Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А. , рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский» (ИНН 2465043804, ОГРН 1022402480253, г. Красноярск, дата государственной регистрации 23.04.1997)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск, дата государственной регистрации 27.07.1999)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого здания

с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика:

- общества с ограниченной ответственностью Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис» (г. Красноярск)

в присутствии:

от истца: ФИО1 – представителя по доверенности от 01.02.2014,

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности от 09.01.2014 № 9,

эксперта ФИО3,

в отсутствие общества с ограниченной ответственностью Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис»,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поваренкиной И.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский» (далее –
ООО «Универмаг Советский»)обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, изложив абзац первый пункта 2.1., абзац первый пункта 2.3., абзац шестой пункта 3.2.7. договора следующим образом:

абзац первый пункта 2.1. «Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно заключению эксперта составляет 62417000 (шестьдесят два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей.»

абзац первый пункта 2.3. «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 62417000 (шестьдесят два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2).»

абзац шестой пункта 3.2.7. «Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 25.03.2014 возбуждено производство по делу.

В судебное заседание общество с ограниченной ответственностью Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис», надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте судебного заседания (почтовое уведомление к заказному письму от 02.07.2014 № 35688), представителя не направило. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проведено в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис».

Истец поддержал исковые требования, пояснил:

- ООО «ООО «Универмаг Советский» является арендатором муниципального нежилого
здания, расположенного по адресу: <...>.

- Истец с согласия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвел реконструкцию и капитальный ремонт арендованного здания.

- Администрацией города Красноярска 28.11.2013 принято распоряжение № 679, в соответствии с которым, ООО «Универмаг Советский» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания по ул. Тельмана, 29, общей площадью 3048,5 кв.м. по цене 101323831 руб.

- В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

- Согласно отчету об оценке от 08.11.2013 № 122-88-1-2013, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка», рыночная стоимость неотделимых улучшений здания по адресу: <...> на 02.10.2013 составляет 11027344 руб. (без НДС).

- Согласно отчету об оценке от 08.11.2013 № 199н-2013, изготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка», рыночная стоимость нежилого здания по адресу: <...> на 23.12.2013 составляет 77739830 руб. (без НДС).

- Проект договора купли-продажи со стороны ООО «Универмаг Советский» пописан с
протоколом разногласий. В протоколе разногласий департаменту муниципального
имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложено заключить договор купли-продажи с учетом стоимости неотделимых улучшений, согласованных департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, принять абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого здания в следующей редакции:

«абзац первый пункта 2.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно отчетам об оценке № 122-88-1-2013 от 08.11.2013г. и
№ 199н-2013 от 23.12.2013г. составляет 66712486 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей»;

«абзац первый пункта 2.3. изложить в следующей редакции: «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 66712486 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1111874 (один миллион сто одиннадцать тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля 70 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2).»;

«абзац шестой пункта 3.2.7. изложить в следующей редакции: «Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им».

- ООО «Универмаг Советский» обратилось в департамент муниципального имущества и
земельных отношений администрации г. Красноярска с требованием о принятии абзаца первого пункта 2.1, абзаца первого пункта 2.3, абзаца шестого пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого здания в редакции протокола разногласий, приложенного к договору. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации
г. Красноярска, не согласившись с редакцией ООО «Универмаг Советский»,
направил в адрес истца протокол согласования разногласий к договору купли-продажи
нежилого здания, в котором предложил оставить абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора в редакции
продавца.

Ответчик возразил против удовлетворения исковых требований, пояснил:

- Согласно статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образование, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами. В связи с этим, проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого здания противоречит указанным положениям закона, поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества.

- В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки, является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации.

- Стоимость нежилого здания по адресу: <...> определена независимым оценщиком ООО АНО «ЭКОСЕРВИС» в отчете от 11.11.2013
№ 368 на основании муниципального контракта, заключенного с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

- Предоставление истцом иного отчета об оценки рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует о недостоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете от 11.11.2013 № 368.

- Редакция пункта 3.2.7, предложенная департаментом, не противоречит императивным нормам, установленным гражданским законодательством. Условия договора продиктованы тем, что муниципальное недвижимое имущество, приобретаемое в собственность арендаторами находится в силу закона в залоге у продавца. Покупатель фактически воздействует на него, следовательно, должен отвечать за его сохранность.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и товариществом с ограниченной ответственностью фирма «Промтовары» 20.08.1992 заключен договор аренды № 30а, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество, указанное в приложение № 2 к договору на общую сумму 6856 тыс. руб., в том числе: основные фонды на сумму 2541 тыс. руб., финансовые активы в сумме 12614 тыс. руб., незавершенное строительство 613 тыс. руб. Состав основных фондов определяется перечнем, составленным по согласованию сторон на основании акта инвентаризации и являющимся неотъемлемой частью договора. В арендное имущество входят предприятия с незавершенным строительством и реконструкцией, в том числе: расположенное по адресу: ул. Тельмана, 29 – магазин № 58 (пункт 1.1. договора).

Пунктом 7.1. договора от 20.08.1992 № 30а определено, что договор действует с 20.08.1992 по 20.08.2002.

Согласно изменениям от 20.09.1992 к договору аренды от 20.08.1992 № 30а пункт 6.4. договора дополнен абзацем 3 следующего содержания: «При прекращении договора аренды арендодатель возмещает арендатору затраты собственных средств, использованных на расширение, реконструкцию арендованного имущества».

Письмом от 16.06.1993 главное Управление архитектуры и градостроительства администрации города Красноярска разрешено оптово-розничной фирме «Промтовары» провести реконструкцию магазина № 56, универмага «Советский» с проектированием пристройки (склада) к нему по ул. Тельмана, 29 в Советском районе.

Актом рабочей комиссии о приемке законченного строительством объекта от июня 1993 года принят пристрой к универмагу «Советский» общей площадью 980,9 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 30.12.1993 введен в эксплуатацию пристрой к универмагу «Советский» общей площадью 980,9 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Постановлением администрации города Красноярска от 19.04.1995 № 373 утвержден акт государственной комиссии от 30.12.1994 о приемке в эксплуатацию пристройки складского помещения к универмагу «Советский», расположенный по адресу:
ул. Тельмана, 29 в Советском районе.

В соответствии с выпиской из протокола собрания учредителей ТОО «Фирма Промтовары» от 04.03.1997 ТОО «Фирма Промтовары» реорганизовано в виде выделения самостоятельных обществ с ограниченной ответственностью с правопреемством каждой структуры от фирмы «Промтовары» части прав и обязательства, в том числе, магазин № 58 «Универмаг Советский», юридический адрес: ул. Тельмана, 29.

ООО «Универмаг Советский» являлось арендатором муниципального нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв. м., расположенного по адресу: <...>
по договору аренды от 26.04.2001 № 5930.

Письмом от 14.04.2004 № 3098 департамент недвижимости администрации города Красноярска (правопредшественник ответчика) сообщил ООО «Универмаг Советский» о том, что не возражает против перепланировки (демонтажа перегородок) на 1-ом и 2-ом этажах арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Тельмана, 29, за счет денежных средств арендатора и при условии предоставления схемы перепланировки.

Между ООО «Универмаг Советский» (заказчик) и ООО фирма «Крит» (подрядчик) 25.04.2004 заключен договор № 1, согласно которому заказчик поручает и оплачивает, а подрядчик обязуется выполнить в соответствии с условиями договора квалифицированные работы на основании сметы и письма департамента недвижимости от 14.04.2004 № 3098 о проведении перепланировки 1-го и 2-го этажа пристройки с демонтажем перегородок объекта муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>
, за счет собственных средств на сумму 695307 руб.

ООО «Универмаг Советский» принял работы, выполненные ООО фирма «Крит» по актам о приемке выполненных работ от 31.10.2004.

ООО «Универмаг Советский» 16.05.2008 обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с письмом о согласовании капитального ремонта рулонной кровли на здании пристройки объекта муниципальной собственности по адресу: ул. Тельмана, 29.

Письмом от 03.06.2008 № 235752 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ООО «Универмаг Советский» о согласовании проведения капитального ремонта плоской рулонной кровли здания, расположенного по адресу: <...>, стр. № 1, за счет собственных средств арендатора.

Между ООО «Универмаг Советский» (заказчик) и ООО «Интегра» (подрядчик) 02.08.2008 заключен договор № 7, согласно которому заказчик поручает и оплачивает, а подрядчик обязуется выполнить в соответствии с условиями договора квалифицированные работы на основании сметы и согласия департамента недвижимости от 03.06.2008 № 23572 о проведении капитального ремонта плоской рулонной кровли объекта муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, за счет собственных средств на сумму 406554 руб. 84 коп.

По акту о приемке выполненных работ от 30.09.2008 ООО «Универмаг Советский» принял работы, выполненные ООО «Интегра» по ремонту кровли.

Согласно выписке из адресного реестра г. Красноярска, выданной
ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», от 27.08.2008 нежилое двухэтажное из железобетонных панелей, из стеклоблоков, с подвалом здание магазина, расположенное по ул. Тельмана, № 29, обозначенное в техническом паспорте литерами Б, Б1, В, расположено по адресу: <...>; предыдущий адрес: <...> Тельмана, 29, стр. 1.

В материалы дела представлен кадастровый паспорт здания от 01.09.2008, расположенного по адресу: <...>, лит. Б, Б1, В, общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, инвентарный номер 04:401:001:015474520:0001, дата ввода в эксплуатацию 1972 год.

ООО «Универмаг Советский» 18.06.2012 обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с письмом о согласовании проведения работ текущего характера по частичной замене потолочных плит и потолочных светильников на первом этаже основного здания за счет средств арендатора по адресу: ул. Тельмана, 29.

Письмом от 17.07.2012 № 40867 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ООО «Универмаг Советский» о том, что согласование проведения работ по частичной замене потолочных плит и светильников на первом этаже арендуемого нежилого здания по ул. Тельмана, 29, не требуется, поскольку данные работы относятся к текущему ремонту в арендуемом здании.

Между ООО «Универмаг Советский» (заказчик) и ООО «Интегра» (подрядчик) 25.07.2012 заключен договор № 17, согласно которому заказчик поручает и оплачивает, а подрядчик обязуется выполнить в соответствии с условиями договора квалифицированные работы на основании сметы и согласия департамента недвижимости от 17.07.2008 № 40867 о проведении работ по частичной замене потолочных плит и светильников на первом этаже арендуемого здания по адресу: <...>, за счет собственных средств на сумму 355288 руб. 56 коп.

По акту о приемке выполненных работ от 31.08.2012 ООО «Универмаг Советский» принял работы, выполненные ООО «Интегра» по замене потолочных плит и потолочных светильников.

Нежилое здание общей площадью 3048,5 кв.м., инв. № 04:401:001:015474520:0001,
лит. Б, Б1, В, расположенное по адресу: <...> зд. 29, с земельным участком общей площадью 2405 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0400194:0188, решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2013 № В-4 включено в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Красноярска на 2013 – 2015 годы, утвержденную решением Красноярского городского Совета депутатов от 11.10.2012 № В-322.

Администрацией города Красноярска принято распоряжение 28.11.2013 № 679, в соответствии с которым ООО «Универмаг Советский» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 2405 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400194:188 занимаемого нежилым зданием, по цене 106328636 руб., в том числе рыночная стоимость нежилого здания – 101323831 руб., земельного участка – 5004805 руб.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО «Универмаг Советский» для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества на арендуемое здание по ул. Тельмана, 29 и земельный участок, занимаемый нежилым зданием.

В представленном проекте договора купли-продажи недвижимого имущества на основании постановления администрации города от 28.11.2013 № 679 «О приватизации нежилого здания с земельным участком по ул. Тельмана, зд. 29» абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 2.3.7 изложены в следующей редакции:

«2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 13.11.2013 № 368 составляет 101323831 (Сто один миллион триста двадцать три тысячи восемьсот тридцать один) рубль.»

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 101323831 (Сто один миллион триста двадцать три тысячи восемьсот тридцать один) рубль, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1688730 (Один миллион шестьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот тридцать) рублей 52 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).»

«Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам, передавать в аренду или иным образом распоряжаться им.».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 08.11.2013 № 122-88-1-2013, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка» ФИО4 стоимость неотделимых улучшений здания по адресу: <...>
на 02.10.2013 составляет 11027344 руб. (без НДС).

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 08.11.2013
№ 199н-2013, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка» ФИО5 стоимость нежилого здания по адресу: <...> на 23.12.2013 составляет 77739830 руб. (без НДС).

ООО «Универмаг Советский» 30.12.2013 направило в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмо, согласно которому просит зачесть в стоимость нежилого здания стоимость неотделимых улучшений, с протоколом разногласий, в котором абзац первый пункта 2.1, абзац первый пункта 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора изложены в следующей редакции:

«абзац первый пункта 2.1. «Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно отчетам об оценке № 122-88-1-2013 от 08.11.2013 и
№ 199н-2013 от 23.12.2013 составляет 66712486 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей»;

«абзац первый пункта 2.3. «Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 66712486 (шестьдесят шесть миллионов семьсот двенадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1111874 (один миллион сто одиннадцать тысяч восемьсот семьдесят четыре) рубля 70 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2).»;

«абзац шестой пункта 3.2.7. «Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.».

В протоколе согласования разногласий, направленном департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ООО «Универмаг Советский» с сопроводительным письмом от 24.01.2014 № 2392, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Считая свои права нарушенными, ООО «Универмаг Советский» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 23.06.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилого здания и неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено ФИО3. Перед экспертом поставлены вопросы:

1. «Какова рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 14.10.2013?

2. Какова рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 14.10.2013?»

В соответствии с экспертным заключением от 18.07.2014, подготовленным экспертом ФИО3, рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 14.10.2013 составляет 81706000 руб.; рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 14.10.2013 составляет 19289000 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату нежилого здания, общей площадью 3048,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>
.

Настоящий спор между сторонами возник при определении покупной цены нежилого здания – объекта приватизации, равной его рыночной стоимости. Истец просит установить рыночную стоимость нежилого здания и уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли – продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, подписание истцом договора купли – продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как указывалось ранее, субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать неотделимые улучшения арендатором арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Из материалов дела (акта рабочей комиссии о приемке законченного строительством объекта, акта государственной приемочной комиссии о введении в эксплуатацию законченного строительством объекта и других доказательств) следует, что истец с согласия управления архитектуры и градостроительства администрации города Красноярска произвел реконструкцию магазина № 56, универмага «Советский» путем пристройки (склада) к нему по ул. Тельмана, 29.

Постановлением администрации города Красноярска от 19.04.1995 № 373 утвержден акт государственной комиссии от 30.12.1994 о приемке в эксплуатацию пристройки складского помещения к универмагу «Советский», расположенный по адресу: ул. Тельмана, 29 в Советском районе.

Кроме того, истец с согласия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвел перепланировку (демонтаж перегородок) на 1-ом и 2-ом этажах, реконструкцию плоской рулонной кровли и текущий ремонт по частичной замене потолочных плит и светильников на первом этаже арендуемого нежилого здания по ул. Тельмана, 29. Рыночная стоимость здания, определенная в отчете ООО Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис» от 13.11.2013 № 368 в сумме 101323831 руб., оспаривается как недостоверная.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъясняется, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспариваемая ООО «Универмаг Советский» рыночная стоимость нежилого здания, подлежащего приватизации, с учетом неотделимых улучшений, в сумме 101323831 руб. указана в абзаце первом пункта 2.1, в абзаце первом пункта 2.3 проекта договора купли-продажи, направленного истцу департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, ООО «Универмаг Советский» имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции абзаца первого пункта 2.1, абзаца первого пункта 2.3 договора купли-продажи помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Лица, участвующие в деле, указанное заключение не оспорили.

Поскольку нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность продавца муниципального имущества заключить с субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а в результате судебной экспертизы оценки выкупаемого ООО «Универмаг Советский» нежилого здания экспертом - оценщиком ФИО3 определена рыночная стоимость нежилого здания в размере 81706000 руб. и неотделимых улучшений нежилого здания в размере 19289000 руб. на дату включения нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, в прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Красноярска на 2013 - 2015 годы, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ООО «Универмаг Советский» об обязании ответчика заключить договор купли продажи нежилого здания, в котором в абзаце первом пункта 2.1 и в абзаце первом пункта 2.3 установить, что стоимость нежилого здания составляет
62417000 руб., денежные средства за нежилое здание перечисляются равными долями по 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 33 копейки, последний платеж в сумме 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 35 копеек, а не равными долями по 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 33 копейки, как просит истец.

Истцом заявлено требование об изложении абзаца шестого пункта 3.2.7. в следующей редакции: «Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им».

В силу пункта 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

На основании пункта 2 статьи 5 названного Закона субъекту малого или среднего предпринимательства принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из содержания пункта 2.2 проекта договора купли-продажи недвижимого имущества по адресу: <...>, оплата за объекты производится покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет.

В пункте 5 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пункту 1 статьи 40 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке и иных законов не предусмотрен запрет для покупателя на передачу недвижимого имущества в аренду третьим лицам, в случае нахождения его в залоге у продавца.

Поскольку ООО «Универмаг Советский» возражает против установления в пункте 3.2.7 договора купли-продажи нежилого здания условия о запрете на передачу в аренду объекта, находящегося в залоге у продавца, то заявленное требование об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, путем изложения абзаца шестого пункта 3.2.7. в редакции: «Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им» подлежит удовлетворению.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных издержек включены, в том числе, денежные суммы подлежащие выплатам экспертам.

На основании подпунктов 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации истец платежным поручением от 19.02.2014 № 3211 оплатил 4000 руб. государственной пошлины.

В соответствии со статьей 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом. Стоимость, проведенной в рамках настоящего дела, экспертизы была определена судом по согласованию между экспертом, и сторонами по делу, составила 40000 руб.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено распределение судебных расходов пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в случае, если иск удовлетворен частично.

Таким образом, по смыслу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правило об отнесении судебных расходов на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований применяется в случае, когда возможно установить размер соответствующих требований.

Исходя из неимущественного характера рассмотренных арбитражным судом требований, к настоящему делу не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований.

Следовательно, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме
4000 руб. и на оплату стоимости судебной экспертизы в сумме 40000 руб., понесенные истцом, в пользу которого иск неимущественного характера удовлетворен частично, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский» удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м., кадастровый номер 24:50:040194:0000:04:401:001:015474520:0001, расположенного по адресу: <...>.

Изложить абзац первый пункта 2.1., абзац первый пункта 2.3., абзац шестой пункта 3.2.7. договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <...>
, следующим образом:

«Абзац первый пункта 2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества составляет
62417000 (шестьдесят два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей.

Абзац первый пункта 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 62417000 (шестьдесят два миллиона четыреста семнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля 33 копейки, последний платеж в сумме 1040283 (один миллион сорок тысяч двести восемьдесят три) рубля
35 копеек (далее ежемесячные платежи), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2).

Абзац шестой пункта 3.2.7. Покупатель не вправе без согласия Продавца отчуждать Объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский» судебные расходы в сумме 44000 рублей, в том числе: расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, издержки на оплату стоимости судебной экспертизы в сумме 40000 рублей.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.А. Баукина