Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Федориной О.Г. , рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оргтехсервис» (ИНН 2457054778, ОГРН 1032401505190)

к Муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным распоряжения № 150-28 от 15.03.2017,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Пилипенко,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Оргтехсервис" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к муниципальному учреждению "Управление имущества Администрации города Норильска" (далее - ответчик) о признании недействительным распоряжения № 150-28 от 15.03.2017.

Заявление принято к производству суда. Определением 03.05.2017 возбуждено производство по делу.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления копии определения от 03.05.2017 и размещения текста определения в сети Интернет на портале: http://kad.arbitr.ru. Копия определения от 03.05.2017 получена лицами, участвующими в деле, что подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении №№ 66004982186888, 66004982186895.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 10 июля 2017 года. Сведения об объявлении перерыва размещены на официальном сайте в сети Интернет на портале: http://kad.arbitr.ru.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства по имеющимся в деле доказательствам.

Дело рассмотрено по общим правилам искового производства, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными в главе 24 «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц».

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Муниципальному образованию «город Норильск» на праве муниципальной собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 1401 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Россия, Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 90 (свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ЕЗ № 996454).

17.03.2004 администрацией города Норильска вынесено постановление № 341 о заключении договора аренды на длительный срок с обществом с ограниченной ответственностью «Окно в Париж» части встроенно-пристроенного нежилого помещения общей площадью 1 300,10 кв.м., используемого для размещения промтоварного магазина, расположенного по адресу: <...>, сроком на 10 лет.

08.04.2004 между ООО «Окно в Париж» и Управлением имущества заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 1897-А, срок действия которого установлен с 01.04.2004 по 01.04.2014.

26.06.2006 сторонами подписано соглашение, согласно которому ООО «Окно в Париж» в аренду передано нежилое помещение для размещения офиса на площади 210,0 кв.м., торговли промышленными товарами на площади 550,0 кв.м. и торговли детскими товарами на площади 550,0 кв.м.

Актом приема-передачи недвижимого имущества от 10.06.2006 ООО «Окно в Париж» передало Управлению имущества часть нежилого помещения площадью 529,31 кв.м.

23.10.2006 сторонами подписано соглашение, согласно которому ООО «Окно в Париж» в аренду передано нежилое помещение для размещения магазина промышленных товаров (торговля детскими товарами) на площади 620,00 кв.м. и офисно-складских помещений на площади 150,79 кв.м. Общая площадь объекта аренды составила 770,79 кв.м.

15.02.2008 между ООО «Окно в Париж» и ООО «Оргтехсервис» заключен договор перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности № 15-02-08-01, согласно которому ООО «Окно в Париж» передало, а ООО «Оргтехсервис» приняло в аренду недвижимое имущество, расположенное по адресу: <...> (площадью 770,79 кв.м.), сроком до 01.04.2014. Договор перенайма согласован Управлением имущества 29.02.2008, о чем имеется соответствующая печать в договоре.

Согласно справки Норильского отделения Восточно – Сибирского филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № 2427/2766 от 28.06.2017 помещение № 95 по адресу: Красноярский край, г. Норильск, ул. комсомольская, д. 39 образовалось в результате выделения из помещения № 90 после проведенной 30.01.2013 технической инвентаризации, в результате которой установлено, что площадь помещения составляет 891.30 кв.м. Таким образом, фактически площадь занимаемого объекта с 2008 года составляла 891.3 кв.м.

22.04.2008 между Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» подписано соглашение в связи с изменением целевого использования объекта, согласно соглашению, общая площадь Объекта составляет 770,79 кв.м.

16.02.2008 Управлением имущества издано распоряжение №150-71 о внесении изменений в договор аренды № 1897-А от 08.04.2004 в части изменения вида целевого назначения объекта - для оказания бытовых услуг (ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники) на площади 754,60 кв.м. и размещение оборудования сотовой связи на площади 16,19 кв.м), общая площадь составила 770,79 кв.м.

16.02.2009 между Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» подписано соглашение в связи с изменением целевого использования объекта для оказания бытовых услуг - ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники на площади 754,60 кв.м. и размещение оборудования сотовой связи на площади 16,19 кв.м. при этом общая площадь Объекта составляет 770,79 кв.м.

22.12.2011, 23.01.2012, 02.04.2013 и 31.03.2014 Управлением имущества и ООО «Оргтехсервис» подписывались соглашения о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности №1897-А от 08.04.2004, связанные с изменением размера базовой годовой арендной платы, изменяющие размеры арендных платежей.

21.02.2017 ООО «Оргтехсервис» обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д.39, пом.95, общей площадью 891,30 кв.м. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Рассмотрев заявление о реализации преимущественного права от 21.02.2017, Управлением имущества издано распоряжение от 15.03.2017 №150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права» на приобретение арендуемого ООО «Оргтехсервис» по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 №1897-А нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д.39, пом.95, общей площадью 891,30 кв.м. в связи с тем, что договор заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции», вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2015 не находилось во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором.

12.04.2017 Управлением имущества издано Распоряжение № 150-33 «О внесении изменений в договор аренды № 1897-А от 08.04.2004», которым уточнен объект аренды - нежилое помещение, первого этажа, расположенное по адресу: Красноярский край, город Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 95, общей площадью 891.30 кв.м., используемое для размещения оборудования сотовой связи 16.9 кв. м., для оказания бытовых услуг (ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники) 875.11 кв.м.

12.04.2017 между Управлением и ООО «Оргтехсервис» в целях уточнения площади объекта аренды по договору аренды недвижимого имущества от 08.04.2004 № 1897-А на основании вышеуказанного распоряжения подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды, пункт 1.1 которого стороны определились изложить в следующей редакции: объект расположен по адресу: Красноярский край, город Норильск, район центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 95, первый этаж, общая площадь 891.30 кв.м. Соглашение передано в Управление Росреестра по Красноярскому краю для осуществления государственной регистрации, однако, доказательств осуществления регистрационных действий в материалы дела не представлено.

Не согласившись с отказом в удовлетворении заявления о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества, вынесенного в виде распоряжения от 15.03.2017 № 150-28, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъясняется, что, исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие, в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с нормами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (статей 198, 200, 201), что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 АПК РФ, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Как следует из материалов дела, ООО «Оргтехсервис» обратилось в Управление имущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д.39, пом.95, общей площадью 891,30 кв.м. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По итогам рассмотрения обращения, Управлением имущества издано распоряжение от 15.03.2017 №150-28 «Об отказе в реализации преимущественного права» на приобретение арендуемого по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 №1897-А нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по вышеуказанному адресу.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления» к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

В соответствии с пунктом 1.1. Положения об Управлении имущества Администрации города Норильска, утвержденного решением Норильского городского совета депутатов от 11.12.2012 № 7/4-125, Управление имущества является структурным подразделением Администрации города Норильска, созданным в целях осуществления функций и полномочий по управлению (владению, пользованию и распоряжению) имуществом, находящемся в собственности муниципального образования город Норильск.

По пункту 1.2 Положения от 11.12.2012 № 7/4-125 Управление имущества наделено правами юридического лица, имеет право от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Согласно пункту 3.5 Положения от 11.12.2012 № 7/4-125 Управление имущества осуществляет мероприятия по приватизации объектов, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования город Норильск.

Таким образом, Управление является уполномоченным органом по решению вопросов о предоставлении расположенного на территории города Норильска муниципального имущества в собственность заинтересованным лицам, следовательно, оспариваемое решение вынесено компетентным органом.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Так, статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при соблюдении следующих условий:

– арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 7 Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.07.2012 № ВАС-9231/12 преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ и статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

В соответствии с положениями статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу норм статьи 9 Федерального закона № 159ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.

Ответчик не оспаривает, что заявитель является субъектом малого предпринимательства, арендуемое помещение не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Вместе с тем, полагает, что заявителем не соблюдено условие, предусмотренное пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с тем, что арендуемое имущество не находилось во временном владении и (или) временном пользовании у заявителя непрерывно в течение двух и более лет до 01.07.2015, что и послужило основанием для отказа.

Отказ в реализации преимущественного права выкупа со ссылкой на Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и Порядок приватизации недвижимого имущества муниципальной собственности муниципального образования город Норильск, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный решением Норильского городского Совета депутатов от 07.04.2009 № 18-433, мотивирован тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности от 08.04.2004 № 1897-А заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», вступившего в законную силу с 26.10.2006, т.е. без проведения торгов, согласования муниципальной преференции, следовательно, помещение по состоянию на 01.07.2015 не находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором.

Суд, изучив указанное основание для отказа пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации при перенайме происходит замена арендатора.

Как следует из положений пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 615, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 16 Информационного письма № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, в порядке перенайма, представляющего частный случай перемены лиц в обязательстве, включающий элементы уступки права требования и перевода долга, когда арендатор передает с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Закон связывает момент перемены лиц в обязательстве аренды недвижимости с моментом государственной регистрации соглашения о перенайме. Отсутствие государственной регистрации соглашения о перенайме означает его незаключенность (что не порождает правовые последствия). До государственной регистрации соглашения о перенайме стороной договора аренды является прежний арендатор.

Пунктом 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что согласно статье 3 Закона для возникновения права на приобретение имущества арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснил, что в срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как следует из материалов дела, изначально на основании договора аренды недвижимого имущества муниципальной собственности № 1897-А от 08.04.2004, рассматриваемый объект был передан Управлением по акту приема передачи от 01.04.2004 во временное владение и пользование ООО «Окно в Париж» сроком до 01.04.2014 (пункт 1.2 договора). Договор № 1897-А прошел государственную регистрацию 06.12.2004.

В 2008 году, в связи с возникшей необходимостью изменения вида деятельности, осуществляемого в арендуемом объекте, единственным участником ООО «Окно в Париж» (арендатор) ФИО1 было принято решение об уступке прав и обязанностей арендатора (перенайме) по договору аренды № 1897-А другому арендатору - ООО «Оргтехсервис» (ФИО1 так же являлся единственным участником и руководителем, что следует из представленных выписок из ЕГРЮЛ в отношении указанных юридических лиц).

15.02.2008 между ООО «Окно в Париж» и ООО «Оргтехсервис» подписан договор перенайма недвижимого имущества муниципальной собственности № 15-02-08-01, которым предусмотрен переход всех прав и обязанностей арендатора ООО «Окно в Париж» по договору аренды № 1897-А к новому арендатору ООО «Оргтехсервис» (пункт 1.1 договора перенайма).

29.02.2008 Управление (арендодатель) дало свое письменное согласие на перенаем, предусмотренное пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, что подтверждается соответствующей подписью уполномоченного лица и печатью, проставленной в договоре перенайма № 15-02-08-01.

Судом установлено, и подтверждено материалами дела, что в период переоформления договора вышеуказанное помещение не высвобождалось и продолжалось использоваться по назначению; спорное помещение находилось у заявителя непрерывно, из его фактического владения и пользования не выбывало, ответчиком не истребовалось. Доказательства обратного ответчиком суду не представлены, об их наличии не заявлено.

С согласия арендодателя права и обязанности по аренде спорного помещения перешли к заявителю, то есть с согласия арендодателя произведен перенаем помещения, в связи с чем, в данном случае имеется сингулярное правопреемство. При этом, после согласования с Управлением имущества договор перенайма также прошел государственную регистрацию.

Следовательно, учитывая положения пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, срок временного пользования ООО «Окно в Париж» помещения подлежал включению в срок временного непрерывного пользования спорным помещением заявителем, являющимся предшествующим правообладателем.

Указанный вывод подтверждается позицией Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, приведенной в постановлении от 20.11.2013 по делу № А33-4919/2013, а также позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 03.02.2014 № ВАС-116/14.

Таким образом, суд соглашается с доводом заявителя, что ООО «Оргтехсервис» с 08.04.2004 (даты заключения договора аренды № 1897-А) по настоящее время, владеет и пользуется вышеуказанным объектом на условиях аренды.

То есть, общество непрерывно владеет и пользуется спорным арендуемым объектом на основании договора аренды с 2004 года по настоящее время, в том числе в течение более двух лет по состоянию на 01.07.2015, как это предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

При этом, согласно дополнительным пояснениям сторон, судом установлено, что фактически площадь занимаемого объекта с 2008 года составляла 891.3 кв.м. Небольшое расхождение в площади (770.73 кв.м. – 891.3 кв.м.) образовалось при оформлении Управлением имущества документов (соглашения от 22.04.2008).

12.04.2017 Управлением имущества издано распоряжение № 150-33 «О внесении изменений в договор аренды № 1897-А», которым уточнен объект: «нежилое помещение, первого этажа, расположенное по адресу: г. Норильск, район Центральный, ул. Комсомольская, д. 39, пом. 95, общей площадью 891.30 кв.м., используемое для размещения оборудования сотовой связи 16.9 кв.м., для оказания бытовых услуг 9ремонт и обслуживание компьютеров и компьютерной техники) 875.11 кв.м. Идентичность рассматриваемого помещения сторонами не оспаривается.

Из текста распоряжения управления имущества администрации г.Норильска «Об отказе в реализации преимущественного права» следует, что в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых обществом по договору аренды недвижимого имущества муниципальной собственности рассматриваемого нежилого помещения отказано в связи с тем, что договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности заключен с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ, вступившего в законную силу с 26.10.2006, то есть без проведения торгов, согласования муниципальной преференции.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, введена в действие статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ не предусматривает, что требования статьи 17.1 распространяются на договоры, заключенные до 02.07.2008, что соответствует правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Президиума от 28.12.2010 № 9143/10 и Постановлении Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Действовавшим на момент заключения данных договоров законодательством не была предусмотрена обязанность органов местного самоуправления передавать в аренду муниципальное имущество путем проведения конкурсов или аукционов.

Как следует из материалов дела, договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности заключен до введения в действие статьи 17.1 указанного Закона.

Следовательно, положения части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ к спорным правоотношениям неприменимы.

Ссылка заявителя на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Красноярского края от 23.03.2015 по делу № А33-485/2015, которым ООО «Оргтехсервис» было отказано в реализации преимущественного права на приобретение рассматриваемого в настоящем деле объекта, по тем же основаниям, не принимается судом. Указанный судебный акт принят по итогам рассмотрения законности иного Распоряжения Управления имущества (от 21.10.2014 № 150/А-123), принятого по итогам рассмотрения иного заявления ООО «Оргтехсервис», следовательно, не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего дела, и не может быть принято судом во внимание при оценки законности оспариваемого акта.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 19.10.2016, даны разъяснения о том, что договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный без проведения торгов и без предоставления государственной или муниципальной преференции до 02 июля 2008 года, то есть до введения в действие статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 – ФЗ «О защите конкуренции» не может быть признан недействительным по тому основанию, что имущество было передано арендатору без проведения торгов и без предварительного согласия антимонопольного органа. Данные обстоятельства сами по себе не могут являться основанием для отказа арендатору – субъекту малого или среднего предпринимательства в реализации предусмотренного законодательством преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о незаконности указанного Управлением основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа рассматриваемого объекта.

Вместе с тем, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд считает, что оспариваемый отказ не нарушает права и законные интересы заявителя, на основании следующего.

В ходе рассмотрения настоящего заявления ответчиком в материалы дела представлено дополнение к отзыву на заявление, из содержания которого следует, что заявитель не соответствует критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, поскольку у ООО «Оргтехсервис» имелась задолженность по договору аренды от 08.04.2004 № 1897-А в части неуплаты имеющейся по состоянию на 20.02.2017 пени в сумме 628379.50 руб.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что преимущественное право выкупа арендуемого имущества может быть предоставлено при отсутствии задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества ООО «Оргтехсервис» обратилось в Управление имущества 21.02.2017.

Согласно представленному в материалы дела Акту сверки платежей по договору аренды недвижимого имущества № 1897-А от 08.04.2004 за период с 01.01.2011 по 26.01.2017, задолженность по договору аренды недвижимого имущества по состоянию на 20.02.2017 составляла 230273.71 руб., задолженность по начисленным пени составляла 628379.50 руб.

20.02.2017 ООО «Оргтехсервис» платежным поручением № 24343 в счет погашения задолженности по арендной плате были перечислены денежные средства в сумме 370 000 руб. Таким образом, переплата по арендной плате после перечисления указанных денежных средств составила 139 726 руб. При этом, задолженность по начисленным пени продолжала составлять 628 379.50 руб., и согласно Акту сверки платежей до настоящего времени не погашена.

Из содержания представленного Акта сверки платежей по договору аренды недвижимого имущества № 1897-А от 08.04.2004 следует, что за период с 01.11.2011 по 26.06.2017 всего по обязательству начислено 3 765 091.81 руб., погашено по обязательству 4 001.38 руб.; начислено пени 538 484.87 руб., погашено пени 58 906.32 руб. Сальдо на начало 01.01.2011 по обязательству составляет – 51 801.83 руб., по пене составляет – 148 800.95 руб.; по состоянию на конец 26.06.2017 по обязательству составляет 184 197 руб., по пене составляет – 628 379.50 руб.

Сведения, приведенные в составленном Акте сверки платежей по договору аренды недвижимого имущества № 1897-А от 08.04.2004 содержат развернутые расчеты на исчисление пени, в том числе по каждому периоду начисленных арендодателем указанной суммы просрочки к оплате задолженности по арендной плате, количество дней просрочки, примененную ставку начисления пени и начисленную сумму пени. Расчеты соответствуют условиям договора аренды и представленным сведениям о суммах и датах внесения арендной платы заявителем. При этом, о наличии у муниципального образования требования по уплате суммы пени заявителю было достоверно известно, поскольку как следует из содержания вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края от 23.03.2015 по делу № А33-485/2015, уже при предшествующем судебном разбирательстве по ранее подававшемуся заявлению о выкупе спорного помещения, администрацией было заявлено о наличии и не оплаченных заявителем пени по договору аренды недвижимого имущества № 1897-А от 08.04.2004. Как следует из сведений составленного Управлением имущества акта сверки, по состоянию на 20.02.2017 задолженность по начисленным пени составляла 628379.50 руб., суммы начисляемых за предшествующий период, в том числе по состоянию на 01.02.2015, пени заявителем не была погашена, более тог, после завершения судебного процесса по делу № А33-485/2015 об оспаривании отказа в выкупе спорного помещения, заявителем неоднократно допускались просрочки уплаты арендной платы, вследствие чего арендодателем по договору были начислены пени.

Определением от 01.06.2017 суд предложил заявителю представить документы, подтверждающие факт своевременной оплаты арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества № 1897-А от 08.04.2004 на дату подачи заявления и на дату принятия оспариваемого акта (подтвержденные арендодателем сведения об отсутствии задолженности по арендным платежам). Определение суда заявителем не исполнено, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены. Следовательно, приведенные Управлением имущества сведения о наличии задолженности, не опровергнуты.

Следовательно, с учетом имеющейся на момент обращения в Управление имущества задолженности по договору аренды № 1897-А от 08.04.2004 в части начисленных пени, и не погашении до настоящего времени, ООО «Оргтехсервис» не соответствовало критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ и статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в связи с чем, не имело преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта недвижимости.

Таким образом, с учетом продолжительного количества времени с момента, когда заявителю стало известно о наличии имеющейся задолженности (2015 год), до момента обращения с повторным заявлением о реализации преимущественного права выкупа (21.02.2017) у заявителя имелась возможность принять меры, направленные на погашение сложившейся задолженности.

Учитывая вышеизложенное, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу, что оспариваемым актом не нарушены права и законные интересы заявителя. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В силу пункта 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного, с учетом установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

О.Г. Федорина