данные обстоятельства, установленные судом, являются достаточным для признания договора аренды от 29.12.2015г. в редакции дополнительных соглашений к нему, заключенными ответчиками с нарушением требований ст.45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью и подлежащими вследствие этого признанию недействительными.

Истец также оспорил договор аренды от 29.12.2015 и дополнительные соглашения к нему по основанию несоблюдения порядка заключения крупных сделок. Разрешая заявленные исковые требования в указанной части, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения спорного договора аренды от 29.12.2015г. порядок заключения крупных сделок регламентировался нормой статьи 46 Закона с ограниченной ответственностью в редакции закона РФ № 14-ФЗ от 08.02.1998г. "Об обществах с ограниченной ответственностью" в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 № 209-ФЗ, согласно которой под крупной сделкой понималась сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с

[A8] приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Таким образом, ранее действовавшая редакция статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью не содержала нормы о возможности отнесения к категории крупных сделок, предусматривающих обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Такая норма была введена в часть первой статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью только с 01.01.2017г., и не может быть применена к оспариваемому договору аренды от 29.12.2015г., заключенному ответчиками до указанной даты.

Одновременно, судом установлено, что дополнительными соглашениями от 30.03.2020, от 04.04.2020., от 15.07.2020, от 01.03.2021 ответчики вносили изменения в п. 4.2.1 договора аренды от 29.12.2015 в части, устанавливающей размер арендной платы за аренду гостиничного комплекса «за период с 15 апреля по 15 октября календарного года». В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч.1 ст.654 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с п.4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 при оценке соблюдения правил совершения крупной сделки или сделки с заинтересованностью необходимо исходить из того, что в решении о согласии на совершение (одобрении) сделки (статья 157.1 ГК РФ) (далее - решение об одобрении, одобрение), по общему правилу, должно быть указано лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), выгодоприобретателем (выгодоприобретателями), а также ее

[A9] основные условия (условия, имеющие существенное значение для принятия решения о ее одобрении, например, цена, предмет, срок, наличие обязанности предоставить обеспечение исполнения обязательств и т.п.) или порядок их определения. Совершенная сделка считается одобренной, если ее основные условия соответствовали сведениям об этой сделке, нашедшим отражение в решении об одобрении ее совершения либо в приложенном к этому решению проекте сделки.

Последующее изменение основных условий одобренной и совершенной сделки является самостоятельной сделкой (статья 153 ГК РФ) и нуждается в новом одобрении.

Таким образом, внесение ответчиками изменений в договор аренды от 29.12.2015г. гостиничного комплекса "Салют" в части определения размера арендной платы является самостоятельной гражданско-правовой сделкой, совершение которой должно было осуществляться ее сторонами с соблюдением требований гражданского и корпоративного законодательства, действующего на момент ее совершения, включая требования ст.46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью о порядке заключения обществом крупных сделок (в редакции Федерального закона РФ от 03.07.2016 № 343-ФЗ).

В соответствии с абз.2 п.1 ст.46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование. Согласно абз.2 п.2 ст.46 Закона в случае передачи имущества общества во временное владение и (или) пользование с балансовой стоимостью активов общества сопоставляется балансовая стоимость передаваемого во временное владение или пользование имущества.

Согласно п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 июня 2018 г. N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью):

[A10] 2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т. е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества. Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.

Устанавливая наличие данного критерия, следует учитывать, что он должен иметь место на момент совершения сделки, а последующее наступление таких последствий само по себе не свидетельствует о том, что их причиной стала соответствующая сделка и что такая сделка выходила за пределы обычной хозяйственной деятельности. При оценке возможности наступления таких последствий на момент совершения сделки судам следует принимать во внимание не только условия оспариваемой сделки, но также и иные обстоятельства, связанные с деятельностью общества в момент совершения сделки. Например, сделка по приобретению оборудования, которое могло использоваться в рамках уже осуществляемой деятельности, не должна была привести к смене вида деятельности.

В соответствии с абз.3 п.1 ст.46 Закона, в категорию крупных сделок также входят совершаемые обществом сделки, предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Как установлено в пункте 12 названного постановления Пленума, балансовая стоимость активов общества для целей применения пункта 1.1 статьи 78 Закона об акционерных обществах и пункта 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, по общему правилу, определяется в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчетности на 31 декабря года, предшествующего совершению сделки (статья 15 Федерального закона от 6 декабря 2011 года № 402-ФЗ "О бухгалтерском учете"); при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчетность, например ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчетности.

[A11] Учитывая, что по оспариваемым договорам аренды обязанность производить периодические платежи – арендную плату – была возложена на ответчика Хастьян А.С., то для квалификации данных договоров аренды в качестве крупной сделки для общества принимается во внимание балансовая стоимость передаваемого в аренду имущества, которая сопоставляется с балансовой стоимостью активов общества.

Судом установлено, что согласно бухгалтерскому балансу ООО «Загадка» на 31.12.2019г., балансовая стоимости активов общества составляла 64 813 000 руб.; балансовая стоимость основных средств, переданных обществом в аренду ответчика ФИО3 – 64 810 000 руб., что составляет 99,99% балансовой стоимости активов общества; по состоянию на 31.12.2020г., балансовая стоимости активов общества составляла 99 405 000 руб.; балансовая стоимость основных средств, переданных обществом в аренду ответчика ФИО3 – 99 404 000 руб., что составляет 99,99% балансовой стоимости активов общества.

Таким образом, учитывая, что балансовая стоимости имущества общества, переданного в аренду ответчика ФИО3 по оспариваемым дополнительным соглашениям от 30.03.2020, от 04.04.2020., от 15.07.2020, от 01.03.2021 на момент их заключения ответчиками превышала 90% балансовой стоимости активов общества, то данные сделки удовлетворяют количественному критерию отнесения их к категории крупных для ООО «Загадка».

Суд также признает обоснованным доводов истца о том, что оспариваемые сделки выходят за пределы обычных хозяйственных сделок, поскольку заключены в противоречии с основным видом деятельности общества – «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания», сведения о котором внесены в ЕГРЮЛ. При этом, как установлено судом, такой вид деятельности, как сдача обществом принадлежащего ему на праве собственности имущества в аренду, в ЕГРЮЛ как дополнительный вид деятельности общества не указан.

Как разъясняется в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» (далее – Постановление № 27), при рассмотрении требования о признании сделки недействительной, как совершенной с нарушением предусмотренного Федеральным законом от 26 декабря 1995 года № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и Федеральным законом от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» порядка совершения крупных сделок, подлежит применению статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а с нарушением порядка совершения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, - пункт 2 статьи 174 ГК РФ (пункт 6 статьи 79, пункт 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах, пункт 6 статьи

[A12] 45, пункт 4 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью) с учетом особенностей, установленных указанными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, согласно которому сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как разъяснено в п. 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой

Гражданского кодекса Российской Федерации», п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

[A13] В соответствии с пунктами 1 - 2 и 5 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, в рамках настоящего дела необходимо установить факт недобросовестного поведения (злоупотребления правом) директора и учредителя ООО «Загадка» ФИО3, который действовал, по доводам истца, в своих собственных интересах, явно в ущерб интересам ООО «Загадка». Спорный договор подписан от имени ООО «Загадка» директором ФИО3 При этом, учитывая, что пункт 2 статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью предписывает аффилированным лицам доводить до сведения общего собрания участников общества информацию не только об известных им совершаемых, но и предполагаемых сделках, ФИО3 не мог не знать о предполагаемой сделке, а также о том, что передаваемое обществу в аренду ФИО3 по спорному договору имущество необходимо ООО «Загадка» для осуществления основной деятельности общества.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что ФИО3 являлся директором юридического лица и, одновременно, самостоятельно осуществлял аналогичный вид деятельности по предоставлению гостиничных услуг, то в силу занятия должности директора ООО «Загадка» и самостоятельной предпринимательской деятельности был осведомлен об основных средствах, необходимых для осуществления основной деятельности ООО "Загадка", вследствие чего наличие явного ущерба от передачи указанных основных средств в аренду на длительный срок является очевидным для любого участника сделки. При этом истец представил в подтверждение доводов о наличии ущерба интересам ООО «Загадка» сведения о существенном снижении размера предпринимательских доходов общества после передачи основных средств по спорному договору аренды ответчику ФИО3 Таким образом, судом установлено, что передача обществом в аренду ответчику ФИО3 всего гостиничного комплекса объективно воспрепятствовало осуществлению самим обществом собственной предпринимательской деятельности по хозяйственной эксплуатации принадлежащего ему недвижимого имущества и получению дохода от такой деятельности. Фактически, вследствие заключения спорных договоров была прервана основная производственно-хозяйственная деятельность Общества.

С учетом вышеизложенного, суд признает доказанным, что при заключении договора аренды от 29.12.2015г. ответчик ФИО3 действовал при наличии конфликта между его личными интересами и интересами руководимого им юридического лица; не раскрыл в установленном законом порядке о наличии заинтересованности в

[A14] заключении сделки; оспариваемая сделка - договор аренды от 29.12.2015г. являлась для общества сделкой с заинтересованностью, и при ее заключении ответчиками не соблюдены требования статьи 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью о порядке заключения сделок, в совершении которых имеется заинтересованность; также, оспариваемые дополнительные соглашения от 30.03.2020г., от 04.04.2020г., от 15.07.2020г., от 01.03.2021г. к указанному договору аренды № 01 от 29.12.2015г. являлись для общества с ограниченной ответственностью "Загадка" крупными сделками, в заключении которых имелась заинтересованность ответчика Хастьян А.С., , и при их заключении ответчиками не соблюдены требования статей 45, 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью о порядке заключения крупных сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, в результате чего обществу причинены существенные убытки. Данные обстоятельства, установленные судом, являются основанием для признания оспоренной истцом сделки недействительной с применением предусмотренных статье1 167 ГК РФ последствий ее недействительности в форме возложения на ответчика Хастьян А.С. обязанности по возврату всего имущества, полученного им в арендное пользование на основании признанной недействительной сделки, ответчику ООО "Загадка."

Истец в просительной части требований указывал на необходимость возложить на ответчика обязанность возвратить земельный участок, здания, а также сооружения (бассейн, ограждение, парковку, озеленение, беседки), оснащения гостиницы меблировки номеров, общих зон (столовой, кухни, СПА, стойки администрации и пр.), бытового оборудования (телевизоры, кондиционеры и пр.), кухонного оборудования (плиты, столовое оборудование и столовые принадлежности и пр.), оборудования СПА-комплекса; инженерного оборудования, приборов и коммуникаций, необходимых для обеспечения функционирования имущественного комплекса.

Также истец просил особо обязать ответчика ИП ФИО3 освободить гостиничные номера №№ 2,3 на втором этаже здания с кадастровым номером 23:33:0804028:724, которые данный ответчик использует для личного проживания, посредством его выселения из указанных помещений.

В соответствии с правилами статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной

[A15] работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку из материалов дела не следует, что нежилые здания передавались в аренду с оборудованием и мебелью, Арбитражный суд Краснодарского края полагает невозможным обязать ответчика возвратить «оснащения гостиницы меблировки номеров, общих зон (столовой, кухни, СПА, стойки администрации и пр.), бытового оборудования (телевизоры, кондиционеры и пр.), кухонного оборудования (плиты, столовое оборудование и столовые принадлежности и пр.), оборудования СПА-комплекса; инженерного оборудования, приборов и коммуникаций, необходимых для обеспечения функционирования имущественного комплекса» в режиме применения последствий недействительности сделки. Суд полагает, что в данной части истец использует ненадлежащий способ защиты. В случае, если указанное имущество приобреталось за счет ООО «Загадка», общество не лишено возможности обратиться с отдельным требованием об истребовании данных объектов из чужого незаконного владения.

Поскольку такие сооружения как бассейн, мощения, ограждения, парковки, озеленения, беседки по своей сути представляют улучшения земельного участка 23:33:0804028:211, отдельное указание на их возврат в порядке реституции по недействительной сделке, по мнению суда, не требуется. Вопросы компенсаций за произведенные улучшения могут быть разрешены в отдельных процессах.

Иски о выселении на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации допускаются в отношении жилых помещений. На основании пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации жилые помещения предназначены для проживания граждан. В силу пункта 3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц.

В силу статьи 1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» гостиница - это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

гостиничные услуги - комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами.

[A16] С учетом этого проживание ответчика в номерах арендуемой гостиницы не предполагает наделение конкретных номеров гостиницы статусом жилых помещений.

В соответствии с пунктом 12 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.11.2020 № 1853 Гостиничные услуги предоставляются исполнителем на основании договора, заключаемого в письменной форме.

В силу пункта 26 Правил № 1853 потребитель (заказчик) обязан оплатить гостиничные услуги и иные платные услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре. При осуществлении расчетов с потребителем исполнитель выдает потребителю кассовый чек или документ, оформленный на бланке строгой отчетности.

На основании изложенного Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что ФИО3 как пользователь гостиничных услуг мог проживать в гостиничном номере только на основании договора об оказании гостиничных услуг, оспариваемый договор аренды основанием для проживания ответчика в гостинице являться не может, поскольку не содержит существенных условий для договора на оказания гостиничных услуг.

С учетом изложенного признание недействительным договора аренды № 01 автоматически не может привести к аннулированию правоотношений по проживанию потребителя в гостиничном номере на основании договора об оказании гостиничных услуг, такая форма реституции к договору аренды № 01, как выселение ФИО3 из конкретных гостиничных номеров применена быть не может.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы надлежит отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края

Р Е Ш И Л:

уточнения иска принять.

Ходатайство об отложении судебного заседания отклонить.

Признать недействительным заключенный между ООО "ЗАГАДКА" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и ИП ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) договор аренды от 29.12.2015 № 01 в редакции дополнительных соглашений от 30.03.2020, от 04.04.2020, от 15.07.2020, от 01.03.2021 к указанному договору аренды № 01 от 29.12.2015.

Применить последствия недействительности сделки, обязав ответчика ИП ФИО3 возвратить ответчику ООО «Загадка» гостиничный комплекс «Салют»

[A17] по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пгт. Новомихайловский, ул.Строителей,5, в составе:

- земельного участка с кадастровым номером 23:33:0804028:211 общей площадью 2 327 кв.м.;

- нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:724 (гостиница на 36 мест) общей площадью 2 093,6 кв.м.;

- нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:1849 (гостиница) общей площадью 527,6 кв.м.;

- нежилого здания с кадастровым номером 23:33:0804028:1855 (2-й корпус со столовой) общей площадью 748,1 кв.м.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ИП ФИО3 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд апелляционной инстанции.

Судья А.В. Гордюк