Гражданский кодекс часть 1

- о признании величины рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения, расположенного по адресу РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), указанной в отчете об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2 в размере 2 034 830 рублей, недостоверной

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования «поселок Ола», общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате»

при участии в заседании представителей:

от истца: ФИО2 – представитель, доверенность от 07.06.2010

от ответчика: ФИО3 – представитель, доверенность от 28.04.2010, ФИО4 – представитель, доверенность от 04.05.2010

от третьих лиц:

администрация МО «п. Ола»: ФИО5 – ведущий специалист, доверенность от 19.05.2010 № 01-14/1075

ООО «Центр экспертиз и оценки при Магаданской ТПП»: не явился

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» о признании отчета об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2 недействительным, о признании величины рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения, расположенного по адресу РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), указанной в отчете об оценке от 12.02.2010 № 25/2 в размере 2 034 830 рублей, недостоверной (с учетом принятого судом уточнения исковых требований – л.д. 33, 137-139 т. 3).

В обоснование заявленных исковых требований истец сослался на статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ), статьи 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ), а также указал, что в соответствии со статьей 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец представил в администрацию муниципального образования «поселок Ола» соответствующее заявление о выкупе арендуемого им помещения, расположенного по адресу: <...>; на основании данного заявления администрацией была проведена оценка данного помещения по договору с ООО «Центр ОМЭК», результатам которой стало изготовление отчета об оценке от 12.02.2010 № 25/2; данным отчетом рыночная цена арендуемого истцом объекта недвижимости в целях его приватизации была определена в размере 2 034 830 руб. 00 коп.; администрацией истцу был направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4, в котором выкупная цена была установлена в размере 2 034 830 рублей; проведя за собственный счет повторную независимую оценку у другого оценщика – ООО «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате» истец получил отчет от 21.03.2010 № 13, в котором рыночная цена этого же объекта составила – 631 751 руб., что значительно меньше, указанной в отчете ООО «Центр ОМЭК»; в связи с чем договор купли-продажи был подписан истцом с протоколом разногласий в части цены договора; иск о рассмотрении разногласий по данному договору (дело № А37-734/2010) находится на рассмотрении в Арбитражном суде Магаданской области; в ходе рассмотрения указанного дела истец установил, что оценка, указанная в отчете от 12.02.2010 № 25/2, проведена исходя из рыночных цен, сложившихся в г. Магадане, а не в п. Ола, в связи с чем обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Определениями от 23.06.2010 (л.д. 1-2 т. 1), от 23.07.2010 (л.д. 49-51 т. 2) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – администрация муниципального образования «поселок Ола», общество с ограниченной ответственностью «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате».

Определением от 27.09.2010 (л.д. 39-42 т. 4) суд по ходатайству представителя истца от 27.09.2010 (л.д. 13 т. 4) назначил судебную экспертизу по определению соответствия отчета об оценке от 12.02.2010 № 25/2, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК», действующему законодательству об оценочной деятельности; производство экспертизы поручил Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческому партнерству «Общество профессиональных экспертов и оценщиков»; на разрешение эксперта поставил следующие вопросы:

- соответствует ли отчет общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2 об определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), по состоянию на 12.02.2010 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, договору на проведение оценки;

- можно ли признать рыночную цену, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2 об определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), по состоянию на 12.02.2010 достоверной и рекомендуемой для совершения сделки купли-продажи муниципального имущества.

Этим же определением суд приостановил производство по настоящему делу.

06 декабря 2010 г. в Арбитражный суд Магаданской области от Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческого партнерства «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» поступили экспертное заключение с подпиской эксперта о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ (за дачу заведомо ложного заключения), справка от 19.11.2010 № 1/123 об окончательной стоимости экспертизы отчета, согласно которой стоимость экспертизы составила 80 000 руб. 00 коп. (л.д. 49-106 т. 4).

В представленном в суд экспертном заключении от 19.11.2010 указано, что по итогам проведенной экспертизы эксперт пришел к следующим выводам:

- отчет общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» от 12 февраля 2010 г. № 25/2 об определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), по состоянию на 12.02.2010 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, договору на проведение оценки;

- рыночную стоимость, определенную отчетом общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК» от 12 февраля 2010 г. № 25/2 об определении рыночной стоимости объекта оценки - нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), по состоянию на 12.02.2010 нельзя признать достоверной и рекомендуемой для совершения сделки купли-продажи муниципального имущества на дату составления отчета, так как расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими недостатками, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 51-57 т. 4).

Определением от 13.12.2010 суд возобновил производство по настоящему делу и назначил судебное заседание на 29.12.2010 на 10 час. 00 мин. (л.д. 108-109 т. 4).

Этим же определением бухгалтерии Арбитражного суда Магаданской области поручено перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Магаданской области Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческому партнерству «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» плату за проведение судебной экспертизы по настоящему делу в размере 80 000 руб. 00 коп. согласно справке от 19.11.2010 № 1/123.

Представитель истца в судебном заседании приобщил к материалам дела дополнительные документы, на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнениях к исковому заявлению от 22.07.2010 (л.д. 4-5 т. 2), от 09.08.2010 (л.д. 56-61 т. 2), от 19.08.2010 (л.д. 12-15 т. 3), от 30.08.2010 (л.д. 33 т. 3), от 27.12.2010, от 28.12.2010; заявил следующие ходатайства:

- о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов в размере 114 000 руб. 00 коп., в том числе расходы по государственной пошлине в размере 4 000 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. 00 коп., расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 80 000 руб. 00 коп.;

- о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Ольский район»;

- о вызове в суд в качестве свидетеля ФИО6 – специалиста Управления муниципальным имуществом администрации «поселок Ола».

По результатам рассмотрения ходатайств представителя истца судом вынесено определение об отказе во вступлении в дело третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, протокольные определения об отказе в вызове свидетеля, явка которого в судебное заседание не обеспечена, и о рассмотрении заявления о взыскании судебных расходов при вынесении судебного акта по существу.

Представители ответчика в судебном заседании приобщили к материалам дела дополнительные документы, против удовлетворения заявленных требований возражали по основаниям, изложенным в отзыве от 01.07.2010 № 47 (л.д. 40-42 т. 1), дополнениях к отзыву от 10.08.2010 № 16/01 (л.д. 78-83 т. 2), от 02.09.2010 № 59/01 (л.д. 49-52 т. 3), от 03.09.2010 № 60/1 (л.д. 73-74 т. 3), от 10.09.2010 № 16/01 (л.д. 58-61 т. 3), от 10.09.2010 № 72/01 (л.д. 72 т. 3); в частности указали, что оценка объекта недвижимости была выполнена ООО «Центр ОМЭК» в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности; что отчет об оценке от 21.03.2010 № 13, на который ссылается истец в исковом заявлении, не соответствует требованиям к содержанию и оформлению отчета об оценке, установленным ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки; в связи с тем, что истец не подписал договор купли-продажи, он утратил преимущественное право приватизации; что истцом не доказано нарушение оспариваемым отчетом его прав и законных интересов; что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке от 12.02.2010 № 25/2, не может быть рекомендована для целей совершения сделки купли-продажи, поскольку прошло более 6 месяцев с даты его составления и соответственно отчет не имеет правового значения для сторон сделки; что истец не имеет преимущественного права на приобретение спорного имущества и, следовательно, не является заинтересованным лицом, имеющим право на подачу подобного искового заявления.

Представитель третьего лица – администрации муниципального образования «поселок Ола» против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве от 16.07.2010 № 01-17/1543 (л.д. 78-80 т. 1), письменном дополнении от 27.09.2010 01-17/2080 (л.д. 27 т. 4); считает величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную отчетом об оценке от 12.02.2010 № 25/2, достоверной; считает, что ООО «Центр экспертизы и оценки при МТПП» не имело право осуществлять оценочную деятельность и, что изготовленный им отчет не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ; полагает, что в связи с не подписанием договора купли-продажи истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества; приобщил к материалам дела дополнительные документы.

Представитель третьего лица – ООО «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует почтовое уведомление от 14.12.2010 № 21125. До начала судебного заседания от третьего лица поступило письменное мнение от 24.12.2010 № 02/101, в котором указано, что исковые требования истца общество поддерживает в полном объеме, считает величину рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете от 12.02.2010 № 25/2, недостоверной, а отчет – недействительным.

При наличии вышеизложенных обстоятельств, в соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 № 13 дело подлежит рассмотрению по существу в отсутствие представителя третьего лица - ООО «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате» по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Установив фактические обстоятельства дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, третьего лица – администрации МО «п. Ола», исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, с учетом норм материального и процессуального права суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению в силу следующего.

На основании статьи 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно части 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Воспользовавшись правом, предоставленным частью 2 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, 25.12.2009 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в администрацию муниципального образования «поселок Ола» с заявлением, в котором просила дать разрешение на приватизацию арендуемого муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, согласно договору аренды от 31.12.2008 № 7 (л.д. 8 т. 1).

В силу статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Установив, что индивидуальный предприниматель ФИО1 соответствует установленным статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, 29.01.2010 администрация МО «п. Ола» (заказчик) заключило с ООО «Центр ОМЭК» (исполнитель) договор на оказание услуг по оценке имущества № 25, согласно пункту 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель по поручению заказчика предоставляет услуги по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости согласно приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора (л.д. 104-106 т. 4). В приложение № 1, в том числе был включен объект недвижимости – часть нежилого здания (магазин «Тоника»), площадью 111,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с договором от 29.01.2010 № 25 ООО «Центр ОМЭК» была проведена оценка объекта недвижимого имущества – встроенного помещения в жилой дом (магазин «Тоника»), находящегося по адресу: <...> – с целью определения рыночной стоимости имущества. Оценка имущества проведена по состоянию на 01 февраля 2010 года, о чем составлен отчет об оценке от 12.02.2010 № 25/2 (л.д. 67-103 т. 4).

Как следует из отчета от 12.02.2010 № 25/2, оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 февраля 2010 года, с учетом НДС 18 % составляет 2 034 830 руб. 00 коп.

05.03.2010 администрацией муниципального образования «поселок Ола» на основании Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», положения «О приватизации муниципального имущества», утвержденного решением Собрания представителей муниципального образования «поселок Ола» от 26.06.2006 № 85 было принято постановление «Об условиях приватизации муниципального имущества» (л.д. 10-13 т. 2).

Как следует из указанного постановления, было принято решение приватизировать несколько объектов недвижимости, в том числе нежилое помещение площадью 111,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>, на следующих условиях:

- способ приватизации – отчуждение недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства;

- нормативная цена – 2 034 830,00 рублей;

- рыночная стоимость – 2 034 830,00 рублей;

- обременение объекта – договор аренды муниципального имущества № 7 от 28 декабря 2007 года.

23.03.2010 индивидуальный предприниматель ФИО1 от администрации МО «п. Ола» получила письмо от 19.03.2010 № 01-14/575, в котором администрация в связи с поступившим заявлением от 25.12.2009 и на основании решения о приватизации муниципального имущества предложила предпринимателю в тридцатидневный срок со дня получения предложения заключить договор купли-продажи арендуемого по договору от 28.12.2007 № 7 нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (л.д. 9-14, 158-168 т. 1).

Усомнившись в достоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной ООО «Центр ОМЭК», индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась к другому оценщику – ООО «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате» для проведения повторной независимой оценки. В соответствии с отчетом об оценке от 21.03.2010 ООО «Центр экспертиз и оценки при Магаданской торгово-промышленной палате» определило рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки в размере 631 751 руб. (л.д. 116-157 т. 1).

08.04.2010 индивидуальный предприниматель ФИО1 направила в администрацию подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4 (л.д. 15 т. 1). Как следует из протокола от 08.04.2010, разногласия у предпринимателя возникли только в отношении цены договора – 2 034 830 руб. 00 коп., которую предприниматель просил заменить по тексту договора на 631 751 руб. 00 коп.

В связи с тем, что стороны не урегулировали разногласия по цене при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4, 04.05.2010 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением о разрешении разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (дело № А37-734/2010). Определением от 05.07.2010 производство по указанному делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Ознакомившись в ходе рассмотрения дела № А37-734/2010 с отчетом об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2 и установив, что отчет не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ, истец обратился в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Согласно статье 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из того, что действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, то предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований о признании отчета об оценке недействительным и об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно положениям статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, суд пришел к выводу, что индивидуальный предприниматель ФИО1 является заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы затронуты оспариваемым отчетом об оценке и вправе обжаловать результаты проведения оценки в арбитражный суд поскольку:

- индивидуальный предприниматель ФИО1 является стороной по договору купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4. Указанный договор подписан ею с разногласиями по цене. Разрешение разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4 производится Арбитражным судом Магаданской области в рамках дела № А37-734/2010;

- статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации, а также обязательность величины стоимости объекта оценки для сторон сделки купли-продажи.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором от 29.01.2010 № 25 ООО «Центр ОМЭК» была проведена оценка объекта недвижимого имущества – встроенного помещения в жилой дом (магазин «Тоника»), находящегося по адресу: <...> – с целью определения рыночной стоимости имущества. Оценка имущества проведена по состоянию на 01 февраля 2010 года, о чем составлен отчет об оценке от 12.02.2010 № 25/2 (л.д. 67-103 т. 4).

В силу статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Статьей 20 ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №№ 254-256 утверждены Федеральные стандарты оценки – «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (л.д. 121-129 т. 3).

Экспертным заключением от 19.11.2010 (л.д. 51-57 т. 4), составленным Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организацией – Некоммерческим партнерством «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», установлено, что:

- отчет от 12.02.2010 № 25/2 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, договору на проведение оценки;

- рыночную стоимость, определенную отчетом от 12.02.2010 № 25/2, по состоянию на 12.02.2010 нельзя признать достоверной и рекомендуемой для совершения сделки купли-продажи муниципального имущества на дату составления отчета, так как расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими недостатками, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, экспертом отмечены следующие нарушения законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов:

- в отчете не приведены результаты анализа экономической ситуации, а также состояния рынка недвижимости в Ольском районе Магаданской области – регионе расположения объекта оценки (ФСО № 3 п. 8ж);

- методы доходного подхода не применялись без обоснования причин – в отчете приводится только общая методология доходного подхода и заявление оценщиков о том, что «при оценке рыночной стоимости объекта оценки методы доходного подхода не применялись» (стр. 13) (ФСО № 1 п. 20);

- прибыль предпринимателя, учтенная в расчетах на уровне 10%, никак не обосновывается (ФСО № 3 п. 4, 12);

- оценщики отказались от определения стоимости прав на земельный участок в рамках затратного подхода, сославшись на то, что земельный участок не сформирован, межевание не проводилось. Отказ некорректен, так как оценщиками был изменен объект оценки – вместо объекта недвижимости определялась стоимость только улучшений. Отказ от оценки прав на земельный участок обусловил ошибочность процедуры согласования результатов по подходам, так как в сравнительном подходе стоимость объекта недвижимости определена с учетом стоимости прав на земельный участок, а в затратном нет (ФСО № 3 п. 4);

- при обосновании корректировки на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройств не указан перечень отсутствующих конструктивных элементов у оцениваемого здания относительно объекта-аналога. В отчете не представлена информация о строительном объеме оцениваемого здания, что не позволяет судить о правомочности отказа от корректировки на отличие объемов (стр. 25) (ФСО № 3 п. 4);

- расчет восстановительной стоимости выполнен ошибочно – объем оцениваемого встроенного помещения завышен в 1,7 раза: в соответствии с данными технического паспорта объем равен 152,4 кв.м. * 3,15 м. = 480 куб.м., а не 810 куб.м. (стр. 18);

- и так далее.

Кроме того, по определению суда ответчиком был представлен уточненный расчет рыночной стоимости объекта оценки исходя из строительного объема помещения – 480 куб.м. (л.д. 1-12 т. 4), из которого следует, что если бы в отчете об оценке от 12.02.2010 № 25/2 был применен правильный показатель строительного объема помещения (480 куб.м. вместо 810 куб.м.), то рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным методом, составила бы 1 280 240 руб. с НДС (в оспариваемом отчете значится сумма – 2 160 410 руб.) и, соответственно, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.02.2010 составила бы 1 682 760 руб. с НДС (в оспариваемом отчете значится сумма – 2 034 830 руб.).

Таким образом, учитывая, что расчет рыночной стоимости объекта оценки выполнен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, отчет об оценке ООО «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2 является недействительным, а величина рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения, расположенного по адресу РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), указанная в отчете об оценке в размере 2 034 830 рублей является недостоверной.

Доводы представителей ответчика о том, что истец утратил преимущественное право приватизации, так как не подписал договор купли-продажи; о том, что истцом не доказано нарушение оспариваемым отчетом его прав и законных интересов; что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчета об оценке от 12.02.2010 № 25/2, не может быть рекомендована для целей совершения сделки купли-продажи, поскольку прошло более 6 месяцев с даты его составления и соответственно отчет не имеет правового значения для сторон сделки; что истец не имеет преимущественного права на приобретение спорного имущества и, следовательно, не является заинтересованным лицом, имеющим право на подачу подобного искового заявления судом отклоняются ввиду следующего.

Доводы представителей ответчика о том, что истец не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, опровергаются представленными в материалы дела договорами аренды, из которых следует, что арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании истца по договорам аренды непрерывно в течение более двух лет до дня вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ; платежными документами, подтверждающими перечисление арендной платы; а также документами, подтверждающими, что предприниматель является субъектом малого и среднего бизнеса (декларации и т.д.). Наличие преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подтверждается сторонами (ИП ФИО1 и администрация МО «п. Ола») в пункте 1.4 договора купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4.

В силу статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества. Однако, как следует из материалов дела, администрация МО «п. Ола» заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества индивидуальному предпринимателю не возвращало. Напротив, установив, что индивидуальный предприниматель ФИО1 соответствует установленным статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ требованиям, администрация МО «п. Ола» обеспечила заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества с ООО «Центр ОМЭК», приняла решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направила заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Доводы представителей ответчика и третьего лица – администрации МО «п. Ола» о том, что истец утратил преимущественное право приватизации, так как не подписал договор купли-продажи, не соответствуют действительности, поскольку договор купли-продажи муниципального имущества от 19.03.2010 № 4 истцом подписан с разногласиями, иск предпринимателя о разрешении разногласий, связанных с заключением договора, находится на рассмотрении в арбитражном суде (дело № А37-734/2010).

Довод представителей ответчика о том, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчета об оценке от 12.02.2010 № 25/2, не может быть рекомендована для целей совершения сделки купли-продажи, поскольку прошло более 6 месяцев с даты его составления и соответственно отчет не имеет правового значения для сторон сделки, суд отклоняет, поскольку на дату подачи иска в суд об оспаривании отчета установленная отчетом рыночная цена объекта оценки являлась обязательной для сторон сделки купли-продажи муниципального имущества.

Довод представителей ответчика о том, что истец не является заинтересованным лицом, чьи права и законные интересы нарушаются оспариваемым отчетом, уже был предметом рассмотрения по настоящему делу, вывод суда по указанному доводу отражен в вышеизложенных абзацах решения.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком не доказано, что отчет об оценке от 12.02.2010 № 25/2 является действительным, а величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, в размере 2 034 830 рублей является достоверной.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) при подаче исковых заявлений неимущественного характера уплачивается госпошлина в размере 4 000 руб. 00 коп.

Цена иска, состоящего из нескольких самостоятельных требований, определяется исходя из суммы всех требований (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.22 НК РФ).

Поскольку истцом заявлено два требования неимущественного характера госпошлина по настоящему делу составляет 8 000 руб. 00 коп. (4 000,00 руб. * 2 требования).

При подаче искового заявления в суд истцом уплачена госпошлина в размере 4 000 руб. 00 коп. по платежному поручению от 15.06.2010 № 44 (л.д. 7 т. 1).

Кроме того, истцом уплачена денежная сумма в размере 80 000 руб. 00 коп. по платежным поручениям от 16.07.2010 № 62 (л.д. 83 т. 1), от 23.07.2010 № 63 (л.д. 8 т. 2), от 22.09.2010 № 85 (л.д. 20 т. 4), подлежащая выплате эксперту.

В связи с удовлетворением иска в полном объеме госпошлина в размере 8 000 руб. 00 коп. относится на ответчика и подлежит взысканию с последнего в пользу истца в размере 4 000 руб. 00 коп. и в доход федерального бюджета в размере 4 000 руб. 00 коп.

В связи с удовлетворением иска в полном объеме с ответчика также подлежат взысканию расходы, понесенные истцом в связи с оплатой эксперту за проведение судебной экспертизы, в размере 80 000 руб. 00 коп.

Далее истцом и ответчиком при рассмотрении дела заявлены ходатайства о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя:

- представителя ответчика от 02.09.2010 № 60/01 о взыскании с истца 15 000 руб. 00 коп. (л.д. 53-54 т. 3);

- представителя истца от 28.12.2010 о взыскании с ответчика 30 000 руб. 00 коп.

Рассмотрев заявленные ходатайства, суд отказывает в удовлетворении ходатайства представителя ответчика от 02.09.2010 № 60/01 о взыскании с истца 15 000 руб. 00 коп., так как решение принято не в его пользу и удовлетворяет ходатайство представителя истца от 28.12.2010 о взыскании с ответчика 30 000 руб. 00 коп. по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2010 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (заказчик) и ООО «Профконсалтинг» (исполнитель) был заключен договор об оказании юридических услуг.

По условиям договора исполнитель принял на себя обязательства по заданию заказчика оказать юридические услуги по представительству и защите интересов заказчика в арбитражных судах при рассмотрении спора между заказчиком и ООО «Центр ОМЭК», администрацией муниципального образования «поселок Ола» об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости магазина «Тоника», расположенного по адресу: <...>, площадью 111,5 кв.м., указанной в отчете независимого оценщика ООО «Центр ОМЭК» от 12.02.2010 № 25/2, и о признании указанного отчета недействительным, а заказчик обязуется оплатить данные услуги (пункт 1.1 договора).

Оказание услуг осуществляется силами работников исполнителя (пункт 1.2 договора).

Стоимость услуг и условия их оплаты согласованы сторонами в разделе 4 договора. Стоимость услуг исполнителя по договору составила 30 000 руб. 00 коп.

На основании приказа от 01.06.2010 № 7 оказание юридических услуг по договору поручено юрисконсульту ООО «Профконсалтинг» ФИО2

Во исполнение договора об оказании юридических услуг от 01.06.2010 исполнитель выполнил, а заказчик оплатил стоимость услуг в размере 30 000 руб. 00 коп., что подтверждается копией квитанции к приходному кассовому ордеру от 28.12.2010 № 33.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2004 № 454-О, реализация права по уменьшению суммы расходов судом возможна лишь в том случае, если он признает эти расходы чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу о разумности заявленного истцом размера судебных расходов исходя из следующего.

В силу пункта 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в том числе, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Разумные пределы расходов являются оценочной категорией, четкие критерии их определения применительно к тем или иным категориям дел не предусматриваются. В каждом конкретном случае суд вправе определить такие пределы с учетом обстоятельств дела. При разрешении вопроса о возможности возмещения судебных расходов суд самостоятельно определяет разумные пределы взыскания расходов с другого лица, участвующего в деле, исходя из оценки необходимых установленных нормативов, сложившихся рыночных цен и фактических обстоятельств дела в их совокупности и взаимосвязи.

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах» лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказывать их чрезмерность.

Истцом предъявлено требование о возмещении понесенных им расходов на оплату юридических услуг, и он доказал факт осуществления этих платежей.

Ответчик обладал правом заявить о чрезмерности требуемой суммы и обосновать разумный размер понесенных истцом расходов применительно к соответствующей категории дел с учетом оценки, в частности, объема и сложности выполненной представителем работы, времени, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, стоимости оплаты услуг адвокатов по аналогичным делам.

Однако, ответчик возражений в части требований истца о возмещении судебных расходов на оплату юридических услуг, а также документов, подтверждающих их чрезмерность, не представил, в связи с чем суд пришел к выводу о разумности понесенных истцом расходов.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.05.2010 № 100/10, в отсутствие доказательств чрезмерности понесенных расходов суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах, лишь в том случае, если заявленные требования превышают разумные пределы.

Заявленные истцом расходы на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб. 00 коп. не превышают стоимости оплаты услуг по аналогичным делам, сложившейся в г. Магадане.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика судебных издержек в виде расходов на оплату юридических услуг в размере 30 000 руб. 00 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме – 30.12.2010.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать отчет об оценке от 12.02.2010 № 25/2, изготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК», недействительным.Признать величину рыночной стоимости объекта оценки – нежилого помещения, расположенного по адресу РФ, <...>, общей площадью 111,5 кв.м. (магазин «Тоника»), указанной в отчете об оценке от 12.02.2010 № 25/2, в размере 2 034 830 рублей, недостоверной.Взыскать с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК», в пользу истца, индивидуального предпринимателя ФИО1, судебные расходы в размере 114 000 рублей 00 копеек, в том числе расходы по государственной пошлине в размере 4 000 рублей 00 копеек, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей 00 копеек, расходы, связанные с оплатой экспертизы в размере 80 000 рублей 00 копеек. Истцу выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.Взыскать с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК», в доход федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 рублей 00 копеек. Исполнительный лист выдать налоговому органу после вступления решения в законную силу.В удовлетворении заявления ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Центр ОМЭК», о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей 00 копеек отказать.6. Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

7. Решение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е.А. Астахова