Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Баукиной Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск, дата государственной регистрации 16.07.1998)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации 27.07.1999)

об урегулировании разногласий при заключении до договора купли-продажи недвижимого имущества

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «ЭКОсервис» (г. Красноярск),

в присутствии:

истца индивидуального предпринимателя ФИО1 – паспорт серия <...> выдан УВД Советского района г. Красноярска 25.10.2005,

в отсутствие представителей ответчика и общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «ЭКОсервис»,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поваренкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее –
ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса, к Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества – подвального помещения № 58, общей площадью
71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункты договора 2.1. и 2.3. в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положением «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества в городе Красноярске» и составляет
208144 (двести восемь тысяч четыреста одиннадцать) рублей.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 208144 (двести восемь тысяч четыреста одиннадцать) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 3473 (три тысячи четыреста семьдесят три) рубля 52 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.01.2014 возбуждено производство по делу.

В судебное заседание ответчик и общество с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «ЭКОсервис», надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания (представитель ответчика присутствовал в судебном заседании 10.09.2014; заказное письмо от 15.09.2014 № 16235, направленное третьему лицу по известному суду адресу, возвращено органом почтовой связи по истечении срока хранения), представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проведено в отсутствие представителей ответчик и общества с ограниченной ответственностью Агентство независимой оценки «ЭКОсервис».

Истец поддержал исковые требования, пояснил:

- ИП ФИО1 является арендатором муниципального нежилого помещения № 58, общей площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

- Истец с согласия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска произвел капитальный ремонт арендованного помещения.

- Администрацией города Красноярска 11.09.2013 принято распоряжение № 2460-недв, в соответствии с которым, ИП ФИО1 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения № 58 по ул. Воронова, 14, общей площадью 71,3 кв.м. по цене 2155815 руб.

- В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

- Согласно отчету об оценке от 25.06.2013 № 161, подготовленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бессон», рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения № 58, расположенного по адресу: <...>
на 20.06.2013, составляет 176674 руб. 74 коп.

- Проект договора купли-продажи со стороны ИП ФИО1 пописан с
протоколом разногласий. В протоколе разногласий департаменту муниципального
имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложено заключить договор купли-продажи с учетом стоимости вторичных нежилых помещений, изложить пункт 2.1, договора купли-продажи нежилого здания в следующей редакции:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, исходя из анализа предложений на рынке вторичных нежилых помещений составляет 700000 (Семьсот тысяч) рублей»

- ИП ФИО1 обратилась в департамент муниципального имущества и
земельных отношений администрации г. Красноярска с требованием о принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения в редакции протокола разногласий, приложенного к договору. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, не согласившись с редакцией ИП ФИО1,
направил в адрес истца протокол согласования разногласий к договору купли-продажи
нежилого помещения, в котором предложил оставить пункт 2.1 договора в редакции
продавца.

- При определении выкупной цены нежилого помещения продавцом не были учтены факторы, в совокупности существенно снижающие возможность использования помещения и, как следствие, его коммерческую привлекательность, что влияет на размер его рыночной стоимости.

- Письмом от 27.08.2013 № 32527 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска отказал ИП ФИО1 в зачете суммы неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества по ул. Воронова, 14.

Ответчик возразил против удовлетворения исковые требования, пояснил:

- на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) ИП ФИО1 предоставлено преимущественное право на приватизацию нежилого помещения общей площадью 71,3 кв.м. по рыночной стоимости в размере 2155815 руб., определенной ООО «АНО ЭКОСЕРВИС» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

- В соответствии с частью 6 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случаях, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

- Документы о согласовании департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска неотделимых улучшений (протокол комиссии по капитальному ремонту и реконструкции, письмо департамента о согласии, смета затрат на производство улучшений, дополнительное соглашение к договору аренды, акт приема-передачи неотделимых улучшений, документы о зачете суммы в счет арендной платы, иные документы) истцом не представлены. В связи с чем, вывод о возможности (невозможности) зачета стоимости неотделимых улучшений, в счет оплаты приобретаемого арендуемого помещения не представляется возможным.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между департаментом недвижимости г. Красноярска (арендодатель) и ИП ФИО1 11.07.2001 заключен договор аренды № 6090, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (кадастровый номер СТР04065), общей площадью 166,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> для использование под швейное ателье (пункт 1.1. договора).

Пунктом 1.2. договора определено, что договор действует с 01.07.2001 по 91.06.2002.

В соответствии с пунктом 7.3. договора неотделимые улучшения, переделки, перестройки, реконструкции и капитальный ремонт помещений производятся арендатором только с письменного согласия арендодателя.

В письме от 02.10.2004 № 8705 департамент недвижимости администрации города Красноярска (правопредшественник ответчика) сообщил ИП ФИО1 о том, что не возражает против реконструкции (устройство входа из арендуемого помещения с пробивкой плит перекрытия в арендуемое помещение), перепланировки (демонтаж кирпичной перегородки), в указанном помещении, расположенном по адресу: ул. Воронова, 14/1, за счет средств арендатора, при условии согласования с балансодержателем и комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города.

Письмом от 08.06.2005 № 10493-к департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил ИП ФИО1 о том, что согласовывает проведение работ по восстановлению проема и устройству входа в арендуемое подвальное помещение по адресу: ул. Воронова. 14/1 за счет собственных средств арендатора, при условии согласования с балансодержателем и комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 27.06.2005 заключено соглашение о проведении капитального ремонта с зачетом в счет арендных платежей по договору от 23.11.1999 № 5022, согласно которому арендатор принимает на себя обязательства в срок с 27.06.2005 по 27.09.2005 провести капитальный ремонт арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...> в объеме 27730 руб. (без учета НДС) (пункт 1.1. соглашения).

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 27.06.2005 зачет затрат при выполнении капитального ремонта в счет арендных платежей проводит арендодатель при предоставлении арендатором акта выполненных работ, согласованного с балансодержателем.

Письмом от 28.10.2005 № 19791 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщает, что согласовывает продление соглашения от 27.06.2005 о проведении капитального ремонта арендуемого помещения по адресу: <...> до 15.11.2005.

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ПБОЮЛ ФИО2 (исполнитель) заключен договор подряда от 02.08.2005, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя исполнение следующей работы: устройство внутренней электросети и освещения согласно прилагаемого перечня, на объекте по
ул. Воронова 14/1 (цокольный этаж) (пункт 1.1. договора).

ИП ФИО1 приняла работы, выполненные ПБОЮЛ ФИО2 по акту выполненных работ.

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ФИО3 (исполнитель) 16.08.2005 заключен договор подряда № 1, согласно которому заказчик поручает исполнителю, а исполнитель принимает на себя обязательство по выполнению следующих услуг: разбивка цементной стяжки и выборка грунта, глубиной 40 см. и площадью 70 кв.м., в подвальном помещении по адресу: <...>; погрузка всего вынутого грунта в транспортное средства, предоставленное заказчиком; выравнивание земляного пола по площади выполненных работ.

По акту выполненных работ от 27.08.2005 ИП ФИО1 приняла выполненные ФИО3 работы.

По договору от 02.09.2010 № 149-08/10, заключенному между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО «Горизонты» (подрядчик) выполнены работы по топографической съемке М 1:500 крыльца по адресу: <...>.

По акту сдачи приемки топографо-геодезической продукции от 02.09.2010
ИП ФИО1 приняты выполненные ООО «Горизонты» работы.

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО «Сибстройкомплекс» (подрядчик) 20.09.2005 заключен договор подряда, согласно которому подрядчик обязуется выполнить по заданию заказчика ремонт подвального помещения и восстановление входа в подвальное помещение по адресу: <...>, на основании дефектной ведомости и сдать заказчику законченные объемы выполненных работ согласно проектно-сметной документации, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результата и оплатить выполненные работы (пункт 1.1. договора).

ИП ФИО1 приняла работы, выполненные ООО «Сибстройкомплекс» по акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2005 года.

По договору от 20.09.2005 № 012м-05, заключенному между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО ПКФ «Теплоучет», выполнены работы по монтажу трубопровода расположенного по адресу: <...>.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 01.10.2005 ИП ФИО1 приняты работы, выполненные ООО ПКФ «Теплоучет».

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ИП ФИО4 (подрядчик) 30.11.2005 заключен договор подряда, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнить работу по поставке и установке приточно-вытяжной вентиляции, и сдать ее результата заказчику. Заказчик обязуется принять и оплатить комплектующие по установке вентиляции до начала установочных работ. Оплата за работу производится по окончании монтажа вентиляции подрядчиком (пункт 1.1. договора).

ИП ФИО1 приняла работы, выполненные ИП ФИО4 по акту о приемке выполненных работ за ноябрь 2005 года.

Между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО «Свой Стиль» 01.12.2005 заключен договор подряда № 65 на выполнение ремонтно-строительных работ по обустройству входа в подвальное помещение.

ИП ФИО1 приняла работы, выполненные ООО «Свой Стиль» по акту выполненных работ от 11.01.2006.

По договору от 02.12.2005 № 68, заключенному между ИП ФИО1 и ООО «Новые Строительные Технологии» изготовлены изделия из сертифицированных материалов и комплектующих деталей (стеклопакетов, поливинилхлоридных профилей) и установлены по адресу: <...>.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска утвержден протокол заседания комиссии по капитальному ремонту и реконструкции муниципального нежилого фонда от 29.12.2005 № 9, согласно которому принято проведение ИП ФИО1 работ по капитальному ремонту помещения с зачетом затрат в счет арендных платежей в размере 24228 руб.

Дополнительным соглашением от 03.03.2006 № 10 к соглашению о проведении капитального ремонта с зачетом затрат в счет арендных платежей от 27.06.2005 к договору от 11.07.2001 № 6090 на основании представленных документов и решения комиссии по капитальному ремонту и реконструкции муниципального нежилого фонта от 29.12.2005 арендодатель принимает затраты арендатора по капитальному ремонту в сумме 24228 руб. в счет погашения арендной платы с 01.03.2006.

В материалы дела представлен технический паспорт нежилого помещения, составленный по состоянию на 21.10.2010, согласно которому нежилое помещение, расположенно по адресу: <...>, подвал № 1, лит. А1, общей площадью 71,3 кв.м., кадастровый номер 24:50:0000000:0:133, инвентарный номер 04:401:001:0154254000:0001:20058.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности от 02.08.2013 № 4856 нежилое помещение № 58 общей площадью 71,3 кв.м., расположенное по адресу:
<...>, числится в реестре муниципальной собственности под
№ СТР11834.

В материалы дела представлено техническое заключение № 2438-5170/10, согласно которому нежилое помещение № 58, расположенное по адресу: <...>
, не является помещением общего пользования многоквартирного жилого дома.

Письмом от 26.07.2013 № 28599 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска уведомил ИП ФИО1, что ей по заявлению от 27.06.2013 № 136 предоставлено преимущественное право на приобретение нежилого помещения общей площадью 71,3 кв.м., этаж подвал № 1, расположенное по адресу: <...>.

Администрацией города Красноярска принято распоряжение от 11.09.2013
№ 2460-недв, в соответствии с которым ИП ФИО1 предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 71,3 кв.м., этаж подвал № 1, расположенное по адресу: <...>, по цене
2155815 руб.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с сопроводительным письмом от 20.09.2013 № 36490 направил
ИП ФИО1 для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 71, 3 кв.м. расположенного по адресу: <...>.

В представленном проекте договора купли-продажи недвижимого имущества на основании распоряжения администрации города от 11.09.2013 № 2460-недв «О приватизации нежилого помещения по ул. Воронова, 14, пом. 58» пункт 2.1 и пункт 2.3 изложены в следующей редакции:

«2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.08.2013 № 290 составляет 2155815 (Два миллиона сто пятьдесят пять тысяч восемьсот пятнадцать) рублей.»

«2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 2155815 (Два миллиона сто пятьдесят пять тысяч восемьсот пятнадцать) рублей, вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 35930 (тридцать пять тысяч девятьсот тридцать) рублей 25 копеек (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

ИП ФИО1 направила в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска протокол разногласий, в котором пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции:

«пункт 2.1. Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, исходя из анализа предложений на рынке вторичных нежилых помещений составляет 700000 (Семьсот тысяч рублей».

В протоколе согласования разногласий, направленном департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ИП ФИО1 с сопроводительным письмом от 18.11.2013 № 45223, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 25.06.2013 № 161, составленному оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Бессон» ФИО5 стоимость неотделимых улучшений нежилого посещения по адресу: г. Красноярск,
ул. Воронова, д. 14, пом. 58 на 20.06.2013 составляет 176675 руб.

ИП ФИО1 01.08.2013 представила в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска заявление, согласно которому просит принять к зачету сумму 176675 руб. за неотделимые улучшения арендованного имущества, выполнение входа в подвальное помещение № 58 по адресу ул. Воронова, 14, в счет погашения оплаты за приобретаемое имущество.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмо от 27.08.2013 № 32527 отказал ИП ФИО1 в зачете суммы неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого имущества по ул. Воронова, 14, поскольку документы о согласовании департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска неотделимых улучшений (протокол комиссии по капитальному ремонту и реконструкции, письмо департамента о согласии, смета затрат на производство улучшений, дополнительное соглашение к договору аренды, акт приема-передачи неотделимых улучшений, документы о зачете суммы в счет арендной платы, иные документы) к рассмотрению не представлены.

Считая свои права нарушенными, ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим иском.

Определением арбитражного суда от 11.06.2014 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза оценки рыночной стоимости нежилого помещения и затрат на производсвто неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено ФИО6 и ФИО7. Перед экспертами поставлены вопросы:

1) Какова рыночная стоимость нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: <...> на дату оценки 27.06.2013?

2) Какова рыночная стоимость затрат ФИО1 на выполнение неотделимых улучшений в виде капитального ремонта, перепланировки и оборудования отдельного входа в нежилом подвальном помещение, расположенное по адресу:
<...>, на дату оценки 27.06.2013?.

В соответствии с экспертным заключением от 25.07.2014, подготовленным экспертом ФИО7, работы по капитальному ремонту нежилого подвального помещения № 58, расположенного по адресу: <...> выполнены в объеме указанном в локально-сметном расчете, прилагаемом к акту экспертизы, составленного на дату оценки 27.06.2013. Рыночная стоимость затрат на выполнение неотделимых улучшений в виде капитального ремонта, перепланировки и оборудования отдельного входа в нежилое помещение № 58 по адресу <...>
, на дату оценки 27.06.2013 составила 1461589 руб.

В соответствии с экспертным заключением, подготовленным экспертом ФИО6, рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на дату оценки 27.06.2013 составляет 1670000 руб.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату нежилого помещения № 58, общей площадью 71,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>
.

Настоящий спор между сторонами возник при определении покупной цены нежилого помещения – объекта приватизации, равной его рыночной стоимости. Истец просит установить рыночную стоимость нежилого помещения и уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли – продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, подписание истцом договора купли – продажи с протоколом разногласий, направление его ответчику подтверждает реализацию последним права на передачу разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда.

Как указывалось ранее, субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать неотделимые улучшения арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатора.

Из материалов дела (писем от 02.10.2004 № 8705, от 08.06.2005 №1093-к, соглашения от 27.07.2005 о проведении капитального ремонта) следует, что истец с согласия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска произвел капитальный ремонт, перепланировку и оборудование отдельного входа в нежилом подвальном помещении, расположенном по адресу: <...>.

Рыночная стоимость помещения, определенная в отчете ООО Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис» от 27.06.2013 № 290 в сумме 2155815 руб., оспаривается истцом как недостоверная.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъясняется, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспариваемая ИП ФИО1 рыночная стоимость нежилого помещения, подлежащего приватизации, с учетом неотделимых улучшений, в сумме 2155815 руб., указана в пункте 2.1 и пункте 2.3 проекта договора купли-продажи, направленного истцу департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, ИП ФИО1 имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции пункта 2.1 и пункта 2.3 договора купли-продажи помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с экспертным заключением от 25.07.2014, подготовленным экспертом ФИО7, рыночная стоимость затрат на выполнение неотделимых улучшений в виде капитального ремонта, перепланировки и оборудования отдельного входа в нежилое помещение № 58 по адресу <...>, на дату оценки 27.06.2013 составила 1461589 руб.

Лица, участвующие в деле, указанные экспертные заключения не оспорили.

Поскольку нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность продавца муниципального имущества заключить с субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а в результате судебной экспертизы оценки выкупаемого ИП ФИО1 нежилого помещения экспертом - оценщиком ФИО6 определена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 1670000 руб., а экспертом ФИО7 определена рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения в размере 1461589 руб. на дату 27.06.2013, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ИП ФИО1

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных издержек включены, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплатам экспертам.

На основании подпунктов 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации истец чеком-ордером ОАО Сбербанк России от 09.01.2014, номер операции 1090421704 оплатил 4000 руб. государственной пошлины.

В соответствии со статьей 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, размер вознаграждения эксперту определяется судом по согласованию с лицами, участвующими в деле, и по соглашению с экспертом. Стоимость, проведенной в рамках настоящего дела, экспертизы была определена судом по согласованию между экспертом, и сторонами по делу, составила 13000 руб. Стоимость судебной экспертизы в размере
13000 руб. оплачена ИП ФИО1

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены в полном объеме, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. и судебные издержки на оплату стоимости экспертизы в сумме 13000 руб. взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и индивидуальным предпринимателем ФИО1 при заключении договора купли-продажи, нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: <...>; изложить пункты договора 2.1. и 2.3. в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положением «О порядке и условиях приватизации муниципального имущества в городе Красноярске» и составляет 208411 (двести восемь тысяч четыреста одиннадцать) рублей.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 208411 (двести восемь тысяч четыреста одиннадцать) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 3473 (три тысячи четыреста семьдесят три) рубля 52 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 судебные расходы в сумме 17000 рублей, в том числе: расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, судебные издержки на оплату стоимости судебной экспертизы в сумме 13000 рублей.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Е.А. Баукина