Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В. , рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Новый Город» (ИНН 2464057265 , ОГРН 1042402522150, г. Красноярск)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации,

при участии в деле в качестве заинтересованных лиц:

- ОАО «Газпромбанк» (660041, <...> «б»);

- ФИО1 (<...>);

в присутствии:

от заявителя: ФИО2 - представитель по доверенности от 10.04.2015, личность удостоверена паспортом,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю: ФИО3 - представитель по доверенности от 15.12.2014 № 70-55/147, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой А.С.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Новый Город» (далее – ООО «Новый город», застройщик) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (далее – Управление Росреестра по Красноярскому краю) о признании отказа во внесении в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, выраженного в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.03.2015 №24/001/012/2015-459, незаконным и обязать ответчика устранить допущенные нарушения путем внесения в Единый государственный реестр прав записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122.

Определением от 15.04.2015 заявление принято к производству суда, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены открытое акционерное общество «Газпромбанк» и ФИО1 (далее – ФИО1, участник долевого строительства). Предварительное и судебное заседания назначены на 25.05.2015.

В предварительное судебное заседание заинтересованные лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте предварительного и судебного заседания, не явились, представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.

Определением от 25.05.2015 суд окончил подготовку дела к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание. Рассмотрение дела продолжено в судебном заседании.

Заявленные требования основаны на том, что истцом в Управление Росреестра по Красноярскому краю для государственной регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 в соответствии с действующим законодательством представлены все необходимые документы: заочное решение Норильского городского суда (а районе Талнах) Красноярского края от 14.01.2014 по делу № 2-10/14, в резолютивной части которого указано о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.09.2014, которым подтверждается расторжение Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 путем одностороннего отказа от его исполнения участником долевого строительства, а также претензия ФИО1 от 12.08.2013 с требованием расторгнуть Договор участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, письмо от 23.08.2013 № 1147. Следовательно, отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю во внесении в ЕГРП записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.03.2015 №24/001/012/2015-459, является незаконным.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю в судебное заседание представил отзыв, в котором возражал против заявленных требований. Считает действия Управления Росреестра по Красноярскому краю законными и обоснованными, поскольку апелляционным определением Красноярского краевого суда от 17.09.2014 заочное решение Норильского городского суда (а районе Талнах) Красноярского края от 14.01.2014 по делу № 2-10/14 в части расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 отменено, в данной части принято новое решение, которым исковые требования остались без удовлетворения. Иные документы, подтверждающие наличие оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве, по мнению ответчика, для регистрации не представлены.

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая строительная компания «Новый город» (в ходе реорганизации указанное общество присоединилось к ООО «Новый город») и ФИО4 (участник долевого строительства) заключен Договор участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, согласно пункту 1.2 которого объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира № 117, общей площадью с учетом площади балконов и лоджий 75,11 кв.м., расположенная в 4 блок-секции на 4 этаже в жилом доме № 1 на территории 2-го градостроительного комплекса микрорайона 6А Северного жилого района в <...> – ФИО5, на земельном участке с кадастровым №№ 24:50:0400067:50, 24:50:0400067:56, 24:50:0400067:58 (далее - квартира).

15.04.2013 на основании договора уступки прав требования Петров Наран Андреевич уступил права требования по Договору участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 ФИО1 (далее – договор уступки).

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения от 13.06.2013 к Договору участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 ООО «Новый город» и ФИО1 определили, что фактическая площадь квартиры по данным технической инвентаризации увеличилась на 0,69 кв.м и составила 75,80 кв.м.

Оплата по договору уступки произведена ФИО1 (заемщик) путем заключения кредитного договора на покупку строящейся недвижимости от 26.04.2013 № К4-2447/13 с открытым акционерным обществом «Газпромбанк» (кредитор). По пункту 2.4 указанного кредитного договора права требования по Договору участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 находятся в залоге у кредитора.

12.08.2013 ФИО1 в адрес ООО «Новый город» направлена претензия с требованием расторгнуть Договор участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 в связи с существенным нарушением указанного договора ответчиком. Претензия получена ответчиком 15.08.2013, что подтверждается штампом с входящим № 734.

Письмом от 23.08.2013 № 1147 ООО «Новый город» сообщило ФИО1, что его претензия оставлена без удовлетворения по причине ее необоснованности.

Заочным решением Норильского городского суда (а районе Талнах) Красноярского края от 14.01.2014 по делу № 2-10/14 исковые требования ФИО1 к ООО «Новый город» в части расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением Красноярского краевого суда от 17.09.2014 заочное решение Норильского городского суда (а районе Талнах) Красноярского края от 14.01.2014 по делу № 2-10/14 в части расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 отменено, принято новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

28.01.2015 ООО «Новый город» обратилось в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, представив для государственной регистрации следующие документы: заочное решение Норильского городского суда (а районе Талнах) Красноярского края от 14.01.2014 по делу № 2-10/14, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 17.09.2014, претензию от 15.08.2013 вх.№ 734, письмо от 23.08.2013 № 1147, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию.

Уведомлением от 12.02.2015 № 24-24-01/012/2015-459 Управление Росреестра по Красноярскому краю приостановило государственную регистрацию расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 до 08.05.2015 на основании заявления представителя ООО «Новый город» от 10.02.2015 в связи с подготовкой дополнительных документов. 12.03.2015 по заявлению представителя ООО «Новый город» государственная регистрация возобновлена.

Сообщением от 26.03.2015 № 24/001/012/2015-459 истцу отказано в государственной регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 по причине не представления на государственную регистрацию документов, которые подтверждают наличие оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве.

Полагая, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по отказу в государственной регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 являются незаконными и нарушают права и законные интересы ООО «Новый город», заявитель обратился в Арбитражный суд Красноярского края с требованием о признании их незаконными.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, входят следующие обстоятельства:

1) несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту;

2) нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

По пункту 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, сообщение об отказе в государственной регистрации от 26.03.2015 №24/001/012/2015-459 расторжения договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 получено заявителем 26.03.2015, поэтому трехмесячный срок, установленный пунктом 4 статьи 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе, в случае неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, когда объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующим в деле, 12.08.2013 ФИО1 в адрес ООО «Новый город» направлена претензия с требованием расторгнуть Договор участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 в связи с существенным нарушением указанного договора ответчиком – при осмотре квартиры фактическая площадь одной из комнат не соответствует проектной документации и составляет 8 кв.м вместо 12,32 кв.м. Претензия получена ответчиком 15.08.2013, что подтверждается штампом с входящим № 734.

Из письма от 23.08.2013 № 1147 следует, что претензия от 12.08.2013 ООО «Новый город» отклонена по причине ее необоснованности.

Таким образом, ответчиком не исполнены обязанности по передаче истцу объекта долевого строительства, соответствующего положениям Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, что в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве является одним из оснований для расторжения данного договора участником долевого строительства в одностороннем порядке.

При этом по пункту 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от его исполнения. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

В связи с тем, что претензия истца от 12.08.2013 о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 получена ответчиком 15.08.2013, что подтверждается штампом с входящим № 734, указанный договор в силу пункту 4 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве считается расторгнутым с 15.08.2013.

В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Следовательно, исходя из буквального толкования положений пункта 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации, следует, что при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке судебного акта для внесения записи в ЕГРП не требуется, в качестве доказательства расторжения договора в одностороннем порядке достаточно представить копию уведомления другой стороны договора участия в долевом строительстве о его расторжении с отметкой об отправке (или о вручении).

Материалами дела подтверждается, что 28.12.2015 ООО «Новый город» при обращении в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 представило претензию от 15.08.2013 вх.№ 734, подтверждающую одностороннее расторжение Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 по требованию участника долевого строительства.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

При этом абзацем 2 пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации установлено, что при государственной регистрации прав регистрирующий орган обязан осуществить, в том числе, правовую экспертизу поданных заявителем документов.

Вместе с тем, в оспариваемом отказе в государственной регистрации от 26.03.2015 №24/001/012/2015-459 регистрирующий орган не дал правовую оценку претензии от 12.08.2015, представленной заявителем в подтверждение одностороннего расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что для государственной регистрации расторжения Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 представитель застройщика подал в Управление Росреестра по Красноярскому краю соответствующее заявление с приложением документов, указанных в пункте 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации - уведомление (претензию) об одностороннем отказе от договора, врученное ответчику 15.08.2013 вх.№ 734, что свидетельствует о представлении в регистрирующий орган необходимого пакета документов (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2013 по делу № А74-5154/2012).

Таким образом, требование Управления Росреестра по Красноярскому краю в представлении на государственную регистрацию дополнительных документов, подтверждающих наличие оснований для внесения в ЕГРП записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, является неправомерным, поскольку не основано на требованиях действующего законодательства Российской Федерации.

Кроме того, в апелляционном определении Красноярского краевого суда от 17.09.2014, которое также приложено к заявлению о внесении в ЕГРП записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, содержится вывод суда о том, что указанный договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента подачи ФИО1 претензии, то есть с 15.08.2013. В связи с тем, что в заочном решении Норильского городского суда (а районе Талнах) Красноярского края от 14.01.2014 по делу № 2-10/14 содержался иной вывод – о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 на основании данного заочного решения, в указанной части оно было отменено.

Указанный вывод суда апелляционной инстанции основан на правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 30 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04.12.2013, согласно которой при наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление. При этом договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.

Поскольку вышеуказанные судебные акты были представлены заявителем в Управление Росреестра по Красноярскому краю вместе с заявлением о внесении в ЕГРП записи о расторжении Договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, после проведения правовой экспертизы их содержания у регистрирующего органа не должно возникать сомнений в наличии оснований для государственной регистрации расторжения данного договора.

Таким образом, материалами дела, а также вступившим в законную силу апелляционным определением Красноярского краевого суда от 17.09.2014, подтверждается, что Договор участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122 расторгнут с связи с односторонним отказом ФИО1 с 15.08.2013, поэтому наличие в ЕГРП записи о действии договора нарушает права заявителя и создает неопределенность положения участников гражданского оборота.

С учетом изложенного, отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю во внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 09.04.2012 №ЗГ 1/122, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 26.03.2015 №24/001/012/2015-459, является незаконным.

Истцом при обращении в арбитражный суд оплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 13.04.2015 № 1058.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Новый Город» г.Красноярск удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора №3Г 1/122 участия в долевом строительстве от 09.04.2012г., выраженный в сообщении от 26.03.2015г. №24/001/012/2015-459, как противоречащий положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

В качестве устранения последствий принятия незаконного отказа от 26.03.2015г. №24/001/012/2015-459, обязать Управление Росреестра по Красноярскому внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора №3Г 1/122 участия в долевом строительстве от 09.04.2012г.

Взыскать с Управления Росреестра по Красноярскому краю в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новый Город» г.Красноярск судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба настоящее решение подается через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков