Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

к обществу с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора,

в присутствии:

от истца: ФИО1 - представителя по доверенности от 24.05.2018 № 90;

от ответчика ФИО2 - представителя по доверенности от 09.01.2018 (до перерыва);

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоничевым Е.В.,

установил: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» (далее – ответчик) о:

- взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 13.04.2017
№ 313 в размере 241 974 рубля за период с 01.08.2017 по 31.12.2017, пени в размере
16 519 рублей 88 копеек за период с 01.08.2017 по 31.12.2017;

- расторжении договора от 13.04.2017 № 313 аренды земельного участка, общей площадью 15 307 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, Свердловский район,
ул. Сибирская.

Определением от 29.01.2018 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 20.03.2018 дело рассматривается по общим правилам искового производства, назначено предварительное судебное заседание и судебное заседание.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 23.04.2018.

Протокольным определением от 23.04.2018 судебное разбирательство по делу отложено до 25.05.2018.

Определением от 08.05.2018 для рассмотрения дела № А33-1664/2018, по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска к обществу с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» о взыскании основного долга по арендной плате, пени, расторжении договора, судья Полищук Е.В. заменена на судью Куликову Д.С.

Протокольным определением от 25.05.2018 судебное разбирательство по делу отложено до 25.06.2018.

Представитель истца требования поддержал, представил возражения на отзыв, в которых указал, что ответчиком заключались договоры аренды на проведение изыскательских работ №15-1402 от 26.02.2015, №16-344 от 25.02.2016 и спорный договор №17-313 от 23.02.2017 (по письменному требованию ответчика о заключении договора аренды земельного участка №Ар/20 от 20.03.2017). Споров между департаментом и ответчиком относительно зоны, в которой расположен земельный участок, не возникало. Наличие нескольких заключенных договоров подтверждает тот факт, что на дату заключения каждого договора зона земель была допустимой для заключения договора с соответствующим предметом. Ответчику о расположении спорного земельного участка в зоне городских лесов стало известно из отказа Департамента в предоставлении земельного участка от 23.06.2017 №12225-ги (далее - отказ). Ссылка в отказе на Правила землепользования и застройки городского округа города Красноярска, утв. Решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 №В-122 не свидетельствует о том, что зона в отношении спорного участка была изменена 07.07.2015. В указанный нормативно-правовой документ неоднократно вносились изменения, которые подлежат регулярному мониторингу со стороны департамента. Таким образом, на дату заключения договора аренды земельного участка №17-313 от 13.04.2017 спорный участок был расположен в допустимой территориальной зоне для заключения договора аренды для его использования в целях проведения изыскательских работ под место размещения здания спортивно-тренировочной базы, обязательства департамента по договору исполнены в полном объеме в надлежащей форме.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 02.07.2018, о чем вынесено протокольное определение. Сведения о перерыве в судебном заседании размещены на официальном сайте Арбитражного суда Красноярского края в сети Интернет.

Представитель ответчика в судебное заседание 02.07.2018 не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и дополнительные пояснения, согласно которым возражает в отношении удовлетворения исковых требований. Указал, что в рамках рассмотрения дела № A33-22160/2017 Администрацией города и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города (Истец) были предоставлены отзывы на исковое заявление ООО АИК «Аринком» (Ответчик). Указанные отзывы (п. 1. исх. №б/н от 27. 11.2017 и п 1 исх. № б/н от 30.01.2018 содержат информацию о том, что учитывая зону («Городские леса»), установленную в градостроительном плане земельного участка правилами землепользования и застройки г. Красноярска, земельный участок не мог быть использован ни для целей проектирования, ни для целей строительства. Считает, что указанные в договорах аренды сведения о назначении использования земельного участка не соответствуют фактически установленным и содержащимся в выданных градостроительного плана земельного участка разрешенному использованию земельного участка, требованиям к назначению, параметрам и размещению на земельном участке проектируемых объектов капитального строительства, что делает невозможным использование Ответчиком переданного ему по договору аренды земельного участка для участок для проектирования объекта связанного с организацией отдыха, туризма, занятием физической культуры и спорта сезонного и круглогодичного действия - здания спортивно-тренировочной базы в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 13.04.2017 № 313 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:07 00 090:292, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Сибирская, общей площадью 15 307 кв.м., в границах, указанных в выписке из ЕГРН об Участке, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях проведения изыскательских работ под место размещения объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия - здания спортивно-тренировочной базы (код вида разрешенного использования 5.1). Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение № 3).

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование 23.02.2017.

Срок аренды участка устанавливается с 20.03.2017 по 18.03.2018. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения Договора, а именно с 23.02.2017 - даты расторжения договора аренды от 25.03.2017 № 344 земельного участка (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1. договора, размер арендной платы за участок составляет 48 394 руб. 80 коп. в месяц. Первый платеж по настоящему Договору начисляется с 23.02.2017 по 30.04.2017 (пункт 3.2. договора). Арендная плата за первый подлежащий оплате период в сумме 107 159 руб. 91 коп. вносится в течение 30 дней со дня подписания д оговора. В случае распространения действия договора на отношения, возникши" между сторонами до заключения договора, арендная плата за период, предшествующий заключению договора (первый платеж), подлежит уплате в соответствии с условиями, установленными договором, или на основании письменного обращения арендатора в срок не более шести месяцев с даты заключения договора (пункт 3.3. договора). В случае возникновения прав арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном земельном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с даты государственной регистрации правсобственности на недвижимое имущество (пункт 3.4. договора). Расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.5. договора). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-п числа месяца, за который вносится плата путем перечисления на счет (пункт 3.6. договора).

За период с 01.08.2017 по 31.12.2017 у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам в размере 241 974 руб., что следует из представленного истцом расчета.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки в размере одной трехсотой, действующей на календарный день просрочки, процентной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За несвоевременную оплату арендной платыистец начислил 16 519 руб. 88 коп. пенипо состоянию за период с 01.08.2017 по 31.12.2017.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 241 974 руб. задолженности по арендной плате, 16 519 руб. 88 коп. пени.

Пунктом 4.1.1. договора установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы более двух раз подряд.

Истец направил ответчику предарбитражное предупреждение от 18.12.2017 № 31452-ги (направлено ответчику 19.12.2017) с требованием погасить задолженность по арендной плате и пени до 07.01.2018, предложил расторгнуть договор аренды и вернуть объект муниципального нежилого фонда по акту приема-передачи в срок до 17.01.2018.

Ссылаясь на то, что задолженность не погашена, договор не расторгнут, земельный участок не освобожден, истец обратился с настоящим иском в суд и просит взыскать с ответчика 241 974 руб. задолженности по арендной плате, 16 519 руб.88 коп. пени, расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.04.2017 № 313.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 13.04.2017 № 313 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество в пользование 23.02.2017.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды участка устанавливается с 20.03.2017 по 18.03.2018. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 23.02.2017 - даты расторжения договора аренды земельного участка от 25.03.2017 № 344 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.2. договора, по окончании срока действия договора, договор считается соответственно расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашении и дополнительного уведомления арендатора. Пользование арендуемым имуществом по окончании указанного срока не допускается. В течение трех дней по окончании срока действия договора арендатор обязан возвратить земельный участок представителю арендодателя по соответствующему акту и в состоянии, аналогичном при составлении договора.

Таким образом, учитывая условия договора, договор аренды от 25.03.2017 № 344 прекращен с 19.03.2018, в связи с прекращением срока его действия.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части расторжения договора аренды земельного участка от 25.03.2017 № 344.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании 241 974 руб. долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика о том, что предоставленный в аренду земельный участок не мог использоваться по назначению, следовательно, отсутствуют основания для взимания арендной платы, отклонены судом на основании следующего.

Распоряжением Администрации г. Красноярска №652-арх от 17.08.2015 утвержден градостроительный план №RU24308000-13818 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700090:292, местоположение: Красноярский край, Свердловский район, ул. Сибирская, общей площадью 1,5307 га, информация о разрешенном использовании (пункт 2.1) - зона городских лесов (ГЛ), зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) с наложением охранной зоны ФГУ "Государственный природный заповедник "Столбы". Для зоны «ГЛ» предельные размеры земельных участков и объектов капитального строительства, в том числе площадь, высота зданий количество этажей строений, максимаьный процент застройки земельного участка не установлены.

В материалы дела представлены сведения из Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700090:292, расположенного по адресу: Красноярский край, Свердловский район, ул. Сибирская, согласно которому территориальная зона участка: зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1); зона городских лесов (ГЛ), в границах земельного участка находится зона с особыми условиями использования территорий (охранная зона заповедника «Столбы»).

Письмом от 07.07.2017 №17108-ги Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отказал в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду. В качестве оснований отказа указал следующее:

- в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденными решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700090:292 расположен в зоне городских лесов (ГЛ);

- в соответствии с п. 1 ст. 52 Правил, зоны городских лесов (ГЛ) включают в себя участки территории города, занятые лесничествами, лесопарками, дендрологическими парками;

- в силу п. 2 ст. 52 Правил, хозяйственная деятельность на территории зон городских лесов регулируется лесным законодательством Российской Федерации, а также законодательством об особо охраняемых природных территориях;

- размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия - здания спортивно-тренировочной базы (код вида разрешенного использования - 5.1) в территориальной зоне ГЛ не предусмотрено;

- в соответствии с п. 20 административного регламента, утвержденного распоряжением администрации города от 23.11.2012 № 234-р (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу распоряжения от 04.08.2015 № 272-р), основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта является, в том числе, несоответствие предполагаемого размещения объекта требованиям действующего законодательства, градостроительным нормам и правилам, несоответствие функционального назначения объекта градостроительному регламенту территориальной зоны.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" приведена правовая позиция, согласно которой в соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства, или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Аналогичный подход содержится и в пункте 8 этого Информационного письма, из которого также следует, что в случае, когда арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, во взыскании арендной платы за соответствующий период может быть отказано.

Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

При этом, земельный участок предоставлен ответчику для осуществления проектно-изыскательских работ.

Изыскательские работы для капитального строительства - комплекс экономических и технических исследований, позволяющих обосновать целесообразность и местоположение строительства и представляющих необходимые данные для проектирования (ФИО3, ФИО4, ФИО5 "Современный экономический словарь. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.").

Таким образом, целью указанных работ является установление возможности строительства объектов, его целесообразности и местоположения. Ответчик заявляет, что в период действия договора аренды им подготавливалась проектная документация, тем самым общество подтверждает факт использования земельного участка для осуществления проектно-изыскательских работ, то есть по назначению, предусмотренному договором.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договором, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Расчет пени проверен судом, признан правильным.

С учетом изложенного требование истца о взыскании 16 519 руб. 88 коп. пени подлежит удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 258 493 руб. 88 коп., из них: 241 974 руб. долга, 16 519 руб. 88 коп. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Архитектурно-инвестиционная компания «Аринком» в доход федерального бюджета 8 170 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Д.С. Куликова