Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Ермаковой И.И., рассмотрев в судебном заседании, дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Богемия Плюс Красноярск» (г. Красноярск)

к индивидуальному предпринимателю Бычковскому Александру Николаевичу (г. Красноярск)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора на стороне истца: общество с ограниченной ответственностью «Лекс» (г.Красноярск),

о взыскании задолженности в размере 1 179 672 руб. 72 коп. по соглашению от 19.12.2008 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору №1-40/08 от 07.07.2008,

при участии всудебном заседании:

от истца: Соболева Ю.Ю., представителя по доверенности от 15.07.2009,

от ответчика: Кишнягина С.В., представителя по доверенности от 23.12.2009,

от третьего лица: Жекова Р.Е., представителя по доверенности от 15.12.2009, Коновалова И.Г., представителя по доверенности от 25.03.2009,

при ведении протокола судебного заседания судьей Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Богемия Плюс Красноярск» обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Бычковскому Александру Николаевичу о взыскании 1 179 672 руб. 72 коп. - задолженности по соглашению от 19.12.2008 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору №1-40/08 от 07.07.2008.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.09.2009 возбуждено производство по делу.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено третье лицо на стороне истца - общество с ограниченной ответственностью «Лекс».

Определением от 24.12.2009 судебное заседание отложено на 15.01.2010.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской объявлялся перерыв до 15 час. 00 мин. 21.01.2010, по окончанию которого судебное заседание продолжено.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

07.07.2008 между ООО «Лекс» (арендодатель) и ООО «Богемия Плюс Красноярск» (арендатор) заключили предварительный договор № 1-40/08, согласно п. 1.1. договора стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения № 1-40, обозначенного на предварительном поэтажном плане – приложении № 1, расположенного на 1 этаже Торгово-развлекательного комплекса с парковкой, строительство которого будет осуществлено на земельном участке, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, дом 23.

В силу п. 1.2. договора предмет, а также существенные условия основного договора определяются приложением № 2 к Предварительному договору («Условия основного договора аренды нежилого помещения»). Указанное Приложение является неотъемлемой частью Предварительного договора.

Ориентировочная арендуемая площадь помещения в соответствии с проектом составляет 159,9 кв.м. (п. 1.4. договора).

Ориентировочная дата официального открытия Здания – 01 сентября 2008 г. Арендодатель не позднее чем за 2 месяца до предполагаемой даты официального открытия здания обеспечивает арендатору доступ в помещение для производства подготовительных работ(п. 1.3. договора).

Согласно п. 3.3. предварительного договора срок подписания Основного договора – в течении 90 календарных дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на задние.

В силу п. 2.1. арендатор по предварительному договору производит следующие разовые платежи:

- обеспечительный платеж, обеспечивающий заключение арендодателем Основного договора в сумме эквивалентной 29981,25 у.е. на основании счета арендодателя (п. 2.1.1.),

- единовременный платеж за услуги по организации проведения выстовочно -презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием Здания Торгово-развлекательного комплекса с парковкой из расчета 12 долларов США (без НДС) за 1 кв.м. ориентировочной площади помещения. Услуга по организации проведения мероприятия считается надлежаще оказанной при условии, что состоялось официальное открытие Здания Торгово-развлекательного комплекса с парковкой. Единовременный платеж за услуги по организации проведения мероприятия подлежат оплате арендатором вне зависимости от того, совпадают ли Дата официального открытия Здания и Дата открытия помещения, как она определена в настоящем Договоре (п. 2.1.2.).

Платежными поручениями от 25.07.2008 № 233, от 29.07.2008 № 237, от 15.08.2008 № 251, от 19.08.2008 № 254 ООО Богемия Плюс Красноярск» осуществило в адрес ООО «Лекс» обеспечительный платеж на общую сумму 1 066 779 руб.22 коп.

Платежными поручениями от 29.07.2008 № 238, от 18.11.2008 № 348 ООО Богемия Плюс Красноярск» осуществило в адрес ООО «Лекс» единовременный платеж на общую сумму 112 893 руб.50 коп.

Нежилое здание, 4-этажное, цокольный этаж, общая площадь 75001,8 кв.м. инв. № 04:401:002:001012890:0001, лит. Б,Б1, адрес: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 23, принадлежит на праве собственности ООО «Лекс». Документа – основание разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.10.2008 № 31-10623 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2008 серия 24 ЕИ № 054140).

В материалы дела представлены разрешение на строительство от 28.08.2008 № 31-2301 на объект капитального строительства: торгово - развлекательный комплекс с инженерным обеспечением по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка (район съезд на мост (Октябрьский»); разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.10.2008 № 31-10623.

Соглашением от 19.12.2008 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08, заключенному между ООО «Лекс» (арендодатель), ООО Богемия Плюс Красноярск» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Бычковским А.Н. (новый арендатор), права и обязанности, принадлежащие арендатору по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08, в полном объеме переданы новому арендатору.

Арендатор и арендодатель констатирует, что на момент подписания настоящего соглашения арендатором надлежаще исполнены обязательства, предусмотренные п.2.1 и п. 2.1.2 предварительного договора (п. 2.1. соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08).

Величина денежного эквивалента уступаемого требования составляет 1 179 672 руб. 72 коп. (п. 3.3. соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08).

Цена уступки требования составляет 1 179 672 руб. 72 коп. (п. 3.4. соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08).

Порядок, сроки, иные условия расчетов за уступаемые требования определяются арендатором и новым арендатором дополнительно (п. 3.6. соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08) .

Актом приемки-передачи от 24.12.2008 ООО Богемия Плюс Красноярск» передало, а индивидуальный предприниматель Бычковский А.Н. принял соглашение о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08, предварительный договор от 07.07.2008 № 1-40/08, дополнительное соглашение к нему.

Дополнительным соглашением от 20.12.2008 к предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08, ООО «Лекс» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Бычковский А.Н. (арендатор) изменили редакцию п. 3.2. предварительного договора и установили срок подписания Основного договора не позднее 01.10.2009 (п. 1.2. соглашения).

01.10.2009 ООО «Лекс» (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Бычковский А.Н. (арендатор) заключили соглашением о расторжении предварительного договора с 01.10.2009. В тексте соглашения о расторжении предварительного договора указано, что основанием расторжения предварительного договора явилось инициирование арендатором прекращения отношений по предварительному договору, поскольку арендатор не желает заключить в будущем Основной договор аренды нежилого аренды нежилого помещения.

В пунктах 2,3 соглашения о расторжении предварительного договора стороны подтвердили отсутствие взаимных претензий и разногласий. Арендатором был уплачен обеспечительный платеж в сумме 1 068 019 руб. 08 коп., который в полном объеме передается в доход арендодателя в момент прекращения предварительного договора.

01.06.2009 ООО Богемия Плюс Красноярск» направило в адрес Бычковского А.Н. претензию с требованием в срок до 09.06.2009 произвести оплату за уступленное требование в сумме 1 179 672 руб. 72 коп.

В связи с уклонением индивидуального предпринимателя Бычковского А.Н. от определения сроков расчета за переданный требования и не исполнением обязанности по оплате уступленного требования в сумме 1 179 672 руб. 72 коп. ООО Богемия Плюс Красноярск» обратилось в суд с настоящим иском, просит о взыскании 1 179 672 руб. 72 коп. оплаты за уступленное требование по соглашению от 19.12.2008 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому:

- к моменту заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору № 1-40/08 от 07.07.2008 срок исполнения ряда обязательств наступил и не был пролонгирован. В соответствии с условиями предварительного договора, ООО «Лекс» обязалось передать помещение для производства работ не позднее 01.06.2008 года. Арендатор, должен был закончить работы по отделке помещения не позднее 21 августа 2008 года и быть готовым к приему посетителей. Помещение не было передано в установленные предварительным договором сроки;

- предложение о заключении основного договора со стороны ООО «Лекс» ни ООО Богемия Плюс Красноярск» ни ИП Бычковскому А.Н. в установленные п. 3.2. предварительного договора сроки не направлялось;

- поскольку в установленные предварительным договором сроки договор аренды заключен не был, то каких-либо обязательств ответчика по оплате стоимости уступки по соглашению о передаче права и обязанностей не возникло;

- обязательства, возникшие из предварительного договора, прекратились, поэтому полученные ООО «Лекс» денежные средства от истца по предварительному договору являются неосновательным обогащением ООО «Лекс» и подлежат возврату истцу в силу статьи 1102 ГПК РФ.

-платеж, произведенный на основании предварительного договора носит обеспечительный характер и является задатком. Между тем задатком может быть обеспечено исполнение только денежного обязательства, возникшего из договора. Обязательство по заключению основного договора не является денежным и не может быть обеспечено задатком. Передача денежных средств в качестве обеспечительного платежа во исполнение основного договора аренды, который к этому времени не заключен, противоречит положениям Гражданского кодекса, влечет недействительность указанного предварительного договора № 1-40/08 от 07.07.2008;

- предмет предварительного договора не согласован: из приложения № 1 невозможно определить необходимые для заключения договора аренды характеристики нежилого помещения и его местоположения. К моменту заключения предварительного договора объекта недвижимости не существовало в принципе. Сам объект возникает только после его государственной регистрации уполномоченным органом, соответственно в предварительном договоре не могли быть определены существенные условия, в виду отсутствия самого объекта.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, между ООО «Лекс» (арендодатель), ООО Богемия Плюс Красноярск» (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Бычковским А.Н. (новый арендатор) заключено соглашение от 19.12.2008 о передаче прав и обязанностей по предварительному договору, согласно которому истец уступает ответчику права требования к ООО «Лекс» о заключении в будущем договора аренды нежилого помещения № 1-40 на 1 этаже Торгово-развлекательного комплекса с парковкой по адресу: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, дом 23.

В соответствии с п. 3.3. соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору величина денежного эквивалента уступаемого требования составляет 1 179 672 руб. 72 коп.

За уступленные права ответчик обязался уплатить истцу 1 179 672 руб. 72 коп. Порядок, сроки, иные условия расчетов за уступаемые требования определяются арендатором и новым арендатором дополнительно (п.п. 3.4, 3.6. соглашения о передаче прав и обязанностей по предварительному договору).

Срок оплаты уступленного права в соглашении о передаче прав и обязанностей установлен не был, дополнительно сторонами не согласован, истец в порядке статьи 314 ГК РФ предъявлял истцу требование об исполнении обязательства в срок до 09.06.2009.

Поскольку доказательств исполнения заявленного ООО Богемия Плюс Красноярск» требования ответчиком не представлено, заявленное истцом требование правомерно и подлежит удовлетворению.

Ответчик указывает, что предложение о заключении основного договора со стороны ООО «Лекс» ни ООО Богемия Плюс Красноярск» ни ИП Бычковскому А.Н. в установленные п. 3.2. предварительного договора сроки не направлялось. Поскольку в установленные предварительным договором сроки договор аренды заключен не был, то каких-либо обязательств ответчика по оплате стоимости уступки по соглашению о передаче права и обязанностей не возникло

Указанный довод суд оценивает критически на основании следующего:

Согласно п. 3.3. предварительного договора срок подписания Основного договора аренды – в течении 90 календарных дней после получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности арендодателя на задние.

Право собственности на нежилое здание, 4-этажное, цокольный этаж, общая площадь 75001,8 кв.м. инв. № 04:401:002:001012890:0001, лит. Б,Б1, адрес: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 23, зарегистрировано за ООО «Лекс» в ЕГРП. Документа – основание разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 28.10.2008 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2008 серия 24 ЕИ № 054140).

Таким образом, основной договор должен был быть заключен сторонами до 28.12.2008.

При этом в пунктах 2,3 соглашения о расторжении предварительного договора стороны подтвердили отсутствие взаимных претензий и разногласий. Арендатором был уплачен обеспечительный платеж в сумме 1 068 019 руб. 08 коп., который в полном объеме передается в доход арендодателя в момент прекращения предварительного договора.

Из изложенного следует, что основной договор аренды не был заключен по инициативе арендатора. Между тем не заключение основного договора и расторжение предварительного договора не могут являться основанием для освобождения Бычковского А.Н. от исполнения обязанности перед ООО «Богемия Плюс Красноярск» по оплате уступленного права требования.

Ответчик считает, что передача денежных средств в качестве обеспечительного платежа во исполнение основного договора аренды, который к этому времени не заключен, противоречит положениям Гражданского кодекса, влечет недействительность указанного предварительного договора № 1-40/08 от 07.07.2008, и как, следствие, невозможность передачи права по предварительному договору по соглашению о передаче прав и обязанностей.

Так, платежными поручениями от 25.07.2008 № 233, от 29.07.2008 № 237, от 15.08.2008 № 251, от 19.08.2008 № 254, от 29.07.2008 № 238, от 18.11.2008 № 348 ООО «Богемия Плюс Красноярск» осуществило в адрес ООО «Лекс» обеспечительный платеж на общую сумму

1 066 779 руб.22 коп. и единовременный платеж на общую сумму 112 893 руб.50 коп.

Судом установлено, что в силу п. 2.1. предварительного договора арендатор обязался произвести единовременный платеж за услуги по организации проведения выстовочно -презентационного мероприятия, связанного с официальным открытием Здания Торгово-развлекательного комплекса с парковкой из расчета 12 долларов США (без НДС) за 1 кв.м. ориентировочной площади помещения. Услуга по организации проведения мероприятия считается надлежаще оказанной при условии, что состоялось официальное открытие Здания Торгово-развлекательного комплекса с парковкой. Единовременный платеж за услуги по организации проведения мероприятия подлежат оплате арендатором вне зависимости от того, совпадают ли Дата официального открытия Здания и Дата открытия помещения, как она определена в настоящем Договоре.

Поскольку объект: нежилое здание, 4-этажное, цокольный этаж, общая площадь 75001,8 адрес: г. Красноярск, ул. Партизана Железняка, 23, введен в эксплуатацию, услуга по организации проведения выстовочно - презентационного мероприятия оказана арендодателем. Таким образом, передача денежных средств в качестве единовременный платеж за услуги по организации выстовочно -презентационного мероприятия не противоречит девствующему законодательству РФ.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Судом установлено, что в силу п. 2.1. предварительного договора арендатор обязался во исполнение предварительного договора произвести также обеспечительный платеж, обеспечивающий заключение арендодателем Основного договора в сумме эквивалентной 29981,25 у.е. на основании счета арендодателя (п. 2.1.1.).

Оценив условия предварительного договора, суд приходит к выводу, что обеспечительный платеж по предварительному договору задатком не является, поскольку не отвечает признакам, установленным в п. 1 статьи 380 ГК РФ, а является иным способом обеспечения исполнения обязательств, предусмотренным п. 1 ст. 329 ГК РФ.

С учетом изложенного, доводы ответчика о недействительности предварительного договора в части передачи денежных средств, отклоняются судом как необоснованные.

В обоснование возражений ответчик ссылается на то, что предмет предварительного договора не согласован, в предварительном договоре не определены существенные характеристики нежилого помещения, в виду отсутствия самого объекта.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Таким образом, содержание предварительного договора представляет собой обязательство сторон по заключению в будущем соответствующего договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом предварительный договор должен содержать срок заключения сторонами основного договора и юридическим последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, а при его отсутствии - срока в один год, является то, что если основной договор в течение этого срока не будет заключен, обязательства, возникшие из предварительного договора, считаются прекращенными.

Из условий предварительный договор от 07.07.2008 № 1-40/08 следует, что его стороны указали срок, в который должен быть заключен основной договор - момент государственной регистрации торгового центра как объекта недвижимого имущества.

Таким образом, при подписании предварительного договора от 07.07.2008 № 1-40/0 8 ООО «Лекс» не распорядилось недвижимым имуществом – характеристики которого при подписании договора существенны, а лишь приняло на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с при условии государственной регистрации центра как объекта недвижимости и на условиях, определенных в приложении № 1.

В связи с этим, доводы ответчика о том, что ООО «Лекс» при подписании предварительного договора, распорядилось недвижимым имуществом, не являясь его собственником, и то, что предмет договора не согласован, подлежат отклонению.

Таким образом, предварительного договора от 07.07.2008 № 1-40/0 8 соответствует требованиям закона и иных правовых актов, в связи с чем основания о признании его недействительным отсутствуют.

Поскольку предварительный договор от 07.07.2008 № 1-40/08 является действительной сделкой, оплата уступленного права по соглашению о передаче прав и обязанностей по предварительному договору от 07.07.2008 № 1-40/08 не произведена, в силу возмездности соглашению о передаче прав и обязанностей по предварительному договору, заявленное истцом требование правомерно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям. Расходы по государственной пошлине на основании данной нормы закона относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Бычковского Александра Николаевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Богемия Плюс Красноярск» 1 179 672 руб. 72 коп. – задолженности.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Бычковского Александра Николаевича в доход федерального бюджета 17 398 руб. 36 коп. – государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Ермакова И.И.