Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск»

к ответчику индивидуальному предпринимателю Трутневу Владимиру Васильевичу

о расторжении договора аренды и об освобождении нежилого помещения

с участием представителей:

от истца – Соловцова И.Н., ведущий специалист, доверенность от 04.04.2007,

от ответчика – не явился, извещен по правилам статьи 123 АПК РФ

УСТАНОВИЛ:

Истец, муниципальное образование «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, индивидуальному предпринимателю Трутневу Владимиру Васильевичу, о расторжении договора аренды нежилого помещения и об освобождении нежилого помещения.

В исковом заявлении и дополнении к нему изложены доводы о неисполнении ответчиком в добровольном порядке обязанности освободить помещение в связи с его аварийным состоянием, постановкой здания на капитальный ремонт, а также в связи с нарушением ответчиком условий договора о сроках внесения арендной платы.

По объяснению истца, 2 января 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» и индивидуальным предпринимателем Трутневым Владимиром Васильевичем был заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения общей площадью 70,8 кв. м., расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Козьмодемьянск, бул. Космонавтов, д. 7.

Истец указал, что полностью исполнил свои обязанности по передаче помещения в аренду ответчику по акту приема-передачи. Ответчик, по мнению истца, свои обязанности по договору исполнял ненадлежащим образом.

В соответствии с пунктом 4 раздела II договора аренды № 8 от 2.01.2005 арендатор обязан освободить помещение (строение) в связи с государственной необходимостью, с аварийным состоянием, либо его отдельных конструкций, постановке здания на капитальный ремонт или его сносом по градостроительным соображениям по требованию арендодателя в месячный срок со дня получения предписания.

Истец утверждал, что занимаемое ответчиком помещение, равно как и все здание, находится в аварийном состоянии и поставлено на капитальный ремонт.

По его мнению, в качестве предусмотренных договором аренды предписаний следует рассматривать письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» от 13.02.2006 № 71 и от 15.11.2006 № 1211 в адрес ответчика, содержащие требование освободить занимаемое им нежилое помещение. Тем самым ответчиком добровольно не исполнена договорная обязанность освободить нежилое помещение в случае аварийного состояния арендуемого помещения, постановки здания на капитальный ремонт.

В качестве обоснования искового требования о расторжении договора аренды истец дополнительно привел довод о нарушении ответчиком условия договора аренды № 8 от 2.01.2005 о сроках внесения арендной платы. В частности, по утверждению истца, ответчик не вносил арендную плату с декабря 2006 года до момента рассмотрения настоящего дела.

Требование истца обосновано правовыми ссылками на статьи 450 и 619 ГК РФ (л.д. 15-19).

В судебном заседании истец поддержал исковое требование полностью и заявил о доказанности двух самостоятельных оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора: неисполнение ответчиком в добровольном порядке условия договора аренды нежилого помещения № 8 от 2.01.2005 об обязанности освободить помещение в связи с его аварийным состоянием (постановкой здания на капитальный ремонт); нарушение ответчиком условий договора о сроках внесения арендной платы.

Ответчик в судебное заседание не явился, письменный отзыв на иск не представил, о дне и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ спор разрешен без участия ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев представленные доказательства, выслушав объяснения истца, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении искового требования о расторжении договора аренды нежилого помещения и об освобождении нежилого помещения в связи с неисполнением ответчиком предусмотренной договором обязанности освободить помещение в связи с его аварийным состоянием (постановкой здания на капитальный ремонт) по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что 2 января 2005 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» и индивидуальным предпринимателем Трутневым Владимиром Васильевичем был заключен в письменной форме договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец обязался передать ответчику во временное пользование нежилое помещение общей площадью 70,8 кв. м., расположенное по адресу: Республика Марий Эл, г. Козьмодемьянск, бул. Космонавтов, д. 7, а ответчик обязался вносить арендную плату (л.д. 24-26).

Анализ существенных условий договора о предмете, размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения позволяет сделать вывод о том, что заключенное сторонами соглашение является договором аренды здания или сооружения, по которому в соответствии со статьей 650 ГК РФ арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Таким образом, к обязательствам сторон, возникшим из заключённого между ними договора, применяются правила гражданского законодательства о договоре аренды зданий и сооружений.

Установленные пунктом 1 статьи 651 ГК РФ требования к форме договора аренды недвижимого имущества соблюдены: договор заключён в письменной форме путём составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ и не оспаривалось сторонами в судебном порядке.

Договор аренды заключен на период с 2 января 2005 года до 30 декабря 2014 года, то есть на срок более одного года. Требование статьи 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключённого на срок не менее года, сторонами исполнено, о чем свидетельствует уведомление Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Марий Эл № 12-12-04/001/2005-265 от 21 февраля 2005 года (л.д. 25).

Данный вывод подтверждается также решением Арбитражного суда РМЭ от 19 сентября 2007 года по делу № А38-1408/2007-3-158, имеющим преюдициальное значение по настоящему иску (пункт 2 статьи 69 АПК РФ).

Между сторонами возникли разногласия о доказанности нарушения арендатором условий договора, позволяющих расторгнуть договор по решению арбитражного суда.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По утверждению арендодателя, все здание в целом, равно как и арендуемое помещение, находится в аварийном состоянии и поставлено на капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 4 раздела II договора аренды № 8 от 2.01.2005 арендатор обязан освободить помещение (строение) в связи с государственной необходимостью, с аварийным состоянием, либо его отдельных конструкций, постановке здания на капитальный ремонт или его сносом по градостроительным соображениям по требованию арендодателя в месячный срок со дня получения предписания.

Вопреки правилам статьи 65 АПК РФ позиция собственника муниципального имущества не имеет достоверного и убедительного доказательственного подтверждения.

В качестве доказательств аварийного состояния здания и постановки его на капитальный ремонт им представлены акт обследования технического состояния здания, акт осмотра здания и информация отдела ОГПН Горномарийского района о неудовлетворительном противопожарном состоянии здания (л.д. 35-37). Истец также сослался на то, что постановка здания на капитальный ремонт подтверждается письмом руководителя отдела культуры администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск», из которого следует, что спорное здание включено в республиканскую адресную инвестиционную программу строек и объектов жилищно-эксплуатационного хозяйства (л.д. 29).

Оценив и исследовав на основании статей 71 и 162 АПК РФ каждое документальное доказательство и их совокупность, арбитражный суд считает невозможным из указанных документов сделать однозначный и прямой вывод об аварийном состоянии здания и о надлежащей постановке его на капитальный ремонт. Так, в представленных актах содержится лишь общее описание отдельных недостатков здания без какого-либо заключения об аварийном, исключающем эксплуатацию состоянии здания и арендуемого в нем помещения. Истец также не подтвердил компетенцию должностных лиц, составлявших акты, и наличие у них специальных знаний для проверки условия назначения капитального ремонта. Акт обследования технического состояния здания не позволяет установить точную дату его составления: в качестве даты составления указано «9 сентября 202».

Более того, в судебном заседании представитель истца пояснил, что здание продолжает эксплуатироваться в обычном режиме и после составления вышеуказанных документов. Данное обстоятельство подтверждается письмом директора СКЦ «Акпарс» в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» (л.д. 30).

Бездоказательными также признаются доводы истца о постановке здания, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г. Козьмодемьянск, бул. Космонавтов, д. 7, на капитальный ремонт. Материалами дела не подтверждено утверждение органа местного самоуправления о включении здания в Республиканскую адресную инвестиционную программу строек и объектов жилищно-эксплуатационного хозяйства. Письмо руководителя отдела культуры администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в адрес истца содержит лишь ссылку на необходимость включения спорного здания в республиканскую адресную инвестиционную программу строек и объектов жилищно-эксплуатационного хозяйства в будущем.

Изложенное позволяет заключить, что истец не доказал факт аварийного состояния арендованного помещения и постановки здания на капитальный ремонт. Поэтому отсутствует фактическое условие для расторжения договора аренды помещения из-за его аварийного состояния.

По мнению истца, в качестве соблюдения досудебного порядка направления предусмотренных договором аренды предписаний следует рассматривать письма Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» от 13.02.2006 № 71 и от 15.11.2006 № 1211 в адрес ответчика, содержащие требование освободить занимаемое им нежилое помещение (л.д. 31-34). Однако в них отсутствуют обоснованные и достоверные сведения о непригодности арендованного помещения для дальнейшего использования.

При таких обстоятельствах, исходя из правил статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд отклоняет требование о расторжении договора аренды нежилого помещения и об освобождении нежилого помещения в связи с бездоказательностью и неправомерностью довода об аварийном состоянии помещения и о постановке здания на капитальный ремонт.

Поэтому арбитражный суд принимает решение об отказе в иске о расторжении договора по заявленному требованию.

Арбитражным судом отдельно рассмотрено требование истца о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением условий договора о сроке внесения арендной платы.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 2 раздела Vдоговора аренды нежилого помещения (строения) № 8 договор аренды может быть досрочно расторгнут во внесудебном порядке в связи с отказом Арендодателя от договора в случае однократного невнесения арендной платы в установленный договором срок. Кроме того, пунктом 3 раздела 2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут судом в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 619 ГК РФ).

Согласно пункту 1 раздела III договора платежи по договору осуществляются за текущий месяц с оплатой до десятого числа каждого месяца. Истец утверждал, что ответчик не вносил арендную плату с декабря 2006 года до момента рассмотрения настоящего дела.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, то в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Тем самым, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, то арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор . Данный позиция основана также на пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Досудебный порядок предъявления требования о расторжении договора не соблюден.

Истец предложил признать предупреждением арендатора письменные претензии ответчику, в которых ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате (л.д. 96-102). Данная позиция истца является юридически ошибочной. По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ такие претензии сами по себе не являются предложениями о расторжении договора аренды. Прямых указаний на расторжение договора в случае неисполнения обязанности по своевременному внесению арендной платы в данных претензиях не содержалось.

Следовательно, истцом при направлении предупреждений не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора с ответчиком о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

На основании изложенного, арбитражный суд оставляет без рассмотрения иск муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» к индивидуальному предпринимателю Трутневу Владимиру Васильевичу о расторжении в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы договора аренды нежилого помещения и об освобождении нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 167, 170, 173 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции

РЕШИЛ:

1. Отказать муниципальному образованию «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в удовлетворении иска к индивидуальному предпринимателю Трутневу Владимиру Васильевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения и об освобождении нежилого помещения из-за неисполнения ответчиком предусмотренной пунктом 4 раздела 2 договора аренды нежилого помещения (строения) № 8 от 2.01.2005 обязанности освободить помещение в связи с его аварийным состоянием, постановкой здания на капитальный ремонт.

2. Оставить без рассмотрения иск муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «Городской округ «Город Козьмодемьянск» к индивидуальному предпринимателю Трутневу Владимиру Васильевичу о расторжении договора аренды нежилого помещения и об освобождении нежилого помещения в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд.

Судья Е.В. Маслов