Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Арцыбашевой Т.Ю., при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Русановской С.Н., рассмотрел после перерыва объявленного 01.07.2014, в открытом судебном заседании дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения и обязании совершить определенные действия.

Третьи лица: Земельный комитет города Курска, Комитет по управлению имуществом Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

В судебном заседании приняли участие представители:

от заявителя: ФИО1 – представитель по доверенности от 01.12.2012, ФИО2 - представитель по доверенности от 11.01.2012 (после перерыва не явилась);

от заинтересованного лица: ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2014, № 35;

от Земельного комитета города Курска: не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению имуществом Курской области: не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: ФИО4 – по доверенности от 25.02.2014.

Общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным отказ заинтересованного лица в государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...> выраженный в сообщении об отказе от 25.12.2013 № 01/186/2013-257 и обязании заинтересованного лица осуществить государственную регистрацию права заявителя на указанный объект.

Определением арбитражного суда от 19.05.2014 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечены Комитет по управлению имуществом Курской области, Земельный комитет города Курска, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении и дополнении к нему, указал, что приведенные регистрирующим органом в оспариваемом акте основания для отказа в осуществлении государственной регистрации отсутствуют, поскольку действующее градостроительное законодательство не содержит норм, прямо запрещающих или ограничивающих возможность строительства одного объекта капитального строительства на нескольких смежных участках и не содержит такого основания к отказу в выдаче разрешения на строительство, вследствие чего оспариваемое решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 25.12.2013 № 01/186/2013-257 нарушает права и законные интересы заявителя и подлежит признанию недействительным.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании заявленные требования не признал, сослался на то, что возведение торгового комплекса обществом осуществляется на трех земельных участках, каждый из которых является самостоятельным объектом права, имеющих разные адреса и принадлежащих обществу на разном праве, тогда как действующее законодательство не предусматривает возможность строительства одного объекта недвижимости на трех земельных участках без формирования единого земельного участка как объекта прав, также представленное заявителем разрешение на строительство от 30.09.2013 и договор аренды от 05.12.2013 содержат пороки по форме и содержанию, в связи с чем объект незавершенного строительства обладает признаками самовольной постройки.

Представитель Земельного комитета города Курска в судебное заседание не явился, сведений о причинах неявки не представил. Исходя из содержания представленного в материалы письменного мнения следует, что Комитет считает необоснованным оспариваемый отказ в части признания недействительным договора аренды 05.12.2013 № 143784ю.

Представитель Комитета по управлению имуществом Курской области в судебное заседание не явился, заявил ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие представителя. В своем письменном мнении указал, что договор от 04.04.2011 № 3502-11ю в соответствии со ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок.

Представитель Комитета архитектуры и градостроительства города Курска в судебном заседании высказывался за удовлетворение заявленных требований, указав при этом, что у заинтересованного лица отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого акта.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 156 и 200 АПК РФ в отсутствие надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания представителей третьих лиц (Комитета по управлению имуществом Курской области, Земельного комитета города Курска).

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» расположено по адресу: 305048, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, 13.10.1994 зарегистрировано в качестве юридического лица (далее – Общество, заявитель, ООО ГК «Промресурс»).

Как следует из материалов дела, Общество является правообладателем трех смежных земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:45, 46:29:102157:55, 46:29:102157:54.

Так, на основании постановления Администрации города Курска от 26.10.2010 № 3565, 30.11.2010 между Земельным комитетом города Курска и ООО ГК «Промресурс»ООО ГК «Промресурс» был заключен договор № 129469ю аренды земельного участка в городе Курске. Срок действия договора определен сторонами договора с 26.10.2010 до 26.10.2013.

06.11.2013 ООО ГК «Промресурс» обратилось в Администрацию города Курска с заявлением о продлении договора № 12949ю аренды земельного участка в городе Курске на земельный участок площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102157:45, расположенный по ул. Карла Маркса – ул. Радищева под завершение проектирования и строительства торгового комплекса сроком на 11 месяцев.

На основании постановления Администрации города Курска от 29.11.2013 № 4299 «О предоставлении земельного участка по ул. Карла Маркса ООО ГК «Промресурс» в аренду», 05.12.2013 между Земельным комитетом города Курска и ООО ГК «Промресурс» был заключен договор № 143784ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:102157:45 площадью 105 кв.м., расположенный по адресу: <...> (в районе дома № 10), под завершение проектирования и строительства торгового комплекса. Срок действия договора определен сторонами с 29.11.2013 до 29.10.2014.

На основании решений Комитета по управлению имуществом Курской области от 22.11.2010 № 01-18/2076, от 02.03.2011 № 01-18/259 и договора аренды земельного участка от 04.04.2011 № 3502-11ю, земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:55, расположенный по адресу: г. Курск, улица Карла Маркса (в районе дома №10), площадью 1873 кв.м. предоставлен в аренду ООО ГК «Промресурс» для строительства объекта «подземная автостоянка по ул. Карла Маркса (в районе дома № 10) в г. Курске» сроком с 02.03.2011 до 02.03.2014.

13.05.2011 указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курской области. После истечения срока действия договора, согласно пояснениям Комитета по управлению имуществом Курской области, данный договор на основании положения ст. 621 ГК РФ считается продленный на неопределённый срок.

Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:54, площадью 7155 кв.м. расположенный по адресу: <...> в районе Северного рынка, ул. Карла Маркса, д. 8).

Постановлениями Администрации города Курска Курской области от 15.09.2011 №№ 2618, 2619 и 2620 утверждены градостроительные планы следующих земельных участков: с кадастровым номером 46:29:102157:55, площадью 0,1873 га, с кадастровым номером 46:29:102157:45, площадью 0,0105 га и с кадастровым номером 46:29:102157:54, площадью 0,7155 га.

30.09.2013 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска ООО ГК «Промресурс» было выдано разрешение на строительство № ru 46302000-2340, согласно которому заявителю разрешалось строительство объекта капитального строительства – торгового комплекса «Европа» с подземным пешеходным переходом по ул. К. Маркса в г. Курске (1-й этап торговый комплекс «Европа»). Срок действия разрешения был продлен до 02.03.2014.

Согласно кадастровому паспорту от 25.10.2013 № 46/13-3-250046 на земельных участках с кадастровыми номерами 46:29:102157:55, 46:29:102157:45 и 46:29:102157:54 возведен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173.

07.11.2013 ООО ГК «Промресурс» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган, Управление) с заявлением о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...>.

Управление Росреестра по Курской области на основании положений п.п. 1,2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), письмом от 22.11.2013 за № 01/186/2013-257 сообщило заявителю о приостановлении государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости на один месяц в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации прав.

За время приостановления осуществления государственной регистрации сомнения в наличии оснований для ее проведения устранены не были в связи с чем, сообщением от 25.12.2013 № 01/186/2013-257 Управление Росреестра по Курской области отказало ООО ГК «Промресурс» в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...> сославшись на положения абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Посчитав принятое регистрирующим органом решение незаконным, противоречащим действующему законодательству, нарушающим права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО ГК «Промресурс» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Оспариваемый акт принят 25.12.2013, заявитель обратился в суд 14.01.2014, то есть с соблюдением процессуального срока на обращение в суд, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и, нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для принятия арбитражным судом решения о признании акта государственного органа и органа местного самоуправления недействительным (решения или действия - незаконным) являются одновременно как несоответствие акта закону или иному правовому акту (незаконность акта), так и нарушение актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения или действия незаконным являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению для признания решения от 25.12.2013 № 01/186/2013-257 незаконным необходимо одновременно наличие двух факторов: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу п. 1 ст. 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере

Порядок судебной защиты нарушенных либо оспариваемых прав и законных интересов осуществляется в соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ и статьей 4 АПК РФ.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, во-вторых, установление факта его нарушения и, в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

На основании п. 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Управление Росреестра по Курской области является территориальным органом Росреестра, осуществляющим его функции на территории Курской области.

Таким образом, Управление Росреестра по Курской области уполномочено на осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Курской области, следовательно, оспариваемый отказ принят в рамках полномочий указанного органа.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимое вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (ст. 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно части 1 и 2 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, которым установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно части 1 статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

В соответствии с частью второй указанной статьи право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 ГК РФ, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.

Пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к числу документов, представляемых для получения разрешения на строительство отнесены, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Пунктом 4 статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

В соответствии с ч. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, в частности, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (пункт 4) и в случае, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 10).

Как следует из содержания оспариваемого решения, заявителю было отказано в осуществлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства по следующим причинам:

- государственным регистратором установлены признаки самовольной постройки даже при наличии разрешения на строительство, так как нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;

- по истечении периода приостановления государственной регистрации не устранены сомнения государственного регистратора в законности выдачи разрешения на строительства от 30.09.2013, подписанного заместителем председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска ФИО5,

- в представленном на государственную регистрацию договоре аренды от 05.12.2013 стороной по договору является ООО ГК «Промресурс» в лице генерального директора ФИО6, однако, в пункте 9 данного договора «Реквизиты и подписи сторон» в графе «Арендатор» и в приложениях к договору аренды земельного участка указана только подпись, не расшифрованная. В виду отсутствия обязательных реквизитов, предусмотренных для договора, данный договор, по мнению государственного регистратора, не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе статьям 420, 422, 432 ГК РФ и не влечет правовых последствий.

Суд полагает приведенные выше доводы регистрирующего органа не основанными на законе по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, 07.11.2013 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>.

ООО ГК «Промресурс» было представлено заявление о государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством.

Вместе с заявлением от 07.11.2013 на государственную регистрацию представлены следующие документы:

доверенность от 23.08.2013;

кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 25.10.2013;

разрешение на строительство от 30.10.2013;

письмо Земельного - комитета города Курска от 30.10.2013 №4552/07.2.01-16 о предоставлении в аренду земельного участка.

Управлением Росреестра по Курской области в соответствии с п.1, 2 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним» вынесено уведомление от 22.11.2013 № 01/186/2013-257 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством с 22.11.2013 до 21.12.2013.

В период приостановления государственной регистрации 20.12.2013 ООО ГК «Промресурс» представило в Управление в качестве дополнительных документов:

- разрешение на строительство № ru 46302000-2340, выданное 30.09.2013 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска, срок действия данного разрешения на строительство до 02.03.2014;

- договор № 143784ю аренды земельного участка в городе Курске от 05.12.2013, в соответствии с которым Земельный комитет города Курска «Арендодатель» предоставляет, а ООО Группа Компаний «Промресурс» «Арендатор» принимает в аренду земельный участок площадью 105 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102157:45, разрешенным использованием под завершение проектирования и строительства торгового комплекса по адресу: г. Курск, Карла Маркса - в районе дома № 10;

- градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:45, 46:29:102157:54, 46:29:102157:55.

При проведении правой экспертизы заинтересованным лицом было установлено, что в Едином государственном реестре прав содержатся сведения о правах на три земельных участка с разными видами разрешенного использования, принадлежащих ООО ГК «Промресурс» на разном праве (праве собственности, праве аренды), а именно:

1) права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:54, площадью 7155 кв.м., расположенный по адресу: <...> в районе Северного рынка, ул. Карла Маркса, д. 8, вид разрешенного использования - под реконструкцию здания ресторана «Радуга»; под завершение строительства предприятия общественного питания; для торговой деятельности; для эксплуатации рынка;

2) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:55, площадью 1873 кв.м., расположенный по адресу: <...> (в районе дома №10), вид разрешенного использования - для строительства объекта «Подземная автостоянка по ул. Карла Маркса (в районе дома № 10) в г. Курске»;.

3) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102157:45, площадью 105 кв.м., расположенном по адресу: <...> (в районе дома №10), вид разрешенного использования - под завершение проектирования и строительства торгового комплекса).

Также государственным регистратором было установлено, что из содержания представленного разрешения на строительство следует, что новый объект капитального строительства - торговый комплекс «Европа» с подземным пешеходным переходом по ул. К. Маркса в г. Курске (1-й этап - Торговый комплекс «Европа») создается на трех земельных участках: площадью 7155 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102157:54, площадью 1873 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102157:55 и площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 46:29:102157:45.

Посчитав, что действующее земельное и градостроительное законодательство не предусматривают возможность строительства одного объекта недвижимости на трех земельных участках, поскольку при размещении здания на нескольких земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также то, что разрешение на строительство выдано неуполномоченным лицом, заинтересованный орган отказал заявителю в осуществлении государственной регистрации права собственности.

Суд не может согласиться с указанным доводом Управления Росреестра по Курской области, положенным в основу спорного решения в связи со следующим.

Как отмечалось ранее, согласно части 1 статьи 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Из оспариваемого отказа следует, что общество представило в Управление разрешение на строительство от 30.09.2013 № ru 46302000-2340, договор аренды от 05.12.2013 №143784ю земельного участка, градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:45, 46:29:102157:54, 46:29:102157:55.

Разрешения на строительство выдаются в соответствии и в порядке, установленном федеральным законодательством, а именно Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство. Указанной статьей также предусмотрен перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительства.

В соответствии с частью 10 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации недопустимо требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением предусмотренных действующим законодательством.

Частью 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:

1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;

2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;

3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 ГрК РФ, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Перечень для отказа исчерпывающий и не подлежит расширительному толкованию.

Таким образом, исходя из правового смысла разрешения на строительство, его выдача является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Доказательств того, что обществом при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство объекта был представлен не полный пакет документов либо представленные документы не соответствовали требованиям градостроительного плана земельного участка в отказе Росреестра не содержится.

Выданное разрешение на строительство от 30.09.2013 № ru 46302000-2340 является действительным, действующим, доказательств того, что данное разрешение признано недействительным в установленном законом порядке или содержит недостоверные требования в материалы дела не представлено.

Кроме того, разрешение соответствует по своей форме утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» форме разрешения на строительство. Согласно утвержденной форме разрешение на строительство должно быть подписано уполномоченными сотрудником органа, осуществляющего выдачу разрешения на строительство.

В соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 17.12.2009 № 1993-р «Об утверждении сводного перечня первоочередных государственных и муниципальных услуг, предоставляемых в электронном виде» подготовка и выдача разрешений на строительство является услугой.

В соответствие со ст. 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» муниципальные услуги предоставляются в соответствии с административными регламентами.

Согласно Решению Курского городского Собрания от 29.05.2008 № 30-4-РС Комитет архитектуры и градостроительства города Курска является уполномоченным органом на выдачу, продление, внесение изменений в разрешение на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию законченных строительством, реконструкцией объектов, расположенных на территории города Курска.

Выдача разрешений на строительство Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска осуществляется в соответствии с административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства», утвержденным Постановлением Администрации г. Курска от 24.11.2010 № 3910. В силу п. 3.1.3 указанного административного регламента разрешение на строительство подписывается председателем комитета или заместителем председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска по градостроительной политике.

На основании приказа от 10.07.2013 № 51 Комитета архитектуры и градостроительства города Курска начальник отдела (инспекции) градостроительного контроля ФИО5 переведена на должность заместителя председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска по градостроительной политике с 10.07.2013.

На основании приказа от 02.09.2013 № 26 Комитета архитектуры и градостроительства города Курска заместитель председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска по градостроительной политике ФИО5 имеет право подписи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию с 02.09.2013.

Таким образом, выданное Комитетом разрешение на строительство от 30.09.2013 № ru 46302000-2340 соответствует требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа.

В соответствии с п. 38 Приказа Минюста России от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа рекомендуется в том числе проверить:

- соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;

- обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт.

Оспариваемый отказ не содержит доказательств того, что выданное разрешение на строительство не соответствует требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа, а также доказательств того, разрешение выдано некомпетентным органом, либо нарушен порядок его издания, а также доказательств того, что разрешение на строительство подписано неуполномоченным лицом.

Согласно материалам дела, на момент принятия оспариваемого решения государственный регистратор обладал правовыми актами комитета, подтверждающими, что ФИО5 является заместителем председателя комитета по градостроительной политике и поэтому обладает правом подписи разрешения на строительство.

В силу изложенного довод Управления в оспариваемом отказе о наличии сомнений у государственного регистратора в законности выдачи разрешения на строительство является несостоятельным.

Довод Управления о том, что обществом не был представлен правоустанавливающий документ на единый земельный участок, т.к. объект недвижимости не может быть расположен на нескольких земельных участках, что, по мнению Управления, противоречит законодательству о градостроительной деятельности, является несостоятельным по следующим основаниям.

Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит норм, прямо запрещающих или ограничивающей возможность строительства объекта капитального строительства на двух и более земельных участках. Кроме того, не содержит такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как строительство объекта на двух и более смежных земельных участках.

Подпунктом 7 пункта 73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, предусмотрено, что если здание расположено на нескольких земельных участках, в реестр объекта недвижимости вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков.

Согласно статье 2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» правовую основу регулирования кадастровых отношений составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации к градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, регулирование кадастровых отношений базируется, в том числе, на нормах градостроительного законодательства, а не урегулированные законодательством о градостроительной деятельности отношения базируются на иных правовых нормах.

Поскольку расположение объекта недвижимости на двух и более земельных участках является следствием строительства данного объекта, подпункт 7 пункта 73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, предусматривает строительство объекта недвижимости на двух и более земельных участках.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе, кадастрового паспорта объекта незавершенного строительством, следует, что земельные участки, правообладателем которых является заявитель, несмотря на то, что действительно имеют разные адреса, являются смежными.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу п. 4 ст. 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 N 388-3-РС утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «город Курск» (далее – Правила).

В соответствии с п. 1.5.2 Правил градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В соответствии с пунктом 1.1.1 Правил основные виды использования, указанные в градостроительном регламенте в качестве разрешенных к применению в границах территориальной зоны без согласований и дополнительных условий являются основными видами разрешенного использования (применительно к земельным участкам и объектам капитального строительства в границах территориальной зоны).

Согласно градостроительному регламенту, являющемуся составной частью Правил, земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102157:54 (право собственности), 46:29:102157:55 (право аренды), 46:29:102157:45 (право аренды) расположены в зоне О-1 – общественно-деловая зона объектов многофункциональной общественно-деловой застройки и жилых домов.

Вид разрешенного использования «для размещения коммерческих объектов, не связанных с проживанием населения (бизнес-центров, торговых комплексов и т.д.) является основным видом разрешенного использования (п.п. 19 п. 3 раздела 11.3.2 Правил).

Таким образом, строительство торгового центра на указанных земельных участках не противоречит Правилам и соответствует основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне О-1.

Виды использования земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:54 (право собственности), 46:29:102157:55 (право аренды), 46:29:102157:45 (право аренды) предполагают строительство.

Поскольку проектная документация предполагает строительство торгового центра с подземной автопарковкой, вид разрешенного использования земельного участка 46:29:102157:55 «для строительства подземной автостоянки по ул. К. Маркса» не нарушен.

В силу норм закона земельный участок с кадастровыми номерами 46:29:102157:54, находящийся у общества на праве собственности может быть использован в соответствии с любым видом разрешенного использования, указанным в градостроительном регламенте соответствующей зоны.

Суд также приходит к выводу, что указание в тексте оспариваемого отказа предположения о том, что испрашиваемый объект незавершенного строительства является самовольной постройкой несостоятельно, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ, пунктов 22-31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» наличие статуса самовольной постройки может быть установлено только решением суда, если недвижимое имущество создано: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил; Кроме того, постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем доказательствами того, что объект незавершённого строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...> признан самовольной постройкой Управление на момент вынесения отказа не располагало.

Кроме того, отказ в государственной регистрации объекта недвижимости по причине того, что, по мнению государственного регистратора, объект обладает признаками самовольной постройки Закон о государственной регистрации не содержит.

Наряду с этим, в ходе рассмотрения настоящего дела лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств того, что спорный объект незавершенного строительства признан в установленном порядке самовольной постройкой в настоящее время или кто-либо из собственников земельных участков, принадлежащих заявителю на праве аренды, обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки либо высказал о наличии такого намерения.

Одним из оснований к отказу в оспариваемом акте указано на тот факт, что представленный на государственную регистрацию договор от 05.12.2013 № 143784ю аренды земельного участка, заключенный между Земельным комитетом города Курска и ООО ГК «Промресурс» в п. 9 данного договора «Реквизиты и подписи сторон» в графе «Арендатор» и в приложениях к договору аренды земельного участка, проставлена только подпись без ее расшифровки, что, по мнению заинтересованного лица, не соответствует требованиям действующего гражданского законодательства, в том числе ст.ст. 420, 422, 432 ГК РФ, и не влечет правовых последствий, так как отсутствуют обязательные реквизиты, предусмотренные для договора.

Однако, данный довод Управления Россреестра по Курской области по мнению суда является несостоятельным ввиду нижеследующего.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 2 ст. 420 ГК РФ к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные ГК РФ.

В соответствии п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Из вышеизложенного следует, что расшифровка подписи не является обязательным требованием при оформлении договора и не может свидетельствовать о недействительности договора, так как согласно ст. 432 ГК РФ, если стороны принимают данное обстоятельство, договор является действительным. Договор от 05.12.2013 № 143784ю аренды земельного участка является действующим, исполняется сторонами, никем не оспорен и не признан недействительным.

Ссылку заинтересованного лица на судебный акт, принятый по другому делу, суд не может признать состоятельной, поскольку упоминаемый им судебный акт был принят с учетом фактических обстоятельств конкретного дела.

Следовательно, в рассматриваемом случае с учетом обстоятельств дела и приведенных норм права, основания к отказу в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, предусмотренные абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отсутствовали, следовательно, отказ в государственной регистрации не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, поскольку оспариваемое решение создало препятствия ООО ГК «Промресурс» в оформлении надлежащим образом своих прав, что в свою очередь, является препятствием для заявителя в распоряжении указанным объектом недвижимости.

Иные основания к отказу заинтересованным лицом не приведены.

Как отмечалось ранее, в соответствии с ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

В нарушении ст. 65 АПК РФ и ч. 5 ст. 200 АПК РФ Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области не представило убедительных доводов, основанных на доказательной базе, наличия законных основания для отказа ООО ГК «Промресурс» в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...>.

С учетом изложенного, арбитражный суд требования заявителя полагает подлежащими удовлетворению.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом изложенного, в качестве способа восстановления нарушенного права заявителя суд в порядке п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...>.

Принимая во внимание положения ст.ст.101, 106, 110, 112 АПК РФ, ст.ст.333.21, 333.22, 333.37 Налогового кодекса РФ, Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ №117 от 13.03.2007 г., понесенные заявителем расходы по уплате госпошлины за рассмотрение заявления в сумме 2000 руб. относятся на заинтересованное лицо и подлежат взысканию с него в пользу заявителя, излишне уплаченная государственная пошлина в размере 4000 рублей подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 27, 29, 65, 137, 110, 167-170, 197 - 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...> выраженный в сообщении об отказе от 25.12.2013 № 01/186/2013-257.

Оспариваемый акт проверен на соответствие Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним», Земельному кодексу Российской Федерации и Градостроительному кодексу Российской Федерации.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию права собственности общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 46:29:102157:173, расположенный по адресу: <...>.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (305016, <...> Октября, д. 4/6, 21.12.2004 зарегистрировано в качестве юридического лица, ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» (305048, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, 13.10.1994 зарегистрировано в качестве юридического лица) расходы, понесенные в связи с уплатой государственной пошлины при подаче заявления в суд, в сумме 2000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Промресурс» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб., уплаченную по платежному поручению от 10.01.2014 № 96.

Настоящее решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Т.Ю. Арцыбашева