Гражданский кодекс часть 1

Истец, индивидуальный предприниматель ФИО1, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика, индивидуального предпринимателя ФИО2, долга по арендной плате в сумме 15 554 рубля 67 копеек, договорной неустойки за период с 08.01.2021 по 30.03.2021 в размере 2 134 рубля и с 31 марта 2021 года по день фактической уплаты долга.

В исковом заявлении и в дополнениях к нему изложены доводы о нарушении должником возникшего из договора аренды нежилого помещения от 26.11.201 обязательства по внесению арендной платы за март 2020 года – февраль 2021 года. Истцом указано, что арендная плата вносилась индивидуальным предпринимателем Трифоновой Валентиной Александровной не в полном объеме, что привело к образованию задолженности. При этом по утверждению индивидуального предпринимателя Хазанова Константина Александровича, ответчик пользовался арендованным нежилым помещением по 28 февраля 2021 года, с 1 марта 2021 года договор следует считать расторгнутым, однако акт возврата помещения сторонами не составлялся. Арендодатель также отрицал получение от арендатора ключей от помещения и пояснил, что с целью дальнейшей сдачи помещения в аренду личинка замка двери была заменена.

Участником спора также сообщено, что арендатор не обращался к нему с просьбой об уменьшении размера арендной платы за период с 28 марта по 22 июня 2020 года либо об отсрочке ее уплаты, предусмотренной постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439. Между тем, поскольку индивидуальный предприниматель ФИО2 в связи с веденными на территории Республики Марий Эл мерами по борьбе с распространением коронавирусной инфекции не могла осуществлять свою деятельность в арендованном помещении в указанный период, истец добровольно уменьшил размер арендной платы за период с 28 марта по 22 июня 2020 года на 50%. Кроме того, арендодатель полагал возможным предоставить арендатору отсрочку уплаты арендной платы за период с апреля по 22 июня 2020 года исходя из следующего графика: арендная плата за апрель 2020 года подлежала уплате в январе и феврале 2021 года, арендная плата за май 2020 года подлежала уплате в марте и апреле 2021 года, арендная плата за период с 1 по 22 июня 2020 года подлежала уплате в мае и июне 2021 года, при этом размер ежемесячных платежей должен был составлять 50% от размера арендной платы. В связи с тем, что на момент рассмотрения дела в суде указанные периоды истекли, истец просил взыскать с ответчика долг в полном объеме в судебном порядке.

Истцом указано, что им от арендатора был получен обеспечительный платеж в сумме 10 000 рублей, из которого по условиям договора могут производиться вычеты в размере арендной платы, платы за коммунальные услуги, иных платежей, причитающихся арендодателю и неполученных им в течение семи дней после установленной договором даты платежа, а также начисленных штрафных санкций. Поэтому в связи с расторжением договора арендодатель распределил сумму обеспечительного платежа в счет погашения долга за апрель и май 2020 года по 5 000 рублей за каждый месяц.

Также индивидуальный предприниматель ФИО1 просил применить к ответчику гражданско-правовую ответственность в виде взыскания договорной неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы. При этом им отмечено, что при определении начала периода просрочки учтены положения постановления Правительства РФ от 1 октября 2020 года № 1587 «О продлении срока действия моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» и расчет неустойки произведен с 8 января 2021 года.

Исковые требования обоснованы правовыми ссылками на статьи 309, 310, 330, 381.1, 425, 450, 606, 614, 615, 619 ГК РФ (т.1, л.д. 7-8, 36-37, 46-47, 88, 110-111, 116, 120, 138-139).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме и заявил о незаконности уклонения ответчика от внесения арендной платы (протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Ответчик в письменном отзыве на иск, в дополнениях к отзыву и в судебных заседаниях требования истца не признал и пояснил, что пользовался нежилым помещением по договору аренды с 26 ноября 2019 года по 31 января 2021 года, 1 февраля 2021 года ключи от помещения были сданы ФИО4 и было написано заявление о расторжении договора аренды.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 указано, что основным видом ее деятельности в соответствии с кодом ОКВЭД является «47.51 Торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах», который входит в перечень наиболее пострадавших отраслей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. При этом ответчиком сообщено, что в период с 28.03.2020 по 22.06.2020 арендуемые помещения не использовались им по назначению в силу принудительного запрета, установленного Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» (в ред. от 27.03.2020) в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Поэтому индивидуальный предприниматель полагала, что она вправе рассчитывать на уменьшение и отсрочку платежей за период аренды с 28 марта по 22 июня 2020 года.

Участником спора также отмечено, что распределение истцом обеспечительного взноса в счет погашения долга за апрель и май 2020 года является незаконным, так как арендная плата за указанные месяцы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 подлежит уплате в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.

Кроме того, ответчик сообщил, что не получал от арендодателя уведомлений об увеличении арендной платы.

Также индивидуальный предприниматель ФИО2 не согласилась с требованием о взыскании неустойки, полагала, что на основании пункта 16.1 договора аренды она должна быть освобождена от ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы.

По расчету ответчика долг по арендной плате составляет 4 754 рубля 84 копейки, в удовлетворении остальной части иска ответчик просил отказать (т.1, л.д. 71-72, 109, 124-126, т.2, л.д. 1-2, протоколы и аудиозаписи судебных заседаний).

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 26 ноября 2019 года обществом с ограниченной ответственностью «ВекторМ» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатором) заключен в письменной форме договор аренды помещения, по условиям которого общество как арендодатель обязалось передать индивидуальному предпринимателю во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 7, 5 кв.м (часть помещения № 11) согласно техническому плану и экспликации БТИ, расположенное на цокольном этаже нежилого помещения поз. 1-21 по адресу: <...>. Помещение обозначено в приложении № 1 к договору. Помещение передается для использования его в соответствии с торговым профилем, а также для связанных с этим складских и административных целей (пункт 2.2. договора). В свою очередь арендатор в соответствии с пунктом 3.1. договора обязался ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата, вносить арендную плату в размере 10 000 рублей без НДС в месяц. Согласно пунктам 5.1 и 5.2 договора он вступает в силу с момента подписания и действует 364 дня, а также автоматически пролонгируется на тех же условиях на тот же срок, если за 90 дней до окончания его действия от арендатора не поступит письменного уведомления в адрес арендодателя о его расторжении (т.1, л.д. 15-21).

1 февраля 2020 года ООО «ВекторМ», индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 26.11.2019, которым внесли изменения в преамбулу договора, указав в качестве арендодателя индивидуального предпринимателя ФИО1 и сведения о том, что недвижимое имущество находится в его собственности (т.1, л.д. 22).

Заключенное сторонами соглашение от 26.11.2019 по его существенным условиям является договором аренды объекта недвижимости, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа с приложениями, дополнительным соглашением, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюден пункт 2 статьи 434 ГК РФ.

Срок действия договора составляет 364 дня (пункт 5.1 договора). Действующее гражданское законодательство не требует обязательной государственной регистрации договора, заключенного на срок менее 1 года.

Объектом аренды является часть нежилого помещения, принадлежащего арендодателю на праве собственности (статья 608 ГК РФ). Право собственности истца на указанный объект подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 27.06.2019 (т.1, л.д.12-14).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что положения статьи 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Таким образом, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства о предмете, форме и цене, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами об аренде здания, содержащимися в статьях 650 - 655 ГК РФ, а также общими правилами об аренде (глава 34 ГК РФ).

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Арендодателем обязательство по передаче нежилого помещения в аренду исполнено надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 29.11.2019 (т.1, оборотная сторона л.д.21). Факт непосредственного принятия имущества в аренду арендатором не оспаривался, подтвержден документальными доказательствами и признается арбитражным судом по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ доказанным.

В силу статей 606, 614, 654 ГК РФ у арендатора возникло встречное денежное обязательство по оплате пользования и владения арендованным имуществом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы (пункт 1 статьи 614, пункт 1 статьи 654 ГК РФ).

Условие о размере арендной платы согласовано сторонами в письменной форме, что соответствует пункту 1 статьи 654 ГК РФ.

Пунктами 3.3 и 3.4 договора определено, что ежемесячная базовая арендная плата составляет 10 000 рублей без НДС, плата за коммунальные услуги рассчитывается исходя из фактически потребленных арендатором коммунальных услуг, а также доли его участия в возмещении расходов на коммунальные услуги, связанные с эксплуатацией мест общего пользования торгового центра. Арендная плата подлежит уплате в срок до 5 числа месяца, за который производится оплата (пункт 3.3.1 договора).

Кроме того, в пункте 3.3.2. договора стороны предусмотрели, что в случае продления срока действия договора на срок более чем один год, размер базовой арендной платы изменяется через каждые двенадцать месяцев, начиная с 26 ноября 2020 года, в следующем порядке: размер базовой арендной платы увеличивается в соответствии с индексом потребительских цен сентября текущего года к сентябрю предыдущего года (данные берутся в целом по России), определяемым Федеральной службой государственной статистики РФ (или иным уполномоченным государственным органом), но не менее, чем на 8% (восемь процентов) относительно арендной платы, действовавшей в течение предыдущего года аренды. Сведения об индексе потребительских цен в целях внесения арендной платы с учетом индекса потребительских цен арендатор получает самостоятельно на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики РФ (или на сайте иного уполномоченного государственного органа). Арендодатель вправе направить арендатору напоминание о предстоящем (или состоявшемся) изменении базовой арендной платы. К указанному напоминанию арендодатель вправе приложить информацию об индексе потребительских цен за прошедший год, на который увеличивается (увеличилась) базовая арендная плата. При этом неполучение арендатором напоминания не влечет за собой перенос даты изменений базовой арендной платы.

Осуществив по правилам статьи 431 ГК РФ толкование названного условия договора, арбитражный суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы ежегодно повышается не менее, чем на 8%. При этом уведомление арендатора об изменении размера арендной платы является правом, а не обязанностью арендодателя.

Тем самым истец обоснованно начисляет арендную плату, начиная с 26 ноября 2020 года, исходя из размера 10 800 рублей в месяц.

Однако вопреки требованиям статей 309, 606, 614 ГК РФ и условиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы за апрель – июнь, ноябрь – декабрь 2020 года, январь – февраль 2021 года арендатором надлежащим образом не исполнено.

Согласно расчету истца на момент разрешения судебного спора у арендатора с учетом частичной оплаты за спорный период в общей сумме 43 312 рублей 16 копеек по платежным поручениям № 17 от 19.07.2020, № 33 от 06.11.2020, № 37 от 03.12.2020, № 1 от 13.01.2021, № 5 от 11.02.2020, № 10 от 09.03.2020, № 11 от 11.03.2020 (т.1, л.д. 41-44, 90, 92-93) имеется долг размере 15 554 рубля 67 копеек (т.1, л.д. 120). При этом в счет оплаты долга за спорный период по платежным поручениям № 10 от 09.03.2020 и № 11 от 11.03.2020 подлежит распределению сумма 645 рублей 16 копеек, остальная сумма 9 354 рубля 84 копейки зачтена за март 2020 года.

Ответчик не согласился с суммой долга и указал, что в период с 28.03.2020 по 22.06.2020 не мог пользоваться арендованным имуществом по назначению в силу принудительного запрета, установленного Указом Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О ведении режима повышенной готовности в Республике Марий Эл» (в ред. от 27.03.2020) в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. Поэтому индивидуальный предприниматель полагала, что она вправе рассчитывать на уменьшение и отсрочку платежей за период аренды с 28 марта по 22 июня 2020 года. Участником спора также отмечено, что распределение истцом обеспечительного взноса в счет погашения долга за апрель и май 2020 года является незаконным, так как арендная плата за указанные месяцы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 подлежит уплате в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.

Истец пояснил, что он в ходе судебного разбирательства добровольно уменьшил размер арендной платы за период с 28 марта по 22 июня 2020 года на 50% и полагал возможным предоставить арендатору отсрочку уплаты арендной платы за период с апреля по 22 июня 2020 года исходя из следующего графика: арендная плата за апрель 2020 года подлежала уплате в январе и феврале 2021 года, арендная плата за май 2020 года подлежала уплате в марте и апреле 2021 года, арендная плата за период с 1 по 22 июня 2020 года подлежала уплате в мае и июне 2021 года, при этом размер ежемесячных платежей должен был составлять 50% от уменьшенного размера арендной платы. Поскольку указанные периоды истекли, истец считал обоснованным распределение суммы обеспечительного платежа в счет погашения долга за апрель и май 2020 года по 5 000 рублей за каждый месяц.

Арбитражный суд, оценив по правилам статей 71 и 162 АПК РФ имеющиеся в деле документальные доказательства и доводы сторон, приходит к выводу о том, что ответчик имеет право на уменьшение размера арендной платы и предоставление отсрочки по ее уплате по следующим правовым основаниям.

Так, весной 2020 года на территории Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введены правовые режимы, предусматривающие определенные запреты и ограничения для граждан и организаций, устанавливающие обязательные для исполнения гражданами и организациями правила поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

В частности, согласно Указу Главы Республики Марий Эл от 17.03.2020 № 39 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл» (в редакции Указов от 30.03.2020 № 67, от 03.04.2020 № 71, от 29.04.2020 № 93, от 08.05.2020 № 97, от 29.05.2020 № 111, от 20.06.2020 № 120) в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории Республики Марий Эл был введен режим повышенной готовности и в период с 28 марта 2020 года работа, в том числе объектов розничной торговли, за исключением аптек, аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, объектов розничной продажи моторного топлива, продажи товаров дистанционным способом, в том числе с условием доставки. Перечень организаций, осуществляющих деятельность на территории Республики Марий Эл в период действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Республики Марий Эл в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.04.2020 № 126 и в него не входила деятельность ответчика «торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах», код по ОКВЭД 47.51.

По утверждению ответчика, он приступил к работе 23 июня 2020 года.

Частью 1 стати 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ) установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как разъяснено в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 5) право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 год связано с невозможностью использования имущества по причине принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. При этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Таким образом, из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Также постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439 утверждены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее – Требования).

Согласно Постановлению № 439 Требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

При этом отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 года;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

На указанную отсрочку вправе претендовать только те арендаторы, которые осуществляют свою деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

При этом в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 3), разъяснено, что если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Названные нормы права и нормативные акты предполагают добросовестное поведение сторон договора аренды в чрезвычайных ситуациях.

Арендуемое по договору от 26.11.2019 помещение используются ответчиком для осуществления розничной торговли текстильными изделиями.

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» к таким отраслям экономики относится деятельность по осуществлению торговли розничной прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (код по ОКВЭД – 47.5). При этом согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, утвержденному Приказом Росстандарта от 31.01.2014 № 14-ст, в эту группу также включается розничная торговля текстильными изделиями.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (т.1, л.д. 33, 77) основным видом деятельности предпринимателя ФИО2 является торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах (код по ОКВЭД – 47.51), следовательно, она не могла осуществлять свою деятельность в арендованном у истца помещении в период с 28.03.2020 по 22.06.2020. Кроме того, индивидуальный предприниматель ФИО2 с 10.08.2019 включена в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (т.2, л.д. 4). Также ответчик относится к категории лиц, на которых распространяется действие моратория в соответствие со статьей 9.1. Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (т.2, л.д. 5).

Таким образом, индивидуальный предприниматель ФИО2 относится к категории арендаторов, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 и на отсрочку платежей за период с 01.04.2020 по 22.06.2020. При этом поскольку арендная плата за март 2020 года внесена ответчиком в полном объеме, отсрочка по внесению арендной платы за период с 28 по 31 марта 2020 года с учетом разъяснений, данных в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (ответ на вопрос 3), не предоставляется.

Соглашения об изменении размера арендной платы и порядка ее внесения сторонами не заключено. В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что он добровольно уменьшил размер арендной платы за период с 28.03.2020 по 22.06.2020 на 50%.

Так как стороны не пришли к соглашению о размере сниженной арендной платы, арбитражный суд, учитывая, что невозможность использования ответчиком арендованного помещения возникла по независящим от него причинам, считает, что уменьшение истцом арендной платы на 50% соответствует принципам справедливости, равенства и соблюдения баланса прав и законных интересов сторон.

Произведенный истцом расчет уменьшенной арендной платы (т.1, л.д. 120) признается верным.

Вместе с тем, поскольку в соответствии с Требованиями к условиям и срокам отсрочки задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору, истец необоснованно засчитывает сумму обеспечительного взноса в счет погашения долга за апрель и май 2020 года.

Кроме того, ответчик отрицал наличие у него обязанности по внесению арендной платы за февраль 2021 года. Индивидуальный предприниматель ФИО2 считала последним днем действия договора аренды 31 января 2021 года и указала, что 1 февраля 2021 года она написала заявление о расторжении договора аренды и сдала ключи от помещения ФИО4. Также сообщила, что акта возврата помещения не составлялся.

По утверждению индивидуального предпринимателя ФИО1, договор аренды следует считать расторгнутым с 1 марта 2021 года, однако акт возврата помещения сторонами не подписан. При этом истец отрицал факт сдачи арендатором помещения 1 февраля 2021 года.

Тем самым между сторонами имеются существенные разногласия о периоде, за который должна быть уплачена арендная плата.

Позиция ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендной платы за февраль 2021 года в связи с освобождением 1 февраля 2021 года арендованного помещения признается арбитражным судом юридически ошибочной.

Так, согласно пункту 5.1 договора он действует 364 дня. При этом стороны также предусмотрели, что договор автоматически пролонгируется на тех же условиях на тот же срок, если за 90 дней до окончания его действия от арендатора не поступит письменного уведомления в адрес арендодателя о его расторжении (пункт 5.2).

После окончания срока аренды индивидуальный предприниматель ФИО2 продолжала пользоваться помещением, о намерении расторгнуть договор в письменном виде истца не уведомляла. Арендодатель также до истечения срока аренды не уведомлял арендатора о своих возражениях относительно продолжения пользования арендованным имуществом. Поэтому арбитражный суд приходит к выводу о том, что договор аренды нежилого помещения от 26.11.2019 года следует считать возобновленным на тот же срок на прежних условиях.

Между тем 1 февраля 2021 года арендатор заявил о расторжении договора аренды, однако в письме не указана дата, с которой предлагается расторгнуть договор (т.1, л.д. 40). Факт получения данного письма истцом в ходе судебного заседания не оспаривался, однако им указано, что договором аренды предусмотрено право арендатора на односторонний отказ от договора только в случае, если помещению причинен ущерб, в результате которого оно становится непригодным для использования в соответствии с его целевым назначением и такие повреждения не могут быть устранены в течение 30 дней с момента нанесения повреждений (пункт 14.4.).

В свою очередь арендодатель письмом от 10.02.2021 уведомил индивидуального предпринимателя ФИО2 о прекращении 28 февраля 2021 года действия договора в одностороннем внесудебном порядке на основании пункта 14.7 договора и указал, что последним днем аренды является 28 февраля 2021 года. Также им составлены проекты соглашения о расторжении договора и акта возврата помещения, которые арендатором не подписаны (т.1, л.д. 23-27).

В соответствии с положениями законодательства об аренде прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Тем самым по смыслу статей 316, 408, 606, 622, 655 ГК РФ предметом доказывания являются факт пользования арендованным имуществом и его возврата арендодателю.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Утверждение индивидуального предпринимателя ФИО2 как арендатора о том, что 1 февраля 2021 года арендованное имущество было возвращено, признается арбитражным судом бездоказательным.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. Допустимым доказательством возврата объекта аренды может являться обоюдно подписанный контрагентами документ, в котором имеются сведения данного содержания.

Так, в силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 15.3 договора аренды от 26.11.2019 также предусмотрено, что возврат помещения арендодателю оформляется актом приема-передачи.

Между тем подписанный сторонами акт возврата нежилого помещения в материалы дела не представлен, письменные доказательства направления арендодателю уведомления о намерении арендатора вернуть помещение и уклонения индивидуального предпринимателя ФИО1 от приемки недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, не подтверждено документальными доказательствами и утверждение ответчика об освобождении помещения 1 февраля 2021 года путем передачи ключей от помещения ФИО4.

Из материалов дела усматривается, что ФИО4 с 18.12.2020 является директором ООО «Флагман», с которым индивидуальным предпринимателем ФИО1 заключен договор о порядке управления нежилыми помещениями, в том числе и помещением, являющимся объектом аренды по договору аренды от 26.11.2019 (т.1, л.д. 142-149). По условиям договора о порядке управления нежилыми помещениями от 01.01.2020 года ООО «Флагман» обязалось оказывать услуги по содержанию и техническому обслуживанию помещений, указанных в пункте 1.2 договора, по обеспечению бесперебойной подачи коммунальных услуг, совершать иные действия, необходимые для надлежащего функционирования и обслуживания помещений (пункт 1.16). Вместе с тем ни ООО «Флагман», ни ФИО4 не наделены полномочиями на совершение от имени индивидуального предпринимателя ФИО1 действий по принятию помещений от арендаторов.

В ходе судебного разбирательства истец отрицал получение от арендатора ключей от помещения и пояснил, что с целью дальнейшей сдачи помещения в аренду личинка замка двери была заменена (т.1, л.д. 138-139).

Более того, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2016 № 306-ЭС16-3858 сформулирована правовая позиция о том, что передача ключей от помещения третьему лицу в соответствии с положениями статей 622, 655 ГК РФ представляет собой ненадлежащий возврат помещения и не подтверждает надлежащее прекращение арендных отношений.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в силу статей 614 и 622 ГК РФ арендатор должен внести арендную плату за февраль 2021 года.

Согласно расчету истца долг составляет 15 554 рубля 67 копеек (т.1, л.д. 120). При этом неверное распределение истцом обеспечительного платежа не влияет на сумму долга, поскольку обеспечительный взнос в сумме 10 000 рублей подлежит зачету в счет погашения долга по арендной плате за декабрь 2020 года в сумме 288 рублей 17 копеек (долг 800 рублей – переплата за март 2020 в сумме 511 рублей 83 копейки), за январь 2021 года в сумме 800 рублей и за февраль 2021 года в сумме 8 911 рублей 83 копейки. Кроме того, в связи с уменьшением размера арендной платы за период с 28 по 31 марта 2020 года у ответчика по расчету истца образовалась переплата в сумме 645 рублей 16 копеек по платежным поручениям № 7 от 10.03.2020 и № 11 от 11.03.2020, которая по правилам статьи 319.1 ГК РФ должна быть отнесена в счет погашения долга за ноябрь 2020 года в сумме 133 рубля 33 копейки и частично в сумме 511 рублей 83 копейки (645 рублей 16 копеек – 133 рубля 33 копейки) за декабрь 2020 года.

Таким образом, с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 подлежит взысканию долг по арендной плате в сумме 15 554 рубля 67 копеек, в том числе долг за апрель 2020 года в сумме 5 000 рублей, за май 2020 года в сумме 5 000 рублей, за период с 1 по 22 июня 2020 года в сумме 3 666 рублей 50 копеек, за февраль 2021 года 1 888 рублей 17 копеек (арендная плата 10 800 рублей – обеспечительный взнос в сумме 8 911 рублей 83 копейки).

Вместе с тем, поскольку ответчик в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ имеет право на отсрочку по внесению арендной платы, график платежей сторонами в добровольном порядке не согласован, арбитражный суд считает необходимым установить в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за период с апреля по 22 июня 2020 года: долг по арендной плате в сумме 13 666 рублей 50 копеек подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика договорной неустойки за просрочку внесения арендной платы за период с ноября 2020 года по февраль 2021 года.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.4.2 договора аренды от 26.11.2019 сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым арендатор обязан уплатить неустойку в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца неустойка за период с 08.01.2021 по 30.03.2021 составляет 2 134 рубля (т.1, оборотная сторона л.д. 120).

Расчет проверен арбитражным судом и признается неверным, поскольку истцом неправильно распределены обеспечительный взнос в сумме 10 000 рублей, уплаченный по платежному поручению № 5 от 11.02.2020 (списано со счета 12.02.2020) (т.1, л.д. 90), и переплата за март 2020 года в сумме 645 рублей 16 копеек по платежным поручениям № 10 от 09.03.2020 (списано со счета 10.03.2020) и № 11 от 11.03.2020 (списано со счета 12.03.2020) (т.1, л.д. 92-93). С учетом произведенного арбитражным судом распределения данных сумм просрочка по внесению арендной платы за ноябрь и декабрь 2020 года, январь 2021 года отсутствует. Поэтому требование истца в этой части признается необоснованным.

Неустойка за просрочку исполнения денежного обязательства по внесению арендной платы за февраль 2021 года составляет по расчету арбитражного суда 300 рублей 22 копейки: долг 1 888 рублей 17 копеек (арендная плата 10 800 рублей – обеспечительный взнос от 12.02.2020 в сумме 8 911 рублей 83 копейки) х 53 дня (период просрочки с 06.02.2021 по 30.03.2021) х 0,3%. Указанная сумма неустойки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика законной неустойки, начисленной на основной долг исходя из размера 0,3% в день, начиная с 31.03.2021 по день фактической уплаты основного долга.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 65 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 7 от 24 марта 2016 года «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Между тем в соответствии с подпунктом «в» пункта 3 Требований меры ответственности, в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды, в связи с отсрочкой не применяются. Поэтому неустойка по день фактической уплаты долга подлежит начислению только на сумму долга за февраль 2021 года в размере 1 888 рублей 17 копеек. Учитывая, что неустойка в твердой сумме рассчитана истцом по 30.03.2021, началом периода начисления неустойки по день уплаты долга индивидуальным предпринимателем ФИО1 указано 31.03.2021. Ставка неустойки указана истцом в размере 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию неустойка, начисленная на сумму долга 1 888 рублей 17 копеек исходя из размера 0,3% за каждый день просрочки, начиная с 31.03.2021 по день фактической уплаты основного долга.

Довод ответчика о том, что на основании пункта 16.1 договора аренды он должен быть освобожден от ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, отклоняется арбитражным судом по следующим основаниям.

Так, в силу пункта 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно пункту 16.1 договора аренды от 26.11.2019 стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих соответствующих обязательств по Договору в той степени, в которой такое неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, оказавших существенное воздействие на сторону, ссылающуюся на такие обстоятельства, и такое освобождение будет распространяться на все время действия этих обстоятельств.

Обстоятельства непреодолимой силы означают пожары, наводнения, бури, землетрясения, ураганы, торнадо, засухи, стихийные бедствия, военные действия, террористические акты, взрывы, бомбардировки, революции, восстания, политические изменения (такие как конфискация, экспроприация и национализация), гражданские беспорядки, делающие невозможным, или существенно затрудняющие исполнение соглашения, и другие чрезвычайные и непредотвратимые причины, находящиеся вне контроля сторон договора, причины и следствия которых стороны не могут предусмотреть и предотвратить, при условии, что нехватка финансовых средств или невозможность перевести средства не являются обстоятельствами непреодолимой силы (пункт 16.2. договора).

Основанием для неприменения мер ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы ответчик называет введение на территории Республики Марий Эл режима повышенной готовности и ряда ограничительных мероприятий в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, что относится, по его мнению, к обстоятельствам непреодолимой силы.

Между тем в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020 (ответ на вопрос 7) разъяснено, что признание новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников, независимо от типа их деятельности, условий ее осуществления, в том числе региона, в котором действует организация, в силу чего существование обстоятельств непреодолимой силы должно быть установлено с учетом обстоятельств конкретного дела

Применительно к нормам статьи 401 ГК РФ обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При этом следует иметь в виду, что отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств. Однако если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ. Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).

Тем самым из приведенных разъяснений высшей судебной инстанции следует, что должник может быть освобожден от ответственности за неисполнение обязательства в том случае, если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции.

Между тем запрет на осуществление деятельности объектами розничной торговли в феврале 2021 года не вводился, ответчик продолжал осуществлять хозяйственную деятельность в условиях сложившейся эпидемиологической обстановки и экономической ситуации. Доказательств снижения прибыли в феврале 2021 года ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ о бремени доказывания не представлено.

Тем самым ответчиком не представлены доказательства наличия причинно-следственной связи между распространением новой короновирусной инфекции (COVID-19) и просрочкой исполнения им обязательства по внесению арендной платы за февраль 2021 года.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для полного или частичного освобождения ответчика от ответственности за нарушение денежного обязательства по внесению арендной платы за февраль 2021 года.

По правилам статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме 2 000 рублей. Требования истца удовлетворены на 89,63%. Поэтому расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат возмещению за счет ответчика в сумме 1 792 рубля 60 копеек, а в сумме 207 рублей 40 копеек компенсации не подлежат.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 4 октября 2021 года. Решение в полном объеме изготовлено 11 октября 2021 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой принятия судебного акта.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) долг по арендной плате в сумме 15 554 рубля 67 копеек и неустойку в сумме 300 рублей 22 копейки, а также неустойку, начисленную на сумму долга 1 888 рублей 17 копеек, исходя из размера 0,3% от суммы долга за каждый день просрочки, начиная с 31.03.2021 и по день фактической уплаты долга.

В остальной части иска отказать.

2. Установить в соответствии с пунктом 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 года № 439, следующий порядок и сроки внесения арендной платы за период с апреля по 22 июня 2020 года: долг по арендной плате в сумме 13 666 рублей 50 копеек подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами.

3. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 792 рубля 60 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья Т. Л. Светлакова