Гражданский кодекс часть 1

общество с ограниченной ответственностью «ДомоСтрой» (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – орган, чей акт оспаривается) о:

- признании незаконным решения от 29.02.2016 №24/002/001/2016-431 об отказе в государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия – квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3;

- обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, путем осуществления государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия – квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3 на основании заявления от 21.01.2016 и представленных документов.

Заявление принято к производству суда. Определением от 27.05.2016 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 27.06.2016.

В судебном заседании 27.06.2016г., суд заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, считает необходимым привлечь к участию в дело в качестве заинтересованных лиц, ФИО1 и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска. Определением от 27.06.2016г. указанные лица привлечены к участию в дело.

Учитывая необходимость извещения заинтересованных лиц об их привлечении к участию в дело, арбитражный суд не может признать подготовку дела к судебному разбирательству оконченной, что является основанием для отложения рассмотрения дела в предварительном судебном заседании. Определением от 27.06.2016г. рассмотрение дела отложено судом на 17.08.2016г.

В судебное заседание 17.08.2016г. заинтересованные лица, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, не явились, представителей не направили. В материалах дела имеется доказательства надлежащего данных участников процесса о времени и месте предварительного судебного заседания. В материалы дела поступили отзыв от ФИО1 и пояснение по делу от комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ачинска.

В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Определением от 10.08.2016г., судом, в соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершено предварительное судебное заседание и открыто судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании заявитель устно уточнил, что в связи с допущенной опечаткой в заявлении объектом оспаривания является отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю

от 29.02.2016 №24/002/001/2016-429 об отказе в государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия – квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3;

Уточнение принято судом на основании ст.ст.41, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило отзыв на заявление, в котором требования заявителя не признало по следующим основаниям:

- в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю 21.01.2016 обратились ООО «ДомоСтрой» и ФИО1 с заявлениями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства № 44, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0126003:30, по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома № 3.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. При проведении правовой экспертизы, в порядке ст. 13 Закона о регистрации, Управлением установлено следующее.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию представлен договор № 16 от 11.01.2016 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома на объект долевого участия -квартиру № 44, расположенную в строящемся доме по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома № 3. Отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договоров долевого участия в строительстве регулируются нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве).

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве застройщик -юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее, в том числе, на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Исходя из п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после, в том числе государственной регистрации застройщиком договора аренды, договора субаренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

При этом в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве право аренды, право субаренды на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержатели) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора.

С учетом вышеуказанных норм Закона о долевом строительстве на момент обращения за государственной регистрацией как первого договора участия в долевом строительстве, так и последующих договоров, необходимо наличие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено, что срок договора аренды №1448-АЗ от 18.07.2008 земельного участка, расположенного под строящимся домом, продленный дополнительным соглашением от 29.04.2014, истек 02.05.2015г.

Данное обстоятельство является основанием для отказа в государственной регистрации на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, в связи с непредставлением на государственную регистрацию действующего договора аренды.

16.02.2016, в период приостановления государственной регистрации, в регистрирующий орган заявителем была предоставлена справка № К-06-12-646 от 10.02.2016, выданная Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Ачинска, из которой следует, что договор аренды № 1448-АЗ от 18.07.2008 земельного участка с кадастровым номером 24:43:0126003:30, расположенный по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома № 3, для строительства многоэтажного дома, не расторгался.

Однако в данной справке не содержится информации о том, что указанный договор аренды № 1448-АЗ от 18.07.2008 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, как следует из п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды № 1448-АЗ от 18.07.2008 (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с договором аренды земельного участка № 1448-АЗ от 18.07.2008, на основании протокола о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 24:43:0126003:30 для строительства многоэтажного жилого дома.

Пунктом 2.1 договора аренды № 1448-АЗ от 18.07.2008 установлен срок его действия с 14.07.2008 по 13.07.2011, дополнительным соглашением от 29.04.2014 срок данного договора продлен до 02.05.2015. Как следует из п. 4.4.10 договора аренды № 1448-АЗ от 18.07.2008 арендатор обязан после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю, при этом, арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами, заключить договор аренды на новый срок (п. 4.3.2).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст. 30 - 30.2 ЗК РФ, ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в случае, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, учитывая изложенное, поскольку в рассматриваемом случае договор аренды № 1448-АЗ от 18.07.2008 земельного участка, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома, в соответствии с нормами ЗК РФ был заключен на аукционе после вступления в силу положений закона, требующих обязательного проведения аукциона для заключения договора аренды, указанный договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ. Соответственно, договор аренды от 18.07.2008 прекращен в связи с истечением срока его действия.

Данный вывод подтвержден, в том числе, судебной практикой (например: постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.09.2012 № А05-14982/2011, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.07.2015 № Ф06-25743/2015).

В заявлении о признании отказа незаконным ООО «ДомоСтрой» указывает, что из выписки из ЕГРП следует, что право аренды ООО «ДомоСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 24:43:0126003:30 не прекращено. Вместе с тем, как следует из определения Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 № 154-0, государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Таким образом, само по себе существование в ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды не может подтверждать наличие договорных отношений по предоставлению в аренду земельного участка. На основании вышеизложенного, в соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации Управлением 29.02.2016 принято законное и обоснованное решение об отказе в государственной регистрации договора № 16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого строительства - квартиру № 44, расположенную в строящемся доме по адресу: г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома № 3 (сообщение об отказе в государственной регистрации от 29.02.2016 № 24/002/001/2016-429).

Отказ в регистрации договора на долевое участие в строительстве не нарушает права участника долевого строительства, поскольку в п. 1.2.3 договора № 16 на долевое участие в строительстве от 11.01.2016 имеется ссылка на договор аренды земельного участка № 1448-АЗ от 18.07.2008, следовательно, участнику долевого строительства должно было быть известно, что участие в долевом строительстве жилого дома может быть обеспечено залогом права аренды земельного участка только сроком по 02.05.2015. Также оспариваемым отказом не нарушены права застройщика - ООО «ДомоСтрой», поскольку действующим законодательством предусмотрены законные способы получения им в аренду спорного земельного участка, как на торгах, так и без проведения торгов.

Согласно пояснению заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ачинска представленного суду – договор аренды от 18.07.2008. №1448-АЗ на земельный участок с КН 24:43:0126003:30, площадью 4570 кв.м. по адресу: г.Ачинск, Юго-Восточный района, в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3, заключенный между КУМИ администрации г.Ачинска и обществом с ограниченной ответственностью «Домострой» не расторгался.

В дело представлен также отзыв заинтересованного лица ФИО1, согласно которого, заинтересованное лицо поддержало заявленные требования.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

21.01.2016 Заявитель, а также заинтересованное лицо по делу – ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлениями о государственной регистрации сделки – договора участия в долевом строительстве №16 подписанного между ними в отношении квартиру №44, расположенной в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3;

Заявителями представлены на государственную регистрацию следующие документы:

- полис от 11.01.2016 №35-6913/005-2016;

- чек от 22.07.2015 №4687737

- платежное поручение от 14.01.2016г №135;

- договор на долевое участие в строительстве от 11.01.2016 №16;

- протокол внеочередного ощего собрания участников общество с ограниченной ответственностью «Домострой» от 24.11.2015г.;

- приказ о приеме работника на работу от 24.11.2015;

- выписка из ЕГРЮЛ от 01.12.2015;

- заявление о государственное регистрации права на недвижимое имущество, сделки с ним, ограничения (обременения), перехода, прекращения права на недвижимое имущество от 21.01.2016 №24/002/001/2016-429

Уведомлением от 28.01.2016г. №№24/004/001/2016-429 процедура государственной регистрации приостановлена до 18.12.2015г. Основанием для приостановления государственной регистрации государственный регистратор указал следующие обстоятельства:

- Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее, в том числе на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные, средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство

Исходя из п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после, в том числе государственной регистрации застройщиком договора аренды, договора субаренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

С учетом вышеуказанных норм Закона об участии в долевом строительстве, на момент обращения за государственной регистрацией как первого договора участия в долевом строительстве, так и последующих договоров, необходимо наличие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено, что срок договора аренды земельного участка расположенного под строящимся домом № 1448-А3 от 18.07.2008г., продленный дополнительным соглашением от 29.04.2014г. истек 02.05.2015г., соответственно, имеются основания для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации по абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением на государственную регистрацию договора аренды.

На момент приостановления срока регистрации документов необходимых для регистрации не представлено.

16.02.2016г. заявителем по делу в Управление Росреестра по Красноярскому краю представлен дополнительный документ – справка от 10.02.2016г. №К-06-646 выданная комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ачинска, согласно которой - что договор аренды от 18.07.2008 года №1448-АЗ земельного участка площадью 4570,00 кв.метров, с кадастровым номером 24:43:0126003:30, расположенный по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3, для строительства многоэтажного жилого дома, не расторгался. Также, Комитет сообщил, что 01.03 20 15 года были внесены изменения в Земельный Кодекс Российской Федерации, где возможность продления договоров аренды в земельные участки не предусмотрена. В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

29.02.2016. государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации договора, о чем принял сообщение №24/002/001/2016-429.

В качестве оснований отказа государственный регистратор указал следующие обстоятельства:

- исходя из п. 1 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после, в том числе государственной регистрации застройщиком договора аренды, договора субаренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

При этом в силу п. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве право аренды, право субаренды на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателями) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора. С учетом вышеуказанных норм Закона об участии в долевом строительстве, на момент обращения за государственной регистрацией как первого договора участия в долевом строительстве, так и последующих договоров, необходимо наличие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.

При проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установлено, что срок договора аренды земельного участка расположенного под строящимся домом № 1448-А3 от 18.07.2008г., продленный дополнительным соглашением от 29.04.2014г. истек 02.05.2015г., соответственно, имеются основания для отказа в государственной регистрации по абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в связи с непредставлением на государственную регистрацию договора аренды.

В силу п.1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация договора № 16 на долевое участие в строительстве на объект долевого участия квартиру номер 44 расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, Юго-восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома № 3, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 24:43:0126003:30, была приостановлена, однако на момент окончания срока приостановления государственной регистрации причины препятствующие регистрации не были устранены, договор аренды на земельный участок не предоставлен.

В соответствии с абзацем 10 п.1 статьи 20 Закона о регистрации 29.02.2016г. принято решение об отказе в государственной регистрации договора № 16 на долевое участие в строительстве от 11.01.2016г.

Считая принятый Управлением Росреестра по Красноярскому краю отказ в государственной регистрации сделки незаконным, противоречащий положениям ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.2.2. ст.25.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявитель просит суд:

- признать незаконным решение от 29.02.2016 №24/002/001/2016-429 об отказе в государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия – квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3;

- устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, путем осуществления государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия – квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3 на основании заявления от 21.01.2016 и представленных документов.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Оспариваемый заявителем отказ в государственной регистрации сделки датирован 29.02.2016г. Заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании 20.05.2016г.

С учетом изложенных обстоятельств, суд считает, что заявитель обратился с заявлением в срок определенный в п.4 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.8 Конституции Российской Федерации, в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.15 Основного закона органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы.

Права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (ст.18 Конституции Российской Федерации).

Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд (ст.46 Основного закона).

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным решения собрания;

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст.13 Гражданского кодекса Российской Федерации, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы, изложенные Управлением Росреестра по Красноярскому краю в качестве мотива отказа в государственной регистрации, суд находит наличие их несоответствия требованиям действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, заявителем на государственную регистрацию сделки были представлены:

- полис от 11.01.2016 №35-6913/005-2016;

- чек от 22.07.2015 №4687737

- платежное поручение от 14.01.2016г №135;

- договор на долевое участие в строительстве от 11.01.2016 №16;

- приказ о приеме работника на работу от 24.11.2015;

- выписка из ЕГРЮЛ от 01.12.2015;

- справка КУМИ администрации г.Ачинска от 10.02.2016г. №К-06-646

В соответствии со ст.17 Закона О государственной регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии со ст.25.1. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон О государственной регистрации) на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

1) разрешение на строительство;

2) проектная декларация;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;

5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации (далее - земельные участки Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Согласно п.2.2. указанной нормы, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В пункте 3.1 ст.25.1. определены дополнительные случаи отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов;

3) заключение лицом, которому земельный участок Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства";

4) заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных предусмотренных федеральными законами требований.

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.ст.2,3 данного федерального закона, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

В материалы дела представлен договор аренды земельного участка №1448-А3 от 18.07.2008г., подписанный между КУМИ администрации г.Ачинска и обществом с ограниченной ответственностью «СтройТехноМаркет» о передаче в аренду земельного участка общей площадью 4570 кв.м., из земель населенных пунктов, с КН 24:43:0126003:0030Ю находящийся по адресу: Красноярский край, г.Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3 для использования в целях: для строительства многоэтажного жилого дома (п.1.1. договора). В соответствии с п.2.1. договора, срок аренды был определен с 14.07.2008г. по 13.07.2011г. Договор прошел процедуру государственной регистрации 04.08.2008г.

29.04.2014г. к договору аренды земельного участка было подписано дополнительное соглашение №843-АЗ, в соответствии с которым в качестве арендатора в договоре уже выступало общество с ограниченной ответственностью «ДомоСтрой», а срок аренды был продлен с 14.07.2011г. по 02.05.2015г. Данное соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 22.05.2014г.

Как следует из материалов дела, в ходе осуществления правой экспертизы, государственным регистратором был поставлен под сомнение факт наличия у застройщика (заявителя по делу) действующего договора аренды на земельный участок под объектом долевого строительства, о чем было указано в уведомление о приостановлении процедуры государственной регистрации.

В соответствии со ст. 9 Закона О государственной регистрации к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, относится в т.ч. проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

16.02.2016г. заявителем по делу в Управление Росреестра по Красноярскому краю представлен дополнительный документ – справка от 10.02.2016г. №К-06-646 выданная комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Ачинска, согласно которой - что договор аренды от 18.07.2008 года №1448-АЗ земельного участка площадью 4570,00 кв.метров, с кадастровым номером 24:43:0126003:30, расположенный по адресу: Красноярский край, город Ачинск, Юго-Восточный район, в 1,7 метрах на запад от жилого дома №3, для строительства многоэтажного жилого дома, не расторгался. Арендодатель по договору аренды также сообщил, со ссылкой на п. 2 ст. 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, что считает договор продлившимся на неопределенный срок с учетом данной нормы.

Данная позиция КУМИ администрации г.Ачинска нашла свое подтверждение и в представленном арбитражном суду пояснении по делу.

Срок действия договора аренды земельного участка от 18.07.2008г. определен по 02.05.2015г.

В соответствии со ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно п.4.3.2. договора аренды земельного участка – по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами, за исключением случаев, предусмотренных п.3 ст.35, п.ст.36 и ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатору предоставлено право заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях и письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора.

В материалы дела не представлены направления арендатором арендодателю заявления о заключении нового договора в порядке определенном п.4.3.2.

Вместе с тем, при наличии факта продолжения пользования земельным участком со стороны арендатора (заявителя) по окончания срока действия договора аренды и отсутствия, как было установлено судом, возражений по данному факту со стороны арендодателя, суд считает, что в данном случае применимы положения ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Факт пользования земельным участком в судебном заседании его стороны не оспорили, а арендодатель по договору подтвердил отсутствие возражения с его стороны в пользовании арендатором земельным участком.

О данных обстоятельствах (отсутствии возражения арендодателя на продолжение пользования земельным участком со стороны арендодателя) было известно и государственному регистратору из представленной в дело справки КУМИ администрации г.Ачинска10.02.2016г. №К-06-646.

Наличие сомнений у государственного регистратора в действии договора аренды, посредством представления данного документа, должно было быть устранено.

Несмотря на это, государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации сделки, что не соответствует основаниям указанным в качестве отказа в государственной регистрации положениям абзаца 10 п.1 статьи 20 Закона О государственной регистрации и представленными на государственную регистрацию документами.

В соответствии со ст.31 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №221-ФЗ (далее Закон О государственной регистрации) органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

Таким образом, оспариваемый заявителем отказ противоречит положениям Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве отказа в осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного, заявление подлежит удовлетворению.

В порядке исполнения положения ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд возлагает на Управление Росреестра по Красноярскому краю обязанность по устранению нарушенных прав заявителя в виде осуществления государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия - квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Р Е Ш И Л:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «ДомоСтрой» г.Красноярск удовлетворить.

Признать незаконным решение 29.02.2016 Управления Росреестра по Красноярскому краю №24/002/001/2016-429 об отказе в государственной регистрации договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия - квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3, как противоречащее положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «ДомоСтрой», а именно произвести государственную регистрацию договора №16 на долевое участие в строительстве 18-ти этажного жилого дома от 11.01.2016 на объект долевого участия - квартиру №44, расположенную в строящемся доме по адресу: Красноярский край, г. Ачинск, Юго-Восточный район, в 1.7 метрах на запад от жилого дома №3.

Взыскать с Управления Росреестра по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДомоСтрой» г.Красноярск судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков