Гражданский кодекс часть 1

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АЛИС» об обязании освободить и возвратить подвальное помещение № 30, расположенное по адресу: <...>.

Определением Арбитражного суда от 17.07.2008 исковое заявление было принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 07.08.2008.

Определением Арбитражного суда от 07.08.2008 предварительное судебное заседание отложено на 03.09.2008.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении предмета иска, согласно которому истец просит обязать ответчика освободить и возвратить помещение № 49 состоящее из комнат № 7,8,9 общей площадью 154.4 кв.м. в подвале здания по адресу <...>.

Определением Арбитражного суда от 03.09.2008 назначено судебное разбирательство на 25.09.2008, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Служба по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края, произведена замена истца по делу - агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края на агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края. Судебное разбирательство отложено на 17.10.2008.

Определением от 17.10.2008 разбирательство по делу отложено на 26.11.2008.

Определением от 03.12.2008 (с учетом перерыва в судебном заседании) судебное разбирательство отложено на 16.12.2008, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление делами губернатора и Правительства Красноярского края.

Третье лицо - Служба по контролю в области градостроительной деятельности Красноярского края, извещённое надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в его отсутствие.

Истец заявил ходатайство об уточнении оснований иска, просит считать основанием иска факт прекращения договора аренды № 7934 от 05.04.2005 в связи с наличием возражений арендодателя против его продления на новый срок.

Ходатайство судом удовлетворено.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором иск не признал, ссылаясь на следующее: на основании правил пункта 1.2 договора аренды по окончании срока действия договора – 01.02.2006 договор был продлен до 15.01.2007 (350 дней, срок первоначального действия договора аренды); арендодатель не уведомлял ответчика об отказе от продления договора аренды; ООО «АЛИС» не получало представленные истцом письма об отказе от договора аренды; кроме того, отказ истца от договора аренды, заключенного на определенный срок на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет юридической силы и не порождает правовых последствий; следовательно, договор аренды продлен до 31.12.2008, в настоящее время договор аренды является действующим и заключен на срок до 31.12.2008; Агентство не является уполномоченным государственным органом, который вправе требовать возврата помещений; согласно выписке из ЕГРП правообладателем спорного помещения является Управление делами администрации Красноярского края на основании приказа № 06-575п от 03.07.20-06; из положений закона Красноярского края «Об управлении государственной собственностью Красноярского края» следует, что правомочиями по распоряжению имущество края можно наделить только один государственный орган; правомочия по распоряжению государственным имуществом могут быть переданы в установленном порядке иному органу; одновременно несколько органов не могут являться правообладателями государственного имущества и как следствие принимать различные решения о распоряжении этим имуществом; Управление делами администрации Красноярского края осуществляет полномочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным за Управление делами в установленном порядке на праве оперативного управления (пункты 1.1, 1.3 положения об Управлении); управление делами выполняет полномочия арендодателя по вопросам управления жилым и нежилым фондом (пункт 3.6 договора); Управление делами по вопросам, отнесенным к его компетенции, правомочно сдавать в порядке установленном законодательством Российской Федерации в аренду государственное имущество, управление и распоряжение которым возложено на Управление делами пункт 4.2 положения); Поскольку правообладателем спорного имущества является именно Управление делами, то на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем в договоре № 7934 от 05.04.2005 вместо Агентства стало Управление делами, указанному лицу в полном объеме перешли все права и обязанности арендодателя; в силу данного обстоятельства только Управление делами может совершать юридические действия в рамках договора аренды, в том числе принимать решение о прекращении договорных отношений, обращаться в арбитражный суд с исками о возврате помещений; Управление делами не направляло в адрес ответчика уведомлений об отказе от договора аренды, в связи с чем договор аренды является действующим.

Управление делами губернатора и Правительства Красноярского края представлен отзыв на иск, в котором третье лицо сообщает о согласии с предъявленными истцом требованиями.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между Управлением имущественных отношений администрации Красноярского края (арендодатель), Управлением архитектуры администрации Красноярского края (госорган охраны памятников) и ООО «АЛИС» (арендатор) заключен договор аренды № 7934 от 05.04.2005, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду подвальное помещение № 30, состоящее из комнат № 1-4 общей площадью 154.40 кв.м. в здании краевой собственности расположенном по адресу <...> для использования под общественное питание (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора устанавливается с 15.02.2005 по 01.02.2006. По окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора (пункт 1.2 договора).

Размер арендной платы установлен разделом 2 договора.

По акту приема-передачи от 15.02.2005 помещения переданы арендатору.

В материалы дела представлено охранное обязательством № 220 от 29.03.2005, заключенное между ООО «АЛИС» и Управлением архитектуры администрации Красноярского в отношении арендуемых помещений, расположенных в памятнике истории и культуры «Торговый дом Семенова-Романова» в <...>, к которому прилагается экспликация арендуемых помещений и их план.

Дополнительным соглашением № 1 от 17.06.2005 к договору аренды № 7934 от 05.04.2005 установлены права и обязанности сторон договора по ремонту арендуемого помещения, порядку зачета затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы.

Дополнительным соглашением № 2 от 03.07.2006 к договору аренды № 7934 от 05.04.2005 внесены изменения в наименование арендодателя, которым является Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края и госорган охраны памятников, которым является Служба по архитектуре и охране объектов культурного наследия администрации Красноярского края, продлен срок капитального ремонта.

Письмом № 05-6301 от 07.08.2006 истец обратился к ответчику с предупреждением о прекращении договора аренды № 7934 от 05.04.2005 в связи с аварийным состоянием здания -памятника и необходимостью проведения ремонтно-реставрационных работ. В письме истец ссылается на ст. 450, п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и заявляет об отказе от договора.

Письмо было направлено истцом по адресам: <...> согласно адресу общества, указанному в договоре и учредительным документам, было возвращено почтой истцу по истечении срока хранения; а также по адресу <...>, которое вручено согласно заказного уведомления ФИО4.

По настоящему иску истец просит обязать ответчика освободить и возвратить помещение № 49 состоящее из комнат № 7,8,9 общей площадью 154,4 кв.м. в подвале здания по адресу <...>.

В обоснование иска истец ссылается на следующие обстоятельства:

- срок договора аренды установлен с 15.02.2005 по 01.02.2006, по окончании данного срока договор согласно пункта 1.2 считается продленным на тот же срок, т.е. до 15.01.2007;

- Агентством в адрес ответчика 07.08.2006 (<...>) направлено заказное письмо с уведомлением о вручении № 05-6301, в котором агентство на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации сообщает об отказе от договора, данное письмо возвращено по истечении срока хранения;

- такое же письмо направленное по адрес <...> лично вручено директору ООО «АЛИС» ФИО4 21.08.2006;

- также Агентство повторно письмом от 29.06.2006 № 05-8262/10266 сообщило ООО «АЛИС» о решении не продлевать действие договора и необходимости освободить помещение, согласно уведомлению о вручению № 28722 письмо получено 06.10.2006 по доверенности ФИО5;

- ссылки Агентства в письме на неподлежащие применению нормы закона (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) не имеет правового значения, поскольку для возникновения факта прекращения договора между сторонами достаточно волеизъявления арендодателя об отказе продлевает договор по истечении его срока;

- дополнительными доказательствами получения ООО «АЛИС» и информированности о принятом арендодателем решении об отказе от договора аренды является письмо ООО АЛИС» от 21.11.2006 в адрес Полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском Федеральном округе ФИО6 и письмо от 27.12.2006 в адрес депутата Законодательного собрания Красноярского края ФИО7, в которых выражено несогласие с расторжением договора аренды на помещение в здании по пр. Мира, 86, письма составлены за подписью ФИО4 и удостоверены печатью юридического лица;

- в связи с наличием возражений арендодателя об продления договора аренды, данный договор прекращен 16.01.2007, ответчик обязан возвратить помещение истцу;

- право оперативного управления зарегистрировано за Управлением делами администрации Красноярского края 25.09.2007

Оценив материалы дела, доводы искового заявления и отзывов на иск, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Заключенный между сторонами договор № 667-А от 25.10.2001 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

Нежилое помещение № 49 в подвале здания по пр. Мира, 86 в г. Красноярске внесено в реестр имущества Красноярского края на основании распоряжения КУГИ администрации края от 29.11.2000 № 01-1174р, что подтверждается выпиской из реестра имущества от 24.05.2007.

По условиям договора аренды № 7934 от 05.04.2005 его срок установлен с 15.05.2005 по 01.02.2006, по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Поскольку до 01.02.2006 истец не заявлял об отказе от договора, данный договор продлен на тот же срок (350 дней) до 15.01.2007.

Правило о том, что договор аренды продляется на следующие 350 дней каждый раз после истечения предыдущего срока действия договора, пункт 1.2 не содержит.

Согласно статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Для прекращения договора по истечении его срока – 15.01.2005 по условиям договора арендодатель должен заявить до истечения этого срока отказ от договора, который будет свидетельствовать о наличии возражений против его дальнейшего продления на следующий срок либо возобновления на неопределенный срок.

Письмом № 05-6301 от 07.08.2006 истец обратился к ответчику с предупреждением о прекращении договора аренды № 7934 от 05.04.2005 в связи с аварийным состоянием здания -памятника и необходимостью проведения ремонтно-реставрационных работ. В письме истец ссылается на ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и заявляет об отказе от договора, указывает мотивы отказа.

В письме с отказом от договора имеется ссылка на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ссылки на не подлежащие применению в данном случае правила статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют правового значения, воля истца на прекращение договорных отношений из данного письма усматривается.

Довод ответчика о том, что ООО «АЛИС» не получало уведомления об отказе от договора, направленного по ул. Гладкова, 4, не может явиться основанием для вывода о несоблюдении арендодателем условий пункта 1.2 договора.

Отказ от договора направлен арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре аренды и в учредительных документах ООО «АЛИС»; неполучение данного уведомления является действием, за которое отвечает арендатор.

Договор аренды не ставит право стороны на возражения против продления договора на новый срок в зависимость от каких-либо условий, не требует согласования данного отказа с арендатором.

Информированность арендатора об отказе арендодателя от договора аренды подтверждается также представленными истцом письмами арендаторов здания по пр. Мира, 86 от 21.11.2006 в адрес Полномочного представителя Президента Российской Федерации в Сибирском Федеральном округе ФИО6, где имеется подпись руководителя ООО «АЛИС».

На основании статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (по акту приема-передачи).

На дату подписания договора аренды подвальное помещение № 30 состояло из комнат № 1, 2, 3, 4 общей площадью 154,4 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРОКС от 19.08.2005 подвальное помещение № 49 (ранее № 30) является комнатами 7 общей площадью 53,8 кв.м. (ранее комната № 3 площадью 52,8 кв.м.), комнатой 8 площадью 73,7 кв.м. ранее комната 1 площадью 73,7 кв.м.) и комнатой 9 площадью 26,9 кв.м. (ранее комната № 2 площадью 26,9 кв.м.), комната № 4 (подъемник) отсутствует.

Поскольку договор аренды прекращен, арендатор обязан вернуть помещение арендодателю арендованное имущество на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о том, что иск предъявлен ненадлежащим истцом, не могут быть приняты.

Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края согласно статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Закона Красноярского края от 17.01.96 № 8-220 «Об управлении государственной собственностью Красноярского края», Положения об Агентстве по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края, утвержденным постановлением Совета администрации Красноярского края от 20.10.2005 № 269-п является основным уполномоченным органом по управлению государственной собственностью Красноярского края, уполномоченным от имени Красноярского края на заключение договоров аренды недвижимого имущества, принадлежащего Красноярскому краю и представление интересов Красноярского края по вопросам, входящим в компетенцию Агентства. Следовательно, Агентство по управлению государственным имуществом Красноярского края является ненадлежащим ответчиком по иску.

Согласно статье 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

В приказе Агентства № 06-575п от 03.07.2006 о закреплении имущества на праве оперативного управления за Управлением делами не указано, что право оперативного управления возникает с момента, отличного от регистрации права, следовательно, момент возникновения такого права определяется моментом государственной регистрации.

Право оперативного Управления делами администрации Красноярского края (в настоящее время – Управление делами губернатора и Правительства Красноярского края) зарегистрировано в ЕГРП 25.09.2007, после прекращения договора аренды. Управление делами не являлось стороной договора аренды, изменения в договор аренды в части арендодателя до его прекращения также не вносились.

Наличие права оперативного управления другого лица с 25.09.2007 (и соответственно, права на истребование имущества из владения ответчика) не исключает право собственника имущества обратиться с требованиями его возврате после прекращения договора аренды. Управление делами губернатора и Правительства Красноярского края не возражает против возврата помещений Агентству.

На основании вышеизложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по иску относится на ответчика согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «АЛИС» освободить и передать по акту приема-передачи Агентству по управлению государственным имуществом Красноярского края помещение № 49, состоящее из комнат 7, 8, 9 общей площадью 154,4 кв.м. в подвале нежилого здания по адресу <...> зд. 86.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АЛИС» в пользу Агентства по управлению государственным имуществом Красноярского края 2 000 руб. государственной пошлины.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

И.В. Шишкина