Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности и об обязании зарегистрировать право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества

третьи лица муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация» в лице Йошкар-Олинского филиала в Республике Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Ремстроймонтаж»

с участием представителей:

от заявителя – ФИО1, представитель по доверенности от 01.08.2007, ФИО2, представитель по доверенности от 01.08.2007,

от ответчика – ФИО3, начальник отдела по доверенности от 01.03.2007,

от третьих лиц:

Муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ,

ФГУП «Ростехинвентаризация» в лице Йошкар-Олинского отделения филиала в РМЭ – ФИО4, юрисконсульт по доверенности № 50 от 27.08.2007,

ООО «Ремстроймонтаж» – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное предприятие «Управление капитального строительства города Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (в дальнейшем – МП «УКС г. Йошкар-Олы») обратилось в арбитражный суд первой инстанции с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ответчику, Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл (в дальнейшем – УФРС по РМЭ), о признании незаконным отказа от 03.05.2007 №01/042/2007-373 в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом, готовностью 50%, расположенный по адресу: <...> примерно в 35 м. от дома 80 по направлению на восток. В заявлении также предложено обязать ответчика зарегистрировать право хозяйственного ведения предприятия на указанный объект.

В заявлении и дополнениях к нему указано, что МП «УКС г. Йошкар-Олы» в регистрирующий орган представлены все документы, необходимые для государственной регистрации права хозяйственного ведения на объект незавершенного строительства.

Заявитель считает, что является незаконным отказ регистрирующего органа со ссылкой на отсутствие вопреки Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37, поэтажных планов жилого дома, поскольку указанная инструкция подлежат применению только к законченным строительством и принятым в эксплуатацию жилым зданиям (помещениям). Объект вещного права представляет собой незавершенный строительством жилой дом, поэтому регистрирующий орган необоснованно применил положения приведенной инструкции при регистрации вещного права.

По мнению МП «УКС г. Йошкар-Олы», не может быть причиной для отказа в регистрации права довод УФРС по РМЭ о наличии в соглашении от 02.02.2004 о расторжении договора строительного подряда № 18 от 11.06.2003 неоговоренного сторонами исправления в дате его подписания, так как соглашение позволяет сделать однозначный вывод о расторжении договора строительного подряда именно той датой, которая в нем указана.

МП «УКС г. Йошкар-Олы особо отметило, что в соответствии с целями конкурсного производства оно обязано продать незавершенный строительством жилой дом. Объект будет выставлен на торги с обременениями, которые установлены судебными актами Йошкар-Олинского городского суда о признании за дольщиками прав требования по передаче квартир в их собственность после подписания акта государственной комиссии по приемке дома в эксплуатацию.

Заявитель указал на неправомерность применения регистрирующим органом при оценке представленных на государственную регистрацию документов Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», поскольку МП «УКС г. Йошкар-Олы» признано банкротом, объект незавершенного строительства по правилам пункта 1 статьи 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» включен в конкурсную массу.

Им также подчеркнуто, что вывод регистрирующего органа об отсутствии у заказчика права на объект незавершенного строительства и о наличии такого права только у инвестора опровергнут вступившим в законную силу решением Арбитражного суда РМЭ от 06.04.2007 по делу №А-38-130-8/69-07, которым ООО «Сити-Инвест» (инвестору) отказано в удовлетворении требования о передаче ему незавершенного строительством жилого дома (т.1, л.д. 10-13, 39-41, 139, т.2, 25-27, 35).

В судебном заседании заявитель полностью поддержал свои требования и доводы, изложенные в заявлении и дополнениях к нему.

Ответчик, Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ, в письменном отзыве, дополнениях к нему и в судебном заседании требования муниципального предприятия не признал и просил отказать в их удовлетворении в связи с законностью отказа в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом по изложенным в нем основаниям.

Им отмечено, что при проведении правовой экспертизы документов были рассмотрены два заявления предприятия: о регистрации права собственности и о регистрации права хозяйственного ведения. При принятии оспариваемого решения об отказе в регистрации права собственности регистрирующий орган руководствовался тем, что заявителем была оплачена государственная пошлина как за заявление о регистрации права собственности.

Регистрирующий орган сослался на предупреждение заявителя при подаче документов о том, что представленное соглашение от 02.02.2004 о расторжении договора строительного подряда № 18 от 11.06.2003 имеет неоговоренное исправление, поэтому оно повлекло приостановление и отказ в регистрации права (т.1, л.д. 94-104, 142-147, т.2, л.д. 36-38).

В судебном заседании ответчик дополнительно отметил, что МП «УКС г. Йошкар-Олы», обращаясь с заявлением о регистрации вещного права на объект недвижимости, вышел за пределы уставной правоспособности, поскольку заявитель не имел распорядительного документа уполномоченного органа о закреплении за ним спорного объекта на праве хозяйственного ведения. Довод ответчика мотивирован ссылками на устав предприятия, статьи 49 и 295 ГК РФ, а также на пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация» в лице Йошкар-Олинского отделения филиала в Республике Марий Эл, общество с ограниченной ответственностью «Ремстроймонтаж».

Третье лицо, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола», в судебное заседание не явилось. В соответствии с правилами части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного третьего лица, поскольку оно надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства.

Им представлено письменное отношение к заявлению, в котором поддержано требования заявителя в полном объеме и указано, что отказ регистрирующего органа в регистрации права заявителя является незаконным.

Кроме того, третье лицо подчеркнуло, что земельный участок, на котором находится объект недвижимости, предоставлен заявителю в аренду. В настоящее время договор аренды земельного участка не расторгнут, является действующим.

Регистрация права предприятия на незавершенный строительством жилой дом не влечет нарушения прав дольщиков и не противоречит судебным актам Йошкар-Олинского городского суда, которыми признаны права дольщиков на получение в собственность квартир в жилом доме после подписания акта государственной комиссии по приемке жилого дома в эксплуатацию (т.1, л.д. 105-108).

Третье лицо, федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация» в лице Йошкар-Олинского отделения филиала в Республике Марий Эл, в судебном заседании и в письменном отзыве указало на неправомерность требования регистрирующего органа к заявителю о предоставлении поэтажных планов жилого дома, поскольку стадия незавершенности строительства жилого дома не позволяет органу по техническому учету и инвентаризации изготовить такой поэтажный план. Технический паспорт на незавершенный строительством жилой дом имеет надлежащее описание: место расположение, вид и название объекта, его площадь, то есть ему даны характеристики, которые позволяют однозначно идентифицировать его и выделить из других объектов недвижимого имущества (т.2, л.д.2-3).

Третье лицо, общество с ограниченной ответственностью «Ремстроймонтаж», письменный отзыв на заявление не представило. В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось. В соответствии с правилами части 5 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного третьего лица.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает необходимым удовлетворить заявленное требование по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что МП «УКС г. Йошкар-Олы» является юридическим лицом и зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основанным государственным регистрационным номером 1021200759117 (т.1 л.д. 33, 56-57). Решением Арбитражного суда РМЭ от 17.11.2006 по делу №А-38-26-756-11/123-2006 оно признано банкротом и в отношении него открыта процедура конкурсного производства сроком до 17.11.2007 (т.1, л.д. 22-25).

МП «УКС г. Йошкар-Олы» выступило заказчиком строительства жилого дома с заключением различных гражданско-правовых договоров и с получением необходимой разрешительной документации на строительство и с оформлением прав на земельный участок.

Так, постановлением Мэра г. Йошкар-Олы от 10.12.2003 № 2916 МП «УКС г. Йошкар-Олы» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 12:05:0506010:0019, расположенный примерно в 35 метрах от ориентира: <...> по направлению на восток (т.1 л.д.64). Во исполнение акта органа местного самоуправления 10. 12.2003 между МП «УКС г. Йошкар-Олы» (арендатором) и муниципальным образованием «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению имуществом г. Йошкар-Олы (арендодателем) заключен договор аренды №1058/2-003-н, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок, расположенный по названному в постановлении адресу, общей площадью 6150 кв.м., с кадастровым номером 12:05:0506010:0019 для строительства жилого дома по индивидуальному проекту со встроено-пристроенными блоками обслуживания (т. 1 л.д.59-60). Договор сторонами исполнен, земельный участок передан арендатору (т. 1, л.д. 60 - оборот). Также названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службе по РМЭ, о чем 26.02.2004 выдано соответствующее свидетельство 12-АА № 0123323 (т.1, л.д. 58).

25.12.2003 МП «УКС г. Йошкар-Олы» получено разрешение на строительство № 65/03 на выполнение строительно-монтажных работ (выполнение подготовительных работ и возведение здания ниже отм. 0.000) по объекту жилой дом со встроено-пристроенным блоком обслуживания по ул. К.Маркса- Чернышевского г. Йошкар-Олы (т.1 л.д.65). 30.04.2004 заказчиком получено разрешение №1/1-Ж-04 на строительство объекта – жилого дома со встроенно-пристроенными блоками обслуживания населения, на выполнение работ нулевого цикла (т.1, л.д.66). 19.01.2005 ему выдано разрешение № 02/05 на строительство указанного жилого дома на выполнение всех этапов работ, кроме электроснабжения (т.1, л.д. 140).

11.06.2003 между МП «УКС г. Йошкар-Олы» (заказчиком) и ООО «Ремстроймонтаж» (генеральным подрядчиком) заключен договор строительного подряда № 18, по условиям которого подрядчик обязался в соответствии с условиями договора, заданием заказчика и проектной документацией выполнить работы по возведению объекта – жилого дома по ул. К. Маркса – Чернышевского г. Йошкар-Олы (т.1 л.д.73-82).

Однако в соответствии с соглашением от 02.02.2004, подписанным заказчиком и генеральным подрядчиком, договор строительного подряда № 18 от 11.06.2003 расторгнут (т.1 л.д.21). Расторжение договора по соглашению сторон не противоречит закону и соответствует статье 450 ГК РФ. Незавершенный строительством объект правомерно передан заказчику.

Им приняты меры к оформлению документов на недостроенный жилой дом. 20.03.2006 органом технического учета и инвентаризации изготовлен технический паспорт незавершенного строительством жилого дома (т.1 л.д. 67-72). 29.03.2006 МП «УКС г. Йошкар-Олы» выдана выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства на объект - жилой дом со встроенно-пристроенным блоком (незавершенное строительство, готовность 50%, литер А, А1 (т.1 л.д.55).

В связи с расторжением договора строительного подряда указанный объект приобрел статус недвижимого имущества, вещное право на которое подлежит государственной регистрации в установленном законодательством порядке. Этот вывод основан на нормах гражданского права. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства . Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ).

15.03.2007 МП «УКС г. Йошкар-Олы» обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенное строительство жилого дома (готовность 50%), общей площадью 2547.6 кв.м., расположенный по адресу: <...> примерно в 35 м. от дома 80 по направлению на восток (т.2, л.д. 1). При этом заявитель представил для государственной регистрации следующие документы: выписку из единого государственного реестра объектов капитального строительства, выписку из ЕГРЮЛ о регистрации заявителя в качестве юридического лица, договор аренды земельного участка от 10.12.2003, заключение по отводу земельного участка № 329 от 30.06.2003, кадастровый план земельного участка от 08.10.2003, постановление Мэра г. Йошкар-Олы № 2916 от 10.12.2003, платежное поручение об уплате государственной пошлины № 22 от 15.03.2007, разрешение на строительство № 65/03 от 25.12.2003, разрешение на строительство от 26.01.2004, решение Арбитражного суда РМЭ от 17.11.2006, свидетельство о государственной регистрации права серии 12-АА №0123323 от 26.02.2004, технический паспорт от 21.03.2006 (т.1, л.д. 19).

Письмом от 06.04.2007 за № 12-12-01/042/2007-373 Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл со ссылкой на статью 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» известило заявителя о приостановлении государственной регистрации с 06.04.2007 по 05.05.2007. Основанием для приостановления регистрация права собственности на объект незавершенного строительства были названы следующие обстоятельства: 1) заявитель не представил доказательства расторжения договора строительного подряда, что не позволяет квалифицировать объект в качестве незавершенного строительством недвижимого имущества; 2) в соответствии со статьями 4 и 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» незавершенный строительством объект не является собственностью заявителя, так как заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором в соответствии с законодательством. Заявителем не представлены доказательства того, что заказчик является инвестором; 3) в нарушение статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заявитель не представил план объекта недвижимости. На государственную регистрацию представлен только технический паспорт со схемой расположения объекта недвижимости на земельном участке; 4) заявителем представлено заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости, тогда как муниципальное предприятие не наделено правом собственности на закрепленное за ним имуществом. МУП вправе иметь имущество только на праве хозяйственного ведения (т.1, л.д. 150).

Во исполнение требований УФРС по РМЭ 19.04.2007 МП «УКС г. Йошкар-Олы» представило в регистрирующий орган следующие дополнительные документы: заявление о регистрации права хозяйственного ведения , договор строительного подряда №18 от 11.06.2003, план строительства, решение Арбитражного суда РМЭ от 06.04.2007 по делу №А-38-130-8/69-07 и соглашение от 02.02.2004 о расторжении договора строительного подряда от 11.06.2003 (т.1, л.д. 20).

Однако письмом № 01/042/2007-373 от 03.05.2007 Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл уведомило МП «УКС г. Йошкар-Олы» об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – незавершенное строительство жилого дома (готовность 50%), расположенное по адресу: <...> примерно в 35 м. от дома 80 по направлению на восток. При этом регистрирующий орган указал следующие основания для отказа в государственной регистрации права собственности:

1. В нарушение Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37, не представлен технический паспорт с поэтажными планами объекта незавершенного строительства.

2. В нарушение пункта 3 статьи 18 названного Федерального закона на государственную регистрацию права представлено соглашение о расторжении договора строительного подряда № 18 от 11.06.2003, заключенное между МП «УКС г. Йошкар-Олы» и ООО «Ремстроймонтаж», имеющее в дате его подписания неоговоренное сторонами исправление.

3. В соответствии с судебными актами Йошкар-Олинского городского суда объект недвижимости обременен правами требования дольщиков ФИО5, ФИО6 и ФИО7, за которыми признано право на получение в собственность доли в жилом доме.

4. В соответствии со статьями 4 и 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» незавершенный строительством объект не является собственностью заявителя, так как заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором в соответствии с законодательством. Заявителем не представлены доказательства того, что заказчик является инвестором.

Отказ регистрирующего органа оспорен МП «УКС г. Йошкар-Олы» в судебном порядке. В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган или лицо, которые приняли решение.

Существо спора ограничено количеством и содержанием четырех доводов, использованных ответчиком в своем решении об отказе в государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Арбитражным судом по правилам статей 71 и 162 АПК РФ последовательно исследованы и оценены доводы участников спора и представленные ими доказательства.

Отказ нарушает вещные права заявителя и противоречит гражданскому и регистрационному законодательству.

По мнению регистрирующего органа, препятствием для государственной регистрации стало непредставление заявителем технического паспорта с поэтажными планами объекта незавершенного строительства. Им сделана ссылка на статью 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об обязательном приложении к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, плана данного объекта. УФРС по РМЭ указало в своем решении, что в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37, технический паспорт должен содержать поэтажные планы и подробные экспликации к ним (чертежи комнат и помещений на каждом этаже с обозначением номера и площади, а также общей площади помещений на каждом этаже и во всем здании).

Между тем указанное основание юридически неверно использовано для безусловного отказа в государственной регистрации права хозяйственного ведения предприятия на незавершенный строительством объект недвижимости. Оно противоречит действующему законодательству.

Так, перечень документов, подлежащих представлению в регистрирующий орган точно определен законом и зависит от объекта регистрации. В силу пунктов 2 и 4 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в этой статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства .

Предписания закона соблюдены, для государственной регистрации права хозяйственного ведения МП «УКС г. Йошкар-Олы» представлен технический паспорт незавершенного строительством жилого дома и выписка из единого государственного реестра объектов капитального строительства. В документах содержатся все необходимые сведения об индивидуализации объекта права, о месте расположения, виде и наименовании объекта, его площади, назначении, этажности, стадии готовности, кадастровом номере земельного участка, инвентарном номере объекта недвижимости.

Таким образом, заявителем надлежащим образом были представлены в регистрирующий орган необходимые и достаточные документы, позволяющие индивидуализировать незавершенный строительством жилой дом в качестве объекта недвижимости.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ ошибочно учтена ответчиком при истребовании дополнительного документа в виде технического паспорта с поэтажными планами объекта незавершенного строительства, создание которого невозможно. Из пункта 1.3 указанной Инструкции следует, что она подлежит применению исключительно к законченным строительством и принятым в эксплуатацию жилым зданиям (помещениям). Между тем объект, в государственной регистрации права на который отказано, не закончен строительством и не сдан в эксплуатацию и признается законодательством объектом незавершенного строительства со специальными правилами государственной регистрации. Поэтому ссылка регистрирующего органа на положения указанной Инструкции является неправомерной, так как она не регулирует порядок учета незавершенных строительством объектов.

Более того, орган по технической инвентаризации дополнительно разъяснил, что технический паспорт содержит необходимое и достаточное описание объекта недвижимости. Составление поэтажных планов незавершенного строительством жилого дома, исходя из положений указанной Инструкции, не представляется возможным, поскольку стадия незавершенности строительства не позволяет произвести замер по периметру стен и изготовить абрисы внутренних помещений дома (т.2 л.д.3).

Следовательно, истребование от заявителя дополнительного документа противоречит закону и не соответствует данным о прекращении строительства жилого дома, поэтому арбитражный суд признает незаконным первое основание для отказа в государственной регистрации вещного права МП «УКС г. Йошкар-Олы» на незавершенный строительством жилой дом.

Также ответчик произвольно и безосновательно отнес к самостоятельной причине невозможности государственной регистрации права хозяйственного ведения наличие неоговоренного сторонами исправления в соглашении о расторжении договора строительного подряда № 18 от 11.06.2003, заключенном между МП «УКС г. Йошкар-Олы» и ООО «Ремстроймонтаж». Кроме того, регистрирующий орган в судебном заседании дополнительно связал это нарушение с недоказанностью создания вещи для себя применительно к пункту 1 статьи 218 ГК РФ.

Позиция регистрирующего органа признается арбитражным судом ошибочной и противоречащей гражданскому законодательству.

Для приобретения унитарным предприятием права хозяйственного ведения (статья 294 ГК РФ) законом установлен правовой режим, соответствующий основаниям возникновения права собственности. По правилам пункта 2 статьи 299 ГК РФ имущество поступает в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Обязательным условием приобретения права собственности или иного вещного права организации на незавершенный строительством объект и его государственной регистрации следует считать расторжение договора строительного подряда, что разъяснено актом высшей судебной инстанции. В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

МП «УКС г. Йошкар-Олы» выступало в качестве заказчика по договору строительного подряда и приобрело вещные права на недостроенный объект по прямому указанию статьи 729 ГК РФ, согласно которой в случае прекращения договора подряда по основаниям, предусмотренным законом или договором, до приемки заказчиком результата работы, выполненной подрядчиком, заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы с компенсацией подрядчику произведенных затрат.

Арбитражный суд признает установленным, доказанным и подтвержденным сторонами факт расторжения договора строительного подряда 02.02.2004. Согласно пункту 2 соглашения от 02.02.2004 о расторжении договора строительного подряда № 18 от 11.06.2003 все имущественные права на результаты работ, выполненные по договору строительного подряда № 18 от 11.06.2003 до момента его расторжения, переходят к заказчику. Следовательно, исходя из содержания указанного соглашения и приведенных норм Гражданского кодекса РФ, единственным обладателем вещного права на объект незавершенного строительством является заказчик строительства – МП «УКС г. Йошкар-Олы». Основанием возникновения вещного права хозяйственного ведения предприятия признается как создание объекта по договору строительного подряда, так и его расторжение по соглашению от 02.02.2004, что соответствует статьям 218 и 219 ГК РФ.

Неоговоренное исправление года совершения сделки в тексте соглашения неправильно истолковано регистрирующим органом в качестве обстоятельства, не позволяющего считать договор расторгнутым.

В соответствии с пунктом 3 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание . Между тем соглашение о расторжении договора строительного подряда № 18 от 11.06.2003 имеет исправление только в годе его подписания: с 02.02.2003 исправлено на 02.02.2004. Других исправлений, подчисток либо приписок документ не содержит. Он подписан уполномоченными участниками договора. Разногласий о дате подписания соглашения либо о его содержании участниками сделки не заявлялось.

Исправление на 02.02.2004 сделано сторонами обоснованно и связано с очевидной опиской, поскольку 02.02.2003 не мог быть расторгнут договор, заключенный только 11.06.2003. Исправление не могло создавать каких-либо неопределенностей для регистрирующего органа в истолковании содержания соглашения о расторжении договора строительного подряда.

Тем самым отказ в государственной регистрации по анализируемой причине является надуманным и неквалифицированным, опровергается содержанием и формой сделки. При оценке полученных документов ответчик обязан был исходить из доказанности документами факта расторжения договора строительного подряда. Таким образом, имеющееся исправление в дате подписания соглашения о расторжении договора строительного подряда №18 от 11.06.2003 не влияло на возможность осуществления государственной регистрации права на объект недвижимости и не могло быть основанием для отказа в его регистрации.

Также самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации ответчик назвал наличие судебных актов Йошкар-Олинского городского суда, в соответствии с которыми дольщики ФИО5, ФИО6 и ФИО7 имеют право на получение в собственность доли в жилом доме в виде квартиры после подписания. Довод регистрирующего органа основан на обстоятельствах, не имеющих правовой связи с государственной регистрацией вещного права на незавершенный строительством объект, поскольку судебными актами подтверждены обязательственные права требования граждан.

Судебный акт по делу о государственной регистрации вещного права на незавершенный строительством жилой дом не может изменить или прекратить права граждан на получение квартиры, установленные решением суда общей юрисдикции. Решения Йошкар-Олинского городского суда от 15.03.2006 по делу №2-548/2006 и от 17.08.2006 по делу №2-1504/2006 содержат вывод о наличии у указанных лиц права требовать передачи квартир в собственность, которое вытекает из обязательства (договора о долевом участии в инвестировании строительства части жилого дома) и обусловлено наступлением определенного события (окончание строительства и ввод дома в эксплуатацию). Указанные решения суда общей юрисдикции мотивированы ссылками на статьи 12, 309, 310 ГК РФ, устанавливающие способы защиты нарушенных гражданских прав и принципы надлежащего исполнения обязательств. Следовательно, никаких ограничений для государственной регистрации права хозяйственного ведения судебные акты не содержат. Более того, для введения в гражданский оборот объекта незавершенного строительства, последующего ведения строительства и заключения сделок государственная регистрация вещного права является юридически необходимой. Как следует из протокола собрания кредиторов МП «УКС г. Йошкар-Олы», незавершенный строительством жилой дом включен в конкурсную массу организации-банкрота (т.2, л.д. 28-31). Тем самым для имущества должника введен специальный правовой режим, предполагающий его продажу (статья 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Арбитражным судом также признается незаконным и основанным на неправильном толковании норм права довод ответчика о том, что в соответствии со статьями 4 и 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» незавершенный строительством объект не является собственностью заявителя, который не доказал прав инвестора.

Между тем в качестве законного основания для государственной регистрации права хозяйственного ведения использован договор строительного подряда № 18 от 11.06.2003, заключенный между МП «УКС г. Йошкар-Олы» и ООО «Ремстроймонтаж», а также соглашение о его расторжении, которым определены последствия расторжения договора и имущественные права участников сделки. Именно этот договор является основанием возникновения вещного права на объект у заявителя как заказчика строительства (статьи 8, 130 ГК РФ).

Более того, решением Арбитражного суда РМЭ по делу №А-38-130-8/69-2007, вступившим в законную силу 13.06.2007, отказано участнику инвестиционного контракта ООО «Сити-Инвест» в удовлетворении его требования об обязании МП «УКС г. Йошкар-Олы» передать незавершенный строительством объект в его собственность. Арбитражный суд исходил из того, что инвестиционный контракт от 5 июня 2003 года по реализации проекта нового строительства следует считать досрочно расторгнутым, а предусмотренные им обязательства – взаимно прекращенными, в связи с существенными нарушениями договора каждой из сторон и достигнутым ими о том соглашении. До момента оформления имущественных прав заказчик является балансодержателем инвестиционного объекта. Условиями контракта предусмотрено определение правовой судьбы жилого дома лишь после окончания строительства объекта. Однако строительство не завершено, поэтому имущественные претензии инвестора были признаны беспредметными.

Тем самым суждения ответчика о возможности государственной регистрации права только за инвестором не имеют правового и документального подтверждения и противоречат вступившему в силу и предъявленному при государственной регистрации решению арбитражного суда.

Кроме того, ответчик неверно отказал в государственной регистрации права собственности несмотря на принятое им заявление о государственной регистрации права хозяйственного ведения. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. Во исполнение требования регистрирующего органа, изложенного в уведомлении о приостановлении регистрации права, МП «УКС г. Йошкар-Олы» представило заявление о регистрации права хозяйственного ведения на незавершенный строительством жилой дом.

Между тем регистрирующим органом не принято соответствующее решение относительно регистрации указанного вещного права заявителя, что также свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

Изложенное позволяет заключить, что отказ в государственной регистрации нарушает вещное право МП «УКС г. Йошкар-Олы» на недвижимое имущество – незавершенный строительством жилой дом.

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Поэтому право хозяйственного ведения МП «УКС г. Йошкар-Олы» подлежит государственной регистрации.

По смыслу статей 197, 200 АПК РФ предметом судебной оценки при обжаловании отказа в регистрации права являются только те основания, которые были указаны органом по государственной регистрации в своем акте. Дополнительные возражения ответчика выходят за пределы направленного им заявителю решения об отказе в государственной регистрации права собственности.

Арбитражным судом в рамках настоящего дела не оцениваются иные дополнительные доводы о правомерности отказа в регистрации права собственности на объект недвижимости, которые не указаны в оспариваемом отказе (в частности, о нарушении предприятием своей уставной правоспособности, а также о необходимости регистрации права муниципальной собственности), поскольку ответчик не использовал их в качестве официальной причины отказа в государственной регистрации вещного права.

Таким образом, арбитражный суд приходит к итоговому выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права хозяйственного ведения заявителя на незавершенный строительством жилой дом, а использованные им причины отказа противоречат действующему законодательству.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение государственного органа не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решения незаконным. Арбитражный суд принимает решение об удовлетворении требования МП «УКС г. Йошкар-Олы» и признает отказ регистрирующего органа незаконным.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ признание отказа в регистрации прав недействительным влечет за собой обязанность органа по государственной регистрации прав устранить допущенные нарушения. Поэтому арбитражный суд своим решением обязывает Управление Федеральной регистрационной службы по РМЭ зарегистрировать в установленном законом порядке право хозяйственного ведения МП «УКС г. Йошкар-Олы» на недвижимое имущество - незавершенное строительство жилого дома (готовность 50%), площадью 2547,6 кв.м., находящееся по адресу: <...> примерно в 35 метрах от дома 80 по направлению на восток.

Заявителем при подаче заявления уплачена государственная пошлина в размере 2000 рублей по платежному поручению № 35 от 29.06.2007 (т.1, л.д.17) и в размере 2000 рублей по платежному поручению № 38 от 17.07.2007. В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ размер государственной пошлины при подаче в арбитражный суд заявления о признании ненормативного правового акта недействительным составляет для юридических лиц 2 000 рублей. На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ излишне уплаченная заявителем государственная пошлина в размере 2000 рублей подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании статей 102, 110 АПК РФ понесенные заявителем судебные расходы в размере 2 000 рублей подлежат взысканию с ответчика, не в пользу которого принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 167, 170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Признать недействительным и не соответствующим Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл от 03.05.2007г. № 01/042/2007-373 в государственной регистрации права собственности муниципального предприятия «Управление капитального строительства города Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» на недвижимое имущество – незавершенное строительство жилого дома (готовность 50%), находящееся по адресу: <...> примерно в 35 метрах от дома 80 по направлению на восток.

2. Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл в установленном законом порядке произвести государственную регистрацию права хозяйственного ведения муниципального предприятия «Управление капитального строительства города Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» на недвижимое имущество - незавершенное строительство жилого дома (готовность 50%), площадью 2547,6 кв.м., находящееся по адресу: <...> примерно в 35 метрах от дома 80 по направлению на восток.

3. Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл (место нахождения: <...>) в пользу муниципального предприятия «Управление капитального строительства города Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

4. Возвратить муниципальному предприятия «Управление капитального строительства города Йошкар-Олы» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению № 38 от 17.07.2007г. государственную пошлину в сумме 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Первый арбитражный апелляционный суд.

Судья В.В. Лежнин