Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Ермаковой И.И. , рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» (ИНН 2464038209, ОГРН 1022402296773, г. Красноярск)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, г. Красноярск)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

в присутствии:

от истца: Миронова А.В. - представителя по доверенности от 20.01.2015, Шугалей А.М. – представителя по доверенности от 20.04.2015,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Мартыновой А.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, просит считать договор заключенным на следующих условиях:

пункт 2.1. Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 16.12.2014 № 01-229 составляет 34 572 000 (тридцать четыре миллиона пятьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Стоимость земельного участка общей площадью 3575 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600037:0096 составляет 5 942 000 (пять миллионов девятьсот сорок две тысячи) рублей.

Согласно отчету об оценке от 26.01.2015 № 001/15 стоимость неотделимых улучшений, произведенных Покупателем в период аренды, составляет 17 714 000 (семнадцать миллионов семьсот четырнадцать тысяч) рублей. С учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем в период аренды, стоимость нежилого здания составляет 16 858 000 (шестнадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей.

Абзац 1 пункта 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 16 858 000 (шестнадцать миллионов восемьсот пятьдесят восемь тысяч) рублей, вносится Покупателем ежемесячно, не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 280 966 (двести восемьдесят тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 67 копеек (далее – ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 08.05.2015 возбуждено производство по делу.

Для определения объема и стоимости, проведенных строительных и ремонтных работ в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1 584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56, судом назначена судебная строительная экспертиза, проведение экспертизы поручено экспертам государственного предприятия Красноярского края «Товарных Экспертиз» Чехунову В. В. и Саидовой Т. В. Срок проведения экспертизы с учетом мнения экспертной организации установлен до 01 июля 2015 года.

01.07.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта государственного предприятия Красноярского края «Товарных Экспертиз» №451 от 19.06.2015.

Определением арбитражного суда от 03.07.2015 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностьь «Траст-аудит» Лукину Александру Александровичу. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002: 000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56, по состоянию на 08.12.2014?

29.07.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностьь «Траст-аудит» №42-2015 от 27.07.2015.

В судебное заседание ответчик надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного заседания, представителя не направил. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебное заседание проводилось в его отсутствие.

Истец заявил письменное ходатайство об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания (лит. Б-Б7) общей площадью 1 584,2 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд.56, земельного участка с кадастровым номером 234:50:0600037:0096, на следующих условиях:

пункт 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции: «Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, с учетом произведенных строительных работ и неотделимых улучшений составляет 16 218 980 (шестнадцать миллионов двести восемнадцать тысяч девятьсот восемьдесят) рублей.

Стоимость земельного участка общей площадью 3575 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600037:0096 составляет 5 942 000 (пять миллионов девятьсот сорок две тысячи) рублей»;

пункт 2.3. абзац 1 договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание, (основной платеж) в размере 16 218 980 (шестнадцать миллионов двести восемнадцать тысяч девятьсот восемьдесят) рублей, вносится Покупателем ежемесячно, не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 270 316 (двести восемьдесят тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 34 копеек (далее – ежемесячный платеж)».

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено судом.

Ответчик представил в материалы дела отзыв на иск, в котором с требованиями истца не согласен.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Департамент недвижимости администрации г. Красноярска и общество с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» заключили договор аренды от 10.06.2003 №7756 здания, реестровый №СТР07323, общей площадью 1455,3 кв.м., расположенное в г. Красноярске по адресу: ул. Транзитная, 56, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс. Срок аренды установлен с 10.06.2003 по 31.12.2018 включительно.

Письмом № 2805 от 06.04.2004 Департамент недвижимости администрации г. Красноярска сообщило истцу, что не возражает против возведения пристройки в арендуемому нежилому помещению, расположенному по адресу: ул. Транзитная, 56, за счет денежных средств ООО «Вертикаль-В».

Распоряжением Администрации города Красноярска от 22.09.2004 №2484-арх ООО «Вертикаль-В» разрешена реконструкция нежилого здания по ул. Транзитная, 56, в Кировском районе по согласованной и утвержденной проектно-сметной документации в спортивно-оздоровительный комплекс с инженерными сетями и устройством дополнительных входов.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 01.02.2005 №122-арх утвержден акт о приемке в эксплуатацию от 25.01.2005 законченного реконструкцией нежилого здания в спортивно-оздоровительный комплекс с инженерными сетями и устройством дополнительных входов по адресу: ул. Транзитная, 56; директору ООО «Вертикаль-В» разрешено ввести в эксплуатацию законченное реконструкцией нежилое здание в спортивно-оздоровительный комплекс с инженерными сетями и устройством дополнительных входов по адресу: ул. Транзитная, 56.

Распоряжением Администрации города Красноярска от 25.12.2014 №6630-недв на основании заявления общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» от 08.12.2014 №101 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания с земельным участком от 16.12.2014 N 01-229, обществу с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания общей площадью 1584,2 кв. м, расположенного по адресу, г. Красноярск, ул. Транзитная, 56, по цене 34 572 000 рублей, равной его рыночной стоимости согласно отчету об оценке.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи недвижимого имущества: нежилого здания (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,2 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу, г. Красноярск, ул. Транзитная, 56; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый нежилым зданием, общей площадью 3575 кв.м., кадастровый номер 24:50:0600037:0096, расположенного по адресу, г. Красноярск, ул. Транзитная, 56.

Согласно данному проекту (пункт 2.1. договора) – стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 16.12.2014 N 01-229 составляет 34 572 000 рублей.

Пункт 2.3. проекта договора изложен в следующей редакции: сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 34 572 000 руб. вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после окончания срока внесения первоначального взноса, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 576 200 руб. (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 2).

Истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1., 2.3.), изложенных в проекте договора купли-продажи, направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем в период аренды, стоимость нежилого здания составляет 16 858 000 руб.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска разногласия при заключении договора.

В рамках рассмотрения данного дела, определением арбитражного суда от 09.06.2015 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного предприятия Красноярского края «Товарных Экспертиз» Чехунову В. В. и Саидовой Т. В. На разрешение экспертов поставлен вопрос: определить объем и стоимость проведенных строительных и ремонтных работ в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1 584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56?

01.07.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта государственного предприятия Красноярского края «Товарных Экспертиз» №451 от 19.06.2015, согласно которому фактический объем и стоимость проведенных строительных и ремонтных работ в нежилом помещении здания (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Транзитная зд. 56 определен локально сметными расчетами:ЛСР № 1 - Строительно-отделочные работы внутренних помещений на сумму 8 900 829 рублей. (Восемь миллионов девятьсот тысяч восемьсот двадцать девять рублей).ЛСР № 2 - Строительно-монтажные работы по устройству систем вентиляции и отопления, канализации и водоснабжения, а так же бассейнового оборудования на сумму 7275984 (семь миллионов двести семьдесят пять тысяч девятьсот восемьдесят четыре рубля)ЛСР № 3 - Строительно-монтажные работы по устройству фасада здания, установки оконных и дверных блоков, а так же работ связанных с чердачным помещением на общую сумму 9 093 053 рубля. (Девять миллионов девяносто три тысячи пятьдесят три рубля).Таким образом, общая стоимость проведенных строительных и ремонтных работ составляет 25 269 866 рублей.

29.07.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностьь «Траст-аудит» №42-2015 от 27.07.2015, согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56, по состоянию на 08.12.2014 составляет 18 353 020 руб., включая НДС 18%.

Истцом, на основании заключений экспертов, уточнен предмет исковых требований.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 123 Конституции Российской Федерации, статьям 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Из положений части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату нежилого здания общей площадью 1584,2 кв. м, расположенного по адресу, г. Красноярск, ул. Транзитная, 56.

Настоящий спор между сторонами возник при определении покупной цены нежилого помещения – объекта приватизации, равной его рыночной стоимости. Истец просит установить рыночную стоимость нежилого помещения и уменьшить выкупную цену имущества на стоимость неотделимых улучшений.

Таким образом, истец имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции пункта 2.1 и пункта 2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли – продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать неотделимые улучшения арендованного имущества, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатора.

Из материалов дела (письма № 2805 от 06.04.2004, Распоряжения Администрации города Красноярска от 22.09.2004 №2484-арх, Распоряжения Администрации города Красноярска от 01.02.2005 №122-арх) следует, что истец с согласия департамента недвижимости администрации г. Красноярска произвел реконструкцию нежилого здания по ул. Транзитная, 56.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъясняется, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Однако, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспариваемая истцом рыночная стоимость нежилого помещения, подлежащего приватизации, в сумме 34 572 000 руб., указана в пункте 2.1 и пункте 2.3 проекта договора купли-продажи, направленного истцу департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Таким образом, истец имеет заинтересованность в урегулировании разногласий при согласовании редакции пункта 2.1 и пункта 2.3 договора купли-продажи помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьей 9 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. При этом суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В рамках рассмотрения данного дела, определением арбитражного суда от 09.06.2015 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» назначена судебная строительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного предприятия Красноярского края «Товарных Экспертиз». На разрешение экспертов поставлен вопрос: определить объем и стоимость проведенных строительных и ремонтных работ в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1 584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56?

Согласно заключению эксперта государственного предприятия Красноярского края «Товарных Экспертиз» №451 от 19.06.2015, фактический объем и стоимость проведенных строительных и ремонтных работ в нежилом помещении здания (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Транзитная зд. 56 определен локально сметными расчетами:ЛСР № 1 - Строительно-отделочные работы внутренних помещений на сумму 8 900 829 рублей. (Восемь миллионов девятьсот тысяч восемьсот двадцать девять рублей).ЛСР № 2 - Строительно-монтажные работы по устройству систем вентиляции и отопления, канализации и водоснабжения, а так же бассейнового оборудования на сумму 7275984 (семь миллионов двести семьдесят пять тысяч девятьсот восемьдесят четыре рубля)ЛСР № 3 - Строительно-монтажные работы по устройству фасада здания, установки оконных и дверных блоков, а так же работ связанных с чердачным помещением на общую сумму 9 093 053 рубля. (Девять миллионов девяносто три тысячи пятьдесят три рубля).Таким образом, общая стоимость проведенных строительных и ремонтных работ составляет 25 269 866 рублей.

Определением арбитражного суда от 03.07.2015 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» назначена судебная оценочная экспертиза, проведение поручено эксперту ООО «Траст-аудит» Лукину А. А. Перед экспертом поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002: 000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56 по состоянию на 08.12.2014?

29.07.2015 в материалы дела поступило заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Траст-аудит» №42-2015 от 27.07.2015, согласно которому рыночная стоимость неотделимых улучшений в нежилом здании (лит. Б-Б7) общей площадью 1584,20 кв.м., кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд. 56 по состоянию на 08.12.2014 составляет 18 353 020 руб., включая НДС 18%.

Лица, участвующие в деле, указанные экспертные заключения не оспорили.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Судом дана оценка приобщенным к материалам дела доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате которой установлено, что рыночная стоимость произведенных неотделимых улучшений нежилого помещения составляет 18 353 020 руб.

Следовательно, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений, в счет оплаты стоимости выкупаемого недвижимого имущества, выкупная цена составит 16 218 980 рублей.

Поскольку нормами Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность продавца муниципального имущества заключить с субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи арендуемого объекта недвижимости по цене, равной его рыночной стоимости и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а в результате судебной экспертизы оценки выкупаемого истцом нежилого помещения, экспертом определена рыночная стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения на дату 08.12.2014, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В».

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В»удовлетворены в полном объеме, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы на судебную экспертизу и судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 173, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого здания (лит. Б-Б7) общей площадью 1 584,2 кв.м, кадастровый номер 24:50:000000:0000:04:401:002:000108740:0001, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Транзитная, зд.56, земельного участка с кадастровым номером 234:50:0600037:0096, на следующих условиях:

пункт 2.1. договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, с учетом произведенных строительных работ и неотделимых улучшений составляет 16 218 980 (шестнадцать миллионов двести восемнадцать тысяч девятьсот восемьдесят) рублей.

пункт 2.3. договора купли-продажи недвижимого имущества изложить в следующей редакции:

«Сумма, которую покупатель обязан уплатить Продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 16 218 980 (шестнадцать миллионов двести восемнадцать тысяч девятьсот восемьдесят) рублей, вносится Покупателем ежемесячно, не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 270 316 (двести восемьдесят тысяч девятьсот шестьдесят шесть) рублей 34 копеек (далее – ежемесячный платеж)».

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вертикаль-В» 310 250 руб. расходов на судебную экспертизу, 6 000 руб. расходов по государственной пошлине.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

И.И. Ермакова