Гражданский кодекс часть 1

третьи лица общество с ограниченной ответственностью «Марийский хладокомбинат», Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчика – директор ФИО2, ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности,

от третьего лица ООО «Марийский хладокомбинат» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

от третьего лица Республики Марий Эл – не явился, заявил о рассмотрении дела в его отсутствие

УСТАНОВИЛ:

Истец, открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – ОАО «Россельхозбанк», банк), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, открытому акционерному обществу «Компания «Главресурсы», об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года имущество.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о нарушении заемщиком, ООО «Марийский хладокомбинат», условий договора об открытии кредитной линии <***> от 8 декабря 2006 года о сроках возврата суммы кредита и уплаты процентов за пользование кредитом.

Истец указал, что исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору обеспечено залогом недвижимого имущества, принадлежащего ответчику на праве собственности. При этом кредитор указал, что сторонами в договоре ипотеки <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года согласована залоговая стоимость недвижимого имущества, на основании которой должна быть установлена начальная продажная цена предметов залога. Кроме того, банк пояснил, что дополнительным соглашением № 5 от 20.04.2010 к договору ипотеки стороны уточнили перечень имущества, являющегося предметом залога.

Требования кредитора обоснованы правовыми ссылками на статьи 237, 334, 336, 337, 338, 343, 345, 348, 349, 819 ГК РФ (т. 1, л.д. 12-17, 22-25, т. 3, л.д. 133).

В судебном заседании истец полностью поддержал исковые требования и пояснил, что решением Йошкар-Олинского городского суда от 23.03.2011 по делу № 2-1477/2011 с ООО «Марийский хладокомбинат» (заемщика) и поручителей в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» взысканы солидарно основной долг по кредитному соглашению <***> от 8 декабря 2006 года, проценты за пользование кредитом и договорные неустойки за просрочку уплаты основного долга и процентов по кредиту.

В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком и поручителями обязательств по кредитному соглашению и договорам поручительства истец просил обратить взыскание на заложенное по договору ипотеки недвижимое имущество, принадлежащее ответчику (т. 7, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Ответчик в отзыве на иск, дополнении к нему и в судебном заседании требование истца не признал и пояснил, что договор ипотеки следует признать недействительным, поскольку сделка заключена на заведомо невыгодных для залогодателя условиях.

Ответчиком указано, что для ОАО «Компания «Главресурсы» договор ипотеки на момент его заключения относился к крупной сделке, между тем в решении об одобрении залога, изложенном в распоряжении Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 07.02.2007 № 68 «О решениях внеочередного общего собрания акционеров открытого акционерного общества «Компания «Главресурсы», не согласованы существенные условия договора: сумма кредитования, обеспеченная залогом, периодичность платежей по кредиту, предмет ипотеки, залоговая стоимость имущества. Тем самым сделка не одобрена собственником акций общества и совершена без его согласия.

Также ответчик пояснил, что на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года, расположены объекты недвижимого имущества, которые не являются предметом договора залога, следовательно, на такой земельный участок не может быть обращено взыскание.

На основании изложенного ответчик просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме (т. 2, л.д. 31-37, т. 3, л.д. 135-142, протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Одновременно открытое акционерное общество «Компания «Главресурсы» обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с встречным исковым заявлением к ответчику, открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк», о признании договора об ипотеке <***>-7.2 от 12.02.2007 недействительной гражданско-правовой сделкой (т. 2, л.д. 39-45).

Во встречном исковом заявлении и в судебном заседании обществом изложены доводы о недействительности договора об ипотеке, поскольку сделка заключена на заведомо невыгодных для залогодателя условиях и ее исполнение может повлечь отчуждение всех активов общества, а в случае отчуждения имущества путем обращения на него взыскания ОАО «Компания «Главресурсы» может лишиться возможности осуществлять уставную деятельность, что приведет к ликвидации общества и потере Республикой Марий Эл права собственности на 100 % акций и на управление обществом.

Истцом указано, что для ОАО «Компания «Главресурсы» договор на момент его заключения относился к крупной сделке, так как стоимость заложенного имущества на 31.12.2007 составляла 3 122 920 руб. или 61 % стоимости активов общества. Между тем сделка не одобрена собственником акций общества, в решении об одобрении залога, изложенном в распоряжении Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 07.02.2007 № 68 «О решениях внеочередного общего собрания акционеров открытого акционерного общества «Компания «Главресурсы», не согласованы существенные условия договора залога: сумма кредитования, обеспеченная залогом, периодичность платежей по кредиту, предмет ипотеки, залоговая стоимость имущества.

В судебном заседании общество поддержало встречное требование в полном объеме и просило иск удовлетворить (т. 7, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Открытое акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» в отзыве и в судебном заседании возражало против встречного иска и заявило, что оспариваемый договор ипотеки заключен с соблюдением законодательства, является действительным. Сделка по передаче в залог государственного имущества прямо одобрена Министерством государственного имущества Республики Марий Эл, осуществляющим полномочия собственника объектов недвижимости.

Кроме того, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, в связи с чем просил в удовлетворении встречного иска отказать (т. 2, л.д. 132-134, т. 7, протокол и аудиозапись судебного заседания).

Третье лицо, ООО «Марийский хладокомбинат», в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

В отзыве на иск общество согласилось с доводами ОАО «Компания «Главресурсы» и указало, что договор об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года следует признать недействительным. Третье лицо заявило, что своевременно не выполнило принятые на себя обязательства по кредитному договору из-за значительного увеличения банком процентной ставки по кредиту. В настоящее время долг по кредитному договору погашен частично (т. 2, л.д. 104).

Третье лицо, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, в отзыве поддержало доводы ОАО «Компания «Главресурсы» и указало, что считает договор об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года недействительным, поскольку сделка не одобрена собственником акций общества, совершена без его согласия (т. 3, л.д. 2-6, т. 4, л.д. 2-5).

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, письменно известило арбитражный суд о возможности рассмотрения спора в его отсутствие (т. 5, л.д. 135). На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск и отказать в удовлетворении встречного иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 8 декабря 2006 года истцом, ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Марийского регионального филиала, и обществом с ограниченной ответственностью «Марийский хладокомбинат» заключен в письменной форме договор об открытии кредитной линии <***> в редакции дополнительных соглашений, в соответствии с условиями которого банк как кредитор обязался предоставить обществу кредит в форме кредитной линии с лимитом выдачи в сумме 131 000 000 руб. сроком до 21.03.2014, а заемщик принял на себя обязательство возвратить такую же сумму денежных средств в установленный договором срок и уплатить проценты за пользование кредитом из расчета 18 % годовых, а также исполнить иные обязательства, предусмотренные соглашением (т. 1, л.д. 27-39).

Таким образом, в силу договора между сторонами возникли правоотношения, регулируемые нормами главы 42 ГК РФ о кредитном договоре. В соответствии с пунктом 2 статьи 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила о договоре займа, если иное не предусмотрено ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Неисполнение заемщиком, ООО «Марийский хладокомбинат», и его поручителями обязательств по кредитному договору послужило основанием для обращения банка в Йошкар-Олинский городской суд с требованием о принудительном солидарном взыскании основного долга по кредиту, процентов за пользование кредитами и договорных неустоек.

Решением Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 23 марта 2011 года по делу № 2-1477/2011 с ООО «Марийский хладокомбинат» и поручителей в пользу ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» взысканы солидарно основной долг по кредитному договору <***> от 8 декабря 2006 года, проценты за пользование кредитом и договорные неустойки за просрочку исполнения обязательств в общей сумме 175 475 805 руб. 86 коп., а также обращено взыскание на залог (т. 1, л.д. 114-118). Судебный акт не был обжалован и вступил в законную силу.

В процессе рассмотрения гражданского дела № 2-1477/2011 судом первой инстанции дана правовая квалификация и подробная оценка кредитного договора <***> от 8 декабря 2006 года, обстоятельств заключения и исполнения названной сделки, а также установлен факт неисполнения должниками своих обязательств по названному договору.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решение Йошкар-Олинского городского суда от 23 марта 2011 года вступило в законную силу и имеет преюдициальное значение, то есть обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного решения суда первой инстанции, являются установленными для разрешения настоящего спора.

По смыслу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога истец (кредитор) по обеспеченному залогом обязательству имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному соглашению <***> от 8 декабря 2006 года ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и открытым акционерным обществом «Компания «Главресурсы» 12 февраля 2007 года заключен договор об ипотеке <***>-7.2 (т. 1, л.д. 47-60, т. 2, л.д. 53-66).

Впоследствии к договору об ипотеке от 12.02.2007 заключены пять дополнительных соглашений, уточняющих условия ипотеки, перечень предметов залога, график погашения кредита и процентную ставку по кредиту (т. 1, л.д. 54-60, т. 2, л.д. 60-67).

В соответствии с условиями названного договора ОАО «Компания «Главресурсы» как залогодатель в обеспечение исполнения обязательств ООО «Марийский хладокомбинат» по кредитному соглашению передало банку как залогодержателю в залог следующее имущество:

- Административное здание, склад кирпичный № 4, № 6, з/ч, хоз. склад, склад кирпичный № 8, магазин оптовой торговли, общей площадью 1435,7 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0100:20107, литер – А, А1, этажность – 2, назначение – конторское, кадастровый номер 12:05:0801008:0046:88:401: 002:000013840:0100:20107, расположенное по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 6 500 395 руб.;

- Гараж на 3 автомашины, пристрой к гаражу, общей площадью 198,8 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0200:20104, литер – Б, Б1, этажность – 1, назначение - складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0200:20104, расположенный по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 900 107 руб.;

- Клуб с бытовыми помещениями, общей площадью 332,1 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0300, литер – В, этажность – 3, назначение – складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002:000013840 :0300, расположенный по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 1 503 649 руб.;

- Котельная с проходной, труба котельной, общей площадью 372,0 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0405, литер – Г5, этажность – 2, назначение – складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0405, расположенная по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 1 684 304 руб.;

- Склад кирпичный № 1, № 2, № 3 с пристроенными помещениями № 1, № 2, № 3, № 4 и проходной, склад металлический автомобильный, общей площадью 1803,4 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0500:20102, литер – Д, Д1, Д2, ДЗ, Д4, Д5, Д6, этажность – 1, назначение – складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002:000013840:0500:20102, расположенный по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 8 165 254 руб.;

- Помещения аккумуляторной, литер – Ж, Ж1, этаж – 1, номера на поэтажном плане – 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 11, общей площадью 84,7 кв.м., назначение – прочее, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002:000013840:0700:20109, расположенные по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 383 496 руб.;

- Металлическая эстакада с кран-балкой, грузоподъемностью 5 тонн, общей площадью 344,7 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0001, литер – 1, назначение – нежилое, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0001, расположенная по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 1 560 698 руб.;

- Земельный участок, общей площадью 11008,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:0801009:0035, расположенный по адресу: <...> а, залоговая стоимость – 216 637 руб.;

- Земельный участок, общей площадью 3077,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:0801008:0046, расположенный по адресу: <...> примерно в 109 метрах от дома 22 а по направлению на юго-запад, залоговая стоимость – 60 603 руб.

Договором ипотеки в редакции дополнительного соглашения № 5 от 20.04.2010 стороны установили общую начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 20 975 143 руб. (т. 1, л.д. 60).

Договор об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 (в редакции дополнительных соглашений) по форме и содержанию соответствует правилам, установленным статьями 334-342 ГК РФ, статьями 9-10, 43-45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл в установленном законом порядке.

Арбитражным судом признается необоснованным и подлежащим отклонению встречный иск ОАО «Компания «Главресурсы» о признании договора об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года недействительным.

Так, ОАО «Компания «Главресурсы» ссылается на недействительность договора об ипотеке из-за отсутствия надлежащего одобрения акционера на совершение крупной сделки.

Между тем требование подлежит отклонению в связи с пропуском истцом годичного срока исковой давности, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ.

Согласно пункту 6 статьи 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупная сделка может быть признана недействительной по иску общества или акционера.

В соответствии с пунктом 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.11.2003 № 19 «О некоторых вопросах применения федерального закона «Об акционерных обществах» иски о признании крупных сделок недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного пунктом 2 статьи 181 ГК РФ для оспоримых сделок.

Тем самым применительно к пункту 2 статьи 181 ГК РФ иск о признании крупной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Ответчиком по встречному иску, ОАО «Россельхозбанк», до вынесения арбитражным судом решения по существу спора на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ заявлено о применении исковой давности (т. 2, л.д. 132).

По утверждению ОАО «Компания «Главресурсы», крупная сделка не была одобрена Министерством государственного имущества Республики Марий Эл как органом, осуществляющим от имени Республики Марий Эл права акционера.

Между тем такое утверждение прямо противоречит документальным доказательствам. Так, Министерство государственного имущества Республики Марий Эл 7 февраля 2007 года своим распоряжением № 68 непосредственно одобрило сделку по передаче в залог объектов недвижимости ОАО «Компания «Главресурсы» в обеспечение кредитного договора, заключенного между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Марийский хладокомбинат» (т. 2, л.д. 48-50). Именно с этого момента Министерство государственного имущества Республики Марий Эл как орган, осуществляющий от имени Республики Марий Эл права акционера ОАО «Компания «Главресурсы», обязано было следить за условиями и фактом заключения одобренного им договора об ипотеке. Следовательно, единственный акционер должен был узнать и не мог не знать о совершении сделки и ее государственной регистрации 20.02.2007. ОАО «Компания «Главресурсы» ежеквартально утверждало баланс, акционер принимал ежегодные решения о выплате дивидендов на основании результатов хозяйственной деятельности, имел право на информацию и допуск ко всей документации акционерного общества. Поэтому арбитражный суд приходит к итоговому выводу о том, что Министерство государственного имущества Республики Марий Эл до конца 2007 года знало о заключении и государственной регистрации договора об ипотеке от 12.02.2007 <***>-7.2.

Применительно к пункту 2 статьи 181 ГК РФ ОАО «Компания «Главресурсы» как сторона оспариваемого договора знало об одобрении сделки и о ее заключении с момента подписания договора ипотеки.

Поскольку заявление о признании договора ипотеки недействительным подано истцом непосредственно в арбитражный суд 20.06.2011 (т. 2, л.д. 39-45), заведомо за пределами годичного срока исковой давности, то на основании пункта 2 статьи 199 ГК РФ арбитражный суд принимает решение об отказе во встречном иске в связи с истечением срока исковой давности, установленного статьёй 181 ГК РФ.

ОАО «Компания «Главресурсы» отдельно изложен довод о признании ничтожным договора об ипотеке на основании статьи 168 ГК РФ в связи с совершением сделки без согласия собственника акций и в нарушение статьи 3 Закона Республики Марий Эл от 17.06.2002 № 13-З «О приватизации государственного имущества Республики Марий Эл».

Однако согласие на залог недвижимого имущества оформлено распоряжением Министерства государственного имущества Республики Марий Эл от 07.02.2007 № 68 «О решениях внеочередного общего собрания акционеров открытого акционерного общества «Компания «Главресурсы». Истец по существу указывает на неполноту принятого акционером акта в части сведений о существенных условиях ипотеки. При этом им не оспаривается наличие в самом договоре об ипотеке (залоге недвижимости) <***>-7.2 от 12.02.2007 всех существенных условий, необходимых для признания договора заключенным в силу статей 339, 432 ГК РФ и статьи 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Между тем и по этому требованию пропущен срок исковой давности.

Ошибочно мнение истца о применении к сделкам, не имеющим согласия собственника, статьи 168 ГК РФ. Такие сделки, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными только по иску собственника акций или самого акционерного общества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ. Поэтому годичный срок исковой давности пропущен.

Кроме того, в силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Исходя из статьи 196 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Поскольку исполнение договора об ипотеке, которым не предусмотрена передача заложенного имущества, связано с моментом государственной регистрации (статья 131, пункт 3 статьи 433 ГК РФ), то начало течения срока исковой давности по требованию, основанному на несогласовании существенных условий договора, следует исчислять с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке <***>-7.2 от 12.02.2007 произведена 20.02.2007 (т. 1, л.д. 52). В течение трехлетнего срока ни акционер, ни само общество не оспаривали ничтожность договора. Тем самым срок исковой давности истек 20.02.2010.

По прямому указанию пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При таких обстоятельствах законных оснований для признания договора об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года недействительным не имеется.

Данные выводы также подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эд от 29.11.2011 по делу № А38-4129/2011 и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ являются установленными и не подлежат доказыванию вновь (т. 3, л.д. 88-99).

Таким образом, договор об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года (в редакции дополнительных соглашений) по форме и содержанию соответствует правилам, установленным статьями 334-342 ГК РФ, статьями 9-10, 43-45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следовательно, из него возникли взаимные права и обязанности сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Йошкар-Олинским городским судом установлено, что ООО «Марийский хладокомбинат» и его поручителями не исполнены свои обязательства по возврату суммы кредита по договору <***> от 8 декабря 2006 года, а также по уплате процентов за пользование кредитом и договорных неустоек. Данное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

По смыслу пункта 1 статьи 349 ГК РФ, статьи 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются за счет заложенного недвижимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Такого соглашения между сторонами не имеется, следовательно, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество ответчика подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 3 статьи 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

В силу пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества для его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» разъяснено, что если при рассмотрении таких споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

В ходе судебного разбирательства между сторонами возникли разногласия относительно действительной рыночной стоимости заложенного имущества, исходя из которой следует установить его начальную продажную цену.

Так, ОАО «Россельхозбанк» заявило требование об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере его залоговой стоимости, определенной договором <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года. Пунктом 3.2 договора об ипотеке (в редакции дополнительного соглашения № 5 от 20.04.2010) установлена залоговая стоимость имущества, переданного в залог, в общей сумме 20 975 143 руб. (т. 1, л.д. 50, 60).

Напротив, ответчик утверждал, что действительная рыночная стоимость недвижимого имущества в настоящее время значительно превышает его залоговую стоимость.

С целью устранения правовых противоречий определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18 сентября 2012 года по ходатайству ответчика на основании статьи 82 АПК РФ по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков, являющихся предметом залога по договору об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года, по состоянию на момент проведения оценки. Проведение экспертизы поручено ООО «Экспертцентр-12» (т. 4, л.д. 13-16). Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18 декабря 2012 года по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом залога по договору об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года, по состоянию на момент проведения оценки. Проведение экспертизы поручено ООО «СГ-Консалт» (т. 6, л.д. 27-32).

Согласно экспертному заключению ООО «Экспертцентр-12» от 12 октября 2012 года № 697-Э/12 рыночная стоимость заложенных земельных участков составляет:

- Земельный участок, общей площадью 11008,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:0801009:0035, расположенный по адресу: <...> а, – 8 014 000 руб.;

- Земельный участок, общей площадью 3077,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:0801008:0046, расположенный по адресу: <...> примерно в 109 метрах от дома 22 а по направлению на юго-запад, – 4 207 000 руб. (т. 4, л.д. 34-147, т. 5, л.д. 1-111).

Согласно заключению эксперта ООО «СГ-Консалт» от 15 апреля 2013 года № 04/12-12э рыночная стоимость заложенного недвижимого имущества составляет:

- Металлическая эстакада с кран-балкой, грузоподъемностью 5 тонн, общей площадью 344,7 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0001, литер – 1, назначение – нежилое, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0001, расположенная по адресу: <...> а, – 1 173 149 руб. (т. 6, л.д. 86-157, т. 7, л.д. 1-110).

Таким образом, общая рыночная стоимость объектов недвижимости и земельных участков составляет 63 289 275 руб.

Арбитражный суд по правилам статьи 71 АПК РФ признает достоверным и убедительным доказательством заключения ООО «Экспертцентр-12» от 12 октября 2012 года № 697-Э/12 и ООО «СГ-Консалт» от 15 апреля 2013 года № 04/12-12э. Отчеты экспертов соответствуют требованиям статьи 86 АПК РФ об их форме и содержании, в них содержатся выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы. В судебном заседании 5 июня 2013 года заслушаны пояснения эксперта ООО «СГ-Консалт» по существу проведенной оценки (протокол и аудиозапись судебного заседания).

С учетом изложенного, руководствуясь разъяснениями высшей судебной инстанции, арбитражный суд считает возможным в целях реализации заложенного имущества на торгах установить его начальную продажную цену в размере рыночной стоимости, определенной в результате судебных экспертиз, поскольку рыночная стоимость заложенного имущества является соразмерной нарушению обеспеченного залогом обязательства (т. 7, л.д. 138-141).

Таким образом, на основании пункта 1 статьи 349 ГК РФ, статей 50-54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание следует обратить на следующее имущество, принадлежащее ответчику, ОАО «Компания «Главресурсы», заложенное им по договору об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года, и установить начальную продажную цену для его реализации путем продажи с торгов:

- Административное здание, склад кирпичный № 4, № 6, з/ч, хоз. склад, склад кирпичный № 8, магазин оптовой торговли, общей площадью 1435,7 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0100:20107, литер – А, А1, этажность – 2, назначение – конторское, кадастровый номер 12:05:0801008:0046:88:401: 002:000013840:0100:20107, расположенное по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 19 108 895 руб.;

- Гараж на 3 автомашины, пристрой к гаражу, общей площадью 198,8 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0200:20104, литер – Б, Б1, этажность – 1, назначение - складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0200:20104, расположенный по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 2 785 939 руб.;

- Клуб с бытовыми помещениями, общей площадью 332,1 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0300, литер – В, этажность – 3, назначение – складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002:000013840 :0300, расположенный по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 5 662 194 руб.;

- Котельная с проходной, труба котельной, общей площадью 372,0 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0405, литер – Г5, этажность – 2, назначение – складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0405, расположенная по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 3 519 187 руб.;

- Склад кирпичный № 1, № 2, № 3 с пристроенными помещениями № 1, № 2, № 3, № 4 и проходной, склад металлический автомобильный, общей площадью 1803,4 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0500:20102, литер – Д, Д1, Д2, ДЗ, Д4, Д5, Д6, этажность – 1, назначение – складское, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002:000013840:0500:20102, расположенный по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 17 823 780 руб.;

- Помещения аккумуляторной, литер – Ж, Ж1, этаж – 1, номера на поэтажном плане – 6, 6а, 7, 8, 9, 10, 11, общей площадью 84,7 кв.м., назначение – прочее, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002:000013840:0700:20109, расположенные по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 995 131 руб.;

- Металлическая эстакада с кран-балкой, грузоподъемностью 5 тонн, общей площадью 344,7 кв.м., инвентарный номер 88:401:002:000013840:0001, литер – 1, назначение – нежилое, кадастровый номер 12:05:0801009:0035:88:401:002: 000013840:0001, расположенная по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 1 173 149 руб.;

- Земельный участок, общей площадью 11008,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:0801009:0035, расположенный по адресу: <...> а, начальная продажная цена – 8 014 000 руб.;

- Земельный участок, общей площадью 3077,0 кв.м., кадастровый номер 12:05:0801008:0046, расположенный по адресу: <...> примерно в 109 метрах от дома 22 а по направлению на юго-запад, начальная продажная цена – 4 207 000 руб.

Установить общую начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации путем продажи с торгов в размере 63 289 275 руб.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика о невозможности обращения взыскания на земельный участок без обращения взыскания на другие объекты недвижимого имущества, расположенные на нем и не являющиеся предметом ипотеки, поскольку он основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно статье 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

То обстоятельство, что на спорном земельном участке помимо объектов недвижимости, обремененных залогом, расположены иные объекты, принадлежащие ответчику, не свидетельствует о том, что для целей залога необходимо выделение и формирование земельного участка, непосредственно занятого заложенными объектами недвижимости. Этот вопрос подлежит разрешению в процессе исполнения судебного акта.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 552 ГК РФ, статьей 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (статья 35 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, при смене собственника к новому владельцу перейдет право на ту часть земельного участка, которая занята спорными объектами недвижимости и необходима для их использования.

Данный вывод подтвержден пунктом 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Таким образом, арбитражным судом отдельно исследованы возражения ответчика о незаконности предъявленного к нему требования и отклонены как юридически неверные и противоречащие нормам гражданского законодательства и письменным доказательствам.

Поэтому арбитражный суд принимает решение об удовлетворении иска в полном объеме и отказывает в удовлетворении встречного иска.

Нарушенное право истца подлежит судебной защите. Кредитор в денежном обязательстве вправе требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ) с вынесением решения арбитражного суда об обращении взыскания на заложенное имущество (статьи 11, 12 ГК РФ).

В удовлетворении встречного иска ОАО «Компания «Главресурсы» о признании договора об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года недействительным арбитражным судом отказано.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде в сумме 4000 руб. подлежат возмещению за счет ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска расходы ОАО «Компания «Главресурсы» по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ компенсации не подлежат.

Расходы ответчика на проведение судебных экспертиз в общей сумме 135 000 руб. возмещению не подлежат в связи с удовлетворением иска.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 5 июня 2013 года. Решение в полном объеме изготовлено 13 июня 2012 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Обратить взыскание на следующее имущество, принадлежащее открытому акционерному обществу «Компания «Главресурсы» (ИНН <***>, ОГРН <***>), заложенное им по договору об ипотеке <***>-7.2 от 12 февраля 2007 года, и установить начальную продажную цену для его реализации путем продажи с торгов: