Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С. , рассмотрев в судебном заседании дело по иску отдела по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска (ИНН 2447001865, ОГРН 1022401275929, 663180, г. Енисейск, ул. Бабкина, 3)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 663180, <...>)

о взыскании задолженности, пени,

в присутствии:

от ответчика: ФИО1 - представителя по доверенности от 16.06.2015;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО2,

установил:

отдел по вопросам имущественных отношений администрации города Енисейска обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» с требованиями взыскать задолженность по договору аренды №735 от 21.01.2013 за период с 21.01.2013 по 10.06.2014 в размере 610 405 руб. 97 коп., пени в размере 23459 руб. 31 коп., взыскать задолженность по договору аренды №742 от 26.08.2013 за период с 26.08.2013 по 12.02.2015 в размере 33 771 руб. 36 коп., пени в размере 4 672 руб. 60 коп.

Требование выделено судом из дела № А33-18120/2014.

Определением от 25.11.2014 исковое заявление по выделенному требованию принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с лицами, участвующими в деле.

Определением от 16.01.2015 дело назначено к судебному разбирательству на 13.02.2015.

Истец возразил доводам ответчика, заявил об уточнении исковых требований, просит: взыскать задолженность по договору аренды №735 от 21.01.2013 за период с 21.01.2013 по 10.06.2014 в размере 610 405 руб. 97 коп., пени в размере 23459 руб. 31 коп., взыскать задолженность по договору аренды №742 от 26.08.2013 за период с 26.08.2013 по 12.02.2015 в размере 33 771 руб. 36 коп., пени в размере 4 672 руб. 60 коп.

Протокольным определением от 13.02.2015 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение исковых требований принято судом.

Протокольным определением от 13.02.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 08.04.2015.

Определением от 08.04.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 13.05.2015.

Определением от 13.05.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 17.06.2015.

Определением от 24.06.2015 судебное разбирательство по делу отложено до 19.08.2015.

Представитель истца в судебное заседание 19.08.2015 от не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика возразил в отношении удовлетворения исковых требований. Указал, что для улучшения арендованного имущества ООО УК «Наш город» осуществила капитальный ремонт гаража одного бокса за счет собственных средств, в связи с тем, что выше указанное здание находилось в аварийном состоянии и было не пригодно, для использования. Данным подтверждением является копия локальный сметный расчет (на ремонт гаража по ул. 40 Лет Октября, 23), счет-фактура № 27 от 25 декабря 2012 года на сумму 357 112 руб. 00 коп. (в материалах дела имеется). ООО УК «Наш город» 01 февраля 2013 года и повторно 03 октября 2013 года направляла в Ваш адрес сопроводительные письма о проведении взаимозачета в счет арендной платы на сумму 611 593 руб. 00 коп., где капитальный ремонт бокса гаража по ул. 40 Лет Октября занимает позицию 1, в качестве доказательства, предоставляем копии писем. По договору аренды № 742 от 26.08.2013 года ООО УК «Наш город» в полном объеме произвела оплату в размере 38 809 руб. 83 коп. в материалах дела имеется копия квитанции.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца по имеющимся в деле письменным доказательствам.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 21.01.2013 № 735 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду здание (гараж), расположенное по адрес: <...> Октября, 23, общей площадью 767,9 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1958, реестровый номер 6230, материал наружных стен – брус. Целевое назначение здания: для стоянки транспортных средств.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество по договору от 21.01.2013 № 735.

Согласно пункту 1.2. договора от 21.01.2013 № 735 срок действия договора определяется с 21.01.2013 по 21.12.2013.

В соответствии с пунктом 2.1. договора, арендная плата за переданное по договору здание на момент заключения договора устанавливается, согласно отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы № 07-11-12/7 от 07.11.2012 и составляет 56 824 руб. 58 коп. в месяц (без НДС). Внесение арендных платежей производится ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяца (пункт 2.2. договора).

Письмами от 26.02.2013 № 534 (получено ответчиком 02.04.2013), от 19.04.2013 № 1132, от 13.11.2013 № 3318 истец сообщил ответчик о том, что зачесть сумму затрат на ремонт здания в счет арендной платы не представляется возможным.

Претензионным письмом от 02.07.2013 № 1828 истец сообщил ответчику о необходимости оплатить задолженность по арендной плате по договору аренды от 21.01.2013 № 735.

Письмами от 04.09.2013 № 2584 (получено ответчиком 11.09.2013) и от 31.10.2013 № 3198 истец сообщил ответчику о необходимости оплатить задолженность по арендной плате по договору аренды от 21.01.2013 № 735.

Уведомлением от 13.12.2013 № 3650 истец известил ответчика о расторжении договора аренды от 21.01.2013 № 735 с момента получения уведомления.

Согласно пунктам, 3.4., 3.4.4. договора от 21.01.2013 № 735 арендатор обязан соблюдать правила противопожарной безопасности и экологическое законодательство; содержать за свой счет пожарную сигнализацию, вентиляцию и прочее оборудование в соответствии с отраслевыми правилами и нормами, действующими в отношении вида деятельности арендатора и целевого назначения арендуемого им здания, а также принимать меры по ликвидации ситуаций, ставящих под угрозу сохранность здания.

Истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды от 26.08.2013 № 742 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование, следующее муниципальное имущество: помещение (№ 3 на первом этаже, часть коридора), назначение – нежилое, расположенное в заднии по адресу: <...>, общей площадью 6,62 кв.м., год ввода 1955, реестровый номер 5561, кадастровый номер 24:47:0000000:1070. Целевое назначение помещения: для использования под офис.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество по договору от 26.08.2013 № 742.

Согласно пункту 1.2. договора от 26.08.2013 № 742 определяется с 26.08.2013 по 25.08.2018.

В соответствии с пунктом 2.1. договора от 26.08.2013 № 742, арендная плата за переданное по договору здание на момент заключения договора устанавливается, согласно отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы № 24-05-13/4 от 24.05.2013 и составляет 4 221 руб. 42 коп. в месяц (без НДС). Внесение арендных платежей производится ежемесячно до 10 числа следующего за отчетным месяца (пункт 2.2. договора).

Письмом от 13.11.2013 № 3318 истец сообщил ответчик о том, что зачесть сумму затрат на ремонт здания в счет арендной платы не представляется возможным.

Письмом от 31.10.2013 № 3198 истец сообщил ответчику о необходимости оплатить задолженность по арендной плате по договору аренды от 26.08.2013 № 742.

Согласно пунктам, 3.4., 3.4.4. договора от 26.08.2013 № 742 арендатор обязан содержать помещение в полной технической исправности, проводить своевременно за свой счет текущий и капитальный ремонт, в сроки и в объеме, определенном по согласованию с арендодателем.

Согласно представленному в материалы дела расчету истца размер задолженности по арендной плате: по договору от 21.01.2013 № 735 за период с 21.01.2013 по 10.06.2014 составил 610 405 руб. 97 коп.; по договору от 26.08.2013 № 742 за период с 26.08.2013 по 12.02.2015 составил 33 771 руб. 36 коп.

В соответствии с пунктом 6.2. договоров аренды от 21.01.2013 № 735 и от 26.08.2013 № 742, в случае внесения арендатором арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России от размера задолженности до его полного погашения.

За несвоевременную оплатуарендной платы по договору аренды от 21.01.2013 № 735 истец начислил 23 459 руб. 31 коп. пениза период с 21.01.2013 по 10.06.2014.

За несвоевременную оплатуарендной платы по договору аренды от 26.08.2013 № 742 истец начислил 4 672 руб. 60 коп. пениза период с 21.01.2013 по 10.06.2014.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании: 672 309 руб. 24 коп., из них: 610 405 руб. 97 коп. долга, 23 459 руб. 31 коп. пени по договору от 21.01.2013 № 735, 33 771 руб. 36 коп. долга, 4 672 руб. 60 коп. пени по договору от 26.08.2013 № 742.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательств статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенные сторонами договоры от 21.01.2013 № 735 и от 26.08.2013 № 742 являются договором аренды, отношения сторон по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество по договору от 21.01.2013 № 735.

По акту приема-передачи арендодатель передал, а арендатор принял имущество по договору от 26.08.2013 № 742.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик возразил в отношении удовлетворения исковых требований, указал, что договор от 21.01.2013 № 735 является расторгнутым на основании письма от 28.02.2013
№ 186.

Ответчик представил в материалы дела письмо от 28.02.2013 № 186, согласно которому ответчик обратился к истцу с просьбой расторгнуть договор 21.01.2013 № 735.

Судом установлено, что письмо от 28.02.2013 № 186 содержит отметку о его получении 28.02.2013 с подписью неизвестного лица, поскольку, расшифровка подписи отсутствует. Доказательств дальнейших действий, направленных на расторжение договора аренды от 21.01.2013 № 735, а также на возврат арендованного имущества арендодателю, ответчиком в материалы дела не представлено.

Истцом представлено в материалы дела уведомлением от 13.12.2013 № 3650, которым истец известил ответчика о расторжении договора аренды от 21.01.2013 № 735 с момента получения уведомления.

Довод ответчика о необходимости проведения истцом зачета затрат ответчика на капитальный ремонт гаража в счет арендных платежей является необоснованным на основании следующего.

Из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Заключенные между сторонами договоры аренды от 21.01.2013 № 735 и от 26.08.2013
№ 742 срок производства капитального ремонта оборудования не установлен.

Согласно пунктам 3.4., 3.4.4. договора от 26.08.2013 № 742 арендатор обязан содержать помещение в полной технической исправности, проводить своевременно за свой счет текущий и капитальный ремонт, в сроки и в объеме, определенном по согласованию с арендодателем.

Пунктами 4.1., 4.2. решения Енисейского городского Совета депутатов Красноярского края от 20.12.2007 № 41-277 (ред. от 27.04.2015) "Об утверждении Положения об аренде муниципального нежилого фонда города Енисейска и Методики определения арендной платы" установлено, что в случае проведения арендатором работ по ремонту здания, сооружения или нежилого помещения собственности муниципального образования город Енисейск (предусмотренных договором или вызванных неотложной необходимостью) арендатор может обратиться в администрацию города Енисейска о компенсации затрат за счет арендной платы. Основанием для проведения ремонта (ремонтно-реставрационных работ) и зачета затрат на ремонт (ремонтно-реставрационные работы), включая стоимость проектно-сметной документации экспертизы, в счет арендной платы является письменное обращение арендатора на разрешение ремонта с зачетом расходов в счет арендной платы (подается на имя главы города) и дополнительное соглашение, заключенное в установленном порядке, согласованное с балансодержателем или организацией, отвечающей за эксплуатацию здания, и предусматривающее сроки проведения арендатором указанных работ и санкции за невыполнение условий соглашения.

Доказательств согласования с истцом проведения капитального ремонта в связи с неотложной необходимостью, ответчиком в дело не представлено. Суд установил, что все ремонтные работы производились ответчиком по своей инициативе и без согласования с истцом. Представленные в материалы дела ответчиком акты обследования гаражного бокса, составлены ответчиком в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что у истца не возникло обязанности зачесть стоимость произведенного капитального ремонта в счет арендных платежей.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, расчет задолженности проверен судом, признан правильным.

С учетом произведенных ответчиком оплат задолженность по договору аренды от 26.08.2013 № 742 в сумме 33 771 руб. 36 коп. фактически образовалась за период с 01.06.2014 по 12.02.2015.

Поскольку доказательства внесения арендной платы в спорном периоде в полном объеме суду не представлены, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате: по договору от 21.01.2013 № 735 за период с 21.01.2013 по 10.06.2014 в сумме 610 405 руб. 97 коп.; по договору от 26.08.2013 № 742 за период с 26.08.2013 по 12.02.2015 в сумме 33 771 руб. 36 коп., является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку суду не представлены доказательства оплаты арендных платежей в срок, определенный договорами от 21.01.2013 № 735 и от 26.08.2013 № 742, истец правомерно считает ответчика просрочившим денежное обязательство.

Расчет пени проверен судом, признан правильным.

С учетом изложенного требование истца о взыскании пени: по договору аренды от 21.01.2013 № 735 в сумме 23 459 руб. 31 коп.; по договору аренды от 26.08.2013 № 742 в сумме 4 672 руб. 60 коп. подлежит удовлетворению.

На основании пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Наш город» в пользу отдела по вопросам имущественных отношений г. Енисейска Красноярского края 672 309 руб. 24 коп., из них: 610 405 руб. 97 коп. долга, 23 459 руб. 31 коп. пени по договору от 21.01.2013 № 735, 33 771 руб. 36 коп. долга, 4 672 руб. 60 коп. пени по договору от 26.08.2013 № 742; в доход федерального бюджета 16 446 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Д.С. Куликова