Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Трубачева И.Г., рассмотрев в судебном заседании, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО1 (г. Канск Красноярского края) и ФИО2 (г. Канск Красноярского края)

дело по иску индивидуальногопредпринимателя ФИО3, г. Канск Красноярского края

к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест», г. Канск Красноярского края,

о признании права собственности,

в присутствии:

от истца: ФИО3 – индивидуального предпринимателя, ФИО4 – представителя по доверенности от 14.12.2006,

от ответчика: ФИО5 - представителя по доверенности от 15.08.2008, ФИО6 – представителя по доверенности от 01.05.2008,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

при ведении протокола судебного заседания судьей И.Г. Трубачевым,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Красноярского краяс исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ООО «Стройинвест») с требованиями:

-об обязании ООО «Стройинвест» передать индивидуальному предпринимателю ФИО3 в счет исполнения обязательств по договорам от 14.04.2005 №3/3, от 30.04.2005 №3/3 «А» в натуре 243,5 кв.м. площади помещений третьей очереди здания «Гадаловские ряды», расположенного по адресу: <...>, равных по стоимости площадям помещений, оплаченных истцом;

-о взыскании с ООО «Стройинвест» в пользу индивидуальногопредпринимателя ФИО3 40 000 руб. в счет возврата излишне полученной оплаты за предоставление доли в нежилых помещениях худшего качества, чем предусмотрено договором за счет уменьшения торговой площади помещения и увеличения площади мест общего пользования в помещении на 13,4 кв.м.;

-о взыскании с ООО «Стройинвест» в пользу индивидуальногопредпринимателя ФИО3 30 000 руб. в счет возмещения причиненного морального вреда.

Исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Красноярского края.

Определением от 16.04.2007 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 и ФИО2.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.10.2007 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением кассационной инстанции от 14.02.2008 решение Арбитражного суда Красноярского края от 15.10.2007 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда Красноярского края от 04.03.2008 №29-гр дело передано на новое рассмотрение судье И.Г. Трубачеву.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07.03.2008 назначено предварительное судебное заседание на 03.04.2008.

Определением от 05.05.2008 дело назначено к судебному разбирательству, судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение истцом предмета иска:

- признать право собственности ФИО3 на 9/19 доли в вправе общей долевой собственности на помещение нежилогоназначенияобщейплощадью494,9кв.м.,кадастровыйномер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: Россия, <...> зд.70, первый этаж третья очередь здания, помещение №10;

- обязать ООО «Стройинвест» передать по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО3 9/19 доли в вправе общей собственности на помещение нежилого назначения общей площадью 494,9 кв.м., кадастровый номер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: Россия, <...> зд.70, пом. 10.

Определением от 30.07.2008 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А33-6908/2008.

Определением от 28.11.2008 производство по делу возобновлено, назначено судебное на 14.01.2009.

Определением от 16.02.2009 судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято заявление истца об изменении предмета иска на признание права собственности на 34/75 доли в праве общей долевой собственности на помещение нежилогоназначенияобщейплощадью494,9кв.м.,кадастровыйномер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: Россия, <...> зд.70, первый этаж третья очередь здания, помещение №10.

Определением от 16.02.2009 по ходатайству заявителя производство по делу прекращено в части требования об обязании ООО «Стройинвест» передать по акту приема-передачи индивидуальному предпринимателю ФИО3 9/19 доли в вправе общей собственности на помещение нежилого назначения общей площадью 494,9 кв.м., кадастровый номер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: Россия, <...> зд.70, пом. 10.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО1, в судебное заседание не явилось, о месте и времени его проведения извещено надлежащим образом. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлен отвод судье И.Г. Трубачеву.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 11 час. 15 мин. 18.03.2009 до 12 час. 20 мин. 18.03.2009.

Определением от 18.03.2009 в удовлетворении заявления об отводе судьи И.Г. Трубачева отказано.

После перерыва судебное заседание продолжено.

Представителем ответчика в судебном заседании представлено пояснение по делу, в котором ответчик указал следующее:

- спорный договор не относится ни к одному из указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации видов договоров и является смешанным и наиболее близким к данному договору является договор подряда;

- статья 251 Гражданского кодекса Российской Федерации решает вопросы перехода доли в праве собственности на уже существующее имущество при его дальнейшей реализации. Вопрос возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество регулируется императивным указанием статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, до момента такой регистрации права собственности нет ни у кого, в том числе у инвестора ФИО3;

- споры между инвестором и застройщиком носят не вещный характер, основанный на праве собственности инвестора, а обязательственный характер, основанный на договоре;

- пункт 1.5 договора следует толковать с учетом статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте возникновения права. Если бы данного условия договора не было, то на стадии регистрации своего (переданного по договору) права у инвесторов могли появиться сложности, поскольку статья 244 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возникновение общей собственности лишь в случаях, предусмотренных законом или договором;

- договором предусмотрены обязанности сторон. Главные из них: для застройщика - построить объект и передать его; для инвестора - оплатить объект и принять его. Последствия неисполнения обязанности по принятию помещения стороны могут указать в договоре (в данном случае появление у второй стороны права расторгнуть договор и распорядиться объектом по своему усмотрению). Исполнение своих обязанностей по договору необходимо фиксировать, а формой фиксации исполнения обязанностей является акт. С момента подписания акта договор исполнен сторонами и у инвестора возникло право на объект недвижимости, которое становится правом собственности с момента его государственной регистрации. И именно с момента передачи помещения и подписания соответствующего акта у инвестора возникает право на обращение за государственной регистрацией права собственности на нежилое помещение. Для регистрации права собственности инвестор обязан представить в том числе договор (основание права) и акт приема-передачи (документ, подтверждающий, что договор исполнен (а не расторгнут) и право возникло именно у заявителя). При этом и положения, указанные в пункте 5.4. договора определены сторонами не произвольно. За основу была взята схема, предусмотренная для договора подряда в статье 720 Гражданского кодекса Российской Федерации (уклонение заказчика от приемки созданной вещи). Положения пункта 5.4 договора не противоречат законодательству, что было признано судами, рассмотревшими спор о признании данного положения договора недействительным;

- таким образом, реализуя свое право на расторжение договора, застройщик действовал добросовестно и в рамках своих полномочий. Поскольку договор расторгнут, требования истца удовлетворению не подлежат.

В обоснование своих требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств принятых по договору о долевом участии в строительстве №3/3 и неправомерном обязании дольщиков принять введенное в эксплуатацию помещение без подтверждения его размеров, с включение в площадь помещения №10 лестничной клетки главного входа на второй этаж и электрощитовой. Истец представил в материалы дела письменное пояснение по делу, в котором указал следующее:

- договор имеет достаточные признаки простого товарищества: предмет договора определен как общая площадь в нежилом помещении первого этажа IIIочереди нежилого здания по ул.Московской, 70 (пункт 1.1 договора), у сторон имеется общая цель - создание помещения, т.к. результат совместной деятельности поступает в общую собственность сторон (пункт 1.5 договора), размер доли инвестора определяется пропорционально размеру внесенного вклада (пункт 1.6 договора), стороны вносят вклады, инвестор финансирует строительство в размере 2 261 000 руб. (пункт 2.2 договора), застройщик осуществляет строительство, застройщик и инвестор имеют общие риски (пункт 3.1 договора), но при этом допускается изменение цены Iкв. метра строящегося объекта. При этом договор простого товарищества не может смешиваться ни с каким иным договором. Совместная деятельность не предусматривает встречных обязательств, стороны, напротив, осуществляет строительство сообща. Исходя из квалификации договора о долевом участии в строительстве между истцом и ответчиком, как отношения простого товарищества, следует признать, что все полученное по договору, является общей долевой собственностью без какого-либо акта приема-передачи, в силу закона (статья 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- договор не может быть договором подряда, т.к. он предусматривает общую собственность сторон на создаваемую вещь. Кроме того, из договора видно, что никаких заданий относительно процесса строительства инвестор не дает, как это предусмотрено статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- инвестор в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации имел право не принимать помещение, которое предложил занять застройщик. Кроме того, инвестор неоднократно в течение месяца, в который должен был принять помещение (пункт 5.4 договора), извещал застройщика о готовности принять помещение, т.е. нельзя считать, что инвестор отказался принимать помещение. В силу данного обстоятельства расторжение договора при его неприеме заказчиком незаконно;

- в силу того, что ответчик обманным путем, незаконно зарегистрировал за собой право собственности на помещение №10, являющееся общей долевой собственностью как ответчика, так и дольщиков Дубровской, ФИО2 и ФИО7, зарегистрировать переход вышеуказанного права на право общей долевой собственности возможно только с согласия ответчика или по решению суда. Ответчик свое согласие на перерегистрацию права не дает;

- ответчик не считает существенным нарушением прав застройщика отказ инвестора от приемки помещения;

- договор о долевом участии в строительстве между истцом и ответчиком прекращен ответчиком в одностороннем порядке 26.07.2007. В соответствии с частью 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными или с момента заключения соглашения сторон о прекращении договора, или с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, при расторжении договора в судебном порядке. Как следует из обстоятельств настоящего дела, истец и ответчик соглашение о прекращении договора не подписывали, решение суда о расторжении договора не принималось. Следовательно, последствия одностороннего прекращения договора, предусмотренные статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, для сторон договора в виде «прекращения обязательств» не возникли, стороны вправе ссылаться на условия обязательства, как основание к возникновению общей долевой собственности Дубровской и других дольщиков на помещение №10 в целях принятия арбитражным судом судебного акта о признании общей долевой собственности на помещение №10 по адресу: <...>.

Истец в судебном заседании представил пояснения по делу:

- ФИО3 заключила договор с застройщиком долевого строительства от 14.04.2005 №3/3 и от 30.04.2005 №3/3, согласно которому проинвестировала 243,5 кв.м. и была намерена получить площадь согласно внесенной сумме;

- застройщику в сентябре 2006 года было известно о площади построенного здания, согласно техническому паспорту. Данную информацию застройщик скрывал от инвесторов;

- 27.12.2006 застройщик известил истца и других инвесторов о передачи помещения;

- в площадь инвесторов включены лестницы, которые оплачены инвесторами, что установлено по делу №А33-3727/2008;

- в связи с возникшими ранее разногласиями о размере площади, инвесторы попросили застройщика предоставить документы на помещение. Застройщик предоставил акт, в котором было указано вместо трех инвесторов четыре (четвертый – в лице застройщика). В акте были указаны совершенно иные номера договоров и отражено, что условия договоров застройщиком выполнены в полном объеме, инвестор претензий не имеет. Инвесторам не позволили отразить в актах свои возражения;

- выяснив, что передаваемая застройщиком площадь не соответствует указанной в договоре, инвесторы обратились к застройщику с просьбой повторно передать помещение в установленных размера. От передачи помещений застройщик уклонялся;

- инвестор обратилась в Арбитражный суд Красноярского края 11.01.2007 в связи с указанным нарушением его прав;

- 26.07.2007 застройщик уведомил инвестора о расторжении договора и реализации спорных помещений;

- инвестор направил в адрес застройщика телеграмму с отказом в расторжении договора и требованием о передаче помещений;

- застройщик зарегистрировал свое право собственности на спорные помещения;

- таким образом, инвестор полностью исполнил обязательства надлежащим образом, а застройщик незаконно расторг в одностороннем порядке договор, оставив без внимания повторные обращения инвестора о передаче спорных помещений.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

14.05.2005 между ООО «Стройинвест» (застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (инвестор) заключен договор № 3/3 о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 (далее – договор №3/3).

Предметом договора №3/3 является долевое участие в инвестировании строительства 199 кв.м. общей площади в нежилом помещении первого этажа 3 очереди нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1 договора №3/3).

Согласно пункту 1.2 договора №3/3, застройщик принимает на себя обязательства по организации строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2006 году (III, IV квартал).

В соответствии с пунктом 1.3 договора №3/3, инвестор принимает на себя обязательства по финансированию своей доли площади в нежилом помещении первого этажа нежилого здания 3 очереди по строительному адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, помещение №2. Общая (проектная) площадь помещения первого этажа составляет 530,6 кв.м.

Пунктом 1.4 договора №3/3 предусмотрено, что приобретаемая часть нежилого помещения составляет долю инвестора в строящемся здании. Построенное нежилое помещение № 2 в здании, указанном в пункте 1.1 договора №3/3, признается общей долевой собственностью инвестора (пункт 1.5 договора). Размер доли инвестора определяется пропорционально размеру внесенного вклада (пункт 1.6 договора №3/3).

В соответствии с пунктом 2.2 договора №3/3, цена 1 кв.м. общей площади помещения на момент подписания договора составляет 17 000 руб., общая сумма договора – 3 383 000 руб.

График платежей согласован сторонами в приложении № 1 к договору №3/3.

30.05.2005 между ООО «Стройинвест» (застройщик) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (инвестор) заключен договор № 3/3 «А» о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 (далее – договор №3/3 «А»).

Предметом договора является долевое участие в инвестировании строительства 44,5 кв.м. общей площади в нежилом помещении первого этажа 3 очереди нежилого здания, расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1 договора №3/3 «А»).

Согласно пункту 1.2 договора №3/3 «А», застройщик принимает на себя обязательства по организации строительства и ввода объекта в эксплуатацию в 2006 году (III, IV квартал).

В соответствии с пунктом 1.3 договора №3/3 «А», инвестор принимает на себя обязательства по финансированию своей доли площади в нежилом помещении первого этажа нежилого здания 3 очереди по строительному адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, помещение №2. Общая (проектная) площадь помещения первого этажа составляет 530,6 кв.м.

Пунктом 1.4 договора №3/3 «А» предусмотрено, что приобретаемая часть нежилого помещения составляет долю инвестора в строящемся здании. Построенное нежилое помещение № 2 в здании, указанном в пункте 1.1 договора №3/3 «А», признается общей долевой собственностью инвестора (пункт 1.5 договора №3/3 «А»). Размер доли инвестора определяется пропорционально размеру внесенного вклада (пункт 1.6 договора №3/3 «А»).

В соответствии с пунктом 2.2 договора №3/3 «А», цена 1 кв.м. общей площади помещения на момент подписания договора составляет 17 000 руб., общая сумма договора – 756 500 руб.

График платежей согласован сторонами в приложении № 1 к договору №3/3 «А».

Согласно пункту 3.2.5 договора №3/3, договора №3/3 «А», застройщик обязан после ввода объекта в эксплуатацию в течение 5 дней передать инвестору в собственность, указанную в пункте 1.1 договора часть помещения по акту приема-передачи и выдать необходимые документы для государственной регистрации при условии, что инвестор полностью исполнил свои обязательства по оплате.

В соответствии с пунктом 5.4 договора №3/3, договора №3/3 «А», если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления, застройщик имеет право реализовать площадь в помещении по своему усмотрению, о чем письменно уведомляет инвестора. После реализации помещения (части) в течение 3 месяцев застройщик выплачивает инвестору внесенные денежные средства за вычетом штрафа в размере 12% от общей суммы возвращенных инвестору денежных средств.

Дополнительным соглашением от 20.11.2006 к договору №3/3, договору №3/3 «А», стороны установили, что на момент подписания соглашения инвестор внес взнос в размере 4 358 660 руб. в счет финансирования строительства по адресу: Красноярский край, г. Канск, ул. Московская, 70, профинансировав тем самым строительство 243,5 кв.м. в общей площади нежилого помещения. Размер доли в праве общей долевой собственности составляет 34/75 или 46%.

Согласно справке ответчика от 20.11.2006 № 500 ФИО3 оплатила ответчику в счет исполнения договоров №3/3 и №3/3 «А» 4 358 660 руб., что соответствует 243,5 кв.м. общей площади в помещении № 10 в нежилом здании 3 очереди, расположенном по адресу: <...>. По расчетам ответчика размер доли ФИО3 в праве общей долевой собственности вышеуказанного помещения составляет 34/75 или 46%.

Согласно техническому паспорту нежилого здания «Гадаловские ряды III и IV очередь», составленному по состоянию на 15.09.2006 общая площадь нежилого помещения № 10 (строительный № 2) составляет 494,9 кв.м., в том числе торговая 404,5 кв.м.

14.12.2006 Администрацией г. Канска выдано разрешение № 110 на ввод эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - нежилого здания «Гадаловские ряды III и IV очередь», расположенного по адресу: <...>.

Письмом от 27.12.2006 № 587/06 ООО «Стройинвест» известило ФИО3 о сдаче в эксплуатацию нежилого помещения № 10 третьей очереди здания и предложило ей принять указанное помещение в долевую собственность пропорционально уплаченной доле 34/75. Также в данном письме ООО «Стройинвест» указало, что в связи с несоответствием фактической площади объекта проектной, излишне уплаченная сумма за 19,73 кв.м. подлежит возврату ФИО8 на условиях соглашения. К данному письму приложены расчет затрат, акт выполненных работ, счета-фактуры и соглашение о возврате денежных средств.

30.03.2007 ООО «Стройинвест» зарегистрировало право собственности на спорное помещение на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2007 серии 24 ЕЗ № 580837, запись регистрации № 24-24-16/005/2007-390.

Письмом от 26.07.2007 № 428/06 ООО «Стройинвест» уведомило ФИО3 об отказе от исполнения договоров №3/3 и №3/3 «А» в связи с неисполнением истцом обязанности по приемке спорного помещения, что подтверждается уведомлением о вручении №629 от 27.07.2007.

ООО «Стройинвест» возвратило ФИО3 3 868 848 руб. 12 коп., уплаченных по договорам от №3/3 и №3/3 «А», в том числе 291 164 руб. возвращено платежным поручением от 01.06.2007 №850, 397 руб. – от 30.08.2007 №2015, 600 000 руб. - от 11.12.2007 №4092, 2 977 287 руб. 12 коп. – от 24.12.2007 №4243.

Предприниматель ФИО3 обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на 34/75 доли в праве общей долевой собственности на помещение нежилого назначения общей площадью 494,9 кв.м., кадастровый номер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: <...> зд. 70, первый этаж третья очередь здания, помещение № 10.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 224 Гражданского кодекса Российской Федерации передачей признается вручение вещи приобретателю. При этом вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В качестве основания возникновения права собственности заявитель ссылается на договор №3/3 о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 от 14.05.2005, №3/3 «А» о долевом участии в строительстве нежилого здания по ул. Московская, 70 от 30.05.2005, в соответствии с условиями которого ответчик (застройщик) обязался организовать строительство и ввод объекта в эксплуатацию в 2006 году, а заявитель (инвестор) обязался профинансировать свою долю площади строящегося объекта.

В соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Инвестиционный договор об участии в финансировании строительства объекта строительства не предусмотрен Гражданским кодексом Российской Федерации, но не противоречит ему. В соответствии с данным договором застройщик обязан после приемки объекта строительства предоставить инвестору объект недвижимости, возводимый с участием инвестиционных вложений истца.

Из инвестиционного договора возникают обязательственные отношения по передаче законченного строительством объекта в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей инвестору созданного результата (объекта).

Аналогичная оценка договорам № 3/3 от 14.04.2005, №3/3 «А» от 30.04.2005 дана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.08.2008, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.10.2008 и постановлением Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.02.2009 по делу
№А33-6908/2008 по иску предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест».

Довод истца относительного того, что договор №3/3 по своей правовой природе является договором простого товарищества и регулируется главой 55 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклонен на основании следующего:

В соответствии со статьей 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели.

Таким образом, договору простого товарищества присущи следующие характерные черты:

а) это соглашение, по которому объединяются два и более лица;

б) соглашение между товарищами не приводит к образованию юридического лица;

в) соглашение заключается для достижения общей цели - извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. В отличие от иных договоров, в которых перед каждой из сторон стоят свои не совпадающие с целью контрагента цели, в договоре простого товарищества перед его участниками стоят две общие цели: собственно создание коллективного образования (простого товарищества) и совместное участие в гражданском обороте. Более того, в договоре простого товарищества у всех его участников общими являются не только цель, но и интерес к результату их совместной деятельности;

г) для совместной деятельности товарищи вносят и соединяют свои вклады;

д) соглашение предполагает личное участие (личные действия) каждого из товарищей по достижению общей цели.

При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству недвижимостей, тогда при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика).

При долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков нет общей цели. Участник долевого строительства заинтересован получить недвижимое имущество в собственность, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. Таким образом, договор, заключаемый между застройщиком и дольщиками не является договором долевого участия в строительстве (о совместной деятельности).

Представленное истцом заключение ФИО9 по обстоятельствам дела является частным мнением и носит рекомендательный характер.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 5.4 договоров №3/3 и №3/3 «А» предусмотрено право застройщика реализовать площадь в помещении по своему усмотрению с выплатой инвестору понесенных расходов на строительство в случае, если инвестор не принимает помещение по акту приема-передачи в течение одного месяца после вручения ему уведомления.

Согласно пункту 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 12.02.2009 по делу
№А33-6908/2008 поддержан вывод судов первой и апелляционной инстанций при оценке пунктов 3.2.5 и 5.4 договоров № 3/3 от 14.04.2005, №3/3 «А» от 30.04.2005, что односторонний отказ застройщика от исполнения договора допустим, поскольку данное условие не противоречит действующему законодательству.

Как усматривается из материалов дела, ответчик выполнил свои обязательства, предусмотренные договорами №3/3 и №3/3 «А», в полном объеме. Так, законченный строительством объект (нежилое здание по адресу: <...>), в состав которого входит помещение № 10 введен в эксплуатацию в декабре 2006 года, о чем ответчиком в адрес истца 27.12.2006 направлено соответствующее уведомление с предложением принять 34/75 доли в площади спорного помещения. В установленный в уведомлении срок, построенный объект ФИО3 не приняла. Из заявления от 27.12.2006 следует, что инвесторы ФИО2, ФИО10 и ФИО3 отказались от приемки построенного объекта. С учетом изложенного, односторонний отказ ООО «Стройинвест» от исполнения договора №3/3 и №3/3 «А» является правомерным.

Поскольку спорное помещение истец в установленный договором срок не принял, следовательно, в силу статей 223, 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности истца в спорном помещении не возникло.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное помещение зарегистрировано за ответчиком (то есть, лицом, создавшим объект) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.12.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2007 серии 24 ЕЗ № 580837.

Такой способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество, как требование о признании права собственности на соответствующую недвижимость, применяется в том случае, когда неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией права собственности на спорную недвижимость.

Учитывая, что истец свою обязанность по приемке доли в спорном помещении не исполнил, ответчик правомерно зарегистрировал право собственности на спорное помещение. Денежные средства, перечисленные ФИО3 на основании договоров №3/3 и №3/3 «А», возвращены истцу в сумме 3 868 848 руб. 12 коп., что подтверждается платежными поручениями 01.06.2007 №850, от 30.08.2007 №2015, от 11.12.2007 №4092, от 24.12.2007 №4243.

Довод истца относительного того, что право общей долевой собственности возникло у него с момента ввода объекта в эксплуатацию необоснован, поскольку вопрос возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, регулируется императивным указанием статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно указанной норме, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

До регистрации права, собственника на вновь созданное недвижимое имущество нет. Правоотношения сторон по поводу созданной вещи, носят обязательственный характер.

Поскольку договоры №3/3 и №3/3 «А» между сторонами исполнены не были, то есть не достигнута цель, для достижения которой стороны его заключили, следовательно, у истца отсутствуют правовые основания для признания за ним права собственности на 34/75 доли в общей долевой собственности на помещение нежилого назначения общей площадью 494,9 кв.м., кадастровый номер 24:51:0203133:0036:04:420:002:000213030:0001:20010, расположенное по адресу: <...> зд. 70, первый этаж третья очередь здания, помещение № 10.

Таким образом, истец не представил суду доказательств наличия у него титула собственника в отношении спорного объекта недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

На основании изложенного, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 104, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить предпринимателю ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживающей в <...>, из федерального бюджета 3 608 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по квитанции Каннского отделения №279 ВСБ Сбербанка РФ от 09.01.2007.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его изготовления в полном объёме путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, либо путём подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев после принятия постановления апелляционной инстанции по существу рассмотрения апелляционной жалобы, либо в течение двух месяцев после истечения срока на обжалование настоящего решения в апелляционной инстанции.

Апелляционная и кассационная жалобы на настоящее решение подаются через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Трубачев И.Г.