Гражданский кодекс часть 1

к ответчику муниципальному образованию «Город «Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и мэра города Йошкар-Олы

о признании незаконным бездействия мэра города Йошкар-Олы в виде непредоставления земельного участка на праве аренды, о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» об отказе в предоставлении земельного участка на праве аренды и об обязании предоставить земельный участок

третьи лица Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», ГУП «Администратор»

с участием представителей:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 01.03.2008

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 21.02.2008

от третьего лица, Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО3, по доверенности от 23.05.2007

от третьего лица , ГУП «Администратор» - не явились, надлежаще извещены

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, общество с ограниченной ответственностью «ОптимФинанс», обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ответчику, муниципальному образованию «Город «Йошкар-Ола» в лице мэра города Йошкар-Олы и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет), о признании незаконным бездействия мэра города Йошкар-Олы в виде непредоставления на праве аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, площадью 1242 кв.м., с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089, о признании незаконным решения Комитета № 08-31/980 от 03.04.2007 об отказе в предоставлении названного земельного участка на праве аренды и об обязании ответчиков предоставить земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», ГУП «Администратор».

В судебном заседании, заявлении и дополнениях к нему заявителем изложены доводы о том, что общество является одним из арендаторов земельного участка общей площадью 3805 кв.м., расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0090, на котором находится принадлежащее заявителю на праве собственности здание гостиницы «Йошкар-Ола». Земельный участок площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 непосредственно примыкает к земельному участку, на котором расположено здание гостиницы, и, по утверждению заявителя, необходим для его функционального использования. В ответ на заявление общества о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 на условиях аренды на 49 лет Комитет указал, что названный земельный участок подпадает под строительные работы, проводимые на основании президентской программы «Столица» и проекта детальной планировки центральной части города Йошкар-Олы, и отказал обществу «ОптимФинанс» в предоставлении в аренду земельного участка. Заявитель считает названный отказ незаконным и указывает, что земельный участок с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 был в 1981 году отведен для строительства гостиницы «Йошкар-Ола» и фактически использовался собственниками здания для эксплуатации гостиницы до настоящего времени. Кроме того, отказ в предоставлении земельного участка нарушает градостроительные нормы и правила, поскольку в соответствии с приложением 7 к СНиП 2.07.01-89 для использования гостиницы необходим земельный участок площадью 13590 кв.м. Требование заявителя основано на статьях 22, 34, 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ (л.д. 4, 29, 47, 65-66).

Ответчик в судебном заседании, отзыве и дополнении к отзыву требования общества не признал, указав, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 действует принцип свободы договора, поскольку у собственника отсутствует установленная законом обязанность предоставить его в аренду заявителю. Покупатель здания с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости исходя из смысла статьи 35 Земельного кодекса РФ должен одновременно испрашивать право как на часть земельного участка, занятого зданием, так и на ту часть земельного участка, которая необходима для его использования. Однако общество «ОптимФинанс» в заявлении о предоставлении на праве аренды земельного участка под зданием гостиницы «Йошкар-Ола» не указывало на необходимость использования каких-либо иных земельных участков для эксплуатации объекта недвижимости. При этом ответчик полагает, что СНиП 2.07.01-89 к данным правоотношениям применению не подлежит, поскольку оборот земельных участков осуществляется с учетом специальных норм земельного законодательства. Кроме того, Комитет указал, что названный земельный участок подпадает под строительные работы, проводимые на основании президентской программы «Столица» и проекта детальной планировки центральной части города Йошкар-Олы, поэтому не может быть предоставлен заявителю (л.д. 31-34, 49-50, 89-91).

Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебном заседании пояснило, что в настоящее время часть спорного земельного участка занимает возведенное в 2007 году административное здание и территория, необходимая для его использования (протокол судебного заседания от 23.05.2008)

ГУП «Администратор», надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, представил договор от 24.09.2007, согласно которому ГУП «Администратор» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (л.д. 135). В соответствии с ч. 5 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица, ГУП «Администратор», надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения спора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении заявленных требований по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что обществу с ограниченной ответственностью «ОптимФинанс» на праве собственности принадлежит нежилое здание гостиницы «Йошкар-Ола», расположенное по адресу: <...> (л.д. 11-12). Здание гостиницы расположено на земельном участке общей площадью 3805,0 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0090, арендаторами которого являются несколько юридических и физических лиц, в том числе, ООО «ОптимФинанс», на основании договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 21.01.2005 и соглашения о присоединении к договору аренды от 02.08.2006 (л.д. 7-9).

12.03.2007 общество с ограниченной ответственностью «ОптимФинанс» обратилось к главе администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» и председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» с заявлением о предоставлении на праве аренды земельного участка площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089. В заявлении указано, что указанный земельный участок непосредственно примыкает к зданию гостиницы и необходим для ее использования.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» письмом № 08-31/980 от 03.04.2007 отказал обществу «ОптимФинанс» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 и указал, что названный земельный участок подпадает под строительные работы, проводимые на основании президентской программы «Столица» и проекта детальной планировки центральной части города Йошкар-Олы, поэтому не может быть предоставлен на праве аренды заявителю (л.д. 35-36).

Полагая, что бездействие мэра города Йошкар-Олы в виде непредоставления заявителю земельного участка на праве аренды и решение Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» № 08-31/980 от 03.04.2007 противоречат статьям 34, 35 Земельного кодекса РФ, статье 552 Гражданского кодекса РФ, нарушают права заявителя и создают препятствия для осуществления предпринимательской деятельности – оказания гостиничных услуг, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

Кроме того, заявитель изложил, не назвав его самостоятельным, требование об обязании муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета и мэра г. Йошкар-Олы предоставить земельный участок площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 путем заключения договора аренды сроком на 49 лет.

Требования общества «ОптимФинанс» подлежат отклонению в связи с неправильным применением заявителем норм гражданского и процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает ни них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Тем самым в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, подлежат рассмотрению экономические споры о недействительности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, возникшие из административных и иных публичных правоотношений.

В их число не входят споры о заключении и прекращении договора аренды, вытекающие из договорно-обязательственных правоотношений. Отказ от заключения договора аренды ошибочно квалифицирован обществом в качестве принятия органом местного самоуправления ненормативного правового акта (решения) в сфере административных или публичных правоотношений, поскольку правила заключения договора аренды земельного участка определены гражданским и земельным законодательством и не относятся к предмету регулирования административной или иной публичной отраслью права.

В силу статей 124 и 125 ГК РФ участниками отношений, регулируемых гражданским законодательством, являются муниципальные образования, но не созданные ими органы местного самоуправления, которые могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде только от имени муниципального образования в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Поэтому участниками спорного правоотношения по заключению договора аренды земельного участка в гражданско-правовом понимании следует считать организацию и муниципальное образование, являющееся собственником земельного участка. Субъективное гражданское право, в том числе право требовать заключения договора в обязательном порядке, подлежит защите путем предъявления искового заявления в арбитражный суд (статья 4 АПК РФ). Однако заявитель не принял мер по предъявлению гражданско-правового иска и настаивает на рассмотрении его требования в избранной им форме оспаривания решения органа местного самоуправления по правилам главы 24 АПК РФ (л.д. 30).

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Общество с ограниченной ответственностью «ОптимФинанс» ограничило обоснование претензии к ответчику наличием у него права, установленного конкретными нормами гражданского и земельного законодательства, поэтому арбитражный суд не включает в предмет судебной проверки вопросы иных процедур предоставления юридическому лицу земельных участков в аренду, поскольку споры, вытекающие из договорных правоотношений, подлежат разрешению в исковом производстве.

По смыслу статей 198, 201 АПК РФ условиями принятия арбитражным судом решения о признании ненормативного акта, бездействия органа местного самоуправления незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По мнению заявителя, бездействие мэра города и решение Комитета об отказе в заключении с ним договора аренды земельного участка не соответствуют статье 35 Земельного кодекса РФ и статье 552 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях, и в том же объеме, что и прежний собственник здания. Заявитель указывает, что земельный участок площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 был первоначально отведен для строительства здания в 1981 году, фактически использовался прежними собственниками гостиницы (МП ГХ «Онар», ООО «Сити-Инвест», ООО «Проминвестпроект»), поэтому должен быть предоставлен ответчиком на праве аренды обществу «Оптимфинанс». Арбитражный признает указный довод ответчика необоснованным по следующим основаниям.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о предоставлении на каком-либо праве спорного земельного участка прежним собственникам здания для использования гостиницы. Само по себе фактическое использование земли не может являться основанием для возникновения законных прав на земельный участок.

Не имеют правового значения ссылки заявителя на то обстоятельство, что земельный участок площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 был первоначально отведен для строительства здания гостиницы в 1981 году, что обосновывается приложением № 7 к СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» и подтверждается вертикальной планировкой, выполненной Государственным комитетом по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое ССР и экспликацией земельного участка к техническому паспорту здания гостиницы (л.д. 67, 68). Указанные документы не подтверждают возникновение у прежних собственников здания гостиницы права на земельный участок площадью 1242 кв.м.

Не может быть удовлетворено требование заявителя об обязании ответчика заключить договор аренды спорного земельного участка, исходя из норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих общий порядок заключения такого договора.

В силу ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Заключение договора в таких случаях подчиняется принципу свободы договора. Так, в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу пункта 4 статьи 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в случае, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

Однако в отношении отдельного земельного участка, примыкающего к другому земельному участку, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимости, у собственника отсутствует установленная законом обязанность предоставить его в аренду заявителю.

Кроме того, на момент принятия ответчиком оспариваемого решения согласно проекту детальной планировки центральной части города Йошкар-Олы часть земельного участка с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 подпадала под строительство объекта недвижимости. Как следует из пояснений Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», в настоящее время часть спорного земельного участка занимает возведенное в 2007 году административное здание и территория, необходимая для его использования (протокол судебного заседания от 23.05.2008). В соответствии с договором от 24.09.2007 ГУП «Администратор» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 1242 кв.м. с кадастровым номером 12:05:05 06 003:0089 обществу с ограниченной ответственностью «Телекомпания 12 регион» (л.д. 135).

На основании изложенного арбитражный суд приходит к итоговому выводу о том, что требование заявителя противоречит примененным им нормам права, отказ в заключении договора аренды земельного участка не нарушает его прав в сфере предпринимательской деятельности. Решение принято ответчиком от имени собственника земельного участка в пределах его компетенции и соответствует нормам гражданского и земельного права. Поэтому арбитражный суд полностью отказывает обществу «ОптимФинанс» в удовлетворении заявленных им требований.

Государственная пошлина в сумме 2000 рублей, уплаченная заявителем при подаче заявления по платежному поручению № 28 от 22.05.2007, по результатам рассмотрения спора на основании статьи 110 АПК РФ относится на заявителя.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 201 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

Полностью отказать полностью обществу с ограниченной ответственностью «ОптимФинанс» в удовлетворении заявленных требований.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Л.А. Фролова

ПРОТОКОЛ

судебного заседания арбитражного суда первой инстанции

«23» мая 2008 г. Дело № А38-1603/2007-1-161 (1/75-08) г.Йошкар-Ола

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Фроловой Л.В.

вынес на рассмотрение в судебном заседании в помещении арбитражного суда материалы дела по заявлению ООО «ОптимФинанс»

Судебное заседание открыто: в 11 час. 00 мин.

Судьей объявлено, какое дело подлежит рассмотрению, назван состав арбитражного суда, сообщено о ведении протокола судебного заседания судьей.

В судебное заседание первой инстанции явились и после установления личности и проверки документально оформленных полномочий к участию в арбитражном процессе допущены на основании ч.2 ст.63 АПК РФ следующие лица:

от заявителя – ФИО1, по доверенности от 01.03.2008;

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 21.02.2008;

от третьего лица, Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО3, по доверенности от 23.05.2007;

от третьего лица , ГУП «Администратор» - не явились, надлежаще извещены;

В соответствии с ч. 5 ст. 156 АПК РФ арбитражный суд определил провести судебное разбирательство в отсутствие третьего лица, ГУП «Администратор», надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения спора.

Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» представило для приобщения к материалам дела копию письма ООО «Телерадиокомпания 12 регион» от 25.10.2006г., копию заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта строительства с приложением копии проекта.

ГУП «Администратор» представило для приобщения к материалам дела копию договора от 24.09.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно ст. 67 АПК РФ представленные сторонами документы приобщены к материалам дела.

Арбитражным судом разъяснены лицам, участвующим в деле, их процессуальные права и обязанности, установленные статьей 41 и иными положениями АПК РФ, в том числе право заявить отвод составу суда и лицу, которое ведет протокол судебного заседания. Отводов судье не заявлено.

Судом проверено исполнение определения о назначении дела.

Суд перешел к рассмотрению дела по существу.

На основании ст. 153 АПК РФ с учетом мнения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил последовательность проведения процессуальных действий: объяснения заявителя, объяснения ответчика, объяснения третьего лица, исследование доказательств и судебные прения.

Заявитель поддержал заявленные требования, изложенные в заявлении, дополнениях к заявлению на основании ст.ст. 22, 34, 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 ГК.

Представитель ответчика заявленные требования не признал, пояснил, что правовых основания для передачи земельного участка заявителю нет, поскольку он подпадает под строительные работы, проводимые на основании президентской программы «Столица» и проекта детальной планировки центральной части города Йошкар-Олы, поэтому не может быть предоставлен заявителю.

Представитель третьего лица, Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», в судебном заседании пояснил, что в настоящее время часть спорного земельного участка занимает возведенное в 2007 году административное здание и территория, необходимая для его использования.

Судом выяснено мнение сторон о завершении исследования всех доказательств по делу. Стороны согласны.

В судебных прениях заявитель поддержал заявленные требования.

В судебных прениях ответчик заявленные требования не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представитель третьего лица, Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в судебных прениях пояснил, что требование заявителя не подлежит удовлетворению.

Суд объявил рассмотрение дела по существу законченным и удалился для принятия решения. Судом объявлена резолютивная часть решения. Разъяснен порядок обжалования и исполнения судебного акта.

Судебное заседание закрыто в 11 час. 30 мин.

Протокол составлен 24.05.2008 Судья: