Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Прибытковой Т.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цеслер Т.Б., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый Центр «Фолиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Бифлекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>, эт. 3, сек. 1, пом. 301)

о взыскании 2 393 811 руб. 87 коп.,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Бифлекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>, эт. 3, сек. 1, пом. 301)

к обществу с ограниченной ответственностью «ТТЦ Фолиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: <...>)

об уменьшении размера арендной платы, об обязании заключить дополнительное соглашение и о взыскании 538 296 руб.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, представитель, доверенность №100 от 10.12.2020 (до перерыва),

от ответчика – представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый Центр «Фолиум» (далее – ООО «ТТЦ «Фолиум», истец по первоначальному иску) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бифлекс» (далее – ООО «Бифлекс», ответчик по первоначальному иску) о взыскании 2 400 421 руб. 62 коп., в том числе 1 937 924 руб. 50 коп. задолженности по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 22.07.2020, 59 145 руб. 25 коп. задолженности по переменной арендной платы за период май – июль 2020, 384 922 руб. 35 коп. неустойки (пени) за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 06.04.2020 по 22.07.2020, 18 429 руб. 52 коп. неустойки (пени) за просрочку оплаты переменной арендной платы за период с 30.06.2020 по 19.11.2020. Иск заявлен на основании статей 11, 12, 307, 309, 314, 450, 453, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением от 23.11.2020 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.

12.01.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Бифлекс» поступил встречный иск, в котором общество просило обязать ООО «ТТЦ Фолиум» заключить с ООО «Бифлекс» дополнительное соглашение к заключенному между ними долгосрочному договору аренды № Р188ар-17 от 31.10.2017 об уменьшении арендной платы путем дополнения договора пунктом 5.1.1 следующего содержания:

«5.1.1. Размер арендной платы за период с 28.03.2020 по 22.07.2020 определяется с учетом следующего:

а) базовая арендная плата (постоянная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

б) плата за эксплуатацию (постоянная арендная плата) уменьшается на семьдесят процентов относительно размера этой части арендной платы, установленного договором по состоянию на 27.03.2020;

в) маркетинговый сбор (постоянная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

г) оборотная арендная плата (переменная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

д) размер платы за коммунальный услуги (переменная арендная плата) определяется с учетом следующего;

размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) для содержания место общего пользования и иных площадей торгового центра (кроме арендуемого арендатором помещения), уменьшается на семьдесят процентов относительно размера, определяемого в соответствии с порядком, установленным договором по состоянию на 27.03.2020;

размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение (при наличии в арендуемом помещении используемых арендатором систем водоснабжения и водоотведения), потребленные арендатором в арендуемом помещении, уменьшению не подлежит и определятся в соответствии с договором;

плата за вывоз и утилизацию ТБО и ЖБО (при наличии) не подлежит начислению и уплате;

е) иные периодические платежи за пользование арендованным имуществом не подлежат начислению и уплате», а также взыскать денежные средства в размере 538 296 руб., полученные ООО «ТТЦ «Фолиум» по банковской гарантии (л.д.68-73 том 2).

Определением от 15.02.2021 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Бифлекс» к обществу с ограниченной ответственностью «ТТЦ Фолиум» об обязании заключения дополнительного соглашения, уменьшении размера арендной платы и взыскании 538 296 руб. принято к производству.

В ходе рассмотрения дела ООО Бифлекс» утонило предмет встречных исковых требований, просило: «1. Уменьшить размер арендной платы по долгосрочному договору аренды № Р188ар-17 от 31.10.2017, заключенному между ООО «ТТЦ «Фолиум», ОГРН <***> и ООО «Бифлекс», ОГРН <***>, за период с 28.03.2020 по 22.07.2020 включительно, установив ее размер равным 213 938 руб. 90 коп., с учетом того, что

а) базовая арендная плата, является частью постоянной арендной платы, не подлежит начислению и уплате с 28.03.2020 по 22.07.2020 включительно;

б) плата за эксплуатацию, являющаяся частью постоянной арендной платы, уменьшается на семьдесят процентов относительно размера этой части арендной платы, установленного договором по состоянию на 27.03.2020 и составляет 203 571 руб. 28 коп.:

за период с 28.03.2020 по 31.03.2020 включительно 6 785 руб. 70 коп.;

за апрель 2020 года - 52 589 руб. 25 коп.;

за май 2020 года – 52 589 руб. 25 коп.;

за июнь 2020 года – 52 589 руб. 25 коп.;

за период с 01.07.2020 по 22.07.2020 включительно 39 017 руб. 83 коп.

в) маркетинговый сбор, являющийся частью постоянной арендной платы, не подлежит начислению и уплате с 28.03.2020 по 22.07.2020 включительно;

г) оборотная арендная плата, являющаяся частью переменной арендной платы, не подлежит начислению и уплате с 28.03.2020 по 22.07.2020 включительно в связи с невозможностью ведения ООО «Бифлекс» торговой деятельности в арендованном помещении в указанный период;

д) размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) предназначенные для содержания место общего пользования и иных площадей торгового центра (кроме арендованного ООО «Бифлекс» помещения), являющиеся частью переменной арендной платы, уменьшаются на семьдесят процентов относительно размера этой части арендной платы, установленного договором по состоянию на 27.03.2020 и составляет 10 367 руб. 62 коп.:

- за апрель 2020 года – 1 887 руб. 81 коп.;

- за май 2020 года – 1 514 руб. 70 коп.;

- за июнь 2020 года – 1 932 руб. 27 коп.;

- за период с 01 по 22 июля 2020 включительно 3 304 руб.91 коп.

е) размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение), потребленные ООО «Бифлекс» в арендованном помещении, являющийся частью переменной арендной платы, уменьшению не подлежит и должен быть уплачен в соответствии с договором на следующем размере.

Понудить ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить с ООО «Бифлекс» соглашение об уменьшении арендной платы за период с 28.03.2020 по 22.07.2020 по долгосрочному договору аренды № Р188ар-17 от 31.10.2017 следующего содержания:

«Размер арендной платы по долгосрочному договору аренды №Р188ар-17 от 31.10.2017 за период с 28.03.2020 по 22.07.2020 определяется с учетом следующего:

а) базовая арендная плата (постоянная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

в) маркетинговый сбор (постоянная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

г) оборотная арендная плата (переменная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

д) размер платы за коммунальный услуги (переменная арендная плата) определяется с учетом следующего:

размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) для содержания место общего пользования и иных площадей торгового центра (кроме арендуемого Арендатором помещения), уменьшается на семьдесят процентов относительно размера, определяемого в соответствии с порядком, установленным договором по состоянию на 27.03.2020;

размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение (при наличии в арендуемом помещении используемых Арендатором систем водоснабжения и водоотведения), потребленные Арендатором в арендуемом помещении, уменьшению не подлежит и определятся в соответствии с договором.

Соглашение применяется к отношениям сторон с 28.03.2020.

Определить срок заключения соглашения – 1 месяц с момента вступления в силу решения суда.

Взыскать с ООО «ТТЦ «Фолиум» в пользу ООО «Бифлекс» денежные средства в сумме 538 296 руб., полученные ООО «ТТЦ «Фолиум» по банковской гарантии в счет обеспечительного платежа.

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточнение предмета встречных исковых требований, поскольку данное действие является правом истца.

12.05.2021 от ООО «ТТЦ «Фолиум» поступило заявление заявил ходатайство об уточнении исковых требований до суммы 2 393 811 руб. 87 коп., в том числе: 1 937 924 руб. 50 коп. задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 22.07.2020, 59 145 руб. 25 коп. задолженность по переменной арендной платы за период май – июль 2020, 382 192 руб. 39 коп. неустойка (пеня) за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 07.04.2020 по 22.07.2020, 14 549 руб. 73 коп. неустойка (пеня) за просрочку оплаты переменной арендной платы за период с 17.09.2020 по 17.12.2020 (л.д. 75-76 том 3).

Суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уменьшение исковых требований, поскольку данное действие является правом истца.

От ООО «Бифлекс» поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ответчика по первоначальному иску.

В судебное заседание не явился ответчик, извещался надлежащим образом.

Кроме того, информация о принятии искового заявления к производству, назначении предварительного и судебных заседаний в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации размещена арбитражным судом на официальном сайте суда в сети «Интернет».

При таких обстоятельствах, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в судебном заседании в отсутствие не явившегося лица.

В судебном заседании представитель ООО «ТТЦ «Фолиум» настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв сроком на пять дней.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет», что является публичным извещением.

После перерыва в судебное заседание не явились истец и ответчик, суд считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Арбитражный суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом их относимости, допустимости, достоверности, а также достаточности и взаимной связи, установил следующее.

Как видно из материалов дела, 31.10.2017 между ООО «ТТЦ «Фолиум» (арендодатель) и ООО «Альянс» (арендатор) подписан договор аренды №Р188 ар-17 с учетом дополнительного соглашения №1 от 05.12.2017 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору, а арендатор принял от арендодателя во временное владение и пользование помещение, указанном в Приложении №1 к настоящему договору аренды, предназначенное для использования в соответствии с разрешенным использованием.

В соответствии с Техническим Паспортом на здание (экспликацией к поэтажному плану строения), выданным ОГУП «Липецкоблтехинвентаризапия», помещение определено следующим образом: Литер по плану - А, этаж - I, номер по плану строения - 58, наименование помещения – магазин, общая площадь – 284,7 кв.м.

Литер по плану - А, этаж - I, номер по плану строения – часть 59, наименование помещения – магазин, общая площадь – 22 кв.м. Итого общая площадь 306,70 кв.м.

Пунктами 2.3. договора, с учетом дополнительного соглашения №1 от 05.12.2017 стороны согласовали, что для целей расчета Базовой арендной платы, платы за Эксплуатацию и Маркетинговый сбор применяется расчетная площадь, указанная в акте доступа, подписанном сторонами. Для целей расчета авансового и обеспечительного платежа предусмотренных пунктами 5.8.1. и 5.8.2. договора используется ориентировочная расчетная площадь, которая на дату подписания договора составила 313,6 кв.м. При этом стороны договорились, что расчетная площадь подлежит уточнению и корректировке в соответствии с пунктом 4.10 договора.

Из пункта 3.1. договора следует, что он заключен на срок до 01.02.2023. Договор аренды вступает в силу в дату государственной регистрации, но распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с даты начала аренды в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В разделе 5 стороны согласовали платежи и расчеты по договору аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, начисление арендной палаты производится с даты начала аренды и в течение срока аренды арендатор обязуется выплачивать арендодателю арендную плату.

В соответствии с пунктом 1.7. договора арендная плата означает денежные средства, уплаченные арендатором арендодателю за аренду помещения в течение срока аренды. Размер денежных средств и порядок их уплаты определяются настоящим договором и аренды. Арендная плата состоит из Постоянной арендной платы, включающей в себя Базовую арендную плату, плату за эксплуатацию, маркетинговый сбор, переменной арендной платы в размере платы за коммунальные услуги, а также оборотной арендной платы.

Размер Базовой Арендной платы определяется из расчёта 10 000 руб., за 1 кв.м расчетной площади в год за 1 год с даты начала аренды (пункт 5.2.1 договора).

Базовая арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно путём перечисления авансового платежа до 5 числа текущего месяца, а за январь нового календарного года - не позднее 30 декабря предыдущего года. Ежемесячный размер Базовой арендной платы определяется по следующей формуле: Расчетная Площадь х (умноженная) на ставку,/ (делённая) на 12 (двенадцать) месяцев (пункт 5.2.2. договора).

Размер Платы за Эксплуатацию определяется из расчёта 5 000 руб., за 1 кв.м расчетной площади в год за 1 год с даты начала аренды (пункт 5.3.1. договора).

Плата за Эксплуатацию оплачивается арендатором ежемесячно путём перечисления авансового платежа до 5 числа текущего месяца, а за январь нового календарного года - не позднее 30 декабря предыдущего года. Ежемесячный размер Платы за Эксплуатацию определяется по следующей формуле: Расчетная Площадь х (умноженная) на ставку,/ (делённая) на 12 месяцев (пункт 5.3.2. договора).

Размер Маркетингового Сбора определяется из расчёта 830 руб., за 1 кв.м расчетной площади в год за 1 год с даты начала аренды (пункт 5.4.1. договора).

Маркетинговый Сбор оплачивается арендатором ежемесячно путём перечисления авансового платежа до 5 числа текущего месяца, а за январь нового календарного года - не позднее 30 декабря предыдущего года. Ежемесячный размер Маркетингового Сбора определяется по следующей формуле: Расчетная Площадь х (умноженная) на ставку,/ (делённая) на 12 месяцев (пункт 5.4.2. договора).

Плата за коммунальные услуга представляет собой переменную часть арендной платы, состоящую из расходов по оплате коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором в помещении и приходящихся на долю арендатора в здании. Плата за коммунальные услуги рассчитывается на основании показаний приборов учета и расчетов потребления (пункт 5.5.1. договора).

В отношении коммунальных услуг, потребляемых в местах общего пользования (электроснабжение, водоснабжение (холодное и горячее) и водоотведение), плата за коммунальные услуги определяется путем умножения стоимости коммунальных услуг на долю арендатора в здании (пункт 5.5.7. договора).

Оплата за коммунальные услуги производится на основании счетов арендодателя по тарифам организаций, оказывающих указанные услуги, на основании документов, оформляемых арендодателем по итогам отчетного месяца (пункт 5.5.10. договора).

Пунктом 5.6.1. договора сторонами предусмотрено, что для целей настоящего договора аренды индексация указанных платежей происходит на ежегодной основе в годовщину даты начала аренды. Установленная за предыдущий год ставка каждого из перечисленных платежей подлежит увеличению на 5%.

Согласно пункту 10.5. договора арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке, при условии направления уведомления в адрес арендодателя не менее, чем за 6 месяцев до даты предполагаемого прекращения. Указанное уведомление может быть направлено в адрес арендодателя по истечении 2 лет с даты начала аренды. При этом сумма обеспечительного платежа в размере, установленном в договоре аренды, либо оригинал банковской гарантии, подлежит возврату арендатору в порядке, установленном настоящим договором.

01.12.2017 между ООО «ТТЦ «Фолиум» и ООО «Альянс» подписан акт доступа арендатора для производства подготовительных работ на условиях договора аренды №Р188 ар-17 от 31.10.2017 в помещение общей площадью 318 кв.м., расположенное на 1 этаже в строительных осях «Ж-Л/20-22» здания, находящего по адресу: <...> вл.51.

На основании акта приемки-передачи помещения от 27.12.2017 ООО «ТТЦ «Фолиум» передал, а ООО «Альянс» принял помещение в соответствии с договором аренды площадью 306,7 кв.м.

11.01.2019 между ООО «ТТЦ «Фолиум» (арендодатель), ООО «Альянс» (арендатор) и ООО «Бифлекс» (новый арендатор) подписано соглашение о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по долгосрочному договору аренды №Р188 ар-17 от 31.10.2017 (далее – соглашение).

В соответствии с пунктом 1.1. соглашения арендатор с согласия арендодателя с «18» января 2019 года передает новому арендатору все свои права и обязанности по долгосрочному договору аренды № Р188ар-17 от 31.10.2017, а новый арендатор принимает на себя указанные права и обязанности арендатора. Объект аренды расположен в здании по адресу: Россия, <...>, этаж №1, номера помещений: №58, площадь помещения 284,7 кв.м и часть помещения №59, площадь помещения 22 кв.м.

С 18 января 2019 года к арендодателю переходит право требовать от нового арендатора исполнения обязательств, предусмотренных договором аренды (пункт 1.2 соглашения).

С 18 января 2019 года прекращаются права и обязанности арендатора перед
арендодателем по оплате арендной платы и других платежей, предусмотренных договором аренды (пункт 1.3. договора).

18 января 2019 года арендатор обязан передать помещение новому арендатору по акту приема-передачи. Акт подписывается в 4-х экземплярах по одному для каждой из сторон и один экземпляр для регистрирующего органа (пункт 1.4. соглашения).

Согласно пункту 1.7. соглашения новый арендатор с учетом пункта 5.8.2. договора аренды обязуется предоставить арендодателю обеспечительный платеж в размере, равном 2/12 Базовой Арендной Платы, Платы за Эксплуатацию и Маркетингового Сбора, что на момент подписания настоящего соглашения составляет 838 990 руб. в следующем порядке:

- 50% указанной суммы подлежат выплате новым арендатором в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего соглашения;

- на оставшиеся 50% указанной суммы новый арендатор обязан в срок не позднее 18.01.2019 предоставить арендодателю банковскую гарантию/или внести обеспечительный платеж.

Данное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, о чем свидетельствует номер регистрации 48:20:0043601:23263-48/073/2019-278.

Уведомлением от 23.01.2020 №126 ООО «ТТЦ «Фолиум» сообщило ООО «Бифлекс» об увеличении с 01.03.2020 размера платы за Эксплуатацию и Маркетинговый Сбор на 5%, в связи с чем размер Платы за Эксплуатацию составил – 5 512 руб. 50 коп. без НДС за 1 кв.м., размер Маркетингово Сбора – 915 руб. 08 коп. без НДС за 1 кв.м. Ответчик не оспаривал получение данного уведомления и увеличение размера арендной платы.

13.05.2020 ООО «Бифлекс» направило в адрес ООО «ТТЦ «Фолиум» телеграмму, в которой уведомило арендодателя об отказе от договора аренды №Р188ар-17 от 31.10.2017 и просьбой зачесть обеспечительный платеж в счет уплаты арендных плстежей (л.д. 100 том 2).

22.07.2020 ООО «ТТЦ «Фолиум» по акту возврата приняло от ООО «Бифлекс» помещение №58 и часть помещения №59, расположенных на 1 этаже здания по адресу: <...> вл.51.

ООО «ТТЦ «Фолиум» 31.07.2020 направило ООО «Бифлекс» претензию №9962, в которой указало на наличие задолженности и предложило оплатить ее.

Неоплата ООО «Бифлекс» задолженности послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Исходя из анализа условий подписанного между сторонами договора, арбитражный суд считает, что по своей правовой природе они являются договором аренды, правоотношения в рамках которого регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиком по первоначальному иску, что имущество было передано ему в аренду по соглашению о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по долгосрочному договору аренды №Р188ар-17 от 31.10.2017 с 18.01.2019 до 22.07.2020.

Истец просит взыскать 2 393 811 руб. 87 коп., в том числе: 1 937 924 руб. 50 коп. задолженность по постоянной арендной плате за период с 01.04.2020 по 22.07.2020, 59 145 руб. 25 коп. задолженности по переменной арендной платы за период май – июль 2020, 382 192 руб. 39 коп. неустойка (пеня) за просрочку оплаты постоянной арендной платы за период с 07.04.2020 по 22.07.2020, 14 549 руб. 73 коп. неустойка (пеня) за просрочку оплаты переменной арендной платы за период с 17.09.2020 по 17.12.2020

Из материалов дела следует, что 27.03.2020 в письме №417 ООО «ТТЦ «Фолиум» уведомило арендаторов о введении мер в соответствии с Постановлением администрации Липецкой области «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области от 26.03.2020, в связи с чем просило сообщить о принятых решениях в отношении коммерческой деятельности на период действия данного постановления.

В письме №502 от 30.04.2020 ООО «ТТЦ «Фолиум» уведомило арендаторов о приостановлении с 28.03.2020 работы объектов розничной торговли. Ограничительные меры в отношении объектов розничной торговли, расположенных в торговых центрах площадью 5 000 кв.м., продлены до 11.05.2020.

11.04.2020 ООО «Бифлекс» направило в адрес ООО «ТТЦ «Фолиум» письмо №б/н от 08.04.2020, в котором просило уменьшить арендную плату за 2020 года на сумму, равную размеру всех входящих платежей в состав арендной платы за весь период невозможности использования арендованного имущества, а также заключить соглашение об отсрочке уплаты начисленной и неоплаченной арендной платы, подлежащей оплате за период, предшествующий невозможности использования арендованного имущества, а также арендной платы, подлежащей оплате 120 дней, следующих за периодом невозможности использования арендованного имущества (л.д. 121 том 1).

13.05.2020 ООО «Бифлекс» направило ООО «ТТЦ «Фолиум» письмо №3 от 13.05.2020, в котором уведомило о расторжении в одностороннем порядке договора аренды (л.д.123-124 том 1).

13.05.2020 ООО «Бифлекс» направило в адрес ООО «ТТЦ «Фолиум» телеграмму, в которой просило зачесть обеспечительный платеж в счет уплаты арендной платы, а в случае невозможности зачета вернуть в течение 7 дней (л.д.135 том 1).

18.06.2020 ООО «Бифлекс» направило ООО «ТТЦ «Фолиум» письмо №6/3 от 17.06.2020, в котором просило уменьшить арендную плату за период с 28.03.2020 по 20.06.2020, а именно: не производить начисление базовой арендной платы, маркетингового сбора, оборотной арендной платы, плату за эксплуатацию снизить на 70%, размер платы на коммунальные услуги для содержания места общего пользования и иных площадей торгового центра снизить до 70%, размер платы за коммунальные услуги не подлежат уменьшению, иные платежи не подлежат начислению. Кроме того, просило заключить соглашение о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы (л.д. 127 том 1).

06.07.2020 ООО «Бифлекс» направило ООО «ТТЦ «Фолиум» направило письмо №7/1 от 02.07.2020, в котором повторно просило уменьшить арендную плату и предоставить отсрочку ее уплаты (л.д.130 том 1).

В письме №780 от 26.06.2021 ООО «ТТЦ «Фолиум» сообщило ООО «Бифлекс» о невозможности уменьшения арендной платы на условиях предложенных арендатором. При этом арендодатель сообщил о возможности уменьшения постоянной арендной платы, базовой арендной платы и маркетингового сбора на весь период приостановки деятельности.

Кроме того, арендодатель в данном письме предложил оферту для изменений условий договора аренды на следующих условиях: в срок до 30.06.2020 оплатить сумму 481 105 руб. 46 коп. в качестве оплаты за эксплуатацию за апрель, май и июнь 2020 года. Дополнительные платежи просил производить в срок, установленный договором. Задолженность по переменной арендной плате в сумме 150 221 руб. 62 коп. просил погасить в срок до 30.06.2020 (л.д.147 том 1).

В письме №843 от 10.07.2020 ООО «ТТЦ «Фолиум» сообщило ООО «Бифлекс» о невозможности снижения на 70 % платы за эксплуатацию, платы за оказание коммунальных услуг, а также за вывоз и утилизацию ТБО.

Согласно постановлению Администрации Липецкой области от 26.03.2020 N 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (с учетом изменений и дополнений) были приняты дополнительные меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в виде временного приостановления с 28.03.2020 по 24.07.2020 работы объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, площадь которых превышает пять тысяч квадратных метров и торговая деятельность на территории которых осуществляется более чем двумя хозяйствующими субъектами, за исключением деятельности объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары, специализированных объектов розничной торговли, реализующих детские товары, указанные в пунктах 12, 15 - 19 приложения 1 к настоящему постановлению, зоотовары (включая корма для животных и ветеринарные препараты), химчисток, оптик, аптек и аптечных пунктов.

В целях государственной поддержки в условиях распространения новой коронавирусной инфекции приняты меры направленные на соблюдение интересов сторон, в настоящем случае арендатора и арендодателя, которые предусмотрены положениями Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года (пункт 2 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Согласна пункту 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ).

Арендатор воспользовался своим правом и заявил о расторжении договора с 23.07.2020.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

В перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434, включена в том числе торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах (код по ОКВЭД 47.71.1).

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО «Бифлекс», основной вид ее деятельности - торговля розничной мужской, женской и детской одеждой в специализированных магазинах (код по ОКВЭД 47.71.1) с 24.04.2020.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Письме Минэкономразвития от 15.04.2020 № Д13и-11577 «Об утвержденном перечне пострадавших отраслей», если в Перечне наиболее пострадавших отраслей указан целиком класс или подкласс для одной из отраслей, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в Перечень наиболее пострадавших отраслей.

Поскольку ответчик осуществляет деятельность в сфере розничной торговли одеждой, признанной наиболее пострадавшей в условиях распространения коронавирусной инфекции, а также в связи с введением постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. №159 временного запрета на работу объектов розничной торговли в арендованных помещениях, следовательно, он вправе претендовать на уменьшение размера арендной платы за период с 01.04.2020 по 22.07.2020.

Как следует из материалов дела, ООО «Бифлекс» неоднократно направляло арендодателю письмо №6/3 от 17.06.2020, в котором просило уменьшить арендную плату за период с 28.03.2020 по 20.06.2020, а именно: не производить начисление базовой арендной платы, маркетингового сбора, оборотной арендной платы, плату за эксплуатацию снизить на 70%, размер платы на коммунальные услуги для содержания места общего пользования и иных площадей торгового центра снизить до 70%, размер платы за коммунальные услуги не подлежат уменьшению, иные платежи не подлежат начислению. Кроме того, просило заключить соглашение о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы.

11.12.2020 ООО «Бифлекс» направило претензию ООО «ТТЦ «Фолиум», в которой просило внести изменения в договор аренды №Р188ар-17 от 31.10.2017 путем заключения дополнительного соглашения о снижении размера арендной платы следующего содержания:

а) базовая арендная плата (постоянная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

в) маркетинговый сбор (постоянная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

г) оборотная арендная плата (переменная арендная плата) не подлежит начислению и уплате;

д) размер платы за коммунальный услуги (переменная арендная плата) определяется с учетом следующего:

размер платы за коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) для содержания место общего пользования и иных площадей торгового центра (кроме арендуемого Арендатором помещения), уменьшается на семьдесят процентов относительно размера, определяемого в соответствии с порядком, установленным договором по состоянию на 27.03.2020;

плата за вывоз и утилизацию ТБО и ЖБО не подлежит начислению и уплате.

е) иные периодические платежи за пользование арендованным имуществом не подлежат начислению и уплате».

При решении вопроса о величине уменьшения размера арендной платы суд исходит из следующего.

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела доказательств не следует, что арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Напротив, арендодатель в письме №780 предложил арендатору в срок до 30.06.2020 оплатить сумму 481 105 руб. 46 коп. в качестве оплаты за эксплуатацию за апрель, май и июнь 2020 года. Дополнительные платежи просил производить в срок, установленный договором. Задолженность по переменной арендной плате в сумме 150 221 руб. 62 коп. просил погасить в срок до 30.06.2020 (л.д.147 том 1).

Суд полагает, что вопрос о возможном уменьшении арендной платы определяется арендодателем исходя из своих финансовых, организационных и иных возможностей, в частности, на решение этого вопроса может влиять то, осуществляет ли арендодатель иную деятельность, приносящую доходы, или сдача имущества в аренду является его основным видом деятельности и источником доходов.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что ответчик расторг договор в одностороннем порядке, суд отклоняет его доводы об освобождении от базовой арендной платы, маркетингово сбора, оборотной арендной платы, платы за эксплуатацию, уменьшения платы за эксплуатацию на 70%.

Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что в сложившейся ситуации постоянная арендная плата подлежит уменьшению на 50% за период с 01 апреля по 22 июля 2020 г.

Указанный размер снижения, по мнению суда, соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

Размер переменной арендной платы за период с май 2020 по июль 2020 года определен в сумме 59 145 руб. 25 коп. Документы, подтверждающие несение арендодателем расходов по оплате переменной арендной платы представлены в материалы дела (л.д.80-107 том 1).Указанные документы направлялись в адрес арендатора.

Проанализировав представленные истцом расчеты задолженности, суд соглашается с ними.

С учетом вывода суда о правомерности и обоснованности снижения постоянной арендной платы на 50% за период с апреля по июль 2020 величина арендной платы составляет: 968 962 руб. 25 коп. ((522 397 руб. 04 коп. *3)+(522 397 руб. /31*22)/2).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик доказательств оплаты задолженности в полном объеме не представил.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку ответчик доказательств, подтверждающих оплату задолженности, не представил, а также не представил доказательств, освобождающих его от исполнения принятого на себя обязательства, арбитражный суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по договору аренды в размере 1 028 107 руб. 50 коп. (968 962 руб. 25 коп.+59 145 руб. 25 коп.) являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В удовлетворении требований о взыскании оставшейся части постоянной арендной плате следует отказать.

Истец также просит взыскать с ответчика неустойку (пеню) за период с 07.04.2020 по 07.12.2020 в размере 396 742 руб. 12 коп. (382 192 руб. 39 коп. +14 549 руб.73 коп.).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, независимой гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 9.4. договора, арендодатель вправе начислить и взыскать неустойку в размере 0,3% за каждый день просрочки на суммы платежей арендатора, не осуществленные надлежащим образом в соответствии с условиями договора аренды.

Проанализировав расчет неустойки (пени), произведенный истцом за период с 07.04.2020 по 07.12.2020, суд не соглашается с ним в части ее расчета по постоянной арендной платы в связи с уменьшением на 50%.

Суд произвел расчет неустойки (пени) по постоянной арендной платы, размер которой составил 190 691 руб. 76 коп., исходя из следующего расчета:

- 261 198 руб. 52 коп. (522 397 руб. 04 коп./2)*0,3%*107 =83 844 руб. 72 коп. за период с 07.04.2020 по 22.07.2020;

- 261 198 руб. 52 коп. (522 397 руб. 04 коп./2)*0,3%*78 =61 120 руб. 45 коп. за период с 06.05.2020 по 22.07.2020;

- 261 198 руб. 52 коп. (522 397 руб. 04 коп./2)*0,3%*47 =36 828 руб. 99 коп. за период с 06.06.2020 по 22.07.2020;

- 185 366 руб. 69 коп. ((522 397 руб. 04 коп./31*22)/2)*0,3*16= 8 897 руб. 60 коп.

С расчетом неустойки (пени), произведенным за просрочку оплаты переменной арендной платы суд соглашается, размер неустойки (пени) составляет 14 549 руб. 73 коп. за период с 17.09.2020 по 07.12.2020.

Ответчик расчет неустойки (пени) не оспорил, контррасчет не представил, ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявил.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящий доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Довод ООО «Бифлекс» о том, что распространение коронавирусной инфекции является обстоятельством непреодолимой силу в связи с чем неустойка (пеня) не подлежит начислению, суд считает несостоятельным в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Таким образом, статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает критерии, при которых то или иное обстоятельство может быть признано обстоятельством непреодолимой силы.

Верховным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» дано толкование содержащемуся в Гражданском кодексе Российской Федерации понятию обстоятельств непреодолимой силы.

Так, в пункте 8 названного постановления разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания обстоятельства непреодолимой силой необходимо, чтобы оно носило чрезвычайный, непредотвратимый при данных условиях и внешний по отношению к деятельности должника характер.

Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях.

Если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий, т.е. одной из характеристик обстоятельств непреодолимой силы (наряду с чрезвычайностью и непредотвратимостью) является ее относительный характер.

Не могут быть признаны непреодолимой силой обстоятельства, наступление которых зависело от воли или действий стороны обязательства, например, отсутствие у должника необходимых денежных средств, нарушение обязательств его контрагентами, неправомерные действия его представителей.

Из приведенных разъяснений следует, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.) (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020).

Однако ответчиком не представлено доказательств, что его деятельность была приостановлена, что повлекло невозможность исполнения обязательств в указанный период, в том числе путем применения электронных платежей.

При этом, как разъяснено в том же Обзоре, следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения). Однако невозможность осуществления своей деятельности и фактическое ее неосуществление в период эпидемии ответчиком не доказаны.

В силу статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск последствий совершения или не совершения процессуальных действий, в том числе по представлению доказательств, лежит на стороне совершившей или не совершившей соответствующее процессуальное действие.

Таким образом, оценив по своему внутреннему убеждению каждое доказательство в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд признает требование о взыскании неустойки (пени) за период с 07.04.2020 по 07.12.2020 в размере 205 241 руб. 49 коп. (190 691 руб. 76 коп.+ 14 549 руб. 73 коп.) подлежащим удовлетворению.

Заявляя встречные исковые требования ООО «Бифлекс» просит уменьшить размер арендной платы до 213 938 руб. 90 коп. на условиях изложенных в иске, исключив из расчета базовую арендную плату, маркетинговый сбор, оборотную арендную плату, уменьшить на 70% плату за эксплуатацию, и размер за коммунальные платежи, а также понудить ООО «ТТЦ «Фолиум» заключить соглашение об уменьшении арендной платы и взыскать денежные средства по банковской гарантии в сумме 538 296 руб.

ООО «ТТЦ «Фолиум» возражало против удовлетворения встречных требований.

В силу требований статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 Требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований).

Таким образом, обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с требованиями статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В частности, основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (часть 1 статьи 451 названного Кодекса).

Как следует из материалов дела, ООО «Бифлекс» не обосновало и документально не подтвердило наличие оснований для освобождения от уплаты базовой арендной платы, маркетингового сбора, оборотной арендной платы, уменьшения на 70% платы за эксплуатацию и размера за коммунальные платежи и включение аналогичных условий в проект соглашения об уменьшении арендной платы.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Действующее законодательство не предусматривает возможность заключения соглашения и распространения действия судебного акта об изменении условий договора на прошлые периоды при наличии расторгнутого сторонами договора.

В статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 этой статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

Согласно пункту 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренное договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил следующее.

Обязанность по выплате указанной в пункте 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации денежной суммы возникает у соответствующей стороны в результате осуществления права на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение его условий, то есть в результате соответствующего изменения или расторжения договора (пункт 2 статьи 450.1). Если иное не предусмотрено законом или договором, с момента осуществления такого отказа (изменения условий обязательства) первоначальное обязательство прекращается или изменяется и возникает обязательство по выплате определенной денежной суммы.

В случае, если будет доказано очевидное несоответствие размера этой денежной суммы неблагоприятным последствиям, вызванным отказом от исполнения обязательства или изменением его условий, а также заведомо недобросовестное осуществление права требовать ее уплаты в этом размере, то в таком исключительном случае суд вправе отказать в ее взыскании полностью или частично (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5.8.2 договора аренды, арендатор обязуется предоставить арендодателю обеспечительный платеж в размере, равном 2\12 (двум двенадцатым) Базовой Арендной Платы, Платы за Эксплуатацию и Маркетингового Сбора, что составляет на дату подписания настоящего договора Аренды 827 381 руб. 34 коп. в следующем порядке:

50% указанной суммы подлежат выплате арендатором арендодателю в течение 5 рабочих дней с даты подписания настоящего договора аренды;

на оставшиеся 50% указанной суммы арендатор обязан предоставить арендодателю банковскую гарантию в течение 15 рабочих дней с даты подписания настоящего договора аренды.

Уплата обеспечительного платежа не лишает арендатора права в период действия договора предоставить банковскую гарантию, соответствующую условиям договора, взамен обеспечительного платежа. В этом случае, арендодатель вправе зачесть сумму обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы либо вернуть арендатору уплаченный обеспечительный платеж в течение 10 рабочих дней с даты получения банковской гарантии от арендатора.

Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в течение срока аренды без начисления на него каких-либо процентов. Если Арендатор задерживает какие-либо из платежей по настоящему договору аренды, или является виновником повреждений занимаемого им помещения, других помещений в здании или прилегающей территории, любым другим образом причиняет ущерб арендодателю либо не исполняет иные свои обязательства перед арендодателем, то арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любые суммы, подлежащие оплате арендатором (пункт 5.8.3 договора).

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что арендатор просил зачесть обеспечительный платеж в счет уплаты арендных платежей, в связи с чем часть обеспечительного платежа зачтена арендодателем в счет оплаты постоянной арендной платы за ноябрь 2019 года.

Таким образом, стороны в договоре установили возможность удержания обеспечительного платежа арендодателем при наличии любых неоплаченных сумм, что не противоречит положениям статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Какого-либо злоупотребления со стороны арендодателя не установлено.

Кроме того, абзацем 2 части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусматривает, что в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает оснований для взыскания с ООО «ТТЦ «Фолиум» денежных средств в сумме 538 296 руб., полученных по банковской гарантии в качестве обеспечительного платежа по договору.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

При обращении в арбитражный суд с иском ООО «ТТЦ «Фолиум» уплатило государственную пошлину в размере 35 002 руб. (платежное поручение № 8439 от 13.11.2020).

При цене иска 2 393 811 руб. 87 коп. размер государственной пошлины составляет 34 969 руб.

Учитывая, что первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 17 152 руб. 86 коп. (34 969: 2 393 811 руб. 87 коп.* 1 174 203 руб. 74 коп.).

Оставшаяся часть государственной пошлины в сумме 33 руб. подлежит возврату ООО «ТТЦ «Фолиум» из федерального бюджета.

Учитывая, что в удовлетворении встречных исковых требований отказано, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ООО «Бифлекс» и распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бифлекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый Центр «Фолиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 1 174 203 руб. 74 коп., в том числе 968 962 руб. 25 коп. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2020 по 22.07.2020, 205 241 руб. 49 коп. неустойку (пеню) за период с 07.04.2020 по 07.12.2020, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 17 152 руб. 86 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать в полном объеме

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Техно-Торговый Центр «Фолиум» (ОГРН <***>, ИНН <***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 33 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области.

Судья Т.Н.Прибыткова