Гражданский кодекс часть 1

от истца: Фролова И. В. – предпринимателя, свидетельство от 07.06.2004 года серия 62 № 000434517, Кондакова И. А. – представителя, дов от 01.01.2007 года

от ответчика: Худякова Е. М. – адвоката, дов. от 26.07.2007 года, Колесникова И. И. – представителя, дов. от 07.11.2005 года.

УСТАНОВИЛ: Индивидуальный предприниматель Фролов Игорь Валерьевич обратился в Арбитражный суд Липецкой области с иском к индивидуальному предпринимателю Колесниковой Анне Ивановне о расторжении предварительного договора аренды и взыскании суммы 620416 руб., в том числе двойной суммы задатка в размере 400000 руб., штрафа за неисполнение обязательств по договору в сумме 200000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 20416 руб.

Свои требования истец обосновал ст. 380, 381, 395, 429, 450 ГК РФ.

В судебном заседании ответчик заявил ходатайство о допросе в качестве свидетелей двух рабочих, осуществлявших строительство здания с целью подтверждения факта того, что отделка помещения происходила под контролем истца.

Истец пояснил, что не оспаривает факт дачи указаний строителям о производстве нужной ему отделки помещений, поэтому допрос свидетелей не будет иметь значения для рассмотрения спора.

Суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика, считает его необоснованным, поскольку ответчик не обосновал, каким образом показания лиц, производивших ремонт помещения, относятся к предмету спора, кроме того, указанный факт подтверждается самим истцом.

В судебном заседании истец поддержал иск полностью и пояснил, что ответчик не исполнил своих обязательств по предварительному договору и уклонился от заключения основного договора аренды.

Ответчик в отзыве и судебном заседании просил в иске отказать, мотивируя тем, что основной договор аренды не заключен по вине самого истца, который не явился для его составления.

Как пояснил ответчик, помещение было полностью готово для использования его по назначению, аналогичные договоры аренды были заключены с другими индивидуальными предпринимателями. В подтверждение своих доводов ответчик представил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2006 года.

Ответчик полагает, что поскольку основной договор аренды не заключен по вине истца, задаток не подлежит возврату.

В письме, полученном в ноябре 2005 года, истец указал на расторжение предварительного договора аренды с 05.11.2006 года, в связи с этим ответчик считает предварительный договор расторгнутым.

Истец возразил на доводы ответчика и пояснил, что основной договор аренды не мог быть своевременно заключен, поскольку ответчик не успел зарегистрировать свое право собственности до окончания срока действия предварительного договора. Истец также настаивает на своих требованиях о расторжении предварительного договора.

В ходе судебного разбирательства суд установил следующее.

25 августа 2006 г. стороны заключили предварительный договор аренды нежилого помещения (л.д.14-16).

Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить в срок не позднее 01.12.2006 г. основной договор аренды нежилых помещений общей площадью 525 кв.м., расположенных на первом этаже двухэтажного здания по адресу: Липецкая область, г. Грязи, ул. Воровского, 4., сроком на пять лет (п.1.1., п.1.2., п.1.3 договора).

Ответчик взял на себя обязательства в срок до 01.11.2006 г. закончить оформление в соответствие с действующим законодательством своего права собственности на помещение (п.4. 1.1. договора); в срок до 01.11.2006 г. полностью закончить в помещении отделочные работы, работы по установке инженерных коммуникаций и телефонных линий (п.4.1.2. договора); в срок до 01.11.2006 г. обеспечить заключение основного договора с истцом (п. 4.1.3. договора).

Согласно п. 4.2 истец взял на себя обязательства передать ответчику задаток в размере 200 000 руб.

Задаток получен ответчиком по расписке 25.08.2006 г. (л.д.13).

Основной договор аренды в срок до 01.12.2006 г. сторонами заключен не был, что послужило основанием для обращения истца в суд за защитой своего нарушенного права.

Изучив представленные сторонами доказательства, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В п.1 ст. 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п.1.2. предварительного договора основной договор аренды должен быть заключен сторонами в срок до 01.12.2006 г.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Стороны не заключили основной договор аренды, поэтому суд считает, что обязательства, предусмотренные предварительным договором от 25.08.2006 г., прекращены с 02.12.2006 г.

Поскольку суд не может расторгнуть договор, прекративший свое действие, то в исковых требованиях в части расторжении предварительного договора от 25.08.2006 г. следует отказать.

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Суд полагает, что ответчик обязан возвратить задаток истцу на основании п.1 ст. 381 ГК РФ вследствие невозможности исполнения по следующим основаниям.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

Таким образом, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. Указанным правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом (ст. 209 ГК).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Поскольку ответчик не зарегистрировал свое право собственности на помещение в срок до 01.12.2006 г., то истец не мог заключить основной договор аренды, в связи с чем у истца отсутствует вина в том, что основной договор не заключен.

Вместе с тем, суд считает, что ответчик не смог исполнить свои обязанности по предварительному договору по независящим от него причинам в силу следующего.

Ответчик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию 24.11.2006 г. (л.д.51-52).

Согласно техническому заключению от 14 сентября 2006 г. здание магазина могло эксплуатироваться в соответствие со своим назначением (л.д.53-65).

Технический план магазина составлен 16.10.2006 г. Грязинским отделением Липецкого филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» (л.д.28-40).

Из указанных документов следует, что ответчик в срок до 01.12.2006 г. получил все документы, необходимые для регистрации права собственности на здание магазина.

Ответчиком также представлено письмо, направленное в адрес истца 18.11.2006 г. с просьбой о прибытии 23-24 ноября 2006 г. к ответчику для заключения основного договора аренды (приобщено к материалам дела).

Из приведенных выше документов следует, что ответчик добросовестно исполнял свои обязательства по предварительному договору, выполнив в срок до 01.12.2006 г. все необходимые строительные работы и получив документы, необходимые для заключения основного договора аренды, поэтому доводы истца об уклонения ответчика от заключения договора аренды являются необоснованными.

При этом суд полагает, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 24.11.2006 г. является актом компетентного государственного органа (администрации Грязинского района Липецкой области), именно в результате его издания ответчик мог выполнить предусмотренную предварительным договором обязанность по государственной регистрации права собственности на здание магазина.

Кроме того, в ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен месячный срок для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в федеральном органе в области государственной регистрации – Управлении федеральной регистрационной службы по Липецкой области.

Таким образом, любые последующие действия ответчика, направленные на регистрацию права собственности, не могли бы в срок до 01.12.2006 г. обеспечить заключение и регистрацию основного договора аренды, поскольку обязательства ответчика зависели от действий третьих лиц – компетентных государственных органов.

С учетом изложенного, суд полагает, что невозможность исполнения условий предварительного договора возникла по объективным причинам, за которые не отвечает ни одна из сторон, в силу чего у ответчика имеется обязанность возвратить истцу задаток в размере 200 000 руб.

Поскольку ответчик не представил в судебное заседание доказательств возврата задатка, то с него в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 200 000 руб.

Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Ответчик не возвратил задаток истцу, в этой связи суд считает доводы истца в части взыскания процентов за пользование суммой задатка за период с 01.01.2007 г. по 25.06.2007 г. в сумме 10208 руб. 34 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 210 208 руб. 34 коп., в том числе задаток в сумме 200 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 10208 руб. 34 коп.

В остальной части исковых требований следует отказать.

Расходы по уплаченной государственной пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям, в том числе на истца – 10399 руб. 76 коп., на ответчика – 4304 руб. 40 коп.

Руководствуясь статями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске Фролова Игоря Валерьевича к индивидуальному предпринимателю Колесниковой Анне Ивановне о расторжении предварительного договора аренды от 25.08.2006 г. отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Колесниковой Анны Ивановны в пользу индивидуального предпринимателя Фролова Игоря Валерьевича сумму 210 208 руб. 34 коп., в том числе задаток в сумме 200 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2007 г. по 25.06.2007 г. в сумме 10208 руб. 34 коп., а также расходы по государственной пошлине в сумме 4304 руб. 40 коп.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу в месячный срок и может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, расположенный в городе Воронеже.

Судья Сурская О. Г.