Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Родина» обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ответчик1 по первоначальному иску), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик2 по первоначальному иску) о взыскании 1459158 руб. по договору участия в долевом строительстве, в том числе 1456000 руб. задолженности, 3158 руб. неустойки (с учетом уточнения суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Иск заявлен на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.08.2017 г. суд принял к производству встречное исковое заявление ИП ФИО1 ИП ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Родина» о признании обязательств по договору участия в долевом строительстве исполненными и прекращении ипотеки в силу закона (л.д. 59-63 т.1, л.д. 11 т.2).

Определением от 24.10.2017 г. суд в порядке процессуального правопреемства заменил общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания Родина» на общество с ограниченной ответственность «Альфастрой48» (далее – ООО «Альфастрой48», истец по первоначальному иску).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ответчиков в судебном заседании и в письменном отзыве на иск возражал против удовлетворения требований истца, указывая на исполнение ответчиками своих обязательств в соответствии с условиями договора, а также на неисполнение истцом обязательств по устранению недостатков объекта недвижимости. На удовлетворении встречного иска настаивал, полагая, что поскольку обязательства по оплате объекта недвижимости исполнены, то ипотека должна быть прекращена. Ходатайствовал о проведении между сторонами зачета встречных однородных требований при вынесении решения (л.д. 138-140 т.1).

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

30.05.2014 г. между ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) и ООО «Строительная компания Родина» (застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением третьих лиц построить объект недвижимости (магазин) и после получения по акту государственной комиссии разрешения на ввод магазина в эксплуатацию, передать каждому из участников долевого строительства по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства, указанный в п. 2.2. договора, участникам долевого строительства, которые обязуются уплатить обусловленную договором цену и принять по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на объект долевого строительства каждый (л.д. 7-19 т.1).

В качестве объекта долевого строительства согласовано нежилое помещение площадью 260 кв.м. на втором этаже магазина в строительных осях А-Г, с 1 по 6, расположенного: <...>. Папина(пункт 2.2. договора).

Пунктами 3.1., 3.2.1. установлено, что на момент подписания договора цена нежилого помещения составляет 10400000 руб., исходя из стоимости одного квадратного метра 40000 руб. В случае увеличения площади всех помещений нежилого помещения, включаемого в площадь здания в пределах нормы, установленной п. 2.2. договора, стороны обязаны произвести перерасчет ее стоимости из расчета стоимости 1 квадратного метра площади всех помещений нежилого помещения, включаемых в площадь здания, а участники долевого строительства обязаны произвести соответствующую доплату в момент подписания сторонами передаточного акта либо с момента обязанности принять объект долевого строительства.

Застройщик обязан сдать магазин в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2014 г. (пункт 5.2.6. договора).

В пункте 2.3. договора стороны согласовали, что застройщик должен начать передачу нежилого помещения участникам долевого строительства не позднее 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

До подписания акта приема передачи помещения участники долевого строительства выплатили застройщику денежные средства в размере 9273000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: № 1 от 30.05.2014 г. на сумму 6000000 руб., № 2 от 11.07.2014 г. на сумму 123000 руб., № 3 от 19.08.2014г. на сумму 2750000 руб., № 1 от 05.02.2015 г. на сумму 400000 руб. (л.д. 84 т.1).

22.06.2015 г. стороны подписали акт приема-передачи участникам долевого строительства по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (магазин) каждому. В пункте 1 акта прима-передачи указано, что итоговая общая площадь магазина составила 271,3 кв.м., окончательная стоимость объекта недвижимости - 10852000 руб. (л.д. 86 т.1).

Кроме того, в пункте 3 акта приема-передачи стороны подтвердили, что участники оплатили застройщику сумму в размере 9273000 руб. Оставшуюся сумму в размере 1579000 руб. участники оплачивают застройщику после исправления выявленных недостатков в передаваемом объекте.

03.07.2015 г. за ФИО1, ФИО2 зарегистрировано право общей долевой собственности на указанный объект недвижимости с обременением в виде ипотеки в силу закона (л.д. 96, 97 т.1).

В п. 5.2.4 договора стороны согласовали, что застройщик обязан передать объект участникам долевого строительства в соответствии с техническим паспортом отделочных работ и инженерного обеспечения нежилого помещения (приложение № 2 к договору).

Однако 22.06.2015 г. стороны подписали акт о выявленных недостатках в объекте завершенного строительства, который содержал 19 пунктов подлежащих устранению недочетов. Застройщик обязался устранить все недостатки в срок до 01.08.2015г. В случае невыполнения указанных работ до 01.09.2015 г. застройщик оплачивает неустойку в размере 0,2% от суммы в размере 1579000 руб. за каждый день просрочки. По окончании выполнения застройщиком работ по устранению всех недостатков, участники обязаны оплатить оставшиеся денежные средства в соответствии с договором и актом прима- передачи в размере 1579000 руб. (л.д. 87 т.1).

Вместе с тем, участники долевого строительства добровольно до исполнения застройщиком обязательств по устранению недостатков внесли дополнительные денежные средства в размере 123000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 28.06.2016 г.(л.д. 85 т.1).

Таким образом обязанность участников долевого строительства по оплате стоимости объекта составила 1456000 руб., что не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Застройщик свои обязательства по исправлению всех выявленных недостатков не выполнил, что подтверждается актами выявленных недостатков в объекте нежилого строительства от 01.09.2015 г, от 30.05.2016 г., от 30.07.2016 г., а также и отсутствием подписанного сторонами акта об устранении всех указанных недостатков (л.д. 88-90 т.1).

Для защиты своих интересов участники долевого строительства обратились в Ефремовский районный суд Тульской области.

26.05.2017 г было принято заочное решение Ефремовского районного суда Тульской области об удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 о взыскании с ООО «Строительная компания Родина» неустойки за нарушение сроков передачи объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве и просрочку сроков исполнения обязательств по устранению выявленных недостатков. Так, названным решением суда было постановлено взыскать с ООО «Строительная компания Родина» в пользу ФИО1: 689373,30 руб. - неустойка за просрочку сроков сдачи объекта недвижимости; 937926 руб. - неустойка за просрочку сроков устранения недостатков; 12236,50 руб. - госпошлина. Общая сумма взыскания - 1639535,80 руб. В пользу ФИО2 с застройщика взыскано: 689373,30 руб. - неустойка за просрочку сроков сдачи объекта недвижимости; 937926 руб. - неустойка за просрочку сроков устранения недостатков; 12236,50 руб. - госпошлина. Всего – 1639535,80 руб. Общая сумма взыскания в пользу ФИО1 и ФИО2 составила 3279071,60 руб. (л.д. 98-102 т.1).

25.07.2017 г. заочное решение Ефремовского районного суда Тульской области вступило в законную силу.

31.07.2017 г. ФИО1 и ФИО2 были выданы исполнительные листы (л.д. 103-110 т.1). Подлинники исполнительных листов обозревались судом в судебном заседании 15.01.2018 г., при этом представитель ответчиков пояснил, что исполнительные документы не предъявлялись для исполнения и до настоящего времени не исполнены.

ФИО1 и ФИО2 обращались к застройщику с претензией о проведении взаимозачета своих встречных требований и обеспечении участников документами, необходимыми для снятия обременения в виде ипотеки в регистрирующем органе. Претензия была получена руководителем застройщика 23.11.2016 г. (л.д. 91-95 т.1).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 30.10.2017 г., в отношении нежилого помещения № 3 площадью 271,3 кв.м в <...> (кадастровый номер 48:20:0045102:1039) зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ООО «Альфастрой48» (л.д. 41-44 т.2).

Полагая, что выполнил обязательства по договору надлежащим образом, истец по первоначальному иску обратился с требованием о взыскании с ответчиков денежных средств.

Ответчики, ссылаясь на уклонение истца от совершения действий по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества по исполненному обязательству, на прекращение ипотеки в силу прямого указания в законе, а также на то, что наличие записей о регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости нарушает права ответчиков, настаивали на удовлетворении встречного иска.

Оценив представленные доказательства и фактические обстоятельства дела, суд считает, что требования истца по первоначальному иску частично обоснованы, а требования ответчиков по встречному иску основаны на законе, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению в связи со следующим.

Согласно подпунктам 1, 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Вступившим в законную силу решением Ефремовского районного суда Тульской области от 26.05.2017г. установлены факты нарушения застройщиком условий договора участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г. как в части передачи объекта в надлежащем виде, так в части срока передачи объекта недвижимости. Суд констатировал, что выявленные недостатки в объекте строительства застройщиком не устранены. Судом установлена общая итоговая сумма стоимости объекта – 10852000 руб., а также исполнение ФИО1 и ФИО2 обязательств по оплате по данному договору в размере 9396000 руб., общая сумма подлежащих взысканию с застройщика штрафных санкций в пользу ФИО1 и ФИО2 - 3279071,60 руб.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (част 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку обстоятельства заключения, исполнения договора участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г. установлены вступившим в законную силу судебным актом суда общей юрисдикции, арбитражный суд считает их установленными по правилу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, ООО «Альфастрой48» должно перечислить ФИО1 и ФИО2 3279071,60 руб. на основании вступившего в законную силу судебного акта; ФИО1 и ФИО2 обязаны доплатить ООО «Альфастрой48» 1456000 руб. задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска (пункт 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

ФИО1 и ФИО2 предъявлен встречный иск к ООО «Альфастрой48», при рассмотрении которого ФИО1 и ФИО2 просили суд произвести зачет по требованию ООО «Альфастрой48» о взыскании с них 1456000 руб.

По правилу части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что вступившее в законную силу решение Ефремовского районного суда Тульской области от 26.05.2017г. о взыскании с ООО «Альфастрой48» в пользу ФИО1 и ФИО2 3279071,60 руб. не исполнено до настоящего времени, суд считает возможным произвести зачет на сумму 1456000 руб. – обязательства ФИО1 и ФИО2 перед ООО «Альфастрой48» по оплате объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г.

Таким образом, обязательства ФИО1 и ФИО2 перед ООО «Альфастрой48» по оплате объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г. исполнены полностью.

Правилами статей 229, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, условием акта от 22.06.2015 г. между сторонами предусмотрена неустойка в размере 2% от неуплаченной суммы за просрочку оплаты денежных средств.

Вместе с тем, поскольку вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции установлен факт просрочки исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в надлежащем виде (соответствующем условиям договора между сторонами), а условие о доплате участниками долевого строительства недостающих денежных средств в связи с фактически увеличившейся по сравнению с проектной площадью магазина должно было исполняться только после устранения застройщиком всех недостатков по соответствующему акту, факт исполнения обязательств ФИО1 и ФИО2 констатирован судом при рассмотрении настоящего дела, то требование истца по первоначальному иску о взыскании неустойки за просрочку оплаты не подлежит удовлетворению, так как отсутствует просрочка в исполнении обязательства со стороны ФИО1 и ФИО2

Таким образом, требование истца по первоначальному иску удовлетворяется в результате зачета на сумму 1456000 руб.; в части требования о взыскании 3158 руб. неустойки иск ООО «Альфастрой48» удовлетворению не подлежит.

В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении казанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (статья 334.1. Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае основанием залога недвижимости (ипотеки) в силу закона послужило соглашение сторон об отсрочке оплаты стоимости переданного объекта недвижимости по акту от 22.06.2015г. в порядке статей 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу правила пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату государственной регистрации ипотеки в силу закона, предусматривал, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Ипотека представляет собой ограничение (обременение) права собственности на недвижимое имущество и в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит государственной регистрации.

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Материалами дела установлено, что 05.09.2017 г. ООО «Строительная компания Родина» (цедент) и ООО «Альфастрой48» (цессионарий) заключили договор уступки прав требования, согласно которому цедент уступил, а цессионарий принял права (требования) к ИП ФИО2, ИП ФИО1 по оплате задолженности и неустойки по договору участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г. за переданные им по 1\2 доле в праве общей долевой собственности на нежилое помещение №3 площадью 271,3 кв.м. по адресу: <...>, этаж №2, кадастровый номер 48:20:0045102:1039. На основании данного договора арбитражный суд определением от 24.10.2017 г. произвел процессуальное правопреемство, заменив ООО «Строительная компания Родина» на ООО «Альфастрой48».

Для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до вступления правопреемника в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил (часть 3 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку обязательства по договору участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г. в части оплаты стоимости объекта исполнены надлежащим образом, то прекратился и залог, обеспечивавший названное обязательство.

Вместе с тем, судом установлено, что ипотека в силу закона была зарегистрирована в установленном порядке, в Единый государственный реестр недвижимости внесены соответствующие записи, которые существуют и на дату рассмотрения спора в суде.

В пункте 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суд также учитывает правовую позицию, изложенную в пунктах 23, 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», согласно которой должник вправе выдвигать против требования нового кредитора не только возражения, которые он уже имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору, но и возражения, основания для которых возникли к этому моменту (статья 386 ГК РФ).

По смыслу статей 386, 412 ГК РФ, должник имеет право заявить о зачете после получения уведомления об уступке, если его требование возникло по основанию, существовавшему к этому моменту, и срок требования наступил до получения уведомления либо этот срок не указан или определен моментом востребования.

При изложенных выше обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии у ИП ФИО2, ИП ФИО1 права заявлять возражения и сделать заявление о зачете против требований нового кредитора - ООО «Альфастрой48».

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что ИП ФИО2, ИП ФИО1 обращались к застройщику с просьбой о погашении регистрационных записей об ипотеке, однако это требование было оставлено без внимания.

В ходе рассмотрения дела ООО «Альфастрой48» не представило доказательств совершения действий, направленных на погашение регистрационных записей об ипотеке указанного в иске объекта недвижимости.

Возражение представителя ООО «Альфастрой48» о необоснованном рассмотрении судом общей юрисдикции экономического спора между юридическим лицом и индивидуальными предпринимателями отклоняется судом, поскольку противоречит принципам правовой определенности и обязательности судебных актов для всех без исключения органов государственной власти, юридических и физических лиц на территории Российской Федерации (статья 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). ООО «Альфастрой48» не представило доказательств обжалования и/или отмены в установленном порядке решения Ефремовского районного суда Тульской области от 26.05.2017г.

По этому же основанию суд не принимает во внимание заявление представителя ООО «Альфастрой48» о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку такой размер установлен вступившим в законную силу решением Ефремовского районного суда Тульской области от 26.05.2017г. У арбитражного суда не имеется процессуально-правовых оснований для изменения установленной судебными актом суммы.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что требование ИП ФИО2, ИП ФИО1 о прекращении ипотеки в силу закона на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 48:20:0045102:1039 обосновано и подлежит удовлетворению.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При подаче иска истец по первоначальному иску оплатил установленную законом государственную пошлину в размере 28822 руб., исходя из первоначально заявленной суммы. Согласно статье 333.21. Налогового кодекса РФ, размер подлежащей зачислению в федеральный бюджет государственной пошлины при сумме иска 1459158 руб. составляет 27592 руб.

Ответчики при подаче встречного иска перечислили по 6000 руб. каждый (л.д. 64, 65 т 1., л.д. 12 т.2). Учитывая, что два заявленных каждым из ответчиков требований взаимосвязаны, размер уплаченной государственной пошлины соответствует статье 333.21. Налогового кодекса РФ.

С учетом итога рассмотрения дела, понесенные истцом судебные расходы возмещаются за счет ответчиков пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в общей сумме 27532,28 руб. (1456000х27592: 1459158), соответственно с каждого ответчика – по 13766,14 руб. Судебные расходы ответчиков по встречному иску взыскиваются с истца.

Излишне оплаченные денежные средства возвращаются истцу (статья 333.40. Налогового кодекса РФ).

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать в части взыскания неустойки в сумме 3158 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфастрой48» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 13766,14 руб. судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 315482700028210) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфастрой48» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 13766,14 руб. судебных расходов.

Встречный иск удовлетворить.

Признать обязательства ФИО1, ФИО2 по оплате стоимости по договору участия в долевом строительстве от 30.05.2014 г. в размере 1456000 руб. полностью исполненными.

Прекратить ипотеку в силу закона на объект недвижимости, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер: 48:20:0045102:1039.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфастрой48» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) 6000 руб. судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфастрой48» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРИП 315482700028210) 6000 руб. судебных расходов.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Альфастрой48» из федерального бюджета 1230 руб.

Исполнительные листы и справку на возврат денежных средств выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья У.В. Серокурова