Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Тарасенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Таракановской Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании

исковое заявление заместителя прокурора Краснодарского края

к ФИО1, администрация муниципального образования Темрюкский район,

о признании недействительным договора купли-продажи 17.03.2010 №2441,

третьи лица : ТУ Росимущества в КК, департамент имущественных отношений Краснодарского края, ФИО2, ФИО3, ФИО4

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО5, удостоверение,

от департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО6 по доверенности,

от ТУ Росимущества в Краснодарском крае – ФИО7 по доверенности,

от ФИО3 – ФИО8 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – истец, прокурор) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель), администрации муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация) с требованием о признании недействительным заключенного между администрацией и предпринимателем договора купли-продажи от 17.03.2010 №2441 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1003000:409 площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу Темрюкский район, в 1,7 км на северо-восток от северной окраины пос.Стрелка, левый берег реки Казачий Ерик и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата администрацией денежных средств в размере 652 110,79 руб. предпринимателю и признании отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1003000:409. Требования мотивированы нахождением соответствующего земельного участка в федеральной собственности в связи с расположением в границах береговой полосы.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал в части признания оспариваемой сделки недействительной. От остальной части требований заявил отказ, ссылаясь на то, что спорный земельный участок в настоящее время разделен и отчужден третьим лицам (ФИО2, ФИО3, ФИО4); реституционные последствия невозможны, поскольку согласно основаниям иска земельный участок находится в федеральной собственности, собственниками соответствующего земельного массива, как указано выше, являются третьи лица, а не предприниматель.

Отказ от части требований подлежит принятию на основании ст.49 АПК РФ, а производство по делу в данной части прекращению.

Представители ТУ Росимущества в Краснодарском крае, департамента имущественных отношений Краснодарского края поддержали требования прокурора.

Представитель ФИО3 требования не признал, ссылаясь на законность оспариваемой сделки.

Предприниматель представил в материалы дела отзыв с указанием на то, что истец не доказал нахождение земельного участка в границах береговой полосы. Кроме того, на земельном участке находится принадлежащий покупателю (предпринимателю) объект недвижимого имущества), в связи с чем признание сделки недействительной в полном объеме недопустимо. Сослался на правовую позицию, высказанную в постановлении Президиума ВАС РФ 06.09.2011 №4275/11.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 27.02.2013 до 07.03.2013, публичное извещение о котором было опубликовано в сети интернет http://krasnodar.arbitr.ru/ согласно требованиям информационного письма ВАС РФ от 19.09.2006 №113 «О применении ст.163 АПК РФ».

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании заключенного между администрацией и предпринимателем договора купли-продажи от 17.03.2010 №2441 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1003000:409 площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу Темрюкский район, в 1,7 км на северо-восток от северной окраины пос.Стрелка, левый берег реки Казачий Ерик, собственником указанного земельного участка стал предприниматель.

Впоследствии земельный участок 23:30:1003000:409 на основании решения предпринимателя был разделен на земельные участки 23:30:1003000:10036, 23:30:1003000:10037, 23:30:1003000:10038.

В результате череды сделок купли-продажи собственниками указанных земельных участков стали соответственно ФИО2, ФИО3, ФИО4

Несогласие прокурора с законностью договора купли-продажи от 17.03.2010 №2441 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1003000:409 послужило основанием для обращения в суд с требованием о защите нарушенного права.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В силу положений ст.1 ВК РФ водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима;

Водные объекты находятся в собственности РФ (ч.1 ст.8 ВК РФ).

Согласно п.6 ст.6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

В соответствии с правилами ч.8 ст.27 ЗК РФ, ст.6 ВК РФ запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы.

Из представленных прокурором в материалы дела доказательств следует, что земельный участок 23:30:1003000:409 частично находится в пределах береговой полосы.

Это, в частности, подтверждается заключением специалиста Кубанского бассейнового водного управления от 13.02.2012 (л.д.13), справкой территориального органа Росреестра от 15.02.2012 о проведении совместной проверки соблюдения земельного законодательства (л.д.14, 15), чертежом градостроительного плана земельного участка (л.д.16), ортофотопланом земельного участка 23:30:1003000:409 с нанесением границ береговой полосы и водоохранной зоны, составленного Управлением архитектуры и градостроительства администрации (л.д.26).

Указанные доказательства предпринимателем и администрацией не опровергнуты.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст.168 ГК РФ).

Суд приходит к выводу о ничтожности оспариваемой сделки купли-продажи.

Доводы предпринимателя о том, что на земельном участке находится правомерное строение, в связи с чем нельзя признать сделку недействительной в полном объеме, не могут быть приняты во внимание.

Действительно, имеются основания полагать, что на земельном участке 23:30:1003000:409, возможно, находился (или находится) здание закусочной площадью 33,8 кв.м литер А.

На данное сооружение было зарегистрировано 08.12.2009 право собственности предпринимателя, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 08.12.2009 (л.д.11).

Однако в материалах дела предпринимателем не представлены достоверные доказательства того, что указанный объект недвижимости находится на земельном массиве, составляющем земельный участок 23:30:1003000:409.

При этом в сделках купли-продажи земельных участков 23:30:1003000:10036, 23:30:1003000:10037, 23:30:1003000:10038, заключенных между предпринимателем и последующими покупателями отсутствует упоминание о том, что на земельных участках имеется строение (л.д.123-141)

Из представленного в материалы дела ортофотоплана также не следует, что на земельном участке имеется строение (л.д.26).

Суд сомневается, что здание закусочной площадью 33,8 кв.м литер А находится в границах земельного массива, ранее составляющего земельный участок 23:30:1003000:409.

Однако даже если указанное строение и находится в границах соответствующего земельного массива, оспариваемый договор все равно необходимо признать недействительным полностью.

Предприниматель в ходе судебного рассмотрения дела, в нарушение требований ст.65 АПК РФ о бремени доказывания, не подтвердил, что строение закусочной (если оно находится на земельном участке) не расположено в пределах береговой полосы.

Кроме того, согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ 06.09.2011 №4275/11, по иску одного из собственников строений, находящихся на соответствующем делимом земельном участке, не может быть признан недействительным в полном объеме заключенный в порядке ст.36 ЗК РФ договор купли-продажи данного земельного участка другому собственнику строений, если доказано, что покупатель все же вправе претендовать на часть земельного участка в связи с нахождением на нем его правомерных строений. Соответствующие площади (конфигурации) земельных участков определяются в результате проведения назначенных судом кадастровых работ.

Однако земельный участок, являющийся предметом оспариваемой сделки (площадью 9 999 кв.м), был предоставлен не в порядке ст.36 ЗК РФ (для эксплуатации строения закусочной), а «для размещения комплекса объектов для оказания экскурсионных услуг».

Изложенное подтверждается кадастровым паспортом земельного участка 23:30:1003000:409 (л.д.17, 18), а так же условием оспариваемого договора о предмете купли-продажи (л.д.6).

Согласно представленному прокурором в материалы дела заключению специалиста от 23.11.2012 №91 (ОАО «Северскаякапстрой») площадь, необходимая для эксплуатации строения закусочной площадью 33,8 кв.м, составляет лишь 375 кв.м.

Ни предприниматель, ни администрация указанного расчета не опровергли.

По существу администрация, указав в договоре купли-продажи неопределенное и неконкретное назначение сформированного земельного участка «для размещения комплекса объектов для оказания экскурсионных услуг» (или для целей, не связанных со строительством, или для строительства, или для эксплуатации уже имеющейся постройки) создала видимость правомерного предоставления предпринимателю земельного участка площадью 9 999 кв.м.

При этом правила о публичности, конкурсности, открытости предоставления земельного участка (применительно к его свободной части) соблюдены администрацией не были.

Необходимость соблюдения указанных принципов следует из правовых позиций, высказанных в постановлениях Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 №4224/10, от 15.11.2011 №7638/11.

Следовательно, договор порочен полностью.

Собственник строения закусочной площадью 33,8 кв.м литер А вправе в установленном ст.36 ЗК РФ порядке ставить вопрос об оформлении прав на земельный участок, занимаемый указанным строением (при отсутствии иных препятствия для возникновения вещных прав на землю).

Дополнительно суд отмечает следующее.

Из представленного в материалы дела ортофотоплана земельного участка 23:30:1003000:409 с нанесением границ береговой полосы и водоохранной зоны, составленного Управлением архитектуры и градостроительства администрации, следует, что весь массив земельного участка находится в пределах водоохранной зоны (л.д.26).

По смыслу п.2 ст.94 ЗК РФ водоохранная зона является неотъемлемой частью охраняемого объекта, связана с ним территориально и функционально и составляет с ним единое целое как природный комплекс, обеспечивая сохранность водного объекта, путем использования водоохранной зоны в особо установленном режиме.

В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п.3 ст.214 и п.1 ст.125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2010 по делу №А32-8291/2009, ФАС СКО от 24.11.2010 по делу №А32-8291/2009.

Согласно правовой позиции ФАС СКО, высказанной в постановлении от 20.11.2012 по делу №А32-37846/2011, поскольку земельный участок находится в пределах водоохранной зоны Черного моря, он в силу закона относится к федеральной собственности, в связи с чем не подлежит, в частности, передаче в муниципальную собственность на основании ФЗ от 03.12.2008 №244-ФЗ.

Изложенное является самостоятельным основанием для вывода о том, что оспариваемый договор является ничтожным в полном объеме.

Доводы предпринимателя о том, что ширина береговой полосы и водоохранной зоны определены неправильно, также необоснованны.

Из постановления Законодательного собрания Краснодарского края от 15.07.2009 №1492-П «Об установлении ширины водоохранных зон и ширины прибрежных защитных полос рек и ручьев, расположенных на территории Краснодарского края», видно, что доводы прокурора в данной части основаны на законе.

Мнение предпринимателя о том, что в связи с отчуждением земельного участка иным лицам оспариваемый договор не может быть признан недействительным, ошибочно.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.05.2008 №4267/08, признание сделки недействительной без применения последствий ее недействительности является допустимым способом защиты права.

Разумной правовой целью, которую преследует прокурор, обратившись в суд с иском, является необходимость подтверждения судом факта незаконности отчуждения земель общего пользования.

Данное обстоятельство, наряду с другими, может быть значимым для последующей защиты публичных интересов (виндикация земельного участка, обременение его публичными сервитутами и т.д.).

Ничто не препятствует уполномоченным публичным органам требовать виндикации соответствующих земельных участков со ссылкой на отсутствие доброй совести у приобретателей земельных участков на основании быстро совершенной «цепочки» сделок с указанием размера оплаты за участки, подтверждающего (опровергающего) действительную экономическую волю участников сделок; презумпцию их знания о пороках прав на земельные участки ввиду их явного расположения в границах береговой полосы и водоохранной зоны и т.д.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера (постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 по делу №3413/11).

Обоснованность виндикационных требований подлежит оценке в рамках рассмотрения соответствующих исков органов публичной власти (в случае предъявления таковых).

В удовлетворении ходатайства представителя ФИО3 о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ФИО9 (продавца по отношению к ФИО3) не подлежит удовлетворению, поскольку с а м п о с е б е судебный акт по настоящему делу прав и законных интересов участника «цепочки» сделок не затрагивает.

С момента вступления в законную силу данного решения суда обеспечительные меры, принятые на основании определения арбитражного суда от 23.11.2012 по настоящему делу в виде наложения ареста на земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:1003000:10036, 23:30:1003000:10037, 23:30:1003000:10038, необходимо отменить.

Принимая во внимание, что администрация от уплаты государственной пошлины освобождена, а судом удовлетворено одно неимущественное требование прокурора, с предпринимателя в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении ходатайства ФИО3 о привлечении ФИО9 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, отказать.

Отказ прокурора от требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата администрацией муниципального образования Темрюкский район денежных средств в размере 652 110,79 руб. ФИО1 и признании отсутствующим права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1003000:409 принять, производство по делу в данной части прекратить.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией муниципального образования Темрюкский район и ФИО1 договор купли-продажи от 17.03.2010 №2441 земельного участка с кадастровым номером 23:30:1003000:409 площадью 9 999 кв.м, расположенного по адресу Темрюкский район, в 1,7 км на северо-восток от северной окраины пос.Стрелка, левый берег реки Казачий Ерик.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.А.Тарасенко