Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Матвеевой О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смотровой С.В., рассмотрел после объявленных перерывов в открытом судебном заседании дело по заявлению

Открытого акционерного общества «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области

о признании сообщения об отказе в государственной регистрации №01/148/2012-415 от 30.01.2013, выданного Управлением Росреестра по Курской области, незаконным, обязании Управления Росреестра по Курской области провести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на квартиру №227 по адресу: <...>.

Третье лицо: гражданин ФИО1.

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО2 – по доверенности от 24.07.2012г. №123,

от заинтересованного лица: ФИО3 – по доверенности от 01.02.2013 №151,

от третьего лица: ФИО1 – предъявлен паспорт, после перерыва не явился, извещен надлежащим образом.

Открытое акционерное общество «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» обратилось в Арбитражный суд Курской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании сообщения об отказе в государственной регистрации №01/148/2012-415 от 30.01.2013, выданного Управлением Росреестра по Курской области, незаконным и об обязании Управления Росреестра по Курской области провести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на квартиру №227 по адресу: <...>.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в заявлении, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Ходатайство судом удовлетворено.

Представитель заинтересованного лица заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на заявление. Ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов. Ходатайство судом удовлетворено.

ФИО1 поддержал требования заявителя, указав на доводы, изложенные в письменном мнении.

В судебном заседании, назначенном на 18.07.2013, в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, были объявлены перерывы до 24.07.2013 и 31.07.2013, о чем вынесены протокольные определения. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Рассмотрев материалы дела, и выслушав доводы представителей сторон, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

15.10.2012 между ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплаты. (далее – Договор).

В соответствии с п. 1 Договора после регистрации права собственности за Продавцом, но не позднее 01.06.2013 и при условии выполнения в полном объеме Покупателем п. 4 Договора Продавец передал по акту приема-передачи от 12.12.2012, а Покупатель принял в собственность однокомнатную квартиру №227, расположенную на 3-м этаже 17-ти этажного жилого дома по проспекту Победы, д. 44 в г. Курске.

Согласно п. 3 Договора квартира принадлежит Продавцу на основании договора инвестирования №СЖР-44 от24.08.2011, передаточного акта от 03.10.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № го 46302000-1088 от 20.07.2012, дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору инвестирования № СЖР-44 от 24.08.2011.

12.12.2012 ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» и ФИО1 обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на вышеуказанную квартиру.

26.12.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором было указано, что в связи с возникшими у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на квартиру №227, расположенную по адресу: <...>, заявителям необходимо представить в Управление документы, оформленные в установленном законом порядке.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 30.01.2013 №01/148/2012-415 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на квартиру №227, расположенную по адресу: <...>, на основании п. 1, 2. ст. 19, абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Основаниями для отказа в государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на указанный объект недвижимости послужило то обстоятельство, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи будущей вещи является ничтожным с момента его заключения и не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, государственный регистратор указал, что у представителя от ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», подписавшего договор купли-продажи будущей вещи, ФИО4 отсутствовали полномочия на его подписание.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом в государственной регистрации, обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим требованием.

Требования заявителя арбитражный суд полагает подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению для признания оспариваемых решения и предписания соответственно незаконным и недействительным необходимо одновременно наличие двух факторов: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с ч.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с ч.1 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии с ч.2 ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.

В соответствии с ч.1 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с ч.5 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

В соответствии с ч.1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.

Как следует из доказательств, представленных в материалы дела, 15.10.2012 между ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплаты. В соответствии с п. 1 Договора после регистрации права собственности за Продавцом, но не позднее 01.06.2013 и при условии выполнения в полном объеме Покупателем п. 4 Договора Продавец передал по акту приема-передачи от 12.12.2012, а Покупатель принял в собственность однокомнатную квартиру №227, расположенную на 3-м этаже 17-ти этажного жилого дома по проспекту Победы, д. 44 в г. Курске. Согласно п. 3 Договора квартира принадлежит Продавцу на основании договора инвестирования №СЖР-44 от24.08.2011, передаточного акта от 03.10.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № го 46302000-1088 от 20.07.2012, дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору инвестирования № СЖР-44 от 24.08.2011.

В качестве правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» представило для государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на квартиру договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате до 15.10.2012 заключенный между Продавцом в лице представителя ФИО4 и Покупателем - ФИО1

После проведения правовой экспертизы представленных документов, Управлением Росреестра по Курской области в адрес ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» было направлено уведомление №01/148/2012-415 от 26.12.2012 о приостановлении государственной регистрации в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации права на срок начиная с 26.12.2012 до 25.01.2013, в связи с необходимостью, по мнению регистрирующего органа, представления правоустанавливающих документов, оформленных в установленном законом порядке и документ подтверждающий полномочия представителя правообладателя объекта недвижимости на совершение соответствующих действий.

30.01.2013 Управлением Росреестра по Курской области на основании п.п.1,2 ст.19, абз.4,10 п.1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997 было отказано в государственной регистрации права собственности; отказ выражен в сообщении об отказе в государственной регистрации №01/148/2012-415.

Управлением Россреестра по Курской области было отказано в государственной регистрации перехода права собственности по следующим основаниям.

1. Представленные на регистрацию документы свидетельствуют о том, что предметом договора является объект недвижимого имущества - квартира, а не «будущая недвижимая вещь (квартира)». В соответствии с п.п. 1, 2 Договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность по акту приема-передачи однокомнатную квартиру №227 общей площадью 37,6 кв.м., расположенную на 3 этаже в жилом доме №44 по проспекту Победы в г.Курске. Таким образом, сторонами определены уникальные характеристики объекта недвижимого имущества - вид объекта, описание местоположения и площадь квартиры, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В силу п. 3 Договора квартира принадлежит продавцу на основании
договора инвестирования № СЖР-44 от 24.08.2011, передаточного акта от 03.10.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ru 46302000-1088 от 20.07.2012, дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору инвестирования № СЖР-44 от 24.08.2011.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ru 46302000-1088 от 20.07.2012 подтверждает факт создания объекта недвижимого имущества -многоквартирного жилого дома, в состав которого входит квартира. Таким образом, на момент заключения договора квартира, как объект недвижимого имущества, уже была создана и не могла являться его предметом в качестве будущей недвижимой вещи. Сторонам договора был известен факт существования объекта недвижимости - квартиры № 227, расположенной по адресу: <...> к правоотношениям сторон договора должны были применяться нормы действующего законодательства о купле-продаже, в том числе ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, на государственную регистрацию перехода права представлен договор, противоречащий статьям 164 и 558 ГК РФ.

Исходя из императивной нормы ч. 1 ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна».

На основании изложенного, представленный на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру договор является ничтожным с момента его заключения и не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к ФИО1.

2. Доверенность является документом, который подтверждает наличие у представителя прав действовать от чужого имени, определяет условия и границы реализации этих прав.

Согласно п.1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Документ, подтверждающий полномочия представителя правообладателя объекта недвижимости должен содержать, в том числе, указание на перечень предоставленных представителю полномочий, соответствующих совершаемым представителем действий.

Вместе с тем, в представленной 15.01.2013г представителем ОАО «КПД» ФИО5 в качестве дополнительного документа доверенности от 12.07.2012г, удостоверенной нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области ФИО6, реестровый № 1д-290, на имя ФИО4, содержатся полномочия на подписание всех разрешенных законом гражданско-правовых сделок.

Поскольку, в силу ч. 1 ст. 168 ГК РФ, содержание представленного на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру договора противоречит требованиям действующего законодательства, у ФИО4 отсутствовали полномочия на его подписание.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, по следующим основанием.

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ («Общие положения о купле-продаже»), если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с ч. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Пленум) параграф 7 главы 30 ГК РФ («Продажа недвижимости») не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако, договор купли-продажи будущей вещи (квартиры) от 15.10.2012, заключенный между ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» и ФИО1, в установленном законом порядке недействительным признан не был.

В сообщении об отказе в государственной регистрации Управление Росреестра по Курской области указывает на то, что поскольку сторонам был известен факт существования вышеуказанного объекта недвижимости к правоотношениям сторон договора должны были применяться нормы действующего законодательства о купле-продаже, в том числе ст. 558 ГК РФ.

Однако, согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (гл 27-28 ГК РФ, параграф 1 главы 30 ГК РФ) и положения Пленума направлены именно на урегулирование отношений, связанных с куплей-продажей будущей вещи, а положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г. являются специальными к положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже будущей вещи (п. 11 Пленума).

Если бы договор на приобретение квартиры заключался до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате было бы невозможно, поскольку привлечение денежных средств на данном этапе разрешено только по договорам участия в долевом строительстве, (ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004г.).

Согласно 4 абзацу пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

На момент обращения в регистрирующий орган ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» право собственности на квартиру было зарегистрировано 09.11.2012, что подтверждается свидетельством 46 АН №032944 от 09.11.2012.

Статьи 1 и 421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. Управление Росреестра по Курской области своим отказом в государственной регистрации перехода права собственности практически понуждает ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» к заключению одного из видов договора (купля-продажа), что нарушает законные права заявителя на свободу экономической деятельности (ст. 8, ст. 34 Конституции РФ), свободу заключения договора (ст.ст. 1, 421 ГК РФ).

В соответствии с п. 8 Пленума если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, его нужно квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате был подписан сторонами 15 октября 2012 года. В указанном договоре была предусмотрена оплата стоимости квартиры, которую «Покупатель» произвел в установленный договором срок.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ («Предварительная оплата товара»), и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 Пленума.

В сообщении об отказе в государственной регистрации перехода права собственности Управление Росреестра Курской области указывает на ничтожность заключенного между ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» и ФИО1 договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ссылаясь на ст. 164, 168, 558 ГК РФ.

Ссылка регистрирующего органа на отсутствие полномочий у ФИО4, действующей на основании доверенности от 12.07.2012г., удостоверенной нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области ФИО6, для подписания договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате от 15.10.2012г., неправомерна, поскольку представитель ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» в указанной доверенности наделен полномочиями на осуществление всех разрешенных гражданско-правовых сделок.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд считает, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, выраженный в Сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/148/2012-415 от 30.01.2013, являются незаконным и нарушает права Общества, в связи с чем требования заявителя подлежат удовлетворению.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом изложенного, в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя суд в порядке п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить в установленный законом срок государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на квартиру№227, расположенную по адресу: <...>.

Принимая во внимание положения ст.ст.101, 106, 110, 112 АПК РФ, ст.ст.333.21, 333.22, 333.37 Налогового кодекса РФ, Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ № 117 от 13.03.2007 г., понесенные заявителем расходы по уплате госпошлины за рассмотрение заявления в сумме 2 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 197, 198, 200 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 30.01.2013 №01/148/2012-415 в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру №227, расположенную по адресу: <...>, незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области зарегистрировать переход права собственности на квартиру№227, расположенную по адресу: <...>, к ФИО1.

Оспариваемое решение об отказе проверено судом на соответствие положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Взыскать с Управления Федеральной службы кадастра и картографии по Курской области в пользу ОАО «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Курской области в течение месяца со дня его принятия.

Судья О.А. Матвеева