Гражданский кодекс часть 1

от ЗАО «А.В.С»: ФИО1 – представитель (доверенность от 22.08.2012 г., срок действия -3 года), ФИО2 – представитель (доверенность от 28.08.2012 г., срок действия -1 год),

от УИЗО ЛО: ФИО3 - консультант правового управления (доверенность от 10.07.2012 г., №7285-01),

от Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка: не явился,

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «А.В.С.» обратилось в арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании незаконным отказа УИЗО ЛО, изложенного в письме от 22.06.2012 г. №6708-08, в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе дома №3; обязать УИЗО ЛО заключить с ЗАО «А.В.С» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе дома №3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 5 лет, с учётом уточнения от 25.09.2012 г.

В настоящем судебном заседании представители истца уточнили срок аренды земельного участка и просили обязать УИЗО ЛО заключить с ЗАО «А.В.С» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе дома №3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года (см. протокол судебного заседания от 11.02.2013).

Уточнение предмета требования судом принимается (ст.49 АПК РФ).

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка.

В настоящее судебное заседание представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о месте и времени судебного заседания по правилам ст. ст. 121,123 АПК РФ не явился (см.л.д.2-3 т.3).

При указанных обстоятельствах суд проводит судебное заседание в отсутствие представителя Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Липецка (ст. 156 АПК РФ).

В судебном заседании 04.02.2013 был объявлен перерыв, судебное заседание продолжено 11.02.2013.

Представитель заявителя, ссылаясь на нормы ст. 22, 61 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, настаивает на заявленных требованиях.

ФИО4, в письме от 22.06.2012 №6701-08 отказал в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе дома №3 для строительства здания магазина и кафе, ссылаясь на то, что распоряжением главы администрации г. Липецка от 22.06.2005 г. №2831-р «О предоставлении земельного участка для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской» спорный участок был предоставлен на 1 год 3 месяца, договор аренды в соответствии с данным распоряжением так и не был заключен, в связи с чем, по мнению УИЗО ЛО, прав на земельный участок у ответчика не возникло. Кроме того, как полагает УИЗО ЛО, на спорном земельном участке ЗАО «А.В.С.» возведена самовольная постройка, которая в силу ст. 222 ГК РФ подлежит сносу (см.л.д.56 т.1).

Департамент градостроительства и архитектуры города Липецка в отзыве от 26.09.2012 пояснил, что постановлением главы администрации города Липецка от 06.06.2000 №2478 АОЗТ «А.В.С.» разрешено производство подготовительных работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе на ранее отведенном земельном участке по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка. 30.10.2000 инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора заявитедю выдано разрешение на строительство №88 нулевого цикла спорного объекта (сроком до 30.11.2000). Спорный земельный участок истцу был выделен распоряжением главы администрации от 22.06.2005 №2831-р в аренду сроком на 1 год 3 мес. Для строительства здания магазина и кафе, однако, договор аренды заключен не был. Ссылаясь на ст.25, 29, 30 Земельного кодекса РФ департамент полагает, что отказ УИЗО ЛО в заключении договора аренды правомерным. Кроме того, департамент указывает, что поскольку объект незавершенного строительства не зарегистрирован (при готовности 31%), не является основанием для обязания УИЗО ЛО заключить договор аренды спорного земельного участка (105-108 т.1).

Исследовав материалы дела, изучив и дав оценку имеющимся в деле доказательствам, суд установил следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90 предоставлен ЗАО «А.В.С.» в 2005 году для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьская в районе дома №3 г. Липецка и является образованным из ранее предоставленного в 2000 году ЗАО «А.В.С.» земельного участка площадью 1638 кв.м. для проектирования, производствам подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка (см.л.д. 20-21 т.1).

АОЗТ «А.В.С.» 20.09.1999 за №258 Управлением строительства и Управлением главного архитектора города Липецка было выдано разрешительное письмо на согласование условий отвода и освоения земельного участка под строительство здания кафе и магазина, которое было согласовано со всеми инстанциями (см.л.д.14-17 т.2).

30.11.2000 года заявителю было выдано разрешение №88 на строительство объекта – нулевого цикла здания магазина и кафе по ул. Октябрьской (см.л.д.22 т.1).

Постановлением главы администрации города Липецка от 06.06.2000 №2478 заявителю разрешено строительство нулевого цикла здания магазина и кафе по ул. Октябрьская, предложено МУ «Управление строительства г. Липецка» произвести отвод границ участка на местности (см.л.д.19 т.2).

Между администрацией город Липецка и АОЗТ «А.В.С.» был заключен договор аренды от 03.07.2000 площадью 1638 кв.м. для проектирования, производствам подготовительных работ и работ по нулевому циклу строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской г. Липецка сроком до 30.11.2000 (см.л.д. 15-19 т.1).

Между АОЗТ «А.В.С.» (застройщик) и ООО «Липецкстрой» был заключен договор подряда №11 от 23.08.2000 на выполнение отдельных видов работ по строительству нежилого помещения кафе в соответствии с согласованной сторонами и выданной в производство работ проектно-сметной документации (см.л.д.25-28 т.2).

Нулевой цикл объекта был возведен, что подтверждается техническим паспортом, выданным Липецким филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 26.04.2006 г., готовность – 31% (см.л.д.31-37 т.1).

04.10.2004 года Администрация города Липецка и АОЗТ «А.В.С.» заключили градостроительный договор №127 на оплату денежных средств необходимых для компенсации затрат на развитие инженерной инфраструктуры города, строительства магистральных инженерных сетей и благоустройства. Во исполнения условий данного договора заявитель оплатил 750 936,71 руб., что подтверждается платежным поручением от 25.05.2005 №473 (см.л.д. 28-30).

Письмом от 12.10.2004 №588-01-04 Областное государственное унитарное предприятие «Управление государственной вневедомственной экспертизы» подтвердило, что Рабочий проект №00001 строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в Советском округе г. Липецка выполнен в соответствии с требованиями действующих инструкций и рекомендован к утверждению (см.л.д.44-54 т.1, 2-8 т.2).

04.10.2004 г. специалистами МУ «Управления главного смотрителя г. Липецка» составлен акт обследования состояния подъездных путей к строительной площадке: магазина и кафе по адресу: <...>» с участием застройщика – АОЗТ «А.В.С.», согласно которому состояние строительной площадки и подъездных путей удовлетворительное (см.л.д.29 т.2).

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды…, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков .. на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Распоряжением главы администрации от 22.06.2005 №2831-р заявителю был предоставлен земельный участок площадью 1931 кв.м., относящийся к категории земель поселений, для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе жилого дома №3 в Советском округе г. Липецка», с согласованным местом размещения объекта с приложением схемы ситуационного плана с размещением объекта строительства, координаты границ земельного участка, градостроительные требования (см.л.д.23-25 т.1).

Данным постановлением ЗАО «А.В.С.» обязано было произвести отвод границ участка на местности через организацию, имеющую лицензию на данный вид работ. Также ЗАО «А.В.С.» было предписано обратиться в Федеральное государственное учреждение «Земельная кадастровая палата» по Липецкой области для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, получить разрешение на строительство объекта в инспекции архитектурно-строительного надзора администрации г. Липецка (см.л.д.23-25 т.1).

Однако ЗАО «А.В.С.» не смогло реализовать своего права на заключение договора аренды земельного участка площадью 1931 кв.м., расположенного по ул. Октябрьской в районе жилого дома №3 в Советском округе г. Липецка, поскольку при проведении кадастровых работ по формированию земельного участка было выявлено противоречивость сведений, выразившееся в нарушении прав смежного землепользователя (ул. Октябрьская д.53), которым также являлся заявитель. Кроме того, в указанный период полномочия по распоряжению землями на которые государственная собственность не разграничена, были переданы органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Липецкой области в лице Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области.

В период 2005-2007 гг . ЗАО «А.В.С.» выполняло землеустроительные работы по объекту «Магазин и кафе по ул. Октябрьской», что подтверждается договором № 67ю/05 от 05.07.2005 г. (см. л.д.45-61 т.2).

После уточнения границ земельного участка, 27 ноября 2007 года в государственный кадастр недвижимости был внесен земельный участок с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м. местоположение: <...> в районе д.№3, разрешенное использование для строительства здания магазина и кафе (см.л.д.38-39 т.1).

Таким образом, заявителем была выполнена обязанность по постановке выделенного земельного участка на кадастровый учет. Выделенному земельному участку был присвоен кадастровый номер 48:20:014402:90 (см.л.д.38-39 т.1).

Платежными поручениями №№285, 286 от 04.04.2007 г. заявитель оплатил арендную плату за пользование спорным земельным участком за 2005 и 2006 гг. (см.л.д.26-27 т.1).

ЗАО «А.В.С.» продолжало пользоваться спорным земельным участком по настоящее время, возражений со стороны администрации города Липецка или УИЗО ЛО или предложений об освобождении земельного участка в адрес заявителя не поступало.

Письмом от 05.02.2008 г. №2 заявитель обратился к главе администрации города Липецка с просьбой о продлении распоряжения №2831-р (см.л.д.62 т.2).

Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Липецка в ответе от 19.06.2008 г. сообщило, что не возражают против продления срока действия распоряжения главы администрации города Липецка на период окончания строительства магазина и кафе по ул. Октябрьская в районе жилого дома №3 без расширения участка, поскольку участок, предоставленный под строительство объекта ограничен красными линиями улиц квартала Октябрьская-Неделина-Фрунзе-Калинина. Также сообщило, что в соответствии с Законом Липецкой области №1389-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области», принятого постановлением 15 сессии Липецкого областного Совета депутатов четвертого созыва №578-пс от 03.04.2008 г. на территории города Липецка распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным органом администрации Липецкой области (см.л.д.62-63 т.2).

Начиная с 14.05.2009 г. ЗАО «А.В.С.» неоднократно обращалось в УИЗО ЛО о продлении срока предоставления земельного участка для окончания строительства здания кафе и магазина по ул. Октябрьской, д.3 сроком на три года (см.л.д.64, 69 т.2).

УИЗО ЛО в письмах от 03.06.2009 г. №3900-08 и от 29.06.2009 г. №47-37-08 сообщало об отказе в заключении договора аренды на спорный земельный участок, ссылаясь на то, что в соответствии с распоряжением главы администрации города Липецка от 22.06.2005 г. №2831-р право на заключение договора аренды заявителем не было реализовано, а также на отсутствие необходимых документов на строительство объекта, в связи с чем, УИЗО ЛО полагает, что объект относится к самовольным постройкам, подлежащим сносу (см.л.д.67-68, 71 т.2).

В 2010 году ЗАО «А.В.С.» обратилось к ООО «СтройЭксперт» о содействии в получении правоустанавливающих документов на земельный участок, однако, обществу сделать ничего не удалось (см.л.д.72 т.2).

30.05.2012 г. ЗАО «А.В.С.» вновь обращается в УИЗО ЛО с приложением документов, подтверждающих правомерность возведения нулевого цикла, и просит для завершения строительства предоставить спорный земельный участок (см. л.д. 55 т.1).

22.06.2012 г. за исх. №6708-08 УИЗО ЛО сообщает об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., поскольку данный земельный участок был предоставлен по распоряжению главы администрации города Липецка от 22.05.2005 №2831-р сроком на 1 год 3 мес. И договор не был заключен, также УИЗО ЛО сослалось на то, что нулевой цикл считает самовольной постройкой подлежащей сносу (см.л.д.56 т.1).

Заявитель, полагая, что данный отказ является незаконным, оспорил его в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для признания незаконными ненормативного акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов или должностных лиц являются одновременно несоответствие указанных актов, решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 10 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта органа местного самоуправления суд в целях восстановления нарушенных прав заявителя обязывает указанный орган совершить действия по предоставлению земельного участка с указанием срока и условий предоставления.

В силу ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; проведение работ по формированию земельного участка; государственный кадастровый учет земельного участка; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами , установленными ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами (п.1 ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что нормами Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрены последствия истечения срока действия акта выбора земельного участка, поскольку данный срок не является пресекательным, истечение названного срока само по себе не лишает заявителя права (при наличии к тому оснований) требовать у администрации совершения действий, необходимых для предоставления земельного участка.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела документы по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что требования п. 3.2. постановления главы администрации г. Липецка от 22.06.2005 2831-р ЗАО «А.В.С.» также исполнены. Кадастровый паспорт на спорный земельный участок получен.

Как следует из оспариваемого отказа УИЗО, в качестве его оснований УИЗО ЛО указал на отсутствие у заявителя свидетельства права собственности на объект незавершенного строительства, а также на несостоятельность ссылки на статью 35 Земельного кодекса РФ, так как в данном случае о переходе права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение не может быть и речи ввиду отсутствия у ЗАО «А.В.С.» правоустанавливающего документа на объект незавершенного строительства.

Между тем, судом установлено и материалами дела подтверждается, что заявителем выполнены все необходимые процедуры в отношении спорного земельного участка: заявителем начато строительство объекта, рабочий проект был утвержден; Липецким филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» была проведена техническая инвентаризация и постановка на технический учет объекта недвижимости – незавершенного строительства магазина и кафе, готовностью 31%, что подтверждается техническим паспортом от 26.04.2006 г.; зарегистрировать в установленном порядке права собственности на объект недвижимости незавершенного строительства ЗАО «А.В.С.» не могло, поскольку у него отсутствовал заключенный договор аренды земельного участка; заявитель, продолжая пользоваться земельным участком к главе администрации Липецкой области, а впоследствии к УИЗО ЛО с предложением о заключении договора аренды земельного участка с целью окончания строительства; факт нахождения на спорном земельном участке недостроенного магазина и кафе подтверждается актом осмотра земельного участка предназначенного для строительства здания магазина и кафе по ул. Октябрьской в районе дома №3 от 26.06.2012 г., составленного по результатам проверки Управления имущественных и земельных отношений по Липецкой области (см.л.д.134 т.1). Заявитель пытался предпринять меры к завершению строительства в соответствии с ранее утвержденным проектом.

Более того, суд полагает, что факт наличия на земельном участке самовольной постройки (учитывая, что объект незавершенного строительства не зарегистрирован в установленном порядке) сам по себе не может являться основанием для отказа в предоставлении земельного участка, поскольку гражданское и земельное законодательство не содержит норм, устанавливающих запрет на предоставление земельных участков, занятых самовольными постройками.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении арендных ставок арендной платы, установления специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, которым был предоставлен земельный участок под строительство, должны своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Между тем, УИЗО ЛО, являясь контролирующим органом, не заявляло претензий к ЗАО «А.В.С.» об освобождении спорного земельного участка и последний продолжал пользоваться им, полагая, что в дальнейшем будет заключен договор аренды для окончания строительства.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором.

При этом, в силу положений ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08.

В настоящем деле земельный участок был предоставлен ЗАО «А.В.С.» в аренду для целей строительства магазина и кафе, строительство выполнено на 31%, т.е. цель, для которой был выделен земельный участок, не достигнута.

В настоящее время на данном земельном участке находится незавершенный объект заявителя, данный земельный участок другим лицам в аренду не предоставлен.

Все вышеперечисленное свидетельствует о том, что заявитель приступил к освоению земельного участка, произвел затраты по возведению здания и в случае не предоставления ему в аренду будет лишен возможности осуществить свои права, предоставленные ему по договору аренды от 03.07.2000 и распоряжению от 22.06.2005 №2831-р.

ФИО5 о том, что постановления главы администрации г. Липецка от 06.06.2000 №2478 и от 30.11.1999 №4483 отменены постановлением главы администрации от 05.07.2004 №3978, судом отклоняется, поскольку не имеет правового значения, поскольку на дату отмены постановление главы администрации г. Липецка от 30.11.1999 №4483 «О предоставлении земельного участка под проектирование» было исполнено для целей которых оно было издано; а срок действия постановления от 06.06.2000 №2478 «О разрешении нулевого цикла» был установлен на 1 год , то есть уже истек в 2001 г. и цель также достигнута, нулевой цикл построен.

Согласно п.10 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.

При обращении в арбитражный суд с настоящим заявлением истцом была уплачена госпошлина в размере 4000 руб., что подтверждается квитанцией от 02.07.2012г. (см.л.д.13 т.1). Учитывая, что требование заявителя удовлетворены, с УИЗО ЛО в пользу ЗАО «А.В.С.» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования Закрытого акционерного общества «А.В.С.» удовлетворить.

Признать отказ Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, изложенный в письме от 22.06.2012 г. №6708-08 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе дома №3, незаконным.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области заключить с Закрытым акционерным обществом «А.В.С» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:014402:90 площадью 1931 кв.м., расположенного по адресу: <...> в районе дома №3 для строительства здания магазина и кафе сроком на 3 года.

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (ОГРН <***>), находящегося по адресу: 398019, Липецкая область, 2, в пользу Закрытого акционерного общества «А.В.С.» (ОГРН <***>), находящегося по адресу: 398059, <...> руб. – судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Липецкой области. По окончании указанного времени решение может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья Н.П. Наземникова