Гражданский кодекс часть 1

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Администрация Кировского района г. Красноярска, Департамент финансов администрации г. Красноярска, Департамент городского хозяйства администрации г. Красноярска, Главное управление здравоохранения администрации г. Красноярска

о взыскании 102 732 руб. 57 коп. расходов на содержание общедомового имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – исполняющей обязанности начальника юридического отдела,

от Администрации г. Красноярска: ФИО2 – заместителя начальника отдела правовой защиты юридического управления,

от Департамента финансов администрации г. Красноярска: ФИО3 – ведущего специалиста юридического отдела,

в отсутствии представителей муниципального учреждения здравоохранения «Городская стоматологическая поликлиника №3», Главного управления здравоохранения администрации г. Красноярска, Администрации Кировского района г. Красноярска, Департамента городского хозяйства администрации г. Красноярска

при ведении протокола судебного заседания судьёй Л.А. Касьяновой,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС» (далее по тексту – истец или Управляющая организация) обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному учреждению здравоохранения «Городская стоматологическая поликлиника № 3» (далее по тексту – Учреждение или МУЗ «Городская стоматологическая поликлиника № 3») о взыскании 105 755 руб. 54 коп., из которых 102 732 руб. 57 коп. – расходы на содержание общедомового имущества, 3 022 руб. 97 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 26.01.2007 по 30.09.2007.

Определением от 13.12.2007 заявление принято к производству суда.

Определением от 19.02.2007 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено муниципальное образование город Красноярск, в лице Администрации г. Красноярска (далее по тексту – Администрация города).

Определением от 13.03.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация Кировского района г. Красноярска.

Определением от 08.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечён Департамент городского хозяйства администрации города Красноярска (далее по тексту - Департамент городского хозяйства).

Определением от 09.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечён Департамент финансов администрации города Красноярска.

Определением от 26.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Главное управление здравоохранения администрации г. Красноярска.

Муниципальное учреждение здравоохранения «Городская стоматологическая поликлиника №3», Главное управление здравоохранения администрации г. Красноярска, Администрация Кировского района г. Красноярска, Департамент городского хозяйства администрации г. Красноярска о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом (почтовые уведомления от 15.10.2008, телефонограмма от 29.10.2008), однако, для участия в слушании не прибыли.

Истец в судебном заседании 01 ноября 2008 года, на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратился к суду с заявлением об отказе от заявленных требований в части процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 022 руб. 97 коп.

Отказ от иска в части процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 022 руб. 97 коп. принят судом, оглашена резолютивная часть определения о прекращении производства по делу в части.

В судебном заседании 01 ноября 2008 года Управляющая компания заявленные требования поддержала, пояснив суду следующее:

-истцом в рамках настоящего дела заявлены требования о взыскании с учреждения и муниципального образования - город Красноярск 102 732 руб. 57 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества дома по адресу <...> рабочий, 75, из которых 79 400 руб. 09 коп. – расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (текущий ремонт конструктивных элементов здания, внутридомового инженерного оборудования, благоустройство территории), 11 143 руб. 87 коп. - уборка лестничных клеток, в том числе уборка площадки перед входом, 12 188 руб. 61 коп. – плата за управление многоквартирным домом. Основанием для обращения к двум ответчикам является наличие в спорном периоде 2-х договоров, заключённых между истцом и ответчиками, – договора от 07.07.2004 № 131 на участие «АРЕНДАТОРА» или «СОБСТВЕННИКА» в эксплуатационных расходах по содержанию общедомовых устройств жилого дома, заключённого с Учреждением, и договора на управление многоквартирным домом № 509 от 27.11.2006, заключенного с собственником нежилого помещения, занимаемого Учреждением, - городом Красноярском, в лице представителя администрации Кировского района города Красноярска. Требования к муниципальному образованию – город Красноярск основаны истцом как к лицу, осуществляющему управление муниципальным имуществом, – собственнику жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, на который возложено бремя содержания общедомового имущества, согласно статьям 153,154 Жилищного кодекса Российской Федерации, а не как к субсидиарному должнику;

-согласно договору № 131, истец обязался осуществлять техническую эксплуатацию и содержание мест общего пользования и придомовой территории, а Учреждение – возмещать общедомовые эксплуатационные расходы пропорционально занимаемой площади помещения. Из представленных в дело доказательств следует, что истец осуществлял действия по ремонту и содержанию общего имущества, поэтому Учреждение необоснованно уклонилось от подписания актов выполненных работ и компенсации стоимости расходов. Договор не расторгнут и в спорный период действовал;

- согласно статье 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Представитель администрации Кировского района г. Красноярска участвовал в заочном голосовании на собрании собственников 27.11.2006, на котором осуществлялся выбор способа управления многоквартирным домом по адресу г. Красноярск, ул. Коммунальная, 6 «а» и подписал договор № 314 на управление многоквартирным домом. Довод Администрации о том, что представитель администрации Кировского района г. Красноярска не обладал полномочиями на подписание договора не влияет на существо спора, поскольку решения собраний собственников обязательны для всех собственников, даже не участвовавших в голосовании.

Администрация города с исковыми требованиями не согласна, считает, что:

-действующее жилищное законодательство не предусматривает, что договор на управление имуществом считается заключённым в результате голосования на общем собрании жильцов и собственников нежилых помещений многоквартирного жилого дома. Доверенность № 1924 от 30.11.2006, выданная ФИО4 не содержит права на подписание от имени города Красноярска договора на управление многоквартирным домом, поэтому со стороны муниципального образования – город Красноярск договор № 509 является незаключённым;

-администрация города Красноярска не является надлежащим ответчиком по делу, так как согласно п.5.7 Положения о Департаменте городского хозяйства администрации города Красноярска, утверждённого постановлением администрации города Красноярска от 23.02.2001 № 135, Департамент выступает от имени муниципального образования в качестве ответчика по искам к муниципальному образованию о возмещении вреда, причинённого в результате незаконных действий (бездействий) департамент или его должностных лиц, издания актов, не соответствующих закону или иному нормативному акту, а также по искам, предъявляемым в порядке субсидиарной ответственности по денежным обязательствам бюджетных учреждений, для которых Департамент является главным распорядителем бюджетных средств.

Департамент финансов администрации города Красноярска пояснил суду, что:

-Учреждение подведомственно Главному управлению здравоохранения администрации города Красноярска. До начала финансового года Учреждение, как подведомственная структура Главного управления здравоохранения, обязано было составить смету на содержание помещений и представить его главному распорядителю бюджетных средств - Главному управлению здравоохранения администрации города Красноярска. Департамент финансов не является уполномоченным органом администрации города Красноярск по вопросам финансирования муниципальных учреждений. Главное управление здравоохранения администрации города Красноярска в Департамент финансов с просьбой об увеличении бюджетных ассигнований в связи с наличием затрат на содержание нежилого помещения, занимаемого Учреждением, не обращалось. Если бы Учреждением затраты на содержание общедомового имущества были предъявлены в смете доходов и расходов на 2007 год, вопрос об их компенсации мог быть решён главным распорядителем бюджетных средств. Из представленной в дело сметы не следует, что Учреждению в 2007-2008 годах выделены средства на содержание общедомового имущества;

-по мнению Департамента, администрация города Красноярска не принимала на себя обязательства по оплате расходов по содержанию общедомового имущества, поскольку договор № 509 на управление многоквартирным домом со стороны администрации подписан неуполномоченным лицом. При наличии действующего в 2007 году договора № 131 затраты на содержание общедомового имущества (эксплуатационные расходы) должно нести МУЗ «Городская стоматологическая поликлиника № 3», которое должно было закладывать данные расходы в смету на содержание помещений.

Учреждение при участии в слушаниях с исковыми требованиями не соглашалось, считало, что:

-Учреждение не является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме по адресу г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», 75. Согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, только собственник обязан нести расходы на содержание общедомового имущества, а не лицо, владеющее этим имуществом на праве оперативного управления;

-представленные истцом доказательства не являются надлежащими, подтверждающими несение расходов на содержание общедомового имущества, так как Учреждение самостоятельно обслуживает занимаемые им помещения, лифтом, чердаками не пользуется, поэтому не обязано оплачивать данные расходы. С 01.01.2007 договор № 131 расторгнут Учреждением, поэтому оснований для вывода о наличии у Учреждения обязанности по оплате общедомовых расходов не имеется.

Департамент городского хозяйства в отзыве на иск и при участии в слушаниях пояснил суду следующее:

-согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Нежилое помещение по адресу <...> рабочий, 75 передано в оперативное управление Учреждению, поэтому последнее и обязано оплачивать расходы на содержание занимаемого им помещения.

Главное управление здравоохранения в отзыве на иск и при участии в слушаниях пояснило суду следующее:

-общее собрание собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома является органом управления многоквартирным домом, в компетенцию которого, согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, входит выбор способа управления многоквартирным домом, определение общих расходов на содержание имущества. Районные администрации город Красноярска является уполномоченными органами на заключение договоров с организациями и предприятиями различных форм собственности в пределах бюджетных ассигнований (пункт 3.3 распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2007 № 46-р «Об утверждении положения об администрации района в городе») и является представителем собственника в отношениях с управляющей компанией, определяя форму участия в осуществлении управления многоквартирным домом. Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, условия, определённые в решении общего собрания собственников, договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Учреждение не имеет в собственности помещения в доме по адресу <...> рабочий, 75, поэтому не имеет и доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и не является обязанным лицом при компенсации расходов на содержание общедомового имущества. В соответствии со статьёй 209, 296 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления учреждения отлично от права собственности, поэтому неправомерно принятие учреждением обязательств по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которые согласно статье 158 Жилищного кодекса Российской Федерации должен нести только собственник. Невозможность применения к учреждениям, владеющим на праве оперативного управления имуществом муниципального образования, требований о содержании общедомового имущества продиктована и способами заключения договоров для такого рода организаций – только через конкурс, аукцион, в соответствии с Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», а не через выбор управляющей компаний на собрании собственников помещений. Истец не доказал, что действительно оказывал услуги Учреждению и последнее их потребляло, в связи с чем не вправе требовать оплаты за работы, услуги.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 09.06.2008 за № 2433, выданной Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, нежилое помещений общей площадью 1 200,6 кв.м., расположенное на 1 этаже в здании по адресу <...> рабочий, 75, принадлежит муниципальному образованию – город Красноярск, числится в реестре муниципальной собственности под № СТР 08367 и находится на учёте Муниципального учреждения «Городская стоматологическая поликлиника № 3». Кроме того, в данном здании муниципальному образованию принадлежат подвальные помещения общей площадью 89,2 кв.м. (помещение № 74), 147,3 кв.м. (помещение № 79) и 131 кв.м. (помещение № 80), которые составляют казну муниципального образования (выписка из реестра муниципальной собственности от 09.06.2008 № 2432).

17 марта 2003 года между Департаментом недвижимости администрации города Красноярска и Учреждением заключен договор № 730 о закреплении имущества на праве оперативного управления, из текста которого следует, что Департамент передаёт и закрепляет за Учреждением встроенное нежилое помещение общей площадью 1 200,6 кв. м., расположенное в пятиэтажном жилом доме по адресу <...> рабочий, 75. Данное имущество передано Учреждению 30.01.2003 (акт приёмки-передачи основных средств от 30.01.2003).

Согласно пункту 1.3 договора, имущество, закреплённое за Учреждением, является муниципальной собственностью города Красноярска. Учреждение обязано обеспечить сохранность имущества, не допускать ухудшения его технического состояния и осуществлять технический ремонт (пункт 2.5.2 договора).

05 ноября 2003 года между Департаментом недвижимости администрации города Красноярска и Учреждением заключен договор № БП-264 о передаче в безвозмездное пользование муниципальных нежилых помещений, в соответствии с условиями которого Департамент обязуется предоставить Учреждению для использования под складские помещения подвальное помещение общей площадью 89,2 кв.м., расположенное по адресу <...> рабочий, 75. Данное имущество передано Учреждению 31.01.2003 (акт сдачи-приёмки помещения «Ссудополучателю» от 31.01.2003).

07 июля 2004 года между Учреждением и истцом заключен договор № 131 на участие «АРЕНДАТОРА» или «СОБСТВЕННИКА» в эксплуатационных расходах по содержанию общедомовых устройств жилого дома, согласно условий которого истец осуществляет техническую эксплуатацию и содержание мест общего пользования и придомовой территории, а Учреждение возмещает общедомовые эксплуатационные расходы пропорционально занимаемой площади помещения 1 289,8 кв.м., расположенного по адресу пр. Красноярский рабочий, 75, используемого под поликлинику.

Из пункта 2.1 договора следует, что истец обязался осуществлять аварийно-техническую эксплуатацию мест общего пользования в соответствии с правилами, установленными нормативными актами Российской Федерации, правовыми актами города Красноярска, на условиях и в порядке, предусмотренных договором, проводить промывку, опрессовку и сдачу на готовность инспектору «Энергосбыта» системы отопления, при возникновении аварийных ситуаций принимать меры к их ликвидации, производить уборку и благоустройство в придомовой территории, вывоз дворового смета. В соответствии с пунктами 3.1-3.3 договора, Учреждение производит возмещение эксплуатационных расходов ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца согласно расчётам, прилагаемым к данному договору и являющимся неотъемлемой его частью. Сумма оплаты возмещения эксплуатационных расходов может изменяться в связи с изменением единых ставок по решению городской администрации и не требует согласования с Учреждением. Предъявленный к оплате счёт является уведомлением о смене ставки эксплутационных расходов.

Из представленного истцом приложения к договору № 131 «Расчёт эксплутационных затрат и коммунальных платежей» за 08.4 (месячный расчёт), следует, что сумма эксплуатационных расходов составляет 4 439 руб. 06 коп.

Истцом в течение 2004-2005 годов заключены следующие договоры:

-16 августа 2004 года с ЗАО «Жилищная коммунальная компания» на выполнение работ по аварийно-технической эксплуатации (содержание и ремонт) жилищного фонда и инженерных сетей, в соответствии с условиями которого ЗАО «Жилищная коммунальная компания» обязалось выполнять аварийно-техническое обслуживание общего имущества многоквартирных жилых зданий, в том числе здания по адресу <...> «а» (приложение № 1 к договору), обслуживать находящиеся в них общие инженерные сети, технически содержать и ремонтировать лифтовое хозяйство, находящееся на балансе заказчика, осуществлять внутридомовое освещение мест общего пользования (пункты 1.1.1, 1.1.2, 2.1.2 договора). Срок действия договора, согласно п. 6.2 договора оканчивается 01 августа 2008 года;

-№ 12-П от 15 июля 2005 года с ООО «ПаТКо» на выполнение работ по технической эксплуатации (содержание и ремонт) жилищного фонда инженерных сетей ООО «ПАТКо», в соответствии с которым ООО «ПаТКо» обязалось выполнять влажное подметание нижних и верхних этажей, мытье лестничных площадок и маршей, уборку перед входом в подъезды жилых домов, в том числе по адресу <...> «а» (приложение № 1 к договору), эксплуатацию и ремонт мусоропроводов, уборку газонов, детских, спортивных, хозяйственных и других площадок, содержание и уборку внутриподъездных площадей, подвалов и придомовых территорий (пункт 2.1.2 договора). Срок действия договора, согласно п. 6.2 договора оканчивается 01 августа 2008 года;

-15 июля 2005 года с ООО «ЖЭО-1» на выполнение работ по технической эксплуатации (содержание и ремонт) жилищного фонда инженерных сетей ООО «ЖЭО-1», в соответствии с которым ООО «ЖЭО-1» обязалось обслуживать, осуществлять текущее содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирных жилых зданий, в том числе здания по адресу <...> «а» (приложение № 1 к договору), находящихся в них общих инженерных сетей (мусоропровода, инженерного оборудования, внутридомового освещения) (пункт 1.1.1, 2.1.2 договора). Срок действия договора, согласно п. 6.2 договора оканчивается 01 августа 2008 года.

27 ноября 2006 года состоялось внеочередное собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <...> рабочий, 75. В соответствии с протоколом № 1 от 27.11.2006 собрание проведено в форме заочного голосования, на котором приняты в том числе следующие решения:

- выбран способ управления – управляющей организацией;

-выбрана управляющая организация – ООО «Управляющая компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС»;

-утверждён объём и перечень работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества;

-утверждена плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома;

-утверждён договор управления с ООО «Управляющая компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС».

Из представленных в дело решений собственника помещения – муниципального образования город Красноярск следует, что представитель собственника – ФИО4 положительно проголосовала по каждому из поставленных на голосование вопросов.

В соответствии с принятыми по результатам заочного голосования решениями, 27.11.2006 года между истцом и собственником, в лице представителя Администрации Кировского района г. Красноярска ФИО4, действующей на основании доверенности от 30.11.2006 № 1924, заключен договор управления многоквартирным домом № 509, в соответствии с условиями которого пользователями помещений, в смысле договора, признаются собственники жилых и нежилых помещений, члены семей собственников жилых помещений, наниматели и члены их семей (пункт 1.2 договора).

Истец в рамках данного договора обязался оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, согласно перечню и объёму работ (техническое обслуживание конструктивных элементов жилого здания, внутридомового инженерного оборудования здания, содержание придомовой территории, лестничных клеток, прочие услуги по содержанию (дератизация и дезинсекция подвальных помещений и мусорокамер жилых помещений, освещение мест общего пользования), услуг по содержанию многоквартирного дома (пункт 1.5 договора).

Пользователи помещений обязались своевременно и полностью вносить Управляющей организации плату за содержание и ремонт (в том числе капитальный) помещения (общего имущества) многоквартирного дома соразмерно площади жилого (нежилого) помещения и за коммунальные услуги (пункт 2.1.9 договора).

13 апреля 2007 года на внеочередном общем собрании собственников принято решение об утверждении размера платы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на 2007 год согласно приложению № 6.

Согласно приложению № 6 к договору № 509 от 27.11.2006 плата за содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества включает в себя ремонт и обслуживание конструктивных элементов (тариф 1 руб. 94 коп.), ремонт и обслуживание сантехнического оборудования (тариф 2 руб. 29 коп.), ремонт и обслуживание электрооборудования (тариф 54 коп.) аварийно-диспетчерское обслуживание (АДС) – тариф 44 коп. Кроме того, на собрании согласована плата за уборку придомовой территории (тариф 1 руб. 64 коп.), уборку лестничных клеток (тариф 96 коп.), плата за управление многоквартирным домом (тариф 1 руб. 05 коп.).

Поскольку МУЗ «Городская стоматологическая поликлиника № 3» оплату расходов на содержание и ремонт общедомового имущества дома по адресу <...> рабочий, 75 период с января по сентябрь 2007 года не оплатило, истец обратился в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности к пользователю нежилого помещения и собственнику нежилых помещений.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным Кодексом Российской Федерации. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8,9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство в Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статьи 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, введённого в действие с 01 марта 2005 года (статья 1 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Из содержания и смысла Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в многоквартирном жилом доме наряду с жилыми помещениями могут существовать и нежилых помещения, собственники которых владеют общим имуществом жилого дома на равных началах с иными собственниками помещений многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества многоквартирного дома включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Данное имущество относится к общему имуществу собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, т.е. является той частью дома, которая имеет вспомогательное, обслуживающее значение и не является объектом индивидуальной собственности.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, согласно статье 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно статье 15 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В соответствии со статьёй 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (пункт 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В соответствии с пунктом 16 Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, или путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном названным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В рамках настоящего дела истцом взыскиваются расходы на:

1) содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома по тарифу 6 руб. 84 коп., включающего в себя расходы на ремонт и обслуживание конструктивных элементов (тариф 1 руб. 94 коп. за 1 кв.м.), ремонт и обслуживание сантехнического оборудования (тариф 2 руб. 29 коп. за 1 кв.м.), ремонт и обслуживание электрооборудования (тариф 2 руб. 29 коп. за 1 кв.м.), аварийно-диспетчерское обслуживание (тариф 44 коп. за 1 кв.м.), уборку придомовой территории (тариф 1 руб. 64 коп. за 1 кв.м.),

2) уборку лестничных клеток (тариф 96 коп. за 1 кв.м.);

3) управление многоквартирным домом (тариф 1 руб. 05 коп. за 1 кв.м.).

Указанные тарифы утверждены на собрании собственников 13.04.2007.

Истец в ходе слушаний представил суду акты приёмки выполненных работ по адресу <...> рабочий, 75 за период с 01.01.2007 по 30.09.2007, помесячные акты приёмки выполненных работ, составленные истцом, помесячные двухсторонние акты выполненных работ, подписанные истцом и подрядчиками (ЗАО «Жилищная коммунальная компания», ООО «ПаТКо», ООО «ЖЭО-1»), из которых следует, что по указанному дому расходы на текущий ремонт конструктивных элементов здания, внутридомового инженерного оборудования, аварийно-техническое обслуживание, благоустройство территории, содержание лестничных клеток, уборку лестничных клеток и придомовой территории составили 561 116 руб. 14 коп.

Истец просит взыскать задолженность за содержание и ремонт общедомового имущества как с владельца помещением – Учреждения, так и с собственника – муниципального образования – город Красноярск в лице Администрации города Красноярска.

Суд полагает, что исковые требования в части компенсации расходов на аварийно-диспетчерское обслуживание, уборку придомовой территории, ремонт и обслуживание конструктивных элементов здания, ремонт и обслуживание сантехнического оборудования, ремонт и обслуживание электрооборудования, уборку лестничных клеток подлежит компенсации за счёт Учреждения, платы за управление многоквартирным домом - за счёт собственника нежилых помещений (муниципального образования – г. Красноярск), исходя из следующего.

Согласно статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из материалов дела следует, что между истцом и Учреждением 07 июля 2004 года заключён договор № 131 на участие «АРЕНДАТОРА» или «СОБСТВЕННИКА» в эксплуатационных расходах по содержанию общедомовых устройств жилого дома». Данный договор в 2007 год являлся действующим, поскольку в порядке предусмотренном законом не расторгнут (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), не прекратил своё действие (статьи 407-419 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заявление Учреждения о расторжении договора № 131 от 07.07.2004 с 01 января 2007 года, выраженное в письме от 26.02.2008 (исх. № 48), юридических последствий не имеет, поскольку ни законом, ни договором №131 от 07.07.2004 возможность одностороннего отказа от заключённого договора не предусмотрена.

Вступление в силу с 01 января 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающего обязанность по компенсации общедомовых расходов собственниками жилых и нежилых помещений, не освобождает Учреждение от обязанности компенсировать расходы истца, поскольку нормы нового Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают, что его положения распространяются на отношения, возникшие из ранее заключённых договоров (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из текста договора следует, что Учреждение приняло на себя обязательства по компенсации истцу общедомовых эксплуатационных расходов, пропорционально занимаемой площади помещения (1 289,8 кв.м.).

Расшифровки общедомовых эксплуатационных расходов текст договора от 07.07.2004 № 131 и приложение к нему не содержат. Вместе с тем, на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, буквальное значение слов и выражений, содержащихся в спорном договоре, позволяет утверждать, что сторонами согласованы виды выполняемых истцом работ: осуществление аварийно-технической эксплуатации мест общего пользования, промывки, опрессовки систем отопления, уборки и благоустройства придомовой территории, осмотр и ремонт конструктивных элементов и инженерного оборудования (пункты 2.1.1, 2.1.2, 2.1.4, 2.2.3 договора).

Цены на данные виды работ установлены Приложением № 7 к Решению Красноярского городского Совета от 28.12.2005 №В-160 «Об оплате жилья и коммунальных услуг» (тариф на услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 6 руб. 84 коп. (3,93+3,87-0,96 (тариф на содержание лестничных клеток)).

Истец исковые требования основывает на факте неисполнения Учреждением договорных обязательств, и к собственнику исковые требования в порядке субсидиарного взыскания не заявляет, поэтому в предмет доказывания по настоящему делу не входит исследование вопроса достаточности (недостаточности) денежных средств у Учреждения для погашения взыскиваемого долга.

Таким образом, за счёт Учреждения подлежат компенсации расходы на ремонт и обслуживание конструктивных элементов здания, на ремонт и обслуживание сантехнического оборудования, на ремонт и обслуживание электрооборудования, на аварийно-диспетчерское обслуживание, на уборку придомовой территории в размере 79400 руб. 09 коп. (6,84Х1289,8 кв.м.Х9 месяцев), а также на уборку лестничных клеток в размере 11 143 руб. 87 коп. (0,96 руб. Х 1289,8 кв.м.Х9 месяцев).

Факт несения расходов подтверждён истцом представленными в дело копиями договора от 16 августа 2004 года, заключённого с ЗАО «Жилищная коммунальная компания», договора № 12-П от 15 июля 2005 года, заключённого с ООО «ПаТКо», договора от 15 июля 2005 года, заключённого с ООО «ЖЭО-1»), платёжных поручений, актов выполненных работ, журнала аварийной службы, журнала заявок, журнала планово-предупредительного ремонта, актов № 201-30/П37 от 07.06.2007, № 201-30/п46 от 15.06.2007 промывки и опрессовки сетей и внутренних отопительных систем коммунально-бытовых потребителей и предприятий, акта комиссии ООО «ЖЭО-1» от 04.05.2008 об уборке придомовой территории.

Довод Учреждения о необоснованности размера предъявленных расходов судом не принимается, поскольку стоимость принята истцом на основании Решения Красноярского городского Совета от 28.12.2005 №В-160 «Об оплате жилья и коммунальных услуг», а не собственных расчётных показателей.

Кроме того, исходя из переданного истцом в материалы дела технического паспорта здания по адресу <...> рабочий, 75, общая (полезная) площадь здания составляет 4 760 кв.м. Учитывая пропорциональный характер бремени несения расходов на содержание общедомового имущества многоквартирного дома со стороны собственников жилых и нежилых помещений, заложенного в Жилищном кодексе Российской Федерации, доля муниципального образования – город Красноярск, бремя чьих расходов приняло на себя Учреждение, применительно к занимаемому Учреждением помещению составляет 27,1 % (1 289,8кв.м.Х100%/4 760 кв.м.).

Довод истца об иной общей площади здания судом не принимается.

Согласно пунктам 1.5.1, 1.5.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, паспорт жилого дома относится к технической документации длительного хранения, которая должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.

Поскольку истцом изменения в технический паспорт здания не вносились, иные доказательства изменения общей площади здания в материалы дела не представлены, то оснований для принятия иной общей (полезной) площади здания у суда не имеется.

Таким образом, доля приходящихся расходов на содержание общего имущества спорного дома за спорный период не должна превышать 152 062 руб. 47 коп. (561 116 руб. 14 коп.Х27,1%).

Истцом заявлены требования о компенсации 102 732 руб. 57 коп., что прав Учреждения и муниципального образования не нарушает.

Доказательств не осуществления каких-либо из предъявленных истцом работ (услуг) Учреждение в ходе рассмотрения дела суду не представило.

Факт расположения Учреждения на 1 этаже и невозможности пользования чердаками, крышей дома, лестничными клетками и маршами, а также иным общедомовым имуществом на существо спора не влияет, поскольку, владея имуществом на вещном праве (праве оперативного управления), Учреждение приняло на себя обязательства по компенсации данных расходов, исполняя тем самым обязанность собственника – муниципального образования, на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Порядок компенсации собственником понесённых Учреждением расходов определяется бюджетным законодательством и строится на принципе компенсации учреждению расходов, связанных с содержанием принадлежащего муниципальному образованию имущества (статья 86, 158, 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации).

Довод Учреждения о самостоятельном заключении договоров на обеспечение противопожарной безопасности, замене окон, установке системы вентиляции, осуществления санитарно-эпидемиологических работ, дератизации и десинсекции, обеспечение электропротивопожарной безопасности, осуществление текущего ремонта занимаемых помещений, силового оборудования и электрического освещения, приобретение электроэнергии теплоэнергии на существо спора не влияет, поскольку заключённые Учреждением договора касаются обеспечения использования занимаемого им нежилого помещения, а предъявленные истцом расходы являются расходами на содержание общедомового имущества, т.е. крыш, придомовой территории, подвалов, лестничных клеток, маршей, инженерного оборудования дома.

В части стоимости услуг на управление многоквартирным домом исковые требования истца подлежат компенсации за счёт собственника имущества – муниципального образования – г. Красноярск, в лице Администрации г. Красноярска, исходя из следующего.

Возмещение стоимости услуг на управление многоквартирным домом условиями договора № 131 от 07.07.2004 прямо не предусмотрено.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, бремя содержания имущества, имеющего собственника, несёт последний, если иное не предусмотрено законом или договором.

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации предполагает обязанность компенсации стоимости расходов на содержание общедомового имущества собственниками жилых (нежилых) помещений.

Согласно части 2 статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 63 Устава города Красноярска, в целях эффективного управления городской собственностью от имени города владение, пользование и распоряжение ею осуществляется органами городского самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 65, пункту 2 статьи 45 Устава города Красноярска, администрация города Красноярска распоряжается и управляет имуществом, находящимся в городской собственности.

Имущество, входящее в состав городской собственности, может закрепляться за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или использоваться иным способом, в порядке, определяемом городским Советом. Средства бюджета города и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют городскую казну (пункты 3,4 статьи 64 Устава города).

Поскольку в рамках настоящего дела истцом заявлены расходы на содержание общедомового имущества, право собственности на которое возникает в силу закона, и право управления которым прямо не отнесено к компетенции иных органов управления города, следовательно, уполномоченным от имени муниципального образования субъектов по вопросам несения бремени содержания общедомового имущества в многоквартирных жилых помещениях является администрация города.

Довод администрации о ненадлежащем статусе ответчика в настоящем судом не принимается.

Из текста положения о Департаменте городского хозяйства администрации города Красноярска, утверждённого постановлением администрации города Красноярска от 23.02.2001 № 135, не следует, что на Департамент возложены обязанности по управлению муниципальной собственностью города, представлению интересов города Красноярска как собственника муниципального имущества в правоотношениях с иными субъектами гражданского оборота.

Оценивая довод администрации об отсутствии у муниципального образования обязанности по компенсации расходов на содержание общедомового имущества в силу заключения договора на управление многоквартирным домом № 509 неуполномоченным со стороны муниципального образования лицом суд пришёл к следующим выводам.

Положением о порядке участия администраций районов города Красноярска в общих собраниях собственников помещений в многоквартирных жилых домах в городе Красноярске, утверждённом постановлением Главы города Красноярска 19.06.2006 № 526 предусмотрено, что администрация района города представляет интересы города Красноярска при осуществлении прав собственника муниципальных жилых и нежилых помещений на общих собраниях собственников помещений, а также общих собраниях товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, выдавая доверенность определённому ею лицу (пункты 1.1, 1.2 Положения). Право на подписание договоров на управление многоквартирным домом представителями администраций районов города Красноярска было предусмотрено только 10.05.2007 постановлением администрации города Красноярска от 10.05.2007 N 274.

Из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что ФИО4 была наделена полномочиями на представление интересов города на собраниях собственников по адресу <...> рабочий, 75 (доверенность № 1734 от 08.11.2006), и голосовала за выбор управляющей компании, перечень общего имущества, одобрение текста договора на управление многоквартирным жилым домом (бюллетени для голосования). Доказательств голосования представителей администрации Кировского района за тарифы, утверждённые на собрании 13.04.2007, истец в материалы дела не представил.

Вместе с тем, согласно части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, муниципальное образование, как собственник жилых и нежилых помещений в доме по адресу <...> рабочий, 75, обязано нести расходы по содержанию общедомового имущества, причём даже не зависимо от того уполномоченное или неуполномоченное лицо подписало договор № 509 от 27.11.2006 .

Поскольку часть заявленных истцом расходов по ценам, предусмотренным в Решении Красноярского городского Совета от 28.12.2005 №В-160 «Об оплате жилья и коммунальных услуг», предусмотрена в ранее заключённом договоре истца и Учреждения (от 07 июля 2004 года № 131), то не компенсируемые в рамках данного договора расходы по управлению многоквартирным домом подлежат возмещению собственником. Иное влечёт неосновательное обогащение на стороне муниципального образования.

Факт осуществления истцом услуг по управлению многоквартирным домом подтверждается представленными в дело копиями договоров на содержание имущества, заключённых с подрядными организациями, актами приёма-передачи работ (услуг), платёжными поручениями и другими представленными истцом документами.

При указанных обстоятельствах суд полагает требования истца о взыскании 12 188 руб. 61 коп. (1,05Х1289,8 кв.м.Х9 месяцев) обоснованными и подлежащими удовлетворению за счёт казны муниципального образования.

Таким образом, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объёме.

Государственная пошлина.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом при обращении в арбитражный суд оплачена государственная пошлина в размере 3 672 руб. 67 коп. по платежному поручению № 3170 от 11.12.2007.

Сумма государственной пошлины, подлежащая уплате по настоящему иску составляет 3 615 руб. 11 коп. (105 755 руб. 54 коп. - 100 000 руб.Х2%+3500), следовательно, 57 руб. 56 коп. (3 672 руб. 67 коп.- 3 615 руб. 11 коп.) оплачены истцом излишне и подлежат возврату последнему из средств федерального бюджета.

Учитывая ненадлежащую подготовку истца к судебным слушаниям по настоящему делу, длительное представление доказательств факта оказания услуг, заявление ходатайств об отложении слушания в целях представления данных доказательств, на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд расценивает поведение истца как злоупотребление процессуальными правами и неисполнение процессуальных обязанностей и относит судебные расходы (государственную пошлину в размере 3 511 руб. 77 коп., с учётом возвращённой пошлины по определению о прекращении производства по делу в части процентов за пользование чужими денежными средствам) на истца.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС» удовлетворить.

Взыскать с муниципального учреждения здравоохранения «Городская стоматологическая поликлиника №3» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС» 79 400 руб. 09 коп. расходов на содержание и ремонт общедомового имущества, 11 143 руб. 87 коп. на уборку лестничных клеток.

Взыскать с муниципального образования - город Красноярск, в лице Администрации города Красноярска, за счёт казны, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС» 12 188 руб. 61 коп. платы за управление многоквартирным домом.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЖИЛБЫТСЕРВИС» из федерального бюджета 57 руб. 56 коп. государственной пошлины, оплаченной по платёжному поручению № 3170 от 11.12.2007.

Разъяснить сторонам, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд (статья 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (статья 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда Красноярского края

Л.А. Касьянова