Гражданский кодекс часть 1

Глава К(Ф)Х ФИО2 (далее – заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Темрюкского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ( далее – Управление) от 20.01.2014 № 44/2011/2013-289 в государственной регистрации договора от 29.11.2013 № 3000006298 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0902000:10294, площадью 80000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, юго-восточнее ст. Старотитаровской, незаконным, обязать Управление в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу осуществить государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы по основаниям, изложенным в заявлении.

Администрация МО Темрюкский район требования заявителя поддержала.

Управление представило отзыв, в котором просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку отказ в государственной регистрации считает обоснованным и правомерным.

Представитель ТУФАУГИ в Краснодарском краев судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в ранее представленном отзыве просил отказать в удовлетворении заявленных требований, сославшись на отсутствие у администрации полномочий на распоряжение спорным земельным участком, относящимся к федеральному уровню собственности (земельный участок расположен в береговой полосе).

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей заявителя, заинтересованного лица и третьих лиц, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

На основании постановлений администрации муниципального образования Темрюкский район от 06.11.2013 № 1965, от 25.11.2013 № 2077 между администрацией (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) 29.11.2013 подписан договор аренды № 3000006298 земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:30:0902000:10294, площадью 80000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, юго-восточнее ст. Старотитаровской, предназначенный для организации крестьянского фермерского хозяйства сроком на 25 лет.

Факт формирования и постановки на государственный кадастровый учет указанного земельного участка, подтвержден кадастровым паспортом земельного участка от 23.09.2013.

Во исполнение пункта 3 постановления от 06.11.2013 № 1965 ФИО2 05.12.2013 направил договор и приложенные к нему документы в Темрюкский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю для его государственной регистрации.

В письме от 20.12.2013 № 44/20111/2013-289 Управление Росреестра сообщило заявителю о приостановлении до 20.01.2014 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок со ссылкой на п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), для получения необходимых сведений из уполномоченных органов.

Сообщением от 20.01.2014 № 44/2011/2013-289 главе КФХ отказано в государственной регистрации договора аренды от 29.11.2013 № 3000006298 по основанию, установленному абз. 6 п. ст. 20 Закона о регистрации со ссылкой на то, что муниципальное образование Темрюкский район не вправе распоряжаться земельным участком в связи с отсутствием законодательно установленного основания для отнесения земельного участка к муниципальной собственности.

В оспариваемом решении содержится вывод регистрирующего органа о том, что, поскольку спорный земельный участок относится к землям особо-охраняемых территорий, включает в себя береговую полосу водного объекта и поэтому является собственностью Российской Федерации в силу закона (ст. ст. 1, 6, 8 Водного кодекса РФ, Федеральный закон №33-ФЗ от 14.03.1995 «Об особо охраняемых природных территориях»). Кроме того, земельный участок сформирован из состава земель, предназначенных для выдела коллективно-долевых земель.

Не согласившись с отказом и полагая, что он нарушает права и законные интересы заявителя, он обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ для признания недействительным ненормативного правового акта государственного органа необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанным ненормативным правовым актом прав и законных интересов заявителя.

В силу части 4 статьи 198 АПК РФ заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок, предусмотренный в частью 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем соблюден.

Согласно пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из части 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ следует, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 20 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Кодекса.

Абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с абз. 4 п. 3 ст. 3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к собственности муниципальных районов относятся иные предусмотренные федеральными законами земельные участки.

Частью 1 ст. 7 Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ "О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации" определены правила отнесения земельных участков, в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, к собственности Российской Федерации. Такие участки относятся к собственности РФ, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более субъектов Российской Федерации.

Пруд, находящийся в границах спорного земельного участка расположен на территории Темрюкского района Краснодарского края, поэтому земельный участок по правилам ч. 2 ст. 7 Закона N 73-ФЗ, не относится ни к собственности РФ, ни к собственности субъекта РФ.

В силу ч. 3 указанной выше статьи земельные участки, которые не находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, граждан, юридических лиц и в границах которых расположены пруд, обводненный карьер, являются собственностью муниципальных районов, если указанные водные объекты находятся на территориях двух и более поселений или указанные земельные участки находятся на территориях муниципальных районов вне границ поселений.

Законодательство не содержит запрета на предоставление в аренду земель общего пользования.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что администрация, предоставляя в аренду заявителю спорный земельный участок, действовала в пределах полномочий, предоставленных ей действующим законодательством.

Доказательства, подтверждающие право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок, материалы дела не содержат.

Довод Управления о том, что береговая полоса, входящая в состав спорного земельного участка, в силу закона является собственностью Российской Федерации, отклоняется по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 8 Водного кодекса РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 данной статьи.

В силу статьи 5 Водного кодекса реки относятся к поверхностным водным объектам. Согласно пункту 1 статьи 102 Земельного кодекса к землям водного фонда относятся земли: покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.

В пункте 6 статьи 6 Водного кодекса указано, что полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров; ширина береговой полосы таких водных объектов составляет пять метров.

Береговая линия (граница водного объекта) определяется для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера - по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом (пункт 2 части 4 статьи 5 Водного кодекса).

С помощью этих границ устанавливаются границы водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы, земли водного фонда отграничиваются от иных категорий земель, определяются пределы действия правовых режимов соответствующих категорий земель или зон.

Отнесение земельного участка к водоохранной зоне само по себе не означает, что у собственника водного объекта возникает право собственности на такой участок (что соответствует сложившейся судебной практике).

Судом в целях установления механизма происхождения пруда и наличия гидрологической (гидравлической) связи с иными водными объектами было организовано производство судебной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ОАО «Госземкадастрсъемка»-ВИСХАГИ ФИО5

Согласно заключению экспертизы от 01.12.2014 №36, на кадастровом паспорте спорного земельного участка пруд не изображен. Исследуемый пруд не имеет собственного наименования (названия), расположен в балке с названием «Балка Чубова». Пруд относится к объекту искусственного происхождения, гидравлическая связь пруда на «Балке Чубова» с иными водными объектами отсутствует, ширина береговой полосы составляет 20 метров, береговая полоса входит в границы земельного участка с кадастровым номером 23:30:0902000:10294.

Из письма Кубанского бассейнового водного управления от 23.07.2014 № 03-09/4396 следует, что спорный водоем (пруд) не может рассматриваться как обособленный.

Суд, принимая во внимание все материалы дела, критически относится к выводу эксперта об искусственном происхождении пруда и полагает, что спорный водоем является водоемом естественного происхождения, поскольку в деле отсутствуют достоверные доказательства иного.

В обоснование довода о формировании спорного земельного участка из состава земель, предназначенных для выдела коллективно-долевых земель, Управление ссылается на выкопировку из поконтурной ведомости (л.д. 73).

Указанный довод и данные, указанные в поконтурной ведомости, заявителем не опровергнуты.

Суд также отмечает следующее.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с частью 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Статья 27 Земельного кодекса устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.

Земельные участки, ограниченные в обороте, согласно этой статье не могут предоставляться в частную собственность, за исключением случаев, установленных законом, однако могут быть предметом иных сделок, не предусматривающих прекращения права собственности публичного собственника.

Пункт 8 статьи 27 Земельного кодекса устанавливает запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы, определенной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации (далее – Водный кодекс), а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

Совокупное толкование статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статей 15, 27 Земельного кодекса позволило президиуму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.07.2013 № 15824/12 сделать вывод о том, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность их нахождения в частной собственности. Земельные участки в пределах береговой полосы обладают указанным признаком, следовательно, относятся к землям, ограниченным в обороте.

Согласно части 6 статьи 6 Водного кодекса полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

По общему правилу территория общего пользования не может быть предоставлена в пользование конкретному лицу (статья 262 Гражданского кодекса).

На момент обращения предпринимателя с заявлением в исполнительный орган действовал пункт 3.2 статьи 22 Земельного кодекса (введен статьей 21 Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; далее – Закон № 246-ФЗ), согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Статьей 26 Закона № 246-ФЗ содержащиеся в пункте 12 статьи 1 и части 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечень территорий общего пользования и состав зон рекреационного назначения дополнены береговыми полосами водных объектов общего пользования.

Системный анализ названных норм позволяет сделать вывод о том, что правом на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в пределах береговой полосы, обладает лишь пользователь водного объекта при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Исходя из пункта 8 статьи 1 Водного кодекса водопользователем является физическое или юридическое лицо, которым предоставлено право пользования водным объектом.

Статьей 9 Водного кодекса установлено, что физические лица, юридические лица приобретают право пользования поверхностными водными объектами по основаниям и в порядке, которые установлены главой 3 названного Кодекса, согласно нормам которой право пользования водными объектами возникает на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 11 Водного кодекса на основании договоров водопользования, если иное не предусмотрено частями 2 и 3 указанной статьи, водные объекты, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, предоставляются в пользование для использования акватории водных объектов, в том числе для рекреационных целей.

Судом установлено и подтверждено ответом на вопрос №5 заключения эксперта от 01.12.2014, что береговая полоса входит в границы спорного земельного участка.

Представитель заявителя в судебном заседании 13.04.2015 пояснил, что у него приобретенный в установленном порядке статус водопользователя отсутствует, соответственно, им не подтверждено существование реальной возможности (отсутствие таковой) обеспечения предпринимателем свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. Данные обстоятельства имеют существенное значение при оценке правомерности оспариваемого отказа (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Отсутствие указанного статуса является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и, соответственно, для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС СКО от 10.03.2015 по делу № А32-30467/2014.

При таких обстоятельствах оспариваемый отказ соответствует Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины и проведенной экспертизе суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 198-200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.Ю. Савин