Гражданский кодекс часть 1

от ответчика: ФИО2, директора общества с ограниченной ответственностью «24 регион. Отделение строительства и дизайна» по приказу №1-к/14 от 14.05.2014, личность удостоверена паспортом

от третьего лица- Управления Росреестра по Красноярскому краю: ФИО3, представителя по доверенности от 14.12.2015, личность удостоверена служебным удостоверением,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Гусейновой А.Ф.,

Установил:

общество с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «24 регион. Отделение строительства и дизайна» (далее – ответчик) о признании отсутствующим обременения в отношении недвижимого имущества:

1) нежилого здания, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 4 309,9 кв.м., лит. В2, ВЗ, В4, по адресу: <...> зд.1, инвентарный номер 04:401:001:002350740:0001, кадастровый номер 24:50:0000000:6813

2) земельного участка, назначение земли населенных пунктов, размещение пятидесятиэтажных многоквартирных жилых домов, площадью 3 051 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500333:925, по адресу: <...>;

3) земельного участка, назначение земли населенных пунктов, размещение пятидесятиэтажных многоквартирных жилых домов, площадью 7 051 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500333:924, по адресу: <...>

и признать договор об ипотеке от 01.06.2012г. между ООО «Монтаж-Строй» и ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» прекратившимся.

Определением от 07.06.2016 исковое заявление оставлено судом без движения.

В связи с устранением истцом обстоятельств, послуживших основанием для оставления иска без движения, исковое заявление принято к производству суда. Определением от 21.06.2016 возбуждено производство по делу, привлечено к участию в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю. Назначены предварительное и судебное заседания на 15.08.2016.

Определением от 15.08.2016 отложено предварительное судебное заседание на 26.09.2016, по ходатайству ответчика.

Определением от 29.06.2016 отложено предварительное судебное заседание на 12.10.2016, привлечен к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

В предварительное судебное заседание третье лицо - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, надлежащим образом уведомленное о времени и месте предварительного и судебного заседания, не явилось, представителей не направило. В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд удовлетворил ходатайство ответчика, согласно статье 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалы дела от общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания «Арбитражная Линия» поступило ходатайство о привлечении его к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представители истца и ответчика возражали против данного ходатайства.

Представитель третьего лица оставил рассмотрение данного ходатайства на усмотрение суда.

Определением от 12.10.2016, суд отказал в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью Юридическая компания «Арбитражная Линия» о привлечении его к участию в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель третьего лица дал пояснения по обстоятельствам дела, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд удовлетворил ходатайство третьего лица, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая необходимость представления сторонами дополнительных доказательств, арбитражным судом вынесено определение об отложении предварительного судебного заседания на 06.12.2016г.

В предварительное судебное заседание 06.12.2016г. третье лицо - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, надлежащим образом уведомленное о времени и месте предварительного и судебного заседания, не явилось, представителей не направило. В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, истец просит суд о признании отсутствующим обременения в отношении недвижимого имущества:

1) земельного участка, назначение земли населенных пунктов, размещение пятидесятиэтажных многоквартирных жилых домов, площадью 3 051 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500333:925, по адресу: <...>;

2) земельного участка, назначение земли населенных пунктов, размещение пятидесятиэтажных многоквартирных жилых домов, площадью 7 051 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500333:924, по адресу: <...>

Суд принял уточнение исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. Суд приобщил дополнительные доказательства к материалам дела.

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

Ответчик исковые требования истца не признал, представив суду отзыв и дополнения к нему, в соответствии с которым возражает против удовлетворения заявленных требований на основании следующих доводов:

- согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В соответствии с частью 2 статьи 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

25.11.2011 г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор о реализации инвестиционного проекта, согласно которому, с учетом новой редакции от 12.05.2012 г„ Стороны обязались путем объединения своих усилий осуществить реализацию инвестиционного проекта по строительству «Комплекса многоэтажных жилых домов с пристроенными нежилыми помещениями», расположенных по адресу: <...> - далее «Объект». Объект предположительно должен состоять из трех 25-этажных монолитно-кирпичных жилых домов, в которых на момент заключения договора предполагалось запроектировать 864 квартиры (из них: «секционки» - 144 шт., однокомнатных - 576 шт., двухкомнатных - 144 шт.) и офисов с ориентировочной общей площадью квартир - 34 503,84 кв.м. Во исполнение указанного договора ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» заключило с ООО «Монтаж-Строй» Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 г. по цене 122 024 890 рублей, обеспечило передачу прав, принадлежащих на тот момент директору ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна», на нежилое здание (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...> путем заключения Договора дарения.

П. 1.1., п.2.2.3., 2.2.3 Договора о реализации инвестиционного проекта от 25.11.2011 г. (новая редакция) от 12 мая 2012 года - Стороны договорились, что после получения прав на переданное имущество, ООО «Монтаж-Строй» приватизирует (выкупит) земельный участок, и с момента оформления права собственности на земельный участок передаст в залог ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна», изменит разрешенное использование земельного участка, разработает проект, получит заключение государственной экспертизы проекта, получит разрешение на строительство Объекта, в течении 3-х лет с момента получения разрешения на строительство построит Объект и введет его в эксплуатацию.

По п.2.1.3., 5.1. указанного Договора ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» гарантируется получение:

- суммы в размере 122 024 890 рублей, в счет оплаты прав на земельный участок на строительство Объекта и разрешительной документации, что соответствует стоимости 3 297,97 кв.м. строящихся жилых помещений по цене 37 000,00 рублей за 1 кв.м. проектной площади и доли в размере 50% от нежилого помещения ориентировочной общей проектной площадью 100 кв.м., выбранного Сторонами для организации работы, создаваемой сторонами управляющей компании и 50 % прибыли от участия в управляющей компании. Срок оплаты - согласно Графика платежей - Приложения № 3 к Договору о реализации инвестиционного проекта от 12.05.12 г.

В целях надлежащего исполнения ООО «Монтаж-Строй» обязательств по оплате уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500333:584, ООО «Монтаж-Строй» передало в залог ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» принадлежащее ранее последнему право аренды земельного участка и нежилое здание теплицы (принадлежащее ранее директору Ответчика). И только на основании полученных от Ответчика здания и права аренды, а также с согласия Ответчика, ООО «Монтаж-Строй» имело возможность оформить право собственности на земельный участок для эксплуатации нежилого здания. После оформления права собственности ООО «Монтаж-Строй» на земельный участок, оно, с согласия ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» (согласие дано при условии переноса ипотеки на образованные земельные участки) был разделен на 4 участка. Таким образом, Залогодатель и Залогодержатель были согласны на ипотеку указанного имущества, и ипотека являлась выражением воли сторон. В данном случае прекращение Договора аренды № 832 от 17.04.2008 г земельного участка с кадастровым номером 24:50:0500333:0584, не означает невозможность возникновения ипотеки в силу закона в отношении вновь образованных 4 участков - с кадастровыми номерами 24:50:0500333:924, 24:50:0500333:925, 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927.

- Договор о реализации инвестиционного проекта от 25.11.2011 года (новая редакция от 12.05.2012 года), и Договор об ипотеке от 01.06.2012 года, и Договор о переводе прав и обязанностей от 01.06.2012 года по договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 года, и Договор купли-продажи земельного участка от 08.08.12 г.) заключались с единой целью - реализация инвестиционного проекта по строительству комплекса многоэтажных домов по адресу: <...>. Согласно п. 1.1. Договора о реализации инвестиционного проекта от 12.05.2012 года строительство домов и ввод их в эксплуатацию возможен только после заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Ответчика Истцу, передачи прав на нежилое здание (лит. В2, ВЗ, В4) по адресу: <...> от Ответчика Истцу; передачи в залог указанного здания и права аренды /собственности земельного участка Истцом Ответчику во исполнение Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Вышеизложенное подтверждает и Истец в Письме ООО «Монтаж-Строй» от 22.08.2016 года № 184 «Об осуществлении расчета по договору о реализации инвестиционного проекта», согласно которому Ответчик передал Истцу право аренды земельного участка в целях реализации указанного инвестиционного проекта.

После поступления всех указанных договоров от ООО «Монтаж-Строй» и ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» на государственную регистрацию, регистрирующий орган на основании статей 13,16,17 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» произвел правовую экспертизу, и в связи с отсутствием препятствий внес запись об ипотеке в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Разрешение на строительство первого, входящего в состав Объекта дома было получено 10.04.2013 г., однако до настоящего времени он не введен в эксплуатацию, в то время как до 10.10.2016 г. все три дома, входящие в состав Объекта должны быть введены в эксплуатацию, (согласно п. 1.1. - 2-й этап Договора о реализации инвестиционного проекта от 12.05.2012 г.).

Оплата прав на земельный участок произведена частично на сумму 85 525 275 рублей 35 копеек, остаток долга 36 499 614 рублей 65 копеек до настоящего времени не оплачен. В связи с частичной оплатой, на основании совместного заявления сторон, ипотека на 2 участка погашена.

Оплата была произведена следующим образом:

- сумма в размере 3 303 505,35 оплачена по письмам Ответчика третьим лицам;

- сумма в размере 41 470 340 рублей - путем передачи имущественных прав по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № Ш2-1 от 14.10.2013 г.;

- сумма в размере 40 751 430 рублей - путем передачи имущественных прав по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № ПИ-2 от 21.06.2013 г.

Основания считать обязательства ООО «Монтаж-Строй» в сумме 36 499 614 рублей 65 копеек исполненными надлежащим образом отсутствуют, поэтому нет оснований считать Договор об ипотеке прекратившими действие.

- Видоизменение (модернизация) предмета залога в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не влечет прекращение залога.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества, считается находящимся в залоге. В пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", применимом к спорным правоотношениям, разъяснено, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

- поскольку предметом ипотеки является нежилое здание, а также право аренды земельного участка (то есть, то право на земельный участок, которое имелось у залогодателя на момент заключения договора об ипотеке), приобретение залогодателем этого земельного участка в собственность не свидетельствует о прекращении ипотеки в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно Выписке из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.04.2016 г. № 24/001/009/2016-7972, представленной в материалы дела Истцом, нежилое здание, кадастровый номер 24:50:0000000:6813 до настоящей даты зарегистрирован на праве собственности за ООО «Монтаж-Строй» с 28.05.2012 г. и сведений в Госреестре об исключении данного нежилого здания нет.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют однозначные доказательства, из которых бесспорно усматривается факт снятия с регистрационного учета предмета залога - здания. Государственная регистрация является единственным доказательством существования или отсутствия объекта (прав на него). Реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания будет осуществляться посредством его продажи с торгов. В данном случае продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже если сам земельный участок не был заложен.

Такая необходимость соотносится с общими принципами гражданского законодательства, регулирующего оборот недвижимости, не допускающего возникновение (передачу) прав на недвижимое имущество в отрыве от прав на находящийся под ним земельный участок (принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (части 1,4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2016 по делу N АЗЗ-23265/2014.

- в силу ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Поскольку ипотека была установлена для обеспечения исполнения обязательств ООО "Монтаж-строй" по Договору от 12.05.2012 г. о реализации инвестиционного проекта и, заключенного во исполнение данного Договора - Договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 года, сведения об исполнении которых на момент рассмотрения дела, у Суда отсутствуют, то признание регистрационной записи по ипотеке в пользу Истца отсутствующей повлечет погашение регистрационной записи об ипотеке в целом, что не соответствует правовому смыслу ипотеки и повлечет нарушение прав залогодержателя.

В силу статьи 10 Гражданского кодекса не допускается осуществление действий граждан и юридических лиц исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 4, 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", суд может отказать в удовлетворении иска, если его предъявление вызвано недобросовестными действиями самого истца или с намерением причинить вред ответчику. На момент предъявления настоящего иска в суд Истец не мог не знать, что имеет задолженность по обеспеченному залогом обязательству, однако, вместо того, чтобы исполнить свою обязанность по расчету пытается причинить вред Ответчику.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 года по делу №А41-39411/15.

- Истец нарушил условия Договора об ипотеке от 01.06.2012 года, а именно п.4.1.1, согласно которому, обязан был не совершать действия, влекущие прекращение права залога или уменьшение стоимости заложенного имущества.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю представило отзыв на заявление, в котором определило следующую позицию по делу:

- с огласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть г защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными липами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на или иное обременение прекратились), оспаривание или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее

стороны (п. 53 постановления № 10/22).

Следовательно, такой способ защиты возможен лишь по спорам о праве на недвижимое имущество и тогда, когда право истца не может быть защищено иными способами защиты. При рассмотрении настоящего дела необходимо учитывать следующее.

На основании договора дарения от 16.05.2012 ООО «Монтаж-Строй» приобрело в собственность у ФИО4 нежилое здание теплицы ЛИТ.В2, В3, В4 по адресу: <...>. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым № 24:50:0500333:584. Согласно договору о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2012 ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» уступает ООО «Монтаж-Строй» права и обязанности арендатора по договору аренды № 832 от 17.04.2008 земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584. В целях надлежащего исполнения ООО «Монтаж-Строй» обязательств по оплате уступки права аренды земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584 ООО «Монтаж-Строй» передает в залог ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» нежилое здание теплицы по адресу: <...>, и право аренды земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584 на основании договора об ипотеке от 01.06.2012. Соответственно, в ЕГРП внесены следующие записи:

- о праве собственности ООО «Монтаж-Строй» на нежилое здание теплицы лит.В2,В3,В4 по адресу: <...>;

- об уступке права аренды земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584 ООО «Монтаж-Строй»;

- об ипотеке в отношении указанных выше объектов недвижимого имущества в пользу ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна».

В дальнейшем, между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Монтаж-Строй» подписаны:

- договор № 1726 от 08.08.2012 купли-продажи земельного участка с у кадастровым № 24:50:0500333:584;

- соглашение от 30.08.2012 о расторжении с 03.08.2012 договора аренды № 832 от 17.04.2008 в отношении земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584.

Изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка не означает физической или юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп.3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

Соответственно, в ЕГРП внесена запись о праве собственности ООО «Монтаж-Строй» на земельный участок с кадастровым № 24:50:0500333:584, и перенесена запись об ипотеке на основании договора об ипотеке от 01.06.2012. Позже, собственником земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584 принято решение о его разделе на земельные участки с кадастровыми №№ 24:50:0500333:924, 24:50:0500333:925, 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927.

На государственную регистрацию представлено необходимое в силу п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» письмо залогодержателя ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» о согласии на раздел земельного участка с кадастровым № 24:50:0500333:584 на 4 земельных участка и переносе ипотеки на образованные земельные участки.

Учитывая изложенное, в ЕГРП внесены записи о праве собственности ООО «Монтаж-Строй» на земельные участки с кадастровыми №№ 24:50:0500333:924, 24:50:0500333:925, 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927, и перенесена запись об ипотеке в пользу ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна». В дальнейшем, на основании совместного заявления ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» и ООО «Монтаж-Строй» в отношении земельных участков с кадастровыми №№ 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927 погашена запись об ипотеке в пользу ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна».

В отношении земельных участков с кадастровыми №№ 24:50:0500333:924, 24:50:0500333:925 совместного заявления ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» и ООО «Монтаж-Строй» в Управление не поступало, следовательно, на момент рассмотрения данного дела в суде запись об ипотеке актуальна. В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно пункта 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании:

1) заявления владельца закладной;

2) совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

3) заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

4) решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Соответственно, запись об ипотеке подлежит погашению при поступлении в Управление указанных в п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке документов.

Иные участники процесса отзывов на иск не представили.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

25.11.2011г. между обществом с ограниченной ответственностью «24 регион. Отделение строительства и дизайна» и обществом с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй» подписан договор о реализации инвестиционного проекта. В соответствии с п.1 данного договора, стороны обязуются путем объединения своих усилий осуществить реализацию инвестиционного проекта по строительству «комплекса многоэтажных жилых домов с пристроенными нежилыми помещениями», расположенных по адресу: <...>.

12.05.2012г. вышеуказанный договор был подписан сторонами в новой редакции. Согласно редакции договора от 12.05.2012г. (п.1) целью подписания данного договора является объединение сторонами своих усилий для осуществления реализации инвестиционного проекта по строительству «Комплекса многоэтажных жилых домов с пристроенными нежилыми помещениями», расположенных по адресу: <...> - далее «Объект». Объект предположительно будет состоять из трех 25-этажных монолитно-кирпичных жилых домов, в которых на момент заключения настоящего договора предполагается запроектировать 864 квартиры (из них: «секционки» - 144 шт., однокомнатных - 576 шт., двухкомнатных - 144 шт.) и офисов с ориентировочной общей площадью квартир - 34 503,84 кв.м.

Сторонами определено (п.1.1.), что сотрудничество между Сторонами осуществляется в 3 этапа:

1-й этап: предпроектные и проектные работы, с даты заключения настоящего договора до 31.12.2012 г., включает:

- продление и/или получение технических условий на строительство Объекта и его присоединения к сетям электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, водопровода и канализации;

- заключение договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Стороне-2, по форме и на условиях, указанных в Приложении №1 к настоящему договору;

- передача прав на нежилое здание (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...>;

- приватизация земельного участка;

- передача в залог нежилого здания (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...>, права аренды/собственности земельного участка Стороне-1 в обеспечение исполнения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка;

- изменение разрешенного использования земельного участка;

- разработка проекта, прохождение государственной экспертизы проекта;

- получение разрешения на строительство Стороной-2.

2-й этап: в течении 3-х лет 6 месяцев с момента получения разрешения на строительство включает:

- заключение между Сторонами договора долевого участия в строительстве Объекта по форме и на условиях, указанных в Приложении №2 к настоящему договору;

- строительство Объекта;

- ввод Объекта в эксплуатацию.

3-й этап: организация управляющей компании для обслуживания Объекта к моменту ввода в эксплуатации первого дома.

Как следует из Раздела 2 договора «Обязательства Сторон на 1 этапе», обязательства «Стороны-1» (ответчика по делу): определены в следующем:

- в срок до 14.05.2012 г. обеспечить передачу прав на нежилое здание (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...> Стороне-2 путем заключения договора дарения.

- компенсировать Стороне-2 затраты, связанные с получением и/или продлением, а так же изменением технических условий на строительство и присоединение Объекта к сетям электроснабжения, водоснабжения, водопровода, канализации, диспетчеризации, телефонизации в порядке, согласованные Сторонами дополнительно, не позднее двух месяцев, с момента регистрации заключаемого Сторонами договора участия в долевом строительстве Объекта, по форме и на условиях, указанных в Приложении №2 к настоящему договору.

- в течении 3-х дней с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание (лит.В2,В3,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...> Стороне-2, заключить со Стороной-2 договор о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по форме и на условиях, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору и передать права на земельный участок, свободный от прав других лиц, для строительства Объекта Стороне-2 по цене 122 024 890 рублей, со сроком оплаты, согласно Графику платежей, указанному в Приложении №3 к настоящему договору.

В свою очередь истец по делу, в качестве «Стороны-2» обязался:

- путем заключения договора о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по форме и на условиях, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору принять права на земельный участок от Стороны-1.

- принять права на нежилое здание (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...> и передать его в залог Стороне-1 в счет исполнения обязательств по договору о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Передача в залог нежилого здания (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...> осуществляется Сторонами не позднее, чем через 3 дня с момента регистрации права собственности на указанное имущество Стороны-2 с одновременной передачей в залог прав аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, общей площадью 19115 кв.м, в том числе 165,0 кв.м. -охранная зона инженерных сетей, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 1, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г., заключенному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и Стороной-1 (с учетом дополнения от 12.09.2008 г. № 5443), путем заключения договора ипотеки по форме, утвержденной Сторонами в Приложении № 4 с залоговой стоимостью 122 024 890 рублей.

- приватизировать земельный участок и в течении 3-х дней с момента оформления права собственности на земельный участок передать его в залог Стороне-1 в счет исполнения обязательств по договору о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Передача в залог земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, общей площадью 19115 кв.м, в том числе 165,0 кв.м. -охранная зона инженерных сетей, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 1, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка, прилагаемой к договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г., заключенному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска и Стороной-1 (с учетом дополнения от 12.09.2008 г. № 5443) осуществляется Сторонами не позднее, чем через 3 дня с момента регистрации права собственности на указанный земельный участок Стороны-2, в порядке, установленном законодательством РФ.

- с момента приобретения прав на земельный участок получить и/или продлить, в установленном законом порядке, технические условия для строительства Объекта, изменить разрешенное использование земельного участка.

- разработать проект, провести государственную экспертизу проекта, получить разрешение на строительство в срок до 31.12.2012 г., при условии исполнения Стороной-1 всех пунктов раздела

В соответствии с договором (п.5.2) оплата Стороне-1 суммы в размере 122 024 890 рублей по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в форме заключения договора долевого участия в строительстве, производится не позднее чем через 3 месяца после получения разрешения на строительство Объекта.

При заключении договора долевого участия в строительстве, по форме, указанной в приложении № 2 настоящего договора, на 3 297,97 кв.м. строящихся жилых помещений по цене 37 000,00 рублей за 1 кв.м. проектной площади Стороны производят зачет встречных однородных требований:

- требования Стороны-1 по оплате по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, с одной стороны и

- требования Стороны-2 по оплате по договору долевого участия в строительстве Объекта с другой стороны.

Соглашение о зачете встречных требований заключается в письменной форме путем подписания представителями обеих сторон, после чего обязательства Стороны-2 по оплате по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и Стороны-1 по оплате по договору долевого участия в строительстве Объекта считаются исполненными.

Согласно п.5.3. договора список конкретных объектов долевого строительства (квартир) на строительство которых будет заключен договор долевого участия в строительстве, будет согласован между сторонами после прохождения государственной экспертизы проекта. При этом, в первом строящемся доме конкретные объекты долевого строительства (квартиры) будут располагаться со 2 по 25 этаж, в остальных - со 2 по 10 этажи.

16.05.2012г. между гражданином ФИО4 (даритель) и истцом по делу (одаряемый) подписан договор дарения нежилого здания, в соответствии с которым, даритель передает безвозмездно в собственность Одаряемому, а Одаряемый принимает в дар нежилое здание теплицы (лит В2,ВЗ,В4), общей площадью 4309,90 кв.м., расположенное по адресу: <...> инвентарный номер: 04:401:001:002350740:0001, условный номер:24:50:000000:04:401:001:002350740:0001, расположенное на земельном участке: земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, в оценочной зоне 56,находящийся по адресу: <...> для использования в целях эксплуатации нежилого здания общей площадью 19 115 кв.м., в том числе 165,0 - охранная зона инженерных сетей находится на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью «24 регион. Отделение строительства и дизайна» в лице ФИО4, действующего на основании Устава; на основании Договора аренды земельного участка №832 от 17 апреля 2008 года, зарегистрированного 14 мая 2008 года за номером 24-24-01 /035/2008-903; Договора передачи прав и обязанностей арендатора от 20 мая 2008 года, зарегистрированного 09 июля 2008 года за номером 24-24-01/035/2008-319; Дополнения№5443 к договору от 17.04.2008 г. №832 от 12 сентября 2008 года, зарегистрированного 11 марта 2009 года за номером 24-24-01/032/2009-309.

Согласно п.1.2. договора дарения нежилое здание теплицы, принадлежит Дарителю на праве собственности, па основании договора купли-продажи нежилого здания от 24 апреля 2012 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 24-24-01/062/2012-917 от "05" мая 2012 года и свидетельством, серии 24ЕК N 712630.

Государственная регистрация перехода права собственности произведена 28.05.2012г. номер записи о государственной регистрации 24-24-01/023/2012-636.

01.06.2012г. между ответчиком (арендатор) и истцом (новый арендатор) подписан договор о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г. Согласно п.1.2. данного договора, на основании п. 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор уступает новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г. на земельный участок с категорией земель - населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, общей площадью 19115 кв.м., находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко 1, для использования в целях эксплуатации нежилого здания. Согласно п.1.3. договора с момента подписания настоящего договора, перевод прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 832 от 07.04.2008 г. будет считаться совершенным, а именно:

- Арендатор утрачивает все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 832 дг 17.04.2008 г.;

- новый арендатор приобретает все права и обязанности по Договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г.

Пунктом 2.1. договора от 01.06.2012г. определено, что уступка прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г. осуществляется на возмездной основе по цене 122 024 890 рублей, которую новый арендатор оплачивает арендатору в порядке и в сроки, согласованные Сторонами в договоре о реализации инвестиционного проекта от 25.11.2011г.

Согласно п.3.3. договора о переводе прав, в качестве обеспечения своевременного и полного выполнения обязательств Новый арендатор, предоставляет Арендатору в залог:

- - право аренды земельного участка: кадастровый номер 24:50:05 00 333:0584 площадью, функционально обеспечивающего находящегося на нем здания, составляющей 19115 кв.м, в том числе 165,0 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 1, возникшее из Договора аренды земельного участка № 832 от 17 апреля 2008 года, зарегистрированного 14 мая 2008 года за номером 24-24-01/035/2008-903; Договора передачи прав и обязанностей арендатора от 20 мая 2008 года, зарегистрированного 09 июля 2008 года за номером 24-24-01/035/2008-319; Дополнения № 5443 к договору от 17.04.2008 г. № 832 от 12 сентября 2008 года, зарегистрированного 11 марта 2009 года за номером 24-24- 01/032/2009-3 09 и настоящего договора.

Настоящий договор прошел процедуру государственной регистрации 08.06.2012г. номер записи о государственной регистрации 24-24-01/129/2012-576.

01.06.2012г. между ответчиком (залогодержатель) и истцом (залогодатель) подписан договор об ипотеке. Согласно п.1.1. договора, его предметом определена передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и право аренды на соответствующий земельный участок, на котором находится это имущество. В п.1.2. в качестве предмета залога стороны определили:

- принадлежащий Залогодателю на праве собственности объект недвижимости -нежилое здание теплицы (Лит.В2, ВЗ, В4), общей площадью 4303,90 кв.м., расположенное но адресу: Россия, <...>, инвентарный номер:04:401:001:002350740:0001, условный номер: 24:50:000000:04:401:001:002350740;0001, расположенное на земельном участке: Земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, в оценочной зоне 56, находящийся по адресу: <...> для использования в целях эксплуатации нежилого здания общей площадью 19115 кв.м., в том числе 165,0 - охранная зона инженерных сетей.

- право аренды земельного участка: кадастровый номер 24:50:05 00 333:0584 площадью, функционально обеспечивающей находящегося на нем передаваемого в залог здания, составляющей 19115 кв.м, в том числе 165,0 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 1.

Предмет залога оценен сторонами в 122 024 890 рублей.

Согласно п.2.1. договора об ипотеке, в качестве обязательства, которое обеспечивается предметом залога, стороны определили исполнение Залогодателем перед Залогодержателем обязанности по оплате суммы в размере 122 024 890 рублей по договору от 01.06.2012 г. «О переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г.» .

Как следует из п.2.2. договора об ипотеке, в случае частичного исполнения обязательства, предусмотренного Первоначальным договором, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного обязательства.

Договор об ипотеке от 01.06.2012г. прошел процедуру государственной регистрации 09.07.2012г., номер записи о государственной регистрации 24-24-01/129/2012-577.

08.08.2012г. между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй» (покупатель) подписан договор купли-продажи земельного участка с КН 24:50:0500333:584 для эксплуатации нежилого здания.

07.09.2012г. на основании договора купли-продажи земельного участка от 09.08.2012г. №1726 зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0500333:584 (свидетельство о государственной регистрации права 24ЕК 607442).

Красноярским отделением филиала ФГУП «РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ» по Красноярскому краю составлен акт на 24.01.2013г. о прекращении существования объекта капитального строительства нежилого здания по ул.Шевченко, зд.1 в г.Красноярске, литера В2,В3,В4, инвентарный номер 04:401:001:002350740:0001, кадастровый номер 24:50:0000000:6813, общей площадью 4309,9 кв.м.

Согласно представленной в дело проектной декларации по объекту: Многоквартирные жилые дома по ул.Шевченко, 1 в г.Красноярске Жилой дом №1, застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй» имеет разрешение на строительство № RU 24308000-01/3321дг выданное администрацией г.Красноярск 10.04.2013г. Права застройщика на земельный участок зарегистрированы 07.09.2012г. на основании договора купли-продажи от 08.08.2012г., количество квартир в строящемся доме составляет 288, общей площадью 10 826,56 кв.м.

В последствии, как указывает истец, и данный факт не оспаривается участниками процесса, земельный участок с КН 24:50:0500333:584 был преобразован посредством разделения на четыре земельных участка с КН: 24:50:0500333:924; 24:50:0500333:925, 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927.

22.05.2013г. произведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанные земельные участки за истцом по делу (свидетельства о государственной регистрации права 24 ЕК 717176, 24 ЕК 727172, 24 ЕК 727147,24 ЕК 727173).

Как пояснил представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю и данный факт подтвержден в т.ч. представленными в дело выписками из ЕГРП от 08.04.2016г. №24/001/009/2016-7970, №24/001/009/2016-7969 на вновь образованные четыре земельных участка при государственной регистрации права собственности за истцом была перерегистрирована ипотека в пользу общества с ограниченной ответственностью «24 регион. Отделение строительства и дизайна», ранее зарегистрированная на земельный участок с КН 24:50:0500333:584 на основании договора об ипотеке от 01.06.2012г.

06.08.2013г. истец совместно с ответчиком обратились в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлениями (№24-24-01/193/2013) о прекращении регистрационной записи №24-24-01/129/2012-577 от 09.07.2012г. (об ипотеке) в отношении земельного участка КН 24:50:0500333:926.

Согласно выписки представленной Управлением Росреестра по Красноярскому краю из раздела Ш-2 в отношении объекта недвижимого имущества (здания) кадастровый номер 24:50:0000000:6813 была зарегистрирована ипотека (номер регистрации 24-24-01/129/2012-577 на период с 09.07.2012г. по 08.08.2016г. на основании договора об ипотеке от 01.06.2012г. Вышеуказанная запись была прекращена в связи с ликвидацией объекта 06.08.2013г. (номер записи о прекращении права, ограничения (обременения) о ликвидации (преобразовании) объекта 24-24-01/193/2013-271.

Согласно выписки представленной Управлением Росреестра по Красноярскому краю из раздела Ш-2 в отношении объекта недвижимого имущества (земельный участок) кадастровый номер 24:50:0500333:927 была зарегистрирована ипотека (номер регистрации 24-24-01/129/2012-577 на период с 09.07.2012г. по 08.08.2016г. на основании договора об ипотеке от 01.06.2012г. Вышеуказанная запись была прекращена на основании заявления о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) от 03.12.2013г. №24-24-01/292/2013-640.

Согласно выписки представленной Управлением Росреестра по Красноярскому краю из раздела Ш-2 в отношении объекта недвижимого имущества (земельный участок) кадастровый номер 24:50:0500333:926 была зарегистрирована ипотека (номер регистрации 24-24-01/129/2012-577 на период с 09.07.2012г. по 08.08.2016г. на основании договора об ипотеке от 01.06.2012г. Вышеуказанная запись была прекращена на основании заявления о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) от 06.08.2013г. №24-24-01/193/2013-271.

Согласно представленной в дело проектной декларации по объекту: Многоквартирные жилые дома по ул.Шевченко, 1 в г.Красноярске Многоэтажный жилой дом №2, застройщик – общество с ограниченной ответственностью «Монтаж-Строй» имеет разрешение на строительство № RU 24308000-01/7295дг выданное администрацией г.Красноярск 23.07.2013г. Права застройщика на земельный участок зарегистрированы 07.09.2012г. на основании договора купли-продажи от 08.08.2012г., количество квартир в строящемся доме составляет 288, общей площадью 10 852,2, кв.м., в строящемся жилом доме определены 6 нежилых помещений, а также подземная автопарковка.

21.06.2013г. между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №Ш1-2, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок, построить многоэтажный жилой дом №1, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с КН 24:50:0500333:926 из земель населенных пунктов по адресу: <...> и после получения разрешения на вводе его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты определенные в п.1.1. договора. Данный договор прошел процедуру государственной регистрации 02.07.2013г. номер записи о государственной регистрации 24-24-01/157/2013-190.

Согласно п.1.3. данного договора – участник долевого строительства уведомлен, что земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома находится в залоге у общество с ограниченной ответственностью «24.регион. Отделение строительства и дизайна» по договору об ипотеке от 01.06.20012г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.05.2013г. сделана запись о регистрации 24-24-01/117/2013-065. Право залога прекращается в течении трех месяцев с момента заключения настоящего договора.

14.10.2013г. между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома №Ш2-1, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок, построить многоэтажный жилой дом №2, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с КН 24:50:0500333:927 из земель населенных пунктов по адресу: <...> и после получения разрешения на вводе его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объекты определенные в п.1.1. договора. Данный договор прошел процедуру государственной регистрации 21.10.2013г. номер записи о государственной регистрации 24-24-01/229/2013-796.

Согласно п.1.3. данного договора – участник долевого строительства уведомлен, что земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома находится в залоге у общество с ограниченной ответственностью «24.регион. Отделение строительства и дизайна» по договору об ипотеке от 01.06.20012г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.05.2013г. сделана запись о регистрации 24-24-01/117/2013-059. Право залога прекращается в течении трех месяцев с момента заключения настоящего договора.

22.08.2016г. истец обратился к ответчику с письмом №184, в котором указал, что за приобретенное у ответчика право аренды земельного участка стоимостью в 122 224 890 руб. ООО «Монтаж-Строй» осуществило расчёт в размере 85 525 275, 35 руб. путем: заключения договоров долевого участия в жилых домах №1 и №2 на сумму 82 221 770 руб., что соответствует 2 222,21 кв. м.; перечисления денежных средств в сумме 3 303 505, 35 руб. В счет расчетов за приобретенное право аренды нами зачтено обязательство ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» по договору поручительства от 27.12.2011 г., согласно которому Поручитель - ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» обязуется отвечать перед Кредитором - ООО «Монтаж-Строй» за исполнение ООО ТД «Сибирский Центр Развития» своих обязательств перед Кредитором, возникающих из договора возмездного оказания услуг от 21.11.2011, в сумме 2 100 000 рублей. Остаток задолженности ООО «Монтаж-Строй» перед ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» составляет 35 801 367 рублей 33 копеек, что соответствует 967,61 кв. м., должен быть осуществлён заключением договоров долевого участия в жилом доме № 3, расположенном по адресу: <...>.

Истец в данном письме также указал, что наличие обременений в виде ипотеки на земельные участки, предназначенные для строительства домов №№ 3,4, и не снимаемые в добровольном порядке, делают невозможным произвести с ответчиком расчеты путем заключения договора участия в долевом строительстве дома № 3 по причине последующего в дальнейшем отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в регистрации данного договора и признания его незаключенным.

Указывая на факт утраты имущества, составляющего предмет ипотеки, в связи с заключением истцом договора купли-продажи земельного участка от 08.08.2013г., и нежеланием ответчика в добровольном порядке прекратить ипотеку на земельные участки, истец просит суд признать отсутствующим обременения в отношении недвижимого имущества:

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) изменена редакция параграфа 3 главы 23 «Залог» Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пп. 1, 3 ст. 3 Федерального закона N 367-ФЗ измененные положения ГК РФ вступают в силу с 1 июля 2014 г. и применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу этого федерального закона.

Поскольку правоотношения, рассматриваемые в настоящем деле возникли из сделок, совершенных сторонами до 01.07.2014г., следовательно при разрешении сторонами возникшего спора, суд применяет законодательство о залоге, действующее до вступления в силу Федерального закона №367-ФЗ, с учетом положений ст. 4 и ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

В соответствии с п.2 вышеуказанной нормы залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации законом об ипотеке не установлены иные правила.

Как следует из п.3. ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

Как следует из обстоятельств установленных судом по настоящему делу, правоотношения сторон, целью которых, было возведение комплекса жилых домов со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> возникли в 2011.

Как определено сторонами в договоре о реализации инвестиционного проект от 25.11.2011г. подписанного в новой редакции 12.05.2012г. сотрудничество между Сторонами определены в 3 этапа:

1-й этап: предпроектные и проектные работы, с даты заключения настоящего договора до 31.12.2012 г., включал:

- передача прав на нежилое здание (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...>;

- приватизация земельного участка;

- изменение разрешенного использования земельного участка;

- разработка проекта, прохождение государственной экспертизы проекта;

- получение разрешения на строительство Стороной-2.

2-й этап: в течении 3-х лет 6 месяцев с момента получения разрешения на строительство включал:

- строительство Объекта;

- ввод Объекта в эксплуатацию.

- в течении 3-х дней с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание (лит.В2,ВЗ,В4) общей площадью 4309,90 кв.м, по адресу: Россия, <...> Стороне-2, заключить со Стороной-2 договор о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по форме и на условиях, указанных в Приложении № 1 к настоящему договору и передать права на земельный участок, свободный от прав других лиц, для строительства Объекта Стороне-2 по цене 122 024 890 рублей, со сроком оплаты, согласно Графику платежей, указанному в Приложении №3 к настоящему договору.

В свою очередь истец по делу, в качестве «Стороны-2» обязался:

Администрации города Красноярска и Стороной-1 (с учетом дополнения от 12.09.2008 г. №

5443) осуществляется Сторонами не позднее, чем через 3 дня с момента регистрации права собственности на указанный земельный участок Стороны-2, в порядке, установленном законодательством РФ.

Последующие действия сторон, подтверждают намерения и волю следовать условиям вышеуказанного договора.

Так, 16.05.2012г. между гражданином ФИО4 (даритель) и истцом по делу (одаряемый) подписан договор дарения нежилого здания теплицы (лит В2,ВЗ,В4), общей площадью 4309,90 кв.м., расположенное по адресу: <...> инвентарный номер: 04:401:001:002350740:0001, условный номер:24:50:000000:04:401:001:002350740:0001, расположенное на земельном участке: земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, в оценочной зоне 56, находящийся по адресу: <...> для использования в целях эксплуатации нежилого здания общей площадью 19 115 кв.м., в том числе 165,0 - охранная зона инженерных сетей находится на праве аренды у общества с ограниченной ответственностью «24 регион.

01.06.2012г. между ответчиком (арендатор) и истцом (новый арендатор) подписан договор о переводе переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г. Согласно п.1.2. данного договора, на основании п. 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор уступает новому арендатору права и обязанности по договору аренды земельного участка № 832 от 17.04.2008 г. на земельный участок с категорией земель - населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:05 00 333:0584, общей площадью 19115 кв.м., находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко 1, для использования в целях эксплуатации нежилого здания.

- нежилое здание, назначение: нежилое, 1 - этажный, общая площадь 4 309,9 кв.м., инв.№ 04:401:001:002350740:0001, лит. В2, ВЗ, В4, адрес (местонахождение): Россия, <...> зд.1, принадлежащее Новому арендатору и право аренды земельного участка: кадастровый номер 24:50:05 00 333:0584 площадью, функционально обеспечивающего находящегося на нем здания, составляющей 19115 кв.м, в том числе 165,0 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, находящегося по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 1. Настоящий договор прошел процедуру государственной регистрации 08.06.2012г. номер записи о государственной регистрации 24-24-01/129/2012-576.

21.06.2013г. и 14.10.2013г. между сторонами по делу были подписаны договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов, в п.1.3. которых, они признали факт нахождения земельных участков, на которых осуществляется строительство в залоге у ответчика по договору об ипотеке от 01.06.20012г.

Как следует из положения п.3 ст.335 Гражданского кодекса Российской Федерации, Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Согласно ст.336 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ст.339 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что договором залога, а в отношении залога, возникающего в силу закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998г. «Об ипотеке» (в редакции, действующей на момент заключения договора от 01.06.2012г.-далее Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст.5 Закона Об ипотеке, по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Как следует из п.1 ст.62 Закона Об ипотеке, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии со ст.9 Закона Об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

С учетом вышеуказанных обстоятельств, а также учитывая, что все вышеуказанные совершенные сторонами сделки не оспорены, не признаны ничтожными, суд считает, что взаимоотношения сторон, должны рассматриваться в их совокупности, т.к. стороны по своей воле поставили совершение всех сделок в их взаимосвязи и их действия были направлены на исполнение основного договора – договора о реализации инвестиционного проекта от 25.11.2011г. (в редакции от 12.05.2012г.).

Как следует из материалов дела, земельный участок с КН 24:50:0500333:584 право аренды на который являлось предметом договора об ипотеке от 01.06.2012г., после приобретения его истцом в собственность по договору от 08.08.2012г. был преобразован посредством разделения на четыре земельных участка с КН: 24:50:0500333:924; 24:50:0500333:925, 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927.

Как следует из пояснения Управления Росреестра по Красноярскому краю, а также из представленных по делу документов (выписки из ЕГРП от 08.04.2016г. №24/001/009/2016-7970, №24/001/009/2016-7969) на вновь образованные земельные участки при государственной регистрации права собственности за истцом была перерегистрирована ипотека в пользу общества с ограниченной ответственностью «24 регион. Отделение строительства и дизайна», ранее зарегистрированная на земельный участок с КН 24:50:0500333:584 на основании договора об ипотеке от 01.06.2012г.

Как следует из п.10 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 17.02.2011г. №10, применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

В соответствии с п.43 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв.Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998г. №219 в редакции, действующей на момент совершения регистрационных действий) источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния).

Государственная регистрация ипотеки на земельные участки с КН 24:50:0500333:924; 24:50:0500333:925, 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927 оспорена участниками договора об ипотеке не была. Данный факт трансформация ипотеки права аренды земельного участка с КН24:50:0500333:584 на земельные участки, возникшие в следствии, приобретения данного участка истцом и последующего его преобразования принят сторонами, что подтверждается последующими совместными действиями сторон в 2013г. по снятию ипотеки на земельные участки с КН 24:50:0500333:926, 24:50:0500333:927.

Утверждение истца, что с момента приобретения им земельного участка с КН 24:50:0500333:584 в собственность по договору купли-продажи от 08.08.2012г. ипотека утратила свое значение в связи с фактическим прекращением ее предмета (право аренды) по мнению суда является ошибочным.

Согласно ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия прекращения залога, в соответствии с которым он прекращается в т.ч. в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Согласно п.2 ст.345 Гражданского кодекса Российской Федерации, если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №90 от 28.01.2005г.).

Статьей 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором залога, а в отношении залога, возникающего в силу закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

Как следует из договора о реализации инвестиционного проекта в редакции от 12.05.2012г. сторонами по будущему договору ипотеки было согласовано условие о последующем залоге земельного участка с КН 24:50:05 00 333:584 после его приватизации истцом.

Учитывая, что заключение договора ипотеки от 01.06.2012г. было призвано обеспечить исполнение истцом обязанности по оплате уступленного права аренды на земельный участок по договору от 01.06.2012г., п.2.1. которого, содержит отсылочное условие к договору о реализации инвестиционного проекта в части сроков исполнения обязательства, суд считает, что с учетом положений 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком было согласовано условие о сохранении залога на земельный участок после его приватизации.

Как уже было указано в настоящем решении последующие действия сторон, после выкупа истцом земельного участка и регистрации на праве собственности, подтверждают фактического согласования трансформации залога с права аренды земельного участка на залог земельных участков.

Кроме того, если оценивать залог, как вещное право, возникающее из договора, и имеющее особое предназначение, а именно предоставление (наделение) его правообладателя статусом преимущественного получения, в счет обеспеченного им долгового обязательства, эквивалента предмета залога, то сам факт преобразования объекта залога (изменение его внешней формы) не может и не должен влиять на его значимость для залогодержателя – обладателя данного права.

Как пояснили в судебном заседании истец и ответчик до настоящего времени обязанность истца по оплате за уступленное по договору от 01.06.2012г. (обеспеченному ипотекой) не исполнена. Остаток задолженности ООО «Монтаж-Строй» перед ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» составляет по данным истца 35 801 367 рублей 33 копеек, по данным ответчика 36 499 614 руб.65 коп. Доказательств оплаты суммы в размере 122 024 890 руб. истцом суду не представлено. С учетом данного обстоятельства, в силу ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, оснований считать ипотеку прекратившейся у суда нет.

Ссылка истца на п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г., не может быть принята судом, как основание для признания обременения в виде ипотеки отсутствующим, т.к. наличие в ЕГРП записей об ипотеке при неисполнении обеспеченного обязательства не может нарушать права истца.

Учитывая вышеизложенное, правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований о признании отсутствующим обременения в отношении недвижимого имущества и признании договора об ипотеке от 01.06.2012г. между ООО «Монтаж-Строй» и ООО «24 регион. Отделение строительства и дизайна» прекратившимся, у суда нет.

На основании положений ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по рассмотрению настоящего дела относятся на истца по делу.

С учетом фактического уменьшения заявленных требований суд возвращает истцу из средств федерального бюджета, излишне оплаченную, по чек ордеру ГОСБ по КК №8646 Филиал №46 от 30.05.2016г. государственную пошлину в размере 6000 руб., о чем будет выдана соответствующая справка.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков