Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Поселок Синегорье» Администрация п. Синегорье (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 686222, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭМБИСУ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 686222, <...>, офис (квартира) 27)

о признании отказа ответчика от управления домами незаконным, о понуждении к исполнению договора управления многоквартирным домом

при участии в заседании:

от истца, от ответчика: не явились.

В судебном заседании 02.06.2015 в 11-00 часов объявлялся перерыв до 16-00 часов 02.06.2015.

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Поселок Синегорье» Администрация п. Синегорье (далее – МО «Поселок Синегорье», истец), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «ЭМБИСУ» (далее – ООО «ЭМБИСУ», ответчик), о признании отказа ответчика от управления домами незаконным, о понуждении к исполнению договора управления многоквартирным домом (с учетом принятого судом уточнения ответчика – л.д.113-114, 121-122 т. 1).

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 310, 426, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), условия договоров управления многоквартирными домами, находящимися в муниципальной собственности от 27.01.2014 № 1/2014 и от 07.07.2014, а также на представленные доказательства.

Представитель истца в судебное заседание не явился, извещен. До заседания от истца в материалы дела поступили дополнительные документы, а также письменное ходатайство от 01.06.2015 № 628 о проведении заседания в отсутствие представителя истца.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ); требования определений суда по настоящему делу не выполнил в полном объеме, в том числе не представил письменный отзыв на иск.

При наличии вышеизложенных обстоятельств, дело рассмотрено по существу в соответствии с требованиями статей 123, 156 АПК РФ, с учетом разъяснений данных в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13, в отсутствие представителей сторон, на основании имеющихся в материалах дела доказательств.

Исследовав представленные в дело доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, на основании договора № 3 от 30.01.2006 из муниципальной собственности муниципального образования «Ягоднинский муниципальный район Магаданской области» в муниципальную собственность муниципального образования «Поселок Синегорье» по передаточному акту был безвозмездно передан имущественный комплекс муниципального унитарного предприятия «Синегорьевское многоотраслевое производственное предприятие жилищно-коммунального хозяйства и энергетики», в состав которого входили, в том числе и жилые дома.

На основании указанного договора, в состав казны муниципального образования МО «Поселок Синегорье» были включены и зарегистрированы на праве собственности жилые дома:

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 3121,8 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2007 49 АА 035467, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 14);

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 1982,6 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 01.10.2007 49 АА 035353, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 09);

- 5-этажный жилой дом, инвентарный номер 3191, литер А, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 18.10.2007 49 АА 036008, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 10);

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 4413,8 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007 49 АА 035375, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 11);

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 1816 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 18.10.2007 49 АА 036003, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 12);

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 2357,40 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.04.2008 условный номер 49-49-07/001/2007-522, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 13);

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 5915,2 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 20.09.2007 49 АА 035178, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 15);

- 5-этажный жилой дом, общей площадью 5945,7 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 25.09.2007 49 АА 035465, выписка из реестра муниципального имущества от 18.05.2015 № 16).

Между МО «Поселок Синегорье» (истец) и ООО «ЭМБИСУ» (ответчик) были заключены договоры:

- от 27.01.2014 № 1/2014 управления части многоквартирного дома, находящегося в муниципальной собственности (многоквартирные дома: №№ 1А, 2А, 3А, 6А по ул. Энергетиков, №№ 31, 35 по ул. Когодовского, № 3 по ул. 2-ой квартал) (л.д.17-29 т. 1, с учетом уточненного перечня домов – л.д.134-139 т. 1), согласно условиям которого предметом настоящего договора является обеспечение предоставления коммунальных услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом (Приложения №№ 1, 2 являющиеся неотъемлемой частью договора). Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление, указан в Приложении № 3, в границах эксплуатационной ответственности, которые определены решением общего собрания собственников помещений (раздел 1 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе, либо до момента выбора собственниками помещений многоквартирного дома управляющей организации. Изменение условий настоящего договора и расторжение допускается в порядке, установленном ЖК РФ и ГК РФ, с последующим изменением размера платы по предоставленным жилищным и коммунальным услугам. Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно при следующих условиях: принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об отказе от услуг управляющей компании; предварительное уведомление управляющей компании об отказе от ее услуг за 30 дней до установленной даты расторжения договора; в течение 30 дней с момента уведомления собственники производят сверку по оплате предоставленных жилищных услуг и погашают образовавшуюся задолженность за ранее предоставленные жилищные услуги (раздел 6 договора);

- от 07.07.2014 управления части многоквартирного дома, находящегося в муниципальной собственности (многоквартирного дома № 2 по ул. 2-ой квартал) (л.д.5-16 т. 1), согласно условиям которого предметом настоящего договора является обеспечение предоставления коммунальных услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом (Приложения №№ 1, 2 являющиеся неотъемлемой частью договора). Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого осуществляется управление, указан в Приложении № 3, в границах эксплуатационной ответственности, которые определены решением общего собрания собственников помещений (раздел 1 договора).

Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 07.07.2014, и действует по 07.07.2015. Изменение условий настоящего договора и расторжение допускается в порядке, установленном ЖК РФ и ГК РФ, с последующим изменением размера платы по предоставленным жилищным и коммунальным услугам. Досрочное расторжение настоящего договора в одностороннем порядке возможно при следующих условиях: принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об отказе от услуг управляющей компании; предварительное уведомление управляющей компании об отказе от ее услуг за 30 дней до установленной даты расторжения договора; в течение 30 дней с момента уведомления собственники производят сверку по оплате предоставленных жилищных услуг и погашают образовавшуюся задолженность за ранее предоставленные жилищные услуги (раздел 6 договора).

МО «Поселок Синегорье» в ответ на указанное обращение, письмом от 05.12.2014 № 1715 просило сообщить причину приостановки деятельности ООО «ЭМБИСУ», а также сообщило ответчику, что в соответствии с пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ право на расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке принадлежит собственникам помещений в данном доме. На основании части 8 статьи 162 ЖК РФ, пункта 1 статьи 450 ГК РФ договор управления многоквартирным домом не может быть расторгнут управляющей организацией в одностороннем порядке, решение о его расторжении по инициативе управляющей организации может принять лишь суд на основании искового заявления управляющей организации. В соответствии с изложенным, расторжение действующих договоров управления многоквартирными домами с 01.01.2015 МО «Поселок Синегорье» полагает невозможным (л.д.31 т. 1).

Письмом от 17.12.2014 № 94 (вручено истцу 18.12.2014) ответчик сообщил, что с 01.01.2015 ООО «ЭМБИСУ» приостанавливает свою деятельность по причине реорганизации Общества, предстоящих изменений в уставе Общества, изменения кодов ОКВЭД, которые прописаны в выписке из ЕГРЮЛ; из перечня кодов ОКВЭД будут убраны коды 70.32 (управление недвижимым имуществом), 70.32.1 (управление эксплуатацией жилого фонда), 70.32.2 (управление эксплуатацией нежилого фонда). В связи с изложенным ООО «ЭМБИСУ» заниматься управлением жилого фонда не сможет (л.д.32 т.1).

Истец оставил указанный акт приема-передачи не подписанным и обратился в суд с настоящим иском, с требованиями о признании отказа ответчика от управления домами незаконным, о понуждении к исполнению договора управления многоквартирным домом.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив, представленные в материалы дела доказательства, в том числе проанализировав договоры управления части многоквартирного дома, находящегося в муниципальной собственности от 27.01.2014 № 1/2014 и от 07.07.2014, суд приходит к выводу, что оспариваемые договоры являются недействительными (ничтожными) в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия), в частности, запрещаются: необоснованное препятствование осуществлению деятельности хозяйствующими субъектами; установление для приобретателей товаров ограничений выбора хозяйствующих субъектов, которые предоставляют такие товары; предоставление государственной или муниципальной преференции в нарушение требований, установленных главой 5 названного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

В силу части 2 статьи 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 данного Кодекса.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 утверждены Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - Правила).

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Как указал истец в устных пояснениях и подтверждается материалами дела, доля муниципальной собственности в многоквартирных домах, переданных в управление ответчику, составляет более 50%.

Таким образом, в силу приведенных выше норм договоры управления такими домами должны были быть заключены с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

В силу части 8 статьи 161 ЖК РФ заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Суд, при установлении фактическим обстоятельств дела, определениями от 14.04.2015 (л.д.121-122 т. 1), от 12.05.2015 (л.д.46-47 т. 2) предложил истцу представить в материалы дела решения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, переданных в управление ответчику по спорным договорам управления, об избрании управляющей организацией ООО «ЭМБИСУ», а также конкурсную документацию, связанную с проведением конкурсов на заключение договоров управления, по результатам которых были заключены спорные договоры с ООО «ЭМБИСУ» (в силу признания конкурсов несостоявшимися).

Однако данные требования суда истцом проигнорированы - документов, подтверждающих избрание собственниками помещений управляющей организацией ООО «ЭМБИСУ», равно как и документов, подтверждающих, что конкурсы по отбору управляющей организации (до заключения спорных договоров управления от 27.01.2014 № 1/2014 и от 07.07.2014) признаны несостоявшимися, в материалы дела истцом не представлено.

Только в пояснениях от 20.05.2015 № 594 истец ограничился указанием на то, что договор от 27.01.2014 был заключен с ООО «ЭМБИСУ» без проведения конкурса, бессрочно, то есть до момента выбора управляющей организации на конкурсной основе, либо до момента выбора собственниками помещений управляющей организации. Договор от 07.07.2014 также был заключен без проведения конкурса и сроком на один год.

Следовательно, материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается тот факт, что собственниками жилых помещений спорных многоквартирных домов не выбирался способ управления многоквартирными домами, конкурсы на заключение договоров управления части многоквартирного дома, находящегося в муниципальной собственности, до заключения договоров от 27.01.2014 № 1/2014 и от 07.07.2014 не проводились.

Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку договоры управления части многоквартирного дома, находящегося в муниципальной собственности от 27.01.2014 № 1/2014 и от 07.07.2014 были заключены МО «Поселок Синегорье» с нарушением части 4 статьи 161, части 2 статьи 163 ЖК РФ, а также в связи с тем, что указанные договоры заключены в нарушение прав и законных интересов неопределенного круга физических лиц – жителей многоквартирных домов, переданных в управление спорными договорами, так как собственниками не выбирался способ управления многоквартирными домами в порядке статьи 161 ЖК РФ, суд признает указанные договоры недействительными в силу ничтожности на основании статьи 168 ГК РФ.

Применительно к рассматриваемым требованиям, суд также учитывает, что на дату вынесения настоящего решения многоквартирные дома, находившиеся в управлении ответчика, переданы в управление другим управляющим организациям и ТСЖ, но уже с соблюдением требований законодательства Российской Федерации (л.д.140-151 т.1, л.д.1-43 т. 2).

При установленных судом обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

По заявленным неимущественным требованиям подлежит уплате госпошлина в размере 12 000,00 рублей (6000,00 х 2).

Истец при подаче иска в суд госпошлину не уплачивал, был освобожден на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований госпошлина по делу относится на истца, который от ее уплаты освобожден.

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1.В удовлетворении заявленных требований истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

Судья Макаревич Е.М.