Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Федеральной регистрационной службе в лице Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение по адресу: <...>.

Определением от 18.07.2008 исковое заявление принято к производству арбитражного суда, назначено предварительное судебное заседание. Определением от 28.08.2008 дело назначено к судебному разбирательству.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора в судебное заседание не явилось, своего представителя не направило. Определение арбитражного суда о времени и месте судебного заседания, направленное по известному адресу, отделением связи возвращено с пометкой «истек срок хранения». В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующего в деле, считаются надлежащим образом извещенными, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено:

19 декабря 2007 года ФИО1 (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Стройпроект» в лице директора ФИО4(покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительством.

Согласно пункту 1 договора продавец продал, а покупатель купил принадлежащий продавцу на праве собственности объект незавершенного строительства (фундамент свайный, железобетонные блоки), общей площадью застройки 506, 20 кв.м., степень готовности 10%, инв. № 745, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:000000:0000:0174500, что подтверждается техническим паспортом жилого строения от 02.11.2003, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю.

В соответствии с пунктом 2 указанный объект принадлежит продавцу на праве собственности.

Пунктом 3 договора установлен порядок расчетов, согласно которому цена объекта составляет 15 000 000 рублей, оплата осуществляется в следующее порядке:

- 3 000 000 рублей в срок до 10 января 2008 года,

- 5 000 000 рублей в срок до 14 февраля 2008 года,

- 7 000 000 рублей в срок до 28 февраля 2008 года.

В соответствии с пунктом 5 указанный договор купли-продажи объекта незавершенного строительством от 19.12.2007 имеет силу акта приёма-передачи.

Федеральной регистрационной службой в ЕГРП 26.12.2007 были внесены записи о праве собственности ООО «Стройпроект» на вышеуказанный объект недвижимого имущества на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительством от 19.12.2007 и запись об ипотеке - обременении права собственности ООО «Стройпроект».

12 мая 2008 года ФИО1 и ООО «Стройпроект» в лице директора ФИО4 заключили дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительством № б/н от 19.12.2007.

В соответствии с пунктом 1.1 дополнительного соглашения ООО «Стройпроект» должно было оплатить согласованную сторонами договора цену в размере 15 000 000 рублей в порядке и сроки, указанные в пункте 3 данного договора, а ФИО1 имела право требовать совершения должником указанных действий.

Согласно пункту 1.2. дополнительного соглашения от 12.05.2008 Покупатель (ООО «Стройпроект») не выполнил своих обязательств по договору купли-продажи объекта незавершенного строительством от 19.12.2007, а именно: не оплатил согласованную сторонами цену в размере 15 000 000 рублей. Таким образом, Покупатель нарушил существенные условия договора купли-продажи объекта незавершенного строительством от 19.12.2007 предусмотренные пунктом 3.

В пункте 1.3 указано, ввиду невыполнения покупателем своих обязательств продавец утрачивает интерес к участию в договоре, в связи с чем стороны в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договариваются о расторжении договора на следующих условиях.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительством № б/н от 19.12.2007 расторгается с момента подписания сторонами дополнительного соглашения. (пункт 1.4 дополнительного соглашения). Обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения.

16.06.2008 в ЕГРП были внесены записи о прекращении ипотеки и о праве собственности ФИО1 на объект незавершённый строительством с кадастровым номером: 24:50:000000:0000:0174500, общей площадью застройки 506,20 кв.м., расположенный по адресу: <...>.

Как следует из выписки представленной в материалы дела по состоянию на 26.06.2008 правообладателем спорного объекта является ФИО1, вид права – собственность.

Истец указывает на то, что государственная регистрация заключенного дополнительного соглашения произведена регистрационной службой ошибочно, поскольку, на тот момент ФИО4 уже не имел полномочий на представление интересов ООО «Стройпроект», следовательно, должна быть признана недействительной.

Правовым обоснованием заявленного требования истец указывает на статьи 166, 183, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что истцом выбран не основанный на законе способ защиты прав, поскольку законодательством не предусмотрен такой способ как признание недействительным государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества. Также ответчик указал, что в Управление 19.12.2007 обратились ФИО1 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, а также ООО «Стройпроект» в лице ФИО4, действующего на основании Устава ООО «Стройпроект», с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершённый строительством с кадастровым номером: 24:50:000000:0000:0174500 по адресу: <...>.

Ответчик указал, на то, что из искового заявления ООО «Стройпроект» следует, что 14.05.2008 на основании договора купли-продажи доли в ООО «Стройпроект» сменился единственный участник истца им стал - ФИО5, который назначен директором ООО «Стройпроект»; на момент внесения в ЕГРП записей о прекращении ипотеки и о праве собственности ФИО1 на вышеуказанный объект недвижимого имущества в Управлении отсутствовали сведения о смене единственного участника и директора ООО «Стройпроект».

Истец в судебном заседании заявил ходатайство об изменении предмета иска, поясняя, что поскольку при регистрации перехода права собственности от ООО «Стройпроект» к ФИО1 действовало лицо, не уполномоченное на то обществом, произведенную регистрацию следует отменить, просит отменить государственную регистрацию перехода права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение по адресу: <...> с кадастровым номером 24:5000000:0000:0174500 к ФИО1, произведенную 16.06.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить предмет или основание иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Ходатайство истца об изменении предмета иска удовлетворено, поскольку заявлено в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявление рассматривается с учетом произведенных изменений.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Между ООО «Стройпроект», в лице директора ФИО4, и ФИО1 заключен договор купли-продажи не завершенного строительством нежилого помещения от 19.12.2007, отношения по которому регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

В соответствии с пунктом 1 договора предметом договора является объект незавершенного строительства (фундамент свайный, железобетонные блоки), общей площадью застройки 506, 20 кв.м., степень готовности 10%, инв. № 745, расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 24:50:000000:0000:0174500, что подтверждается техническим паспортом жилого строения от 02.11.2003, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация» по Красноярскому краю.

Согласно статье 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Поскольку покупатель (ООО «Стройпроект») не выполнил своих обязательств по договору купли-продажи объекта незавершенного строительством от 19.12.2007, а именно: не оплатил согласованную сторонами цену в размере 15 000 000 рублей, дополнительным соглашением от 12 мая 2008 года ФИО1 и ООО «Стройпроект» в лице директора ФИО4 договорились о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительством № б/н от 19.12.2007.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Довод истца о том, что государственная регистрация заключенного дополнительного соглашения произведена регистрационной службой ошибочно, поскольку, на тот момент ФИО4 уже не имел полномочий на представление интересов ООО «Стройпроект», не обоснован на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1.4 дополнительного соглашения от 12 мая 2008 года договор купли-продажи объекта незавершенного строительством № б/н от 19.12.2007 расторгается с момента подписания сторонами дополнительного соглашения. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения.

Из представленного в материалы дела решения участника общества с ограниченной ответственностью «Стройпроект» от 14 мая 2008 года следует, что ФИО4 снят с должности 14 мая 2008 года, следовательно, на момент заключения дополнительного соглашения от 12.05.2008 он имел все полномочия на представление интересов ООО «Стройпроект».

Кроме того, статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены способы защиты гражданских прав. Такой способ защиты гражданских прав, как отмена государственной регистрации перехода права собственности, не предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Защита гражданских прав может осуществляться так же иными способами, предусмотренными законом (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Федеральным законом Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен судебный способ защиты нарушенных прав только вследствие отказа в государственной регистрации или уклонения от таковой (пункт 5 статьи 2 названного закона). Иной способ защиты нарушенных или оспариваемых прав не установлен законом.

В соответствии со статьей 2 названного закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права собственности на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации . Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в суде может быть оспорено зарегистрированное право, а не запись о регистрации права.

Государственная регистрация не порождает прав, а лишь удостоверяет со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания гражданского права.

Акт государственной регистрации права признает и подтверждает со стороны государства те основания, по которым возникло, перешло или прекратилось соответствующее право, и именно право, а не акт, свидетельство или запись может быть оспорено в суде.

При таких обстоятельствах требование истца об отмене государственной регистрации перехода права собственности на не завершенное строительством нежилое помещение по адресу: <...> с кадастровым номером 24:5000000:0000:0174500 к ФИО1, произведенной 16.06.2008 , удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.

Судья

А.Л. Егоров