Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

к ответчикам акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>), акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении договора аренды

третьи лица Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»

с участием представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности,

от ответчиков – ФИО2 по доверенностям,

от третьего лица, Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл,– ФИО3 по доверенности,

от третьего лица, управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола»,– не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 АПК РФ (дополнение № 3 к исковому заявлению об определении условий договора от 07.06.2021), к ответчикам, акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент», о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н:

1. Изложить пункт 6.4.5 договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.5. Осуществлять за свой счет застройку Участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, а также утвержденной документацией по планировке территории».

2. Изложить пункт 6.4.10. договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.10. Обеспечить в срок до 08.05.2025 проектирование и строительство объектов транспортной, инженерной и иной инфраструктуры (детского сада) на Участке, а также путем инвестирования строительства объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами 12:00:0000000:146, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:434.

Строительство объектов инженерной инфраструктуры в границах земельного участка осуществляется Арендатором в соответствии с проектной документацией по выполнению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и проектной документацией, а также в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации».

3. Изложить пункт 6.4.11. договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.11. Обеспечить предусмотренную условиями Аукционов безвозмездную передачу объектов инженерной и иной инфраструктуры (детского сада) в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность.

При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность построенных в границах земельного участка объектов инженерной и иной инфраструктуры (детского сада) осуществить такую передачу в порядке, установленном действующим на момент передачи законодательством, или/и соглашением о передаче таких объектов».

4. Изложить пункт 6.4.22. договора от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства в следующей редакции:

«6.4.22. В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов инженерной и иной инфраструктуры (детского сада), подлежащих оформлению в муниципальную (или государственную) собственность, расположенных Участке, сообщать Арендодателю о готовности к подаче на государственную регистрацию права собственности соответствующих документов не позднее, чем за четырнадцать календарных дней до планируемого дня указанной подачи».

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о наличии оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка в части определения источника финансирования, сроков строительства детского сада, порядка и условий передачи построенного объекта в муниципальную (государственную) собственность.

По мнению истца, аукционная документация предусматривала обязанность застройщика по осуществлению на земельных участках жилищного и иного строительства в соответствии с утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. На момент проведения аукциона и заключения договора аренды такая документация по планировке территории не была утверждена, что исключало согласование сторонами сделки всех объектов, которые будут построены на арендованном участке, в том числе объектов социальной инфраструктуры – детского сада. Между тем в составе аукционной документации была представлена схема планировочного решения развития территории, предусматривающая строительство детского сада.

Кроме того, договорами аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства на застройщиков возложена обязанность по строительству объектов иной инфраструктуры, под которой поднимается, в том числе, детский сад.

По утверждению истца, ответчики, получив от муниципального образования выгоду в виде льготного размера арендной платы за пользование земельным участком в рамках реализации проекта по комплексному освоению территории, обязаны передать в муниципальную (государственную) собственность объект социальной инфраструктуры (детский сад) без какой-либо дополнительной денежной компенсации затрат на его строительство.

Требования арендодателя обоснованы правовыми ссылками на статьи 422, 450, 452 ГК РФ и статью 30.2 Земельного кодекса РФ (т. 1, л.д. 9-22, 110-114, 121-124, т. 2, л.д. 78-80, т. 3, л.д. 60-62, 78-80).

В судебном заседании истец поддержал требования и просил внести изменения в договор аренды земельного участка (протокол и аудиозапись судебного заседания от 07.10.2021).

Ответчики в отзыве на исковое заявление и в дополнениях к нему заявленные требование не признали, указывая на отсутствие оснований для изменения договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н, поскольку арендаторами не допущены существенные нарушения договора, являющиеся исходя из положений статьи 450 ГК РФ основаниями для внесения изменений в соглашение.

Более того, ни аукционной документацией, ни Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», ни земельным законодательством не была предусмотрена обязанность застройщиков по безвозмездной передаче объектов социальной инфраструктуры (детского сада) в муниципальную (государственную) собственность, такая обязанность у них возникла лишь в отношении объектов инженерной инфраструктуры.

Ответчики, возражая относительно довода истца об установлении льготной арендной платы, ссылались на отнесение цены договора к регулируемой арендной плате, определенной исходя из кадастровой стоимости участка, представляющей его рыночную стоимость по правилам статьи 66 ЗК РФ (т. 2, л.д. 10-14, т. 3, л.д. 95-101, 115-116).

В судебном заседании они просили отказать в удовлетворении иска (протокол и аудиозапись судебного заседания от 07.10.2021).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл и управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола».

Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в отзыве на исковое заявление, в дополнении к нему и в судебном заседании поддержала позицию истца (т. 2, л.д. 21-23, т. 3, л.д. 84-85, протокол и аудиозапись судебного заседания от 07.09.2021).

Управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в отзыве на исковое заявление просило внести изменения в договор аренды (т. 3, л.д. 123-131). Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства по правилам статьи 123 АПК РФ, в судебное заседание не явилось. На основании части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон и третьего лица, Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 15 февраля 2011 года Правительственной комиссией по развитию жилищного строительства принято решение о передаче органам государственной власти Республики Марий Эл полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению находящимся в федеральной собственности земельным участком с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 ± 250 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе жилья экономического класса (т. 3, л.д. 135-136).

Во исполнение распоряжения Правительства Республики Марий Эл от 06.07.2012 № 381-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности» Мингосимуществом Республики Марий Эл 9 июля 2012 года издано распоряжение № 976 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2, л.д. 25-26, 27-28).

Кроме того, во исполнение распоряжения Правительства Республики Марий Эл от 28.08.2012 № 479-р «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Марий Эл» Мингосимуществом Республики Марий Эл 31 августа 2012 года издано распоряжение № 1159 и организован аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Марий Эл, с кадастровым номером 12:00:0000000:91, общей площадью 47 394 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 2, л.д. 56-57, 58-59).

Согласно аукционной документации и информации, размещенной в газете «Марийская правда» и на сайте Мингосимущества РМЭ, земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 предоставляются в аренду на срок десять лет в целях комплексного освоения территории (т. 1, л.д. 76-87, т. 2, л.д. 29-49, 60-61).

По результатам проведенных аукционов Мингосимуществом Республики Марий Эл, действовавшим от имени публично-правового образования (арендодателем), и закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» (далее – ЗАО «СПП «Салют») как арендатором заключены договоры аренды земельных участков:

- договор аренды от 29.08.2012 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства», согласно условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:04:0210102:163, общей площадью 128 107 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, участок расположен в восточной части кадастрового квартала, (т. 1, л.д. 27-32);

- договор аренды от 22.10.2012 № 1598-Р земельного участка, находящегося в собственности Республики Марий Эл, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства», в соответствии с условиями которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование земельный участок для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с кадастровым номером 12:00:0000000:91, общей площадью 47 394 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства и строительства объектов социальной инфраструктуры, расположенный по адресу: <...> (т. 1, л.д. 35-39).

Земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 переданы ЗАО «СПП «Салют» по актам приема-передачи от 04.09.2012 и от 23.10.2012 (т. 3, л.д. 138, 141).

При этом полномочия Мингосимущества РМЭ по управлению и распоряжению земельным участком с кадастровым номером 12:04:0210102:163, находящимся в федеральной собственности, закреплены в статьях 13 и 14 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», Указе Президента Республики Марий Эл от 15.06.2009 № 103 «О полномочиях органов государственной власти Республики Марий Эл по управлению и распоряжению находящимися в федеральной собственности земельными участками», протоколе заседания Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 15.02.2011 № 23, а также в распоряжении Правительства Республики Марий Эл от 06.07.2012 № 381-р (т. 2, л.д. 25-27).

В связи с государственной регистрацией права собственности Республики Марий Эл на земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:163 в договор аренды от 29.08.2012 внесены изменения в части сведений о публично-правовом образовании – собственнике земельного участка (т. 1, л.д. 33).

Из земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:163 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:04:0210102:334, 12:04:0210102:335, 12:04:0210102:415, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:420, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:422, 12:04:0210102:423, 12:04:0210102:425, 12:04:0210102:426, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:429, 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:433, 12:04:0210102:434, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:438, 12:04:0210102:439, 12:04:0210102:440, 12:04:0210102:441, 12:04:0210102:442, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:444.

Из земельного участка с кадастровым номером 12:00:0000000:91 образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 12:00:0000000:142, 12:00:0000000:143, 12:00:0000000:144, 12:00:0000000:145, 12:00:0000000:146, 12:00:0000000:147, 12:00:0000000:148, 12:00:0000000:149, 12:00:0000000:150, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:417, 12:04:0210102:418, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:427, 12:04:0210102:431, 12:04:0210102:432, 12:04:0210102:435, 12:04:0210102:436, 12:04:0210102:437, 12:04:0210102:440, 12:05:0202002:264, 12:05:0202010:738, 12:05:0202010:739 (т. 2, л.д. 81-150, т. 3, л.д. 1-51).

После постановки на государственный кадастровый учет образованных земельных участков договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 расторгнуты с 10 июня 2013 года на основании соглашений сторон от 27.06.2013 (т. 1, л.д. 34, т. 3, л.д. 140).

Из образованных земельных участков тридцать один земельный участок приобретен в собственность ЗАО «СПП «Салют»; восемь земельных участков стали предметом договоров аренды, заключенных Мингосимуществом Республики Марий Эл и ЗАО «СПП «Салют»; в отношении трех земельных участков с видом разрешенного использования «для строительства детского дошкольного учреждения» договоры аренды заключены не были. Распоряжением Правительства Республики Марий Эл от 23.04.2018 № 252-р девять земельных участков с кадастровым номерами 12:00:0000000:307, 12:00:0000000:308, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:421, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:428, 12:04:0210102:438, 12:04:0210102:593 переданы безвозмездно в муниципальную собственность городского округа «Город Йошкар-Ола» (т. 1, л.д. 40-45), муниципальное образование исполняет полномочия арендодателя.

В последующем из земельного участка с кадастровым номером 12:00:0000000:142 выделен земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:593.

Из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:430, 12:04:0210102:433 и 12:04:0210102:593 образован земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, общей площадью 7 235 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенный по адресу: <...> (т. 2, л.д. 93-97).

Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» 13.04.2016 принято постановление № 578 об утверждении документации по планировке территории, ограниченной улицами Строителей, ФИО4, Фестивальной, маршала ФИО5 (т. 3, л.д. 137), а 12.05.2017 – постановление № 575 об утверждении проекта межевания территории (т. 3, л.д. 139). Указанной документацией по планировке территории предусмотрено строительство двух детских садов на образованных земельных участках с кадастровыми номерами 12:04:0210102:3944 и 12:04:0210102:3921 (позиции 41 и 51).

21.02.2020 комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», действующим от имени муниципального образования (арендодатель), и закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» (арендатор) заключен договор № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В силу пункта 1.1 договора арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, общей площадью 7 235 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенный по адресу: <...> (т. 1, л.д. 46-49).

В соответствии с пунктом 1.2 договора указанный участок предоставляется для строительства объектов транспортной, социальной, инженерной инфраструктур и благоустройства территории (далее – комплексное освоение). В договоре также отмечено, что земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 образован из состава ранее предоставленных по итогам аукционов для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91 (пункт 1.3). Следовательно, земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 является образованным земельным участком. Пунктом 4.1 договора сторонами согласован срок аренды – с 01.01.2020 по 04.09.2022.

Подписанное сторонами соглашение является договором аренды земельного участка. В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, следовательно, договор аренды соответствует требованиям гражданского законодательства, поэтому его необходимо признать заключенным.

Договор аренды оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, чем соблюдены пункт 2 статьи 434 и статья 609 ГК РФ.

Земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 передан ЗАО «СПП «Салют» по акту приема-передачи от 21.02.2020 № 7381/2020-н, а договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 28.02.2020 (т. 1, л.д. 49).

24 сентября 2020 года закрытым акционерным обществом «Строительно-производственное предприятие «Салют» и акционерным обществом «Передвижная механизированная колонна № 3», акционерным обществом «Специализированный застройщик «Континент» заключен договор № 2/2 передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого АО «ПМК № 3» и АО «СЗ «Континент» переданы в полном объеме все права и обязанности, предусмотренные договором от 21.02.2020 № 7381/2020-н аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (т. 1, л.д. 50-52).

На основании соглашения 24.09.2020 земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921 передан акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3», акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент» по акту приема-передачи, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл 02.12.2020 (т. 1, л.д. 51, 52).

Тем самым договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства, поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Следовательно, права и обязанности по договору аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н переданы акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерному обществу «Специализированный застройщик «Континент», то есть земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, образованный из земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, находится во владении и пользовании ответчиков.

Несмотря на то, что договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 расторгнуты в связи с разделом земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, обязательства сторон по данным договорам не прекратились, так как это вытекает из существа обязательства – необходимости в установленный срок осуществить застройку и благоустройство всей территории, переданной под комплексное освоение.

Так, по смыслу пунктов 7.4.3.2 договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р договор аренды каждого образованного участка заключается на срок, предусмотренный пунктом 1.4 данных договоров, после исполнения всех обязательств в отношении образованного участка, которые должны быть выполнены к дате заключения договора аренды, и на условиях, предусмотренных пунктами 5.2.3, 5.2.4, 6.7, 7.3.7-7.3.12, 7.3.14, 7.3.16, 7.3.19, 7.1, 10.4-10.5, разделами 8 и 9 указанных договоров.

Согласно пунктам 9.2 договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р при обороте образованных земельных участков к новым правообладателям переходит обязанность по выполнению требований, предусмотренных пунктами 5.2.4 договоров, то есть обеспечение жилищного и иного строительства на образованных земельных участках в границах участка в течение десяти лет с момента заключения договоров, но не более срока окончания комплексного освоения участка.

Тем самым прекращение существования участка в связи с его разделом не является основанием для прекращения установленных договорами аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р прав и обязанностей в областикомплексного освоения в целях жилищного строительства.

Следовательно, к АО «ПМК № 3» и АО «СЗ «Континент» перешли права и обязанности по осуществлению строительства на переданном под комплексное освоение земельном участке с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, общей площадью 7 235 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: дошкольное начальное и среднее общее образование, расположенном по адресу: <...>.

14 октября 2020 года администрацией городского округа «Город Йошкар-Олы» в адрес новых арендаторов направлено письмо, в котором указано о необходимости соблюдения срока строительства детского сада на арендуемом земельном участке и обеспечении последующей безвозмездной передачи его в муниципальную собственность (т. 1, л.д. 53-54, 71-72).

Письмом АО «ПМК № 3» сообщил о надлежащем исполнении обязательств по комплексному освоению земельного участка с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, пояснил о заключении договора на создание проектной документации на объект – детский сад на 180 мест. Кроме того, арендатор указал, что аукционной документацией предусмотрена обязанность по созданию и передаче в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры (т. 1, л.д. 57).

18 февраля 2021 года комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», полагая, что акционерное общество «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерное общество «Специализированный застройщик «Континент» обязаны безвозмездно передать в муниципальную собственность детский сад, направил их предложение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н с приложением проекта дополнительного соглашения следующего содержания:

«1. В разделе 6 договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н пункты 6.4.5, 6.4.10, 6.4.11, 6.4.22 изложить в следующей редакции:

6.4.5. Осуществлять за свой счет застройку Участка в соответствии с проектной документацией, согласованной с соответствующими органами и организациями, а также утвержденной документацией по планировке территории.

6.4.10. Обеспечить в срок до 04.09.2022 проектирование и строительство объектов транспортной, социальной (детского сада), инженерной и иной инфраструктуры на Участке, а также путем инвестирования строительства объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами 12:00:0000000:146, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:434.

Строительство объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах земельного участка осуществляется Арендатором в соответствии с проектной документацией по выполнению технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения и проектной документацией, а также в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных нормативно-технических документов, действующих на территории Российской Федерации.

6.4.11. Обеспечить предусмотренную условиями Аукционов безвозмездную передачу объектов инженерной, социальной (детского сада) и иной инфраструктуры в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность.

При передаче безвозмездно в муниципальную (или государственную) собственность построенных в границах земельного участка объектов инженерной, социальной (детского сада) и иной инфраструктуры осуществить такую передачу в порядке, установленном действующим на момент передачи законодательством, или/и соглашением о передаче таких объектов.

6.4.22. В случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию объектов транспортной, социальной (детского сада), инженерной и иной инфраструктуры, подлежащих оформлению в муниципальную (или государственную) собственность, расположенных на Участке, сообщать Арендодателю о готовности к подаче на государственную регистрацию права собственности соответствующих документов не позднее, чем за четырнадцать календарных дней до планируемого дня указанной подачи.

2. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

3. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Марий Эл.

4. Настоящее соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н.

5. Соглашение составлено и подписано в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу» (т. 1, л.д. 117).

Факт получения акционерными обществами проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 118-119) и ответчиками не оспаривается.

Однако дополнительное соглашение акционерным обществом «Передвижная механизированная колонна № 3» и акционерным обществом «Специализированный застройщик «Континент» не подписано, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Между тем позиция истца не соответствует законодательству и лишена доказательственного подтверждения.

Так, в силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Право требовать изменения договора возникает в строго ограниченных случаях, когда такое изменение соответствует природе отношений.

Согласно норме, содержащейся в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

Обращаясь с иском об изменении договора аренды, муниципальное образование утверждает, что обязанность безвозмездной передачи ответчиками детского сада предусмотрена нормами, регулирующими комплексное освоение территории. Между тем такая позиция признается арбитражным судом юридически ошибочной.

Так, в соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного федерального закона или после дня вступления в силу федерального закона в соответствии с частью 2 указанной статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом РФ – здесь и далее в редакции, действовавшей на дату заключения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012.

Согласно норме, содержащейся в пункте 1 статьи 30.2 ЗК РФ и действовавшей в спорный период, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 ЗК РФ арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 указанной статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Пунктом 3 статьи 30.2 ЗК РФ было предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6-8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ: соблюдать установленные аукционной документацией максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Тем самым действующее на момент заключения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 законодательство, регулирующее предоставление земельных участков в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, предусматривало в рамках комплексного освоения возможность передачи в государственную собственность только объектов инженерной инфраструктуры.

Аналогичные положения предусмотрены и аукционной документацией по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163 и 12:00:0000000:91, из которых был образован земельный участок 12:04:0210102:3921. Так, в пунктах 6 извещений указано, что максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, – 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка. Иные условия такой передачи определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при заключении соглашений о передаче этих объектов. Кроме того, максимальный срок осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков – 10 лет с момента заключения договора аренды земельного участка, но не более срока аренды (т. 1, л.д. 76-77, 78-79).

При этом в разделах 4 договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 под комплексным освоением земельных участков в целях жилищного и иного строительства понимается:

- деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах земельных участков и по обеспечению ее утверждения уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

- раздел земельных участков арендатором в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности;

- выполнение работ по обустройству территории в границах земельных участков посредством строительства (создания) на образованных участках предусмотренных документацией по планировке территории и техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры в сфере электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, объектов по обустройству территории общего пользования;

- осуществление на образованных участках жилищного и иного строительства – ведение работ по созданию объектов в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с целевым назначением и видами разрешенного использования образованных участков, нормативами градостроительного проектирования, утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (т. 2, л.д. 27, 35).

Тем самым ни аукционная документация, ни договоры аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 не содержали условий ни о необходимости строительства детского сада за счет средств застройщика, ни обобязанности арендатора безвозмездно передать этот объект в муниципальную (государственную) собственность.

Арбитражный суд также отклоняет довод истца о том, что начисление арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды осуществляется на льготных условиях, что предполагает обязанность акционерных обществ безвозмездно передать в муниципальную (государственную) собственность ряд объектов, в том числе детский сад.

Материалами дела подтверждается, что цена права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163, 12:00:0000000:91 для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена на основании отчетов об оценке, составленных в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (т. 3, л.д. 142-143, 144-145).

При этом экспертом установлена рыночная стоимость прав на указанные земельные участки, которая рекомендована для целей определения первоначальной стоимости аукциона. Достоверность отчётов об оценке сторонами не оспаривается.

Более того, согласно пунктам 6.9 договоров от 29.08.2012 и от 22.10.2012 размер годовой арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении правил определения арендной паты за земли, находящиеся в собственности Республики Марий Эл.

Согласно пункту 8 Положения об аренде земельных участков, находящихся в собственности Республики Марий Эл, утвержденного постановлением Правительства Республики Марий Эл от 29.12.2005 № 306 и действовавшего в период заключения указанных договоров, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков с учетом особенностей использования земельных участков, указанных в приложении к данному положению, и рассчитывается, если иные способы расчета не установлены федеральными законами.

По смыслу пункта 10 указанного постановления в случае если земельный участок предоставлен в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендная плата определяется на аукционе в порядке, предусмотренном ЗК РФ.

Таким образом, арендная плата за земельные участки с кадастровыми номерами 12:04:0210102:163, 12:00:0000000:91 определена в соответствии с требованиями законодательства с учетом особенностей, связанных с целью предоставления земельных участков – для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Арбитражным судом установлено, что материально правовой интерес истца обусловлен разногласиями с ответчиком относительно наличия у последнего обязанности по безвозмездной передаче социального объекта (детского сада), вызванными различным толкованием условий договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н.

По утверждению комитета, исходя из правовой природы договора о комплексном освоении территории во взаимосвязи с пунктами 6.4.5, 6.4.10 и 6.4.22 договора аренды от 21.02.2020 № 7381/2020-н ответчики обязаны в срок до 08.05.2025 осуществить за свой счет проектирование и строительство социально-значимого объекта (детского сада) и после завершения строительства передать его в муниципальную (государственную) собственность. Акционерные общества в свою очередь полагают, что такая обязанность у них отсутствует.

Арбитражный суд признает доводы муниципального образования необоснованными.

Так, по смыслу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

В силу пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При этом по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (пункт 45 постановления).

Арбитражным судом оценены спорные условия договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н во взаимосвязи с условиями договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012, а также с учетом фактического соотношения переговорных возможностей сторон и уровня профессионализма сторон в соответствующей сфере.

Так, статус профессионала в соответствующей сфере, требующей специальных познаний, во всех ситуациях позволяет рассматривать такого участника соглашения в качестве сильной в юридическом понимании стороны договора. Арбитражный суд учитывает, что в рассматриваемом случае именно орган, осуществляющий публичные полномочия, являющийся организатором аукциона, действуя по своей воле и в своем интересе, разработал положения договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012.

Напротив, в положении слабой стороны оказывается арендатор как победитель торгов, присоединившийся в целом к договору и лишенный возможности влиять на его содержание, участвовать в согласовании условий договора на стадии его заключения.

Арбитражный суд признает несостоятельным довод истца о том, что при подготовке договоров аренды от 29.08.2012 и от 22.10.2012 № 1598-Р не представлялось возможным предусмотреть наличие объектов социальной инфраструктуры в связи с отсутствием документации по планировке территории.

При заключении спорного договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н уже имелись утвержденные Администрацией городского округа «Город Йошкар-Ола» документация по планировке территории, ограниченной улицами Строителей, ФИО4, Фестивальной, маршала ФИО5, а также проект межевания территории (т. 3, л.д. 127, 129). Таким образом, действуя разумно, добросовестно и осмотрительно, при разработке условий договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» мог включить в указанный договор условия об обязанности арендатора передать безвозмездно в муниципальную собственность построенный детский сад.

Арбитражный суд отмечает, что именно арендодатель, вступая в договорные отношения, должен был оценить свои возможные потери, вызванные недостаточной формальной определенностью условий договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н. Однако муниципальное образование предоставило в аренду земельный участок с кадастровым номером 12:04:0210102:3921, сочтя достаточным указание в договоре следующих условий: «Арендатор обязан обеспечить в срок до 04.09.2022 проектирование и строительство объектов транспортной, инженерной инфраструктур на Участке, а также путем инвестирования строительства объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках с кадастровыми номерами 12:00:0000000:146, 12:04:0210102:416, 12:04:0210102:443, 12:04:0210102:419, 12:04:0210102:424, 12:04:0210102:434 (пункт 6.4.10 договора). Арендатор обязан обеспечить предусмотренную условиями Аукционов передачу объектов инженерной и иной инфраструктуры в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность» (пункт 6.4.11 договора).

По мнению истца, под выражением «иная инфраструктура» подразумеваются, в том числе объекты социальной инфраструктуры. Однако в результате системного толкования вышеназванных условий договора арбитражный суд приходит к выводу, что из положений договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н не явствует, что действительная воля сторон была направлена на безвозмездную передачу детского сада муниципальному органу. Таким образом, комитет недобросовестно пытается изменить разработанные им самим положения договора, возложив на арендаторов обязанность по безвозмездной передаче здания детского сада в муниципальную (государственную) собственность, что нарушает запрет на недопустимость противоречивого поведения.

Осуществленные арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ исследование и оценка каждого доказательства в отдельности и их совокупности, позволяют арбитражному суду заключить, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом или договором оснований для изменения условий договора аренды земельного участка от 21.02.2020 № 7381/2020-н.

Наличие существенного изменения обстоятельств, влекущих необходимость изменения договорных условий, арбитражным судом не установлено. Кроме того, истец не представил в материалы дела относимые и допустимые доказательства существенного нарушения акционерными обществами условий договора аренды.

Поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе в удовлетворении требований муниципального образования в полном объеме.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам подобной категории, поэтому государственная пошлина по делу взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Отказать муниципальному образованию «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в удовлетворении искового заявления к акционерному обществу «Передвижная механизированная колонна № 3» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и акционерному обществу «Континент».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.

Судья И.М. Коновалов