Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «Компаньон» (далее по тексту – заявитель, ООО «Компаньон») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (далее по тексту - ответчик), в котором просит признать решение Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю от 09.07.2008 № б/н об отказе в государственной регистрации от 08.08.2008 недействительным и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю зарегистрировать договор займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008.

Определением от 21.10.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена ФИО1.

В ходе судебного заседания от 02.12.2008 заявителем изменен предмета заявления, заявитель попросил признать решение Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № б/н от 08.08.2008 об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 № О - 2349 незаконным.

Определением арбитражного суда от 02.12.2008 судебное разбирательство по делу назначено в настоящее судебное заседание.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явилось. Копия определения арбитражного суда от 02.12.2008, направленная ФИО1 по известному суду адресу, возвращена отделением почтовой связи с отметкой об истечении сроков хранения. В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 считается надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного разбирательства. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации дело рассматривалось в её отсутствие.

Представитель заявителя настаивал на заявлении и при этом пояснил, что считает решение Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № б/н от 08.08.2008 об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 № О - 2349 незаконным по следующим основаниям:

- на государственную регистрацию был представлен акт приема-передачи, согласно которому ФИО1 были переданы 10 000 рублей наличными денежными средствами, что свидетельствует о частичном исполнении обязательства. Согласно статьей 812 ГК РФ, если деньги или вещи в действительности получены заемщиком от заимодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре договор считается заключенным на это количество денег или вещей;

- действующим законодательством не предусмотрена необходимость представления на государственную регистрацию договора об ипотеке документов, подтверждающих исполнение договора займа;

- отказ в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) лишает заявителя обеспечения договора займа и возможности защитить свои права в случае нарушения заемщиком обязательств перед заимодавцем.

Представитель ответчика возражал против заявления по следующим основаниям:

- договор займа является реальным и заключенным считается с момента передачи заемщику денег. Поскольку заявитель не представил на государственную регистрацию договор об ипотеке, доказательств получения займа, основное обязательство не возникло, государственным регистратором было отказано в государственной регистрации ипотеки.

- основное обязательство в данном случае не возникло, поскольку факт передачи денежного займа в сумме 500 000 рублей ООО «Компаньон» не подтвержден, следовательно, и дополнительное обязательство ФИО1 по указанному договору не возникло, таким образом, при отсутствии основного обязательства по договору займа у ФИО1 в силу статьи 329 ГК РФ не возникли обеспечительные обязательства по договору займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008.

Представитель ответчика пояснил, что права и интересы заявителя не нарушены, поскольку в регистрирующий орган обратилось физическое лицо ФИО1 В настоящее время государственная регистрация договора об ипотеке произведена. Регистрирующий орган имеет право проводить правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено:

03.07.2008 между ООО «Компаньон» (заимодавец, залогодержатель) и ФИО1 (заемщик, залогодатель) заключен договор займа и залога (ипотеки), согласно условиям которого ООО «Компаньон» передает в собственность ФИО1 денежные средства в сумме 500 000 рублей, из которых 10 000 переданы наличными денежными средствами в присутствии нотариуса, а денежные средства в сумме 490 000 рублей ООО «Компаньон» обязалось передать заемщику в срок до 06.07.2008.

Согласно пункту 5 договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 договор вступает в силу с момента передачи заимодавцем заемщику вышеуказанной суммы займа.

Пунктом 7 договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 предусмотрено, что в обеспечение своевременного исполнения договора займа с процентами залогодатель заложил залогодержателю свободный от претензий третьих лиц объект недвижимости: квартиру (жилое помещение), расположенную на третьем этаже в жилом доме по адресу: <...> Победы, д.2 . кв. 28, общей площадью 32,1 кв.м. Заложенное имущество принадлежит залогодателю на праве собственности.

Согласно пункту 9 договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 заложенное имущество оценивается сторонами в сумме 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 25 договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 ипотека, как обременение имущества, заложенного по настоящему договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, в установленном законодательством порядке и действует до полного исполнения обязательств по договору займа с процентами и настоящему договору.

Актом приема-передачи денежных средств (займа) к договору займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 подтверждается факт передачи ФИО1 денежных средств в сумме 10 000 рублей.

Согласно выписке из домовой книги от 03.07.2008 в квартире, расположенной по адресу: <...> Победы, д.2 . кв. 28, иные лица, помимо ФИО1 не зарегистрированы.

03.07.2008 супруг ФИО1 – ФИО4 выразил свое согласие на передачу в залог квартиры, расположенной по адресу: <...> Победы, д.2 . кв. 28, и совершение ФИО1 сделки, требующей государственной регистрации в установленном законом порядке – договора займа и залога (ипотеки) в обеспечение своих обязательств или обязательств третьего лица как заемщика (согласие удостоверено нотариусом г. Красноярска ФИО5 04.07.2008, реестровый номер О-2346).

04.07.2008 ФИО6, действующая от имени ФИО1 на основании доверенности от 03.07.2008, удостоверенной нотариусом города Красноярска ФИО5 (зарегистрировано в реестре за №О- 2350), обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке.

Согласно расписке регистрирующего органа от 04.07.2008 №428 о получении документов для государственной регистрации договора об ипотеке на государственную регистрацию были представлены следующие документы:

- заявление №01/110/2008-428 от 04.07.2008;

- квитанция от 04.07.2008 №8794 об уплате государственной пошлины;

- доверенность от 03.07.2008 №О- 2350, подтверждающая полномочия лица обратившегося с заявлением на государственную регистрацию;

- договор займа и залога (ипотеки), удостоверил нотариус ФИО5 03.07.2008, реестровый номер О-2349;

- акт приема-передачи денежных средств (займа) к договору займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 от 03.07.2008;

- выписка из домовой книги от 01.07.2008;

- согласие №О-2346 от 03.07.2008.

09.07.2008 Управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю уведомило ФИО6 об отложении государственной регистрации на срок до 08.08.2008, начиная с 09.07.2008, на основании того, что на государственную регистрацию не был представлен документ, свидетельствующий о получении ФИО1 от ООО «Компаньон» суммы займа в размере 490 000 рублей.

08.08.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю принято решение об отказе в государственной регистрации договора ипотеки на квартиру 328 , расположенную по адресу: <...> Победы, д.2, в связи с непредставлением залогодателем документов, необходимых в соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации договора ипотеки.

Согласно справке филиала Акционерного Коммерческого Банка «Югра»№01-06/1139 от 08.07.2008, приходному ордеру №14 от 03.07.2008 на сумму 490 000 рублей договор займаи залога (ипотеки) от 03.07.2008исполнен в сумме 490 000 рублей 03.07.2008.

Заявитель полагая, что на государственную регистрацию договора об ипотеке им были представлены все документы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании решения Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № б/н от 08.08.2008 об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 № О - 2349 незаконным.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту АПК РФ) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 198 АПК РФ установлено, что заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит установление:

- соответствия закону решения Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № б/н от 08.08.2008 об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 № О - 2349 незаконным;

-наличия полномочий у ответчика на принятие оспариваемого решения;

-нарушение оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя;

-соблюдение заявителем установленного срока для обращения в арбитражный суд.

Понятие государственной регистрации прав раскрыто в статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (далее по тексту – Закон о государственной регистрации №122-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пунктом 5.1. Положения о Федеральной регистрационной службе, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.06.2008 №451 предусмотрено, что Федеральная регистрационная служба осуществляет государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации.

Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 5 статьи 2 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статьей 13 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ предусмотрен порядок проведения государственной регистрации прав, согласно которому после приема документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрации таких документов, регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Согласно пункту 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07. 2002 № 184 при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Статьей 29 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ предусмотрен порядок государственной регистрации ипотеки.

Согласно пункту 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договор об ипотеке заключается в письменной форме, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Из анализа положений пункта 1 статьи 334 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ следует, что договор залога создает между залогодержателем и залогодателем дополнительное (акцессорное) обязательство по отношению к основному, обеспеченному залогом, неисполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество в соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку залог, а, следовательно, и ипотека, как разновидность залога, является обеспечительным акцессорным обязательством, то она не имеет самостоятельного действия и не может существовать в отрыве от основного обязательства (в данном случае - займа денежных средств).

Между ООО «Компаньон» и ФИО1 заключен договор залога (ипотеки) в целях обеспечения своевременного исполнения обязательств ФИО1 по договору займа по возврату ООО «Компаньон» денежных средств в сумме 500 000 рублей и процентов на сумму займа.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, в том числе и по договору займа.

Согласно пункту 1 статьи 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Из положений статьи 807 ГК РФ следует, что договор займа является реальным и считается заключенным с момента передачи заемщику заимодавцем суммы займа.

Сумма займа по договору займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008, заключенному между ООО «Компаньон» и ФИО1, составляет 500 000 рублей. Актом приема-передачи денежных средств (займа) к договору займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 подтверждается факт передачи ФИО1 денежных средств в сумме 10 000 рублей. Согласно условиям договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 денежные средства в сумме 490 000 рублей должны быть переданы ООО «Компаньон» ФИО1 в срок до 06.07.2008. Согласно пункту 5 договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 договор вступает в силу с момента передачи заимодавцем заемщику вышеуказанной суммы займа.

В соответствии со статьей 807 ГК РФ договор займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 вступит в силу и будет считаться заключенным только после передачи всей суммы займа – денежных средств в сумме 500 000 рублей.

04.07.2008 ФИО6, действующая от имени ФИО1, обратилась с заявлением о государственной регистрации договора ипотеки. Как следует из расписки регистрирующего органа от 04.07.2008 №428, на момент обращения с заявлением о государственной регистрации договора об ипотеке документ, подтверждающий передачу ООО «Компаньон» ФИО1 всей суммы займа по договору займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008, представлен не был.

Суд отклоняет довод заявителя о том, что поскольку заявителем на государственную регистрацию был представлен документ, подтверждающий частичное исполнение обязательства, то в соответствии со статьей 812 ГК РФ договор займа считается заключенным на переданную сумму денежных средств, на основании того, что сторонами договор об ипотеке заключался для обеспечения исполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа в размере 500 000 рублей. Пунктом 9 договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 определено, что стоимость заложенного имущества составляет 500 000 рублей. Дополнительный характер обязательства по ипотеке по отношению к основному – обязательству по договору займа, не допускает отдельное существование обязательства по ипотеке. Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. При заключении договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 воля сторон была направлена на то, что предметом ипотеки - квартирой, расположенной по адресу: <...> Победы, д.2 . кв. 28, обеспечивается обязательство ФИО1 по возврату суммы займа в размере 500 000 рублей, а не 10 000 рублей.

Пунктом 2 статьи 21 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность отложения государственной регистрация ипотеки не более чем на один месяцпри непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 статьи 20 настоящего Федерального закона.

В результате проведения правовой экспертизы регистрирующим органом правомерно установлено, что на государственную регистрацию договора об ипотеке не был представлен документ, подтверждающий передачу заимодавцем всей суммы займа, обязательство по возврату которой было обеспечено ипотекой.

Поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие исполнение заимодавцем перед заемщиком обязательства по передаче денежных средств в полном объеме, регистрирующий орган отложил государственную регистрацию ипотеки до 08.08.2008 и предложил заявителю устранить допущенные нарушения.

Согласно пункту 3 статьи 21 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при невыполнении требований регистрирующего органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае не представления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Заявителем не представлены доказательства того, что залогодателем в срок до 08.08.2008 на государственную регистрацию были представлены доказательства передачи ООО «Компаньон» ФИО1 денежных средств в сумме 490 000 рублей.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Таким образом, на государственную регистрацию договора ипотеки залогодателем не были представлен все документы, необходимые для государственной регистрации. В частности, заявителем не представлены доказательства, подтверждающие передачу заимодавцем, залогодателю всей суммы займа. Таким образом, при вынесении регистрирующим органом решения № б/н от 08.08.2008 об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 № О – 2349, регистрирующий орган не располагал доказательствами, подтверждающими заключение и вступление в силу договора займа, обязательства по которому были обеспечены ипотекой. Поскольку ипотека является дополнительным обязательством, обеспечивающим исполнение основного обязательства – займа денежных средств, и, следовательно, не может существовать без относительно основного обязательства, регистрирующим органом принято решение об отказе в государственной регистрации договора об ипотеке на основании того, что заявителем не были представлены все документы, необходимые для соответствующего вида регистрации.

С учетом установленных обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств суд приходит к выводу об отказе удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю № б/н от 08.08.2008 об отказе в государственной регистрации договора займа и залога (ипотеки) от 03.07.2008 № О – 2349.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления отказать.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

И.Н. Цыганкова